Fragen eines Neuvermieters

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von eldiablo85, 03.12.2015.

  1. #1 eldiablo85, 03.12.2015
    eldiablo85

    eldiablo85 Gast

    Hallo Community,

    ich werde die nächsten paar Wochen Vermieter weil meine Eltern und ich uns zu gleichen Teilen ein Haus kaufen. Wir stehen dann alle als Besitzer im Grundbuch und bezahlen auch jeder zu gleichen Teilen alle anfallenden Kosten.

    Es handelt sich um ein Haus mit 3 Wohnungen, ins Erdgeschoss ziehe ich, in die Mitte kommen meine Eltern und oben unters Dach darf mein kleiner Bruder einziehen.

    Momentan wohnen wir zu viert in einem Haus dass gerade mal an der 100qm Grenze kratzt. An Privatsphäre ist da kaum zu denken. Ich bin zwar Berufsbedingt nur am Wochenende zu Hause (Berufskraftfahrer im Fernverkehr) aber schon an diesen 2 Tagen möcht ich manchmal die Tür zumauern :).

    Da es hier eh zu eng ist, mein Bruder und ich langsam zu alt werden um bei Mama zu wohnen, aber trotzdem nicht einsehen jeden Monat Geld für etwas zu zahlen dass uns dann doch nicht gehört wirds jetzt ein großes Haus in dem jeder seine Bude hat, mit genug Platz für eventuell hinzukommende Lebensgefährten und Kinder.

    Da meine Eltern in schriftlichen und rechtlichen Dingen nicht so fit und etwas zögerlich sind übernehme ich die Kündigung und in Zukunft auch die Abrechnungen für jede einzelne Wohnung. Auch wenn uns allen das Haus gehört soll jeder genau den Teil zahlen den er verbraucht hat damit es da zu keinen Streitereien kommt. Jede Wohnung hat ihre eigene Wasseruhr und Stromzähler.

    Unser jetziges Haus dient als Eigenkapital bei der Finanzierung und muss verkauft werden, 2 Häuser können und wollen wir uns nicht leisten.


    Soviel zum Vorwort, nun zu den Fragen.

    Da ich mit dem Thema überhaupt keine Erfahrung hab bitte ich euch, eventuell sehr dumme Fragen zu entschuldigen ;)

    Die mittlere, größte der 3 Wohnungen in die meine Eltern einziehen sollen ist noch bewohnt. Die Mieter (Frau um die 40 und ihr Sohn, ich schätze ihn auf 16-17) wussten scheinbar schon beim Einzug dass das Haus verkauft werden soll und waren auch da als wir uns die Immobilie vor ein paar Monaten zum ersten mal angesehen haben. Wie lange genau das Mietverhältnis besteht weis ich gerade nicht, glaube aber gehört zu haben dass sie irgendwann Mitte letzten Jahres eingezogen sind. Das lässt sich aber leicht rausfinden.

    -Was genau ist bei einer Eigenbedarfskündigung seitens meiner Eltern zu beachten? Gibt es da bestimmte Formulierungen der Kündigung die zu beachten sind?

    -Könnte nicht schon der jetzige Besitzer des Hauses das Mietverhältnis mit der Begründung des Verkaufs kündigen?

    -Wenn uns das Haus (sagen wir mal) ab Mitte Dezember 2015 gehört, müssen wir dann die Nebenkostenabrechnung machen oder liegt das noch in der Verantwortung des Vorbesitzers? Wäre es besser bis Januar 2016 zu warten?

    -Strom wird ja über den Stromanbieter bezahlt, damit habe ich nichts zu tun oder?

    -Falls die Mieter beim Einzug eine Kaution an den Vorbesitzer gezahlt haben, geht diese dann auf uns über?

    -Können sich die Mieter erfolgreich gegen eine Kündigung wehren?

    -Müssen die Mieter beim Auszug noch Weißeln oder deckt das die Kaution?

    -Unter welchen Voraussetzungen darf die Kaution einbehalten werden? Reichen da schon Bohrlöcher in der Wand oder müssen da größere Schäden vorliegen?

    und zu letzt:

    -darf ich überhaupt kündigen, also reicht es wenn ich mit im Grundbuch stehe oder müssen das meine Eltern machen, bzw brauche ich ihre schriftliche Vollmacht um da etwas zu tun?



    Wir wollen keinen Streit mit den Leuten und wenn sie 2 Wochen mehr als die Kündigungsfrist brauchen um auszuziehen ist das auch nicht dramatisch. Aber man weis ja nie im Voraus wie fremde Menschen auf sowas reagieren. Bei der Besichtigung war die Wohnung schön aufgeräumt und machte einen guten Eindruck, sind also wohl keine Mietnomaden wie man sie in den Horrorsendungen auf RTL manchmal zu sehen bekommt :)
    Da ich mich aber immer auf das schlimmste vorbereite und das beste hoffe möchte ich die Kündigung wasserdicht machen um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden. Der Verkauf des alten Hauses ist natürlich auch nicht so einfach wenn noch jemand drin wohnt.

    So, vielen Dank fürs lesen und schon mal danke für die Antworten, ich hoffe ihr seid Nachsichtig mit einem Anfänger :)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 03.12.2015
    Newbie15

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    Dass die Kündigung erst dann rechtwirksam ausgesprochen werden kann, wenn ihr im Grundbuch steht. Das wird erst einige Monate nach dem Kauf der Fall sein. Außerdem ist hier m.E. entscheidend, was mit dem bisherigen Haus ist. Denn solange das nicht verkauft ist, haben eure Eltern evtl. keinen Eigenbedarf und können gar nicht kündigen.

    Wenn ihr so gar nicht wisst, wie eine solche Kündigung auszusehen hat, würde ich sie definitiv vom Fachmann schreiben lassen, sonst geht das zu 95 % schief und das kostet sehr viel Zeit (und ggf. Geld). Ich würde hier bereits vor dem Kauf einen Fachanwalt kontaktieren, ob eine Eigenbedarfskündigung hier überhaupt so einfach möglich wäre in der dargestellten Konstellation. Denn damit steht und fällt ja das ganze Projekt.

    Nein, Verkauf ist kein berechtigtes Interesse.

    Vermutlich müsst ihr sie so oder so machen. Bis alles vorliegt, ist sicherlich später als Januar. Und je später ihr Eigentümer werdet, desto länger zieht sich die Kündigung hin, s.o.

    Der Wohnungsstrom in der Regel ja.

    Alles eine Frage der Regelungen im Kaufvertrag, aber i.d.R. ja.

    Kommt darauf an.
    a) ob eure Kündigung wirksam ausgesprochen wird
    b) ob die Mieter Härtegründe anbringen können, die zumindest die Kündigung sehr lange hinauszögern können

    Grundsätzlich ist es aber so, wenn sich die Mieter wehren, wird es dauern. Und dann kann das mit dem Verkauf des alten Hauses schon interessant werden.

    Kommt auf den Mietvertrag an. Die Frage ist aber, ob ihr das wirklich wollt. Ein gekündigter Mieter wird sich eher nicht die Mühe machen, das so ordentlich zu machen, dass ihr da anschließend ohne weitere Arbeiten einziehen wollt.

    Wenn noch mit Forderungen gegen den Mieter zu rechnen ist. Bohrlöcher in der Wand reichen da nicht (vertragsgemäße Nutzung), sondern um Schäden bzw. Nachforderungen bei den Nebenkosten.

    Es müssen alle Eigentümer kündigen bzw. eine Vollmacht aussprechen.

    Grundsätzlich wäre es vor einem Kauf in dem Fall sinnvoll, mit den Mietern zu sprechen (ob ihr oder der derzeitige Eigentümer), wie sie zu einer Kündigung stehen. Wenn sie schon ankündigen, nicht ausziehen zu wollen (auch nicht gegen einen entsprechenden Geldbetrag), dann müsst ihr je nach Dauer des Mietverhältnisses schlimmstenfalls mit gut 2 Jahren rechnen, bis sie raus sind, wenn sie keine Härtegründe anbringen können. Bei Härtegründen auch gerne noch länger. Das müsst ihr einkalkulieren, auch im Kaufpreis.
     
  4. #3 immobiliensammler, 03.12.2015
    immobiliensammler

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    Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern wird normalerweise - um das beschriebene Problem zu umgehen - eine Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen, wonach der Verkäufer den Käufer für die Zeit bis zur Eintragung ins Grundbuch bevollmächtigt, Willenserklärungen gegenüber den Mietern abzugeben. Darüber kann euch der Notar beraten. Ich weiß nur nicht, ob diese Vollmacht auch für eine Eigenbedarfskündigung gilt, denn rechtlich kündigt dann ja der Verkäufer - vertreten durch euch als Bevollmächtigte - und der hat ja keinen Eigenbedarf. Aber - wie im vorherigen Post empfohlen - würde ich das sowieso durch einen Anwalt abklären lassen.
     
  5. #4 Newbie15, 03.12.2015
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    Genau das ist das Problem. Der Verkäufer kann und will i.d.R. gar keinen Eigenbedarf geltend machen. Für eine Kündigung wegen Verstößen gegen den Mietvertrag, Zahlungsverzug, usw. funktioniert das mit der Vollmacht, genauso bei Mieterhöhungen etc. Aber beim Eigendarf genau aus diesem Grund nicht.
     
  6. Duncan

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    merkt man, aber nichts für ungut. Woher sollst du das auch wissen.

    nö. Besitzer stehen nicht im Grundbuch. Wäre ja noch schöner, wenn ich für jeden Mietvertrag das Grundbuch berichtigen lassen müsste. Eigentümer stehen im Grundbuch.
    Hier machst du bitte eine kleine Googlesession zum Unterschied Eigentümer vs. Besitzer. Der ist hier regelmäßig sehr wichtig.

    soweit, so gut.
    nicht deine Eltern kündigen, sondern der Vermieter. Wer das ist kommt drauf an wie ihr den Ankauf gestaltet. Bevor ihr kauft holt ihr euch Rat vom Steuerberater und Rechtsanwalt. Hier ist auch erbrechtlich einiges vorauszudenken. Der Vermieter sollte dann auch Eigenbedarf haben und den auch entsprechend begründen können. Sollte in der Konstellation gehen. Oder aber man kann sich mit der Mieterin anderweitig mittels eines Auflösungsvertrages einigen. Das kann für beide Seiten ein stressarmer und kostengünstiger Weg sein. Lieber dem Mieter 500€ "Umzugshilfe" geben als 1.000€ an Anwalt und Gerichte.
    warum sollte die Mieterin (= Besitzer der Whg. s.o.) von sich aus kündigen? Wenn du den Eigentümer meinst: nein, es wird ihm der gültige Kündigungsgrund fehlen. Also er kann schon kündigen, die hat nur wenig Aussicht auf Erfolg.
    Wenn ihr den Notarvertrag nicht schon vor Monaten unterzeichnet habt, wird euch das Haus frühestens nächstes Jahr gehören. In den Notarvertrag gehören auch Abmachungen zur Handhabung des Nutzen-/Lastenübergangs und die Abrechnung von anfallenden Beträgen.
    Strom für wen? Allgemeinstrom, Strom zu den jeweiligen Wohnungen? Besondere Konstellationen? Kann man so pauschal nicht sagen.
    Darüber einigt man sich im Kaufvertrag, der Mieter muss entsprechend zustimmen. Man kann es auch noch komplizierter gestalten, das liegt auch mit am Mieter.
    die Möglichkeit besteht immer, sie ist stark erhöht je unkundiger der Kündigende ist. Hier kann man sich beraten lassen. Die Leute heißen Anwälte, möglichst FA für Miet- und WEG-Recht. Ihr solltet auch vor dem Kauf schon mal mit dem zusammensetzen...
    siehe Mietvertrag und Abgleich dessen mit der jüngeren, einschlägigen Rechtsprechung. Es kommt drauf an. Die Kaution sollte dafür möglichst nicht bemüht werden müssen.
    Die Bohrlöcher reichen regelmäßig nicht. Die Größe der Schäden ist auch weniger Ausschlaggebend als deren Herkunft. Was ist übliche Abnutzung, das trägt der VM, was ist wirklich Schaden. Hier streiten sich die Geister.
    das klärt sich bei der Erörterung der obigen Punkte, im Zweifel auch hier wieder anwaltlichen Rat einholen.
    Du fängst gar nicht so schlecht an. Immerhin ist das Kind noch nicht in den Brunnen gefallen, auch wenn es schon vor ihm spielt.
    Zum Zeitablauf unterliegst du denke ich noch so mancher Illusion. Zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und bis ihr wirklich Eigentümer seid vergehen Monate! Das hängt etwas vom Grundbuchamt und vom Finanzamt ab...
     
  7. #6 eldiablo85, 03.12.2015
    eldiablo85

    eldiablo85 Gast

    Vielen Dank für die schnellen und Ausführlichen Antworten :).


    Die Finanzierung und was sonst noch nötig ist steht ja schon in den Startlöchern, wir könnten wohl die nächsten 2 Wochen schon zum Notar und den Kauf endgültig tätigen. Dann sind wir doch im Grundbuch eingetragen oder verstehe ich das falsch?

    Als Eigenkapital dienen derweil meine eigenen Rücklagen, diese erhalte ich aber wieder zurück wenn das alte Haus verkauft ist. Das Geld war eigentlich für was anderes gedacht und gehört mit zur Altersvorsorge.

    Im schlimmsten Fall müssten meine Eltern hat derweil in meiner Wohnung wohnen, da ich nur am Wochenende daheim bin ist das noch annehmbar, jedoch nicht für 2 Jahre oder mehr.

    Ein anderes Objekt kommt aus mehreren Gründen nicht in Frage, erstens gibt es keins in der Gegend dass unseren Anforderungen entspricht, der Preis ist unschlagbar und meine Mutter hat die Arbeit in Gehweite, sie hat aufgrund ihrer schlechten Augen keinen Führerschein. Es spielen noch mehr Faktoren eine Rolle, die führe ich aber jetzt nicht näher aus, das würde zu lange dauern :)

    Mir kommt da gerade noch eine Frage in den Sinn:

    -Darf der neue Besitzer die Miete erhöhen und wenn ja in welchem Umfang und mit welcher Begründung?

    -Gibt es jemanden der die Nebenkostenabrechnungen übernehmen kann? Wie zum Beispiel bei uns in der Arbeit, da hat mein Chef eine externe Firma mit der Buchführung und anderen Arbeiten beauftragt. Nur um da auch auf der Sicheren Seite zu sein. Ich hab sowas zwar in der Lehre schon mal machen müssen aber das ist 15 Jahre her und ich will mich da nicht irgendwo verhauen was wieder zu Streit und Verzögerungen führen kann.

    Das beste wird wirklich sein ich rede mal mit einem Anwalt der sich da auskennt und lass den die Kündigung schreiben.
     
  8. #7 eldiablo85, 03.12.2015
    eldiablo85

    eldiablo85 Gast

    Duncan, danke für die Antworten. Wir haben wohl gleichzeitig geschrieben, du beantwortest schon einige meiner Fragen.

    Das Thema ist ja noch komplizierter als ich dachte, als nächstes beherzige ich mal deinen Rat und schau nach was es mit Eigentümer und Besitzer auf sich hat.
     
  9. #8 eldiablo85, 03.12.2015
    eldiablo85

    eldiablo85 Gast

    Ok, ich verstehe es kurz gesagt so dass der, der im Grundbuch steht der Eigentümer des Hauses ist, der Mieter der Wohnung ist Besitzer selbiger. Eigentlich logisch.

    Ok, wir wären dann Eigentümer. Wieder was gelernt.
     
  10. #9 Newbie15, 03.12.2015
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    Schön wär's. Da steht zunächst nur eine Auflassungsvormerkung, dass ihr gekauft habt und ihr demnächst als Eigentümer eingetragen werdet. Wir haben im Juli den Kaufpreis für eine Wohnung bezahlt, da waren die Kaufnebenkosten bereits bezahlt (Kaufvertrag Anfang des Jahres) und stehen bisher immer noch nicht im Grundbuch. Kann sein, dass sie bei uns besonders langsam sind, aber 2-4 Monate, nachdem alles bezahlt ist, sind vollkommen normal.

    Wenn es einen Plan B gibt, ist es aber schon mal gut. Dann wäre es natürlich sehr gut zu wissen, wie lange die Mieter bereits in der Wohnung sind (Kündigungsfrist 3 - 9 Monate). Wenn ihr nur 3 Monate Frist habt, geht es schneller, wenn alles richtig gemacht wird.

    Grundsätzlich schon, aber dafür gibt es bestimmte Voraussetzungen und Anforderungen. Google hilft, weil das hier zu weit führen würde und ein eigenes, komplexes Thema ist.

    Ja, es gibt natürlich Verwaltungen bzw. Abrechnungsdienste, die das übernehmen. Bei nur einer Mietpartei ist allerdings der Aufwand überproportional hoch und das wird man sicherlich bezahlen müssen.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    ja, ihr beauftragt den Notar die Änderung des Grundbuches zu bewirken. Dafür müssen Voraussetzungen vorliegen. z.B. der Antrag darauf, Auflassungsvormerkung, die Zahlung der Grunderwerbssteuer usw.. Die Grunderwerbsteuer muss erst nach dem KV festgesetzt werden, dann geht der Steuerbescheid an die Steuerschuldner und erst wenn die Steuer bezahlt ist geht wieder das Ganze ans Grundbuchamt. Du merkst du hast es hier mit höherer Bürokratie und mehreren Ämtern zu tun. Du hast mit deinem Bus schneller in Ulanbator 3 Leute abgeholt als da 3 Akten zwischen 2 Schreibtischen gewechselt sind.
    nachvollziehbar. Sollte auch nicht so das große Thema werden.
    Warum sollte die Besitzerin das wollen. ;) Der neue Vermieter kann, so er die Bedingungen aus MV und §§ 557 ff. BGB erfüllt.
    klassisch wären Hausverwaltungen oder Abrechnungsserviceunternehmen. Die bekanntesten, bundesweit tätigen sind auch die teuersten.
    Ist kostengünstiger als schwere Fehler zu machen.
     
  12. #11 eldiablo85, 03.12.2015
    eldiablo85

    eldiablo85 Gast

    Ok, für die Zukunft gilt:

    Tausche in allen vorherigen Posts Besitzer gegen Eigentümer/Vermieter :D


    Das ist ja ein tolles Forum hier. Ich habe nicht so schnell mit so vielen kompetenten Antworten gerechnet. Hier bleib ich erst mal :)
     
  13. #12 Pharao, 03.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2015
    Pharao

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    :wink001: Eldiablo85,

    oje ist das viel zu lesen - also mit den vielen Antworten auch dazu. Ich schreibst einfach mal hin, auch wenn das vielleicht schon jemand erwähnt hat.

    Wenn ein Vermieter einem Mieter kündigen will, dann benötigt der Vermieter i.d.R. immer einen gültigen Kündigungsgrund. D.h. der aktuelle Eigentümer/Vermieter kann hier den Mietern nicht einfach so kündigen, nur weil ihr dort einziehen wollt. Das wiederum bedeutet, ihr müsst dem Mieter kündigen a`la Eigenbedarf, wenn ihr Eigentümer/Vermieter von dieser Immobilie seit. Jetzt kann es aber evtl. zu Problemen kommen:

    "Auch der Erwerber vermieteten Wohnraums muß sich die Erwartung des Mieters auf den längeren Bestand des Mietverhältnisses ebenso zurechnen lassen. Vorausetzung ist, dass das Mietverhältnis, in welches der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite durch den Eigentumswechsel eingetreten sind, besondere Umstände aufweist, die eine kurzfristige Kündigung nach Übernahme (Erwerb) des Objektes als widersprüchlich zum früheren Verhalten auf Vermieterseite erscheinen lassen. Solche Umstände liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter erst relativ kurzfristig vor dem Erwerb mit hohen Kosten in die Wohnung eingezogen ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarf greift in diesem Fall nicht durch, wie es das LG Arnsberg 6. Zivilkammer, Beschluß vom 4. Dezember 1992, Az: 6 T 508/92 ausdrückte. Der Erwerber handelt dann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB)."
    Quelle: Internet

    Das sollte man m.E. auf jeden Fall vorab rechtlich mal klären, nicht das ihr später dann in die Röhre guckt. Aber auch für`s Kündigungsschreiben, empfehle ich euch anwaltliche Hilfe, weil man hier leicht einen Fehler machen kann, gerade wenn man sich damit so überhaupt nicht auskennt.

    Natürlich. Einmal kann die Kündigung formal falsch sein, mal liegen Härtefälle vor, ect. Eigenbedarf bedeutet NICHT, das man damit immer 100% durchkommt. Viel mehr wird hier, gerade wenn`s vor Gericht geht, i.d.R. geprüft wer ggf. Schutzbedürftiger ist.

    Für die Begründung des Eigenbedarfes kann das aber durchaus interessant werden - aber wie schon geschrieben, mein Rat wäre hier ein Fachanwalt, der das einfach besser beurteilen kann, wie die Chancen stehen.


    Im übrigen wäre eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung ein Aufhebungsvertrag. In einen Aufhebungsvertrag könnt ihr fast alles vereinbaren, solange beide Seiten den Unterzeichen. Mieter die man gerne als Vermieter raus haben will ==> viele Eurönchen erleichtern auf Mieterseite manchmal die schwere Entscheidung ;) Was im übrigen manchmal auch einen günstiger kommt, als vor Gericht zu streiten. Denn Gericht & ggf. Räumungsklage, das kann dauern.
     
  14. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Hier sind schon sehr viele Antworten,
    somit von mir nur noch, du solltest dir vor dem Kaufvertrag auch noch eine Kopie des Mietvertrages geben lassen, und auch die letzte Nebenkostenabrechnung.

    War das Haus vorher ganz vermietet?
    Gibt es das Heizkostenverteiler an den Heizkörpern?

    Da ihr noch nicht gekauft habt, der Übergabetag wird im Notarvertrag festgelegt, Da würde ich dann doch eher den 1. Januar bevorzugen als den 15. Dez. - schon wegen der Nebenkostenabrechnung.
    Aber das wird auch schon eng, mit Finanzierung etc.,

    Das hat mit dem Grundbucheintrag der später erfolgt nichts zu tun.
     
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Fragen eines Neuvermieters

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