Fragen über Fragen , Profis helft uns mal auf die Sprünge

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hossa, 26.02.2010.

  1. Hossa

    Hossa Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen erstmal aus der Nähe von Dresden

    zu unserm derzeitigen größeren Projekt drängen sich im Moment ein paar Fragen auf , bestimmt könnt ihr uns helfen mit euren Erfahrungen als Eigentümer+Vermieter. Ist halt Neuland für uns

    Projekt und Vorgeschichte:
    wir wollen uns ein Haus mit Einliegerwohnung zulegen, die Einliegerwohnung ist seit 11 Jahren an eine junge Familie mit 3 Kindern vermietet. Eventuell soll via Eigenbedarfsanmeldung gekündigt werden , da entweder die Schwester von unserm "Weibel" (klingt gut) , oder aber unsere besten Freunde einziehen wollen.

    -die jetzigen Mieter scheinen arg wenig zu lüften und noch weniger ihre eigne Wohnung zu putzen


    Unsere Fragen:
    -kommen wir mit der Eigenbedarfskündigung durch?

    -falls wir die jetzigen Mieter trotz unserer Bedenken noch nen Jahr wohnen lassen wollen , können wir sie danach noch kündigen , oder haben wir sie unser Leben lang auf dem hals?

    -Können wir bei Übernahme des Hauses die Miete irgendwie so anpassen , das es uns besser gefällt? derzeit zahlen sie nur 3,50 € /m²

    -zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages wurde keinerlei Kaution von derzeitigen Eigentümer vereinbart , können wir das noch nachholen?

    -was passiert wenn wir mit größeren Umbaumaßnahmen am Haus beginnen wollen, werden uns dann die Mieter Stress machen? (das kann uns sicher keiner beantworten , das werden wir , wenn dann sicher merken)

    -vorrausgesetzt die Mieter haben einen größeren Hund , können wir nachträglich die Hundehaltung verbieten?

    OhGott langsam denk ich "was halsen wir uns da auf" , naja man macht sich so seine Gedanken , und unser "Weibel" wohl noch mehr wie ich

    ich hoffe nen paar Antworten könnt ihr uns geben

    Leider haben sich unsere Mietinteressenten ala Schwester und beste Freunde bisher weder FÜR noch GEGEN die Wohnung entschieden , deswegen halt die Überlegung mit den bisherrigen Mietern , auch wenns nich die beste Option ist , aber solange das Geld fließt , läßt sich der Kauf schneller armortisieren
     
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  3. #2 pragmatiker, 26.02.2010
    pragmatiker

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    antworten fett in ihrem text
     
  4. Hossa

    Hossa Neuer Benutzer

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    naja das sagt uns ja nun einiges ...

    zu den Kündigungen: gefunden im www

    Bedeutet?
    Wenn ich als Eigentümer/Vermieter kündige , kann ich als Kündigungstermin quasi (falls ich das heut mach) den 28.2.2011 eintragen?

    find ich bisl grausam

    durch das wenige lüften, waren Stockflecken an den Wänden zu sehen? irgendwo habsch gelesen , das "ausreichend gelüftet werden muss" , aber mehr als ne Ermahnung kann man nich machen oder

    Edit1: Mietspiegel

    so zu Mietspiegel hab ich auf Immowelt nen Mietspiegel gefunden , der da mir für de Gemeinde ne 5,23€ nennt (bei den offenbarten 90 m²) , find ich bisl hoch naja
     
  5. #4 lostcontrol, 26.02.2010
    lostcontrol

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    wie schon geschrieben: sonderkündigungsrecht, kein problem (nur dass es halt 3 monate länger dauert). wenn ihr auf eigenbedarf kündigt, könnte das mächtig ärger geben, wenn ihr danach an andere vermietet, dafür kann's 'ne anzeige geben und ihr dürft mächtig zahlen.

    wahrscheinlich schon, aber mit dem weitervermieten sieht's dann schlecht aus.

    zur mieterhöhung gibt's hier jede menge threads.

    sie müssen das dulden. ob sie deswegen stress machen, steht auf einem anderen blatt. miete mindern können sie aber mit an sicherheit grenzender wahrscheinlichkeit.
     
  6. #5 BarneyGumble2, 27.02.2010
    BarneyGumble2

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    Naja, bei momentan genau 1 Vergleichswohnung nicht verwunderlich, dass der nicht repräsentativ ist :wink

    Ausserdem muss ein Mietspiegel, den man zu einer Mieterhöhung heranzieht sich auf bereits vermietete Wohnungen berufen und entweder von der Gemeinde selbst herausgegeben oder vom örtlichen Mieter und Vermieterverein abgesegnet sein etc...

    Steht aber auch alles in den §§ 558 ff. BGB :vertrag
     
  7. Hossa

    Hossa Neuer Benutzer

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    naja bei 4700 Bewohnern in der ganzen Gemeinde fallen vielleicht wenns viel ist 500-700 Bewohner an , die Miete bezahlen. ich glaub da würds schwer werden.

    die gemeinde ist umgeben von 3 teuren städten. also is es mit vergleich der nachbargemeinden och arg schlecht
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das heißt ja nicht, dass bei einem laufenden Vertrag bis zum Mietspiegel angehoben werden kann. 20% !!! wenn also aktuell 3,5€ sind wir schon maximal 4,20 €. Das kommt dir dann wohl wieder etwas zu wenig vor, oder?

    Das natürlich unter der Vorraussetzung, dass die 3,50 in den letzten 3 Jahren gleichbleibend waren.

    Das kommt auf die wohnzeit der Mieter an. Aber 9 monate sind bei jeder wohnzeit das Maximum, da AB 8 Jahren Wohnzeit.

    Willkommen im Vermieterleben :zaunpfahl:
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das mag die Begründung einer Mieterhöhung erschweren, rechtfertig aber keinesfalls die Verwendung zufälliger Zahlen aus einem Immobilienportal.

    Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind geregelt in den §§ 558 - 558e BGB. Was dort steht sollte man unbedingt ernst nehmen. So kann zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558a Abs. 2 BGB Bezug genommen werden auf
    "1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
    2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
    3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
    4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen."
    Was ein Mietspiegel ist, ist in den §§ 558c bzw. 558d BGB nachzulesen. Eine beliebige Überschrift auf einer Seite eines Internetportals wird den gesetzlichen Anforderungen nun keinesfalls gerecht werden können.
     
  10. #9 Kitzblitz, 27.02.2010
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    RMVH hat dir alle Möglichkeiten benannt.

    Ich habe selbst jüngst gute Erfahrung damit gemacht (@ Lostcontrol - Danke für deinen Tipp), selbst beim örtlich zuständigen Mieterverein anzurufen und dort nach dem von denen anerkannten Mietspiegel zu fragen. Die Leute waren sehr freundlich - ich habe mich natürlich gleich zu Beginn des Gespräches als Vermieter zu erkennen gegeben - und haben mir mit den erforderlichen Auskünften weitergeholfen.

    Bei so kleinen Gemeinden liegt i.d.R. kein eigener Mietspiegel vor, so dass dann der einer Nachbargemeinde herangezogen wird. Wichtig ist wohl, dass man die Vergleichbarkeit (Infrastruktur, Teilortsgröße, Verkehrsanbindung, etc.) des Wohnortes mit dem Vergleichsort herausarbeitet.

    In eurem Fall würde ich die Sondersituation (EFH mit ELW) ausnutzen und den Mietern kündigen - es macht keinen tiefgreifenden Sinn mit einer Mieterschaft unter einem Dach zu wohnen, denen man schon vor dem Kauf des Objektes Vorhaltungen macht.

    Danach könnt ich euch Mieter nach euren Vorstellungen aussuchen und natürlich gleich die ortsübliche Mieter verlangen.
     
  11. Hossa

    Hossa Neuer Benutzer

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    dann steht noch die 9monatige Kündigungsfrist da , wir haben uns überlegt dem Käufer den Kauf nur anzubieten , wenn zur Übergabe klar is, das die ELW in den nächsten 3 Monaten mit leer is , ansonsten versuchen wir den Preis noch 5k€ zu drücken :)
    ma sehn was rauskommt , weil 9manoate bis zum auszug derer sind schon arg lang
     
  12. #11 lostcontrol, 28.02.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    und wie meint ihr soll der verkäufer das jetzt machen? selbst wenn er auch drin wohnt hat er ja auch keine möglichkeit zu kündigen ausser den genannten...

    ihr könntet auch geld anbieten, wie wär's damit?
     
  13. Hossa

    Hossa Neuer Benutzer

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    Im Expose steht , das auch das Haus komplett leer übergeben werden kann , da darf sich der Makler dann gern Gedanken darüber machen , zumal sich jetziger Eigentümer und de Mieter gut verstehen.

    Egal das wird schon.
     
  14. #13 BarneyGumble2, 28.02.2010
    BarneyGumble2

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    Die haben sich denke mal schon Gedanken darüber gemacht, aber selbst wenn nicht, können kann man ja viel.
    Im Zweifel steht im Notarvertrag, dass die Eigentumsübertragung erst stattfindet, wenn die Partei ausgezogen ist, auch wenn es x Jahre dauert :stupid

    Noch mal zur Info: Da steht manchmal soviel in Exposés, was nur zum Teil stimmt, was soll denn dem Makler passieren, wenn die Mieter doch nicht ausziehen?
    Dann haben die sich es halt kurzfristig anders überlegt (ist uns übrigens tatsächlich mal so passiert, weil die Mieterin plötzlich gemerkt hat, wie preisgünstig die Wohnung ist und das die Lage ja auch top ist etc. hat sie ihre mündliche Zusage zum Auszug zurück genommen)
     
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