Fragen eines Neuvermieters

Hallo Community,

ich werde die nächsten paar Wochen Vermieter weil meine Eltern und ich uns zu gleichen Teilen ein Haus kaufen. Wir stehen dann alle als Besitzer im Grundbuch und bezahlen auch jeder zu gleichen Teilen alle anfallenden Kosten.

Es handelt sich um ein Haus mit 3 Wohnungen, ins Erdgeschoss ziehe ich, in die Mitte kommen meine Eltern und oben unters Dach darf mein kleiner Bruder einziehen.

Momentan wohnen wir zu viert in einem Haus dass gerade mal an der 100qm Grenze kratzt. An Privatsphäre ist da kaum zu denken. Ich bin zwar Berufsbedingt nur am Wochenende zu Hause (Berufskraftfahrer im Fernverkehr) aber schon an diesen 2 Tagen möcht ich manchmal die Tür zumauern .

Da es hier eh zu eng ist, mein Bruder und ich langsam zu alt werden um bei Mama zu wohnen, aber trotzdem nicht einsehen jeden Monat Geld für etwas zu zahlen dass uns dann doch nicht gehört wirds jetzt ein großes Haus in dem jeder seine Bude hat, mit genug Platz für eventuell hinzukommende Lebensgefährten und Kinder.

Da meine Eltern in schriftlichen und rechtlichen Dingen nicht so fit und etwas zögerlich sind übernehme ich die Kündigung und in Zukunft auch die Abrechnungen für jede einzelne Wohnung. Auch wenn uns allen das Haus gehört soll jeder genau den Teil zahlen den er verbraucht hat damit es da zu keinen Streitereien kommt. Jede Wohnung hat ihre eigene Wasseruhr und Stromzähler.

Unser jetziges Haus dient als Eigenkapital bei der Finanzierung und muss verkauft werden, 2 Häuser können und wollen wir uns nicht leisten.


Soviel zum Vorwort, nun zu den Fragen.

Da ich mit dem Thema überhaupt keine Erfahrung hab bitte ich euch, eventuell sehr dumme Fragen zu entschuldigen

Die mittlere, größte der 3 Wohnungen in die meine Eltern einziehen sollen ist noch bewohnt. Die Mieter (Frau um die 40 und ihr Sohn, ich schätze ihn auf 16-17) wussten scheinbar schon beim Einzug dass das Haus verkauft werden soll und waren auch da als wir uns die Immobilie vor ein paar Monaten zum ersten mal angesehen haben. Wie lange genau das Mietverhältnis besteht weis ich gerade nicht, glaube aber gehört zu haben dass sie irgendwann Mitte letzten Jahres eingezogen sind. Das lässt sich aber leicht rausfinden.

-Was genau ist bei einer Eigenbedarfskündigung seitens meiner Eltern zu beachten? Gibt es da bestimmte Formulierungen der Kündigung die zu beachten sind?

-Könnte nicht schon der jetzige Besitzer des Hauses das Mietverhältnis mit der Begründung des Verkaufs kündigen?

-Wenn uns das Haus (sagen wir mal) ab Mitte Dezember 2015 gehört, müssen wir dann die Nebenkostenabrechnung machen oder liegt das noch in der Verantwortung des Vorbesitzers? Wäre es besser bis Januar 2016 zu warten?

-Strom wird ja über den Stromanbieter bezahlt, damit habe ich nichts zu tun oder?

-Falls die Mieter beim Einzug eine Kaution an den Vorbesitzer gezahlt haben, geht diese dann auf uns über?

-Können sich die Mieter erfolgreich gegen eine Kündigung wehren?

-Müssen die Mieter beim Auszug noch Weißeln oder deckt das die Kaution?

-Unter welchen Voraussetzungen darf die Kaution einbehalten werden? Reichen da schon Bohrlöcher in der Wand oder müssen da größere Schäden vorliegen?

und zu letzt:

-darf ich überhaupt kündigen, also reicht es wenn ich mit im Grundbuch stehe oder müssen das meine Eltern machen, bzw brauche ich ihre schriftliche Vollmacht um da etwas zu tun?



Wir wollen keinen Streit mit den Leuten und wenn sie 2 Wochen mehr als die Kündigungsfrist brauchen um auszuziehen ist das auch nicht dramatisch. Aber man weis ja nie im Voraus wie fremde Menschen auf sowas reagieren. Bei der Besichtigung war die Wohnung schön aufgeräumt und machte einen guten Eindruck, sind also wohl keine Mietnomaden wie man sie in den Horrorsendungen auf RTL manchmal zu sehen bekommt
Da ich mich aber immer auf das schlimmste vorbereite und das beste hoffe möchte ich die Kündigung wasserdicht machen um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden. Der Verkauf des alten Hauses ist natürlich auch nicht so einfach wenn noch jemand drin wohnt.

So, vielen Dank fürs lesen und schon mal danke für die Antworten, ich hoffe ihr seid Nachsichtig mit einem Anfänger

 

Vielen Dank für die schnellen und Ausführlichen Antworten .


Die Finanzierung und was sonst noch nötig ist steht ja schon in den Startlöchern, wir könnten wohl die nächsten 2 Wochen schon zum Notar und den Kauf endgültig tätigen. Dann sind wir doch im Grundbuch eingetragen oder verstehe ich das falsch?

Als Eigenkapital dienen derweil meine eigenen Rücklagen, diese erhalte ich aber wieder zurück wenn das alte Haus verkauft ist. Das Geld war eigentlich für was anderes gedacht und gehört mit zur Altersvorsorge.

Im schlimmsten Fall müssten meine Eltern hat derweil in meiner Wohnung wohnen, da ich nur am Wochenende daheim bin ist das noch annehmbar, jedoch nicht für 2 Jahre oder mehr.

Ein anderes Objekt kommt aus mehreren Gründen nicht in Frage, erstens gibt es keins in der Gegend dass unseren Anforderungen entspricht, der Preis ist unschlagbar und meine Mutter hat die Arbeit in Gehweite, sie hat aufgrund ihrer schlechten Augen keinen Führerschein. Es spielen noch mehr Faktoren eine Rolle, die führe ich aber jetzt nicht näher aus, das würde zu lange dauern

Mir kommt da gerade noch eine Frage in den Sinn:

-Darf der neue Besitzer die Miete erhöhen und wenn ja in welchem Umfang und mit welcher Begründung?

-Gibt es jemanden der die Nebenkostenabrechnungen übernehmen kann? Wie zum Beispiel bei uns in der Arbeit, da hat mein Chef eine externe Firma mit der Buchführung und anderen Arbeiten beauftragt. Nur um da auch auf der Sicheren Seite zu sein. Ich hab sowas zwar in der Lehre schon mal machen müssen aber das ist 15 Jahre her und ich will mich da nicht irgendwo verhauen was wieder zu Streit und Verzögerungen führen kann.

Das beste wird wirklich sein ich rede mal mit einem Anwalt der sich da auskennt und lass den die Kündigung schreiben.

 

Duncan, danke für die Antworten. Wir haben wohl gleichzeitig geschrieben, du beantwortest schon einige meiner Fragen.

Das Thema ist ja noch komplizierter als ich dachte, als nächstes beherzige ich mal deinen Rat und schau nach was es mit Eigentümer und Besitzer auf sich hat.

 

Ok, ich verstehe es kurz gesagt so dass der, der im Grundbuch steht der Eigentümer des Hauses ist, der Mieter der Wohnung ist Besitzer selbiger. Eigentlich logisch.

Ok, wir wären dann Eigentümer. Wieder was gelernt.

 

Ok, für die Zukunft gilt:

Tausche in allen vorherigen Posts Besitzer gegen Eigentümer/Vermieter


Das ist ja ein tolles Forum hier. Ich habe nicht so schnell mit so vielen kompetenten Antworten gerechnet. Hier bleib ich erst mal

 

Eldiablo85,

oje ist das viel zu lesen - also mit den vielen Antworten auch dazu. Ich schreibst einfach mal hin, auch wenn das vielleicht schon jemand erwähnt hat.

Wenn ein Vermieter einem Mieter kündigen will, dann benötigt der Vermieter i.d.R. immer einen gültigen Kündigungsgrund. D.h. der aktuelle Eigentümer/Vermieter kann hier den Mietern nicht einfach so kündigen, nur weil ihr dort einziehen wollt. Das wiederum bedeutet, ihr müsst dem Mieter kündigen a`la Eigenbedarf, wenn ihr Eigentümer/Vermieter von dieser Immobilie seit. Jetzt kann es aber evtl. zu Problemen kommen:

"Auch der Erwerber vermieteten Wohnraums muß sich die Erwartung des Mieters auf den längeren Bestand des Mietverhältnisses ebenso zurechnen lassen. Vorausetzung ist, dass das Mietverhältnis, in welches der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite durch den Eigentumswechsel eingetreten sind, besondere Umstände aufweist, die eine kurzfristige Kündigung nach Übernahme (Erwerb) des Objektes als widersprüchlich zum früheren Verhalten auf Vermieterseite erscheinen lassen. Solche Umstände liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter erst relativ kurzfristig vor dem Erwerb mit hohen Kosten in die Wohnung eingezogen ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarf greift in diesem Fall nicht durch, wie es das LG Arnsberg 6. Zivilkammer, Beschluß vom 4. Dezember 1992, Az: 6 T 508/92 ausdrückte. Der Erwerber handelt dann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB)."
Quelle: Internet

Das sollte man m.E. auf jeden Fall vorab rechtlich mal klären, nicht das ihr später dann in die Röhre guckt. Aber auch für`s Kündigungsschreiben, empfehle ich euch anwaltliche Hilfe, weil man hier leicht einen Fehler machen kann, gerade wenn man sich damit so überhaupt nicht auskennt.

Natürlich. Einmal kann die Kündigung formal falsch sein, mal liegen Härtefälle vor, ect. Eigenbedarf bedeutet NICHT, das man damit immer 100% durchkommt. Viel mehr wird hier, gerade wenn`s vor Gericht geht, i.d.R. geprüft wer ggf. Schutzbedürftiger ist.

Für die Begründung des Eigenbedarfes kann das aber durchaus interessant werden - aber wie schon geschrieben, mein Rat wäre hier ein Fachanwalt, der das einfach besser beurteilen kann, wie die Chancen stehen.


Im übrigen wäre eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung ein Aufhebungsvertrag. In einen Aufhebungsvertrag könnt ihr fast alles vereinbaren, solange beide Seiten den Unterzeichen. Mieter die man gerne als Vermieter raus haben will ==> viele Eurönchen erleichtern auf Mieterseite manchmal die schwere Entscheidung Was im übrigen manchmal auch einen günstiger kommt, als vor Gericht zu streiten. Denn Gericht & ggf. Räumungsklage, das kann dauern.