Fragen zu Betriebskostenvorauszahlung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von mertiko1, 02.04.2015.

  1. #1 mertiko1, 02.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.04.2015
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

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    Hallo lieben Forengemeinde,

    ich bin Besitzer seit Juni2014 eines 3-Familienhauses, 1 Bestandsmieter wohnt seit 3 Jahren, 1 Mieter seit September 2014, 1 Wohnung selbstbewohnt.

    Ich möchte die Betriebskostenabrechnung fürs Jahr 2014 machen.

    Bekannt: Gaszählerstand, Kaltwasser, Warmwasser, Wärmemengenzähler Januar-Dezember 14

    Unbekannt: Endabrechnung vom Vorbesitzer für Gas, Wasser, Müll, Versicherungen bis Mai 14

    Wie soll ich die Betriebskostenabrechnung für das Haus erstellen und dem Finanzamt vorlegen?

    Wenn ich die Grundlage ab Juni nehme, müsste ich 5 Monate Nebenkosten an den Bestandsmieter zurückzahlen, was ja unlogisch ist. Verbräuche hatte er ja
    trotzdem.

    Ich hoffe ihr versteht was ich meine.

    mit freundlichen Grüßen

    mertiko
     
  2. AdMan

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  3. Klein

    Klein Gast

    Lies doch bitte mal deinen Beitrag. Dann hole tief Luft, gehe mal kurz nach draussen und tief durchatmen.
    Danach korrigierst du bitte deinen Beitrag damit man ihn auch richtig versteht.

    Ich denke, dann bekommst du auch die richtigen Antworten auf deine Fragen.
     
  4. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Also teile die Abrechnung in drei Gebiete
    1. Abrechnung an den Mieter.
    2. Abrechnung mit dem Vorbesitzer.
    3. Abgabe Deiner Steuerunterlagen für den Steuerberater.
    zu 1
    Um mit dem Mieter abzurechnen benötigst Du die Verbrauchsdaten für das ganze Jahr (vorausgesetzt im Mietvertrag ist die Abrechnung so geregelt.) Die Zahlung die der Mieter das Jahr 2014 geleistet hat sind ja bekannt! Grundsteuerbescheid benötigst Du vom Vorbesitzer oder bekommst Du von der Kommune.
    zu 2
    Was habt Ihr kaufvertraglich hinsichtlich Kosten Lasten Übergang vereinbart und habt Ihr eine Zwischenablesung durchgeführt? Da musst Du Dich mit dem Verkäufer zusammen raufen.
    zu 3
    da bringst Du die Belege von 2. und die Abrechnung von 1. mit !
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich hoffe es auch. Die Antwort ist die gleiche, wie in vielen anderen Threads mit etwas komplizierteren Abrechnungssituationen: Bei der Betriebskostenabrechnung geht es weder um Gerechtigkeit noch um Logik. Es geht darum, eine Abrechnung zu erstellen, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

    Die Kosten für die ersten 5 Monate des Jahres kannst du nicht nachweisen, daher sind sie nicht als Betriebskosten anzusetzen. Geleistete Vorauszahlungen sind dem Mieter dann ggf. zu erstatten. Das hast du in dem Moment verbockt, als du einen Kaufvertrag unterschrieben hast, in dem nicht ausreichend dargelegt war, welche Unterlagen der Voreigentümer zu übergeben hat und was passiert, wenn er das nicht tut.


    Das Finanzamt interessiert sich nicht für den Inhalt der Abrechnung. Hier musst du nur die Kosten nachweisen, die du hattest, und deine Einnahmen angeben.
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich schuldest du dem Mieter, die Betriebskostenabrechnung für das ganze Jahr, als Erwerber innerhalb eines Abrechnungszeitraum.

    D.h. du rechnest mit dem Vorbesitzer seine Betriebskostenausgaben die Umlagefähig sind und für das Abrechnungsjahr schon von ihm geleistete wurden ab, abzüglich der Vorauszahlungen. Differenz wird ausgeglichen.

    Hier auch nochmal zum nachlesen:

    Mietrecht: Betriebskostenabrechnung nach Vermieterwechsel
     
  7. #6 mertiko1, 03.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.04.2015
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank für die Antworten.

    Vorab im Vertrag steht:" Nutzen und Lasten gebühren dem Erwerber vom Zeitpunkt der Besitzübergabe an"

    zu 1)

    Vom Vorbesitzer hab ich nichts erhalten, aber wie gesagt die Abrechnung kann ich trotzdem machen.

    Bekannt sind ja die Zahlen von den Lieferanten.
    Der Einheitswert hat sich nicht geändert. Grundsteuer kann ich auch so weiter ansetzen. Müll ist auch gleich geblieben. Gebäudeversicherung ist minimal seit September gestiegen.

    zu 2)

    kein Kontakt vorhanden, sind im Ausland. Zwischenablesung haben wir durchgeführt, aber das interessiert ja den Mieter nicht.

    zu 3)

    seit Juni hab ich ja Mieteinkünfte.

    Wie mach ich den Spagat zwischen der Abrechnung fürs ganze Jahr und den Unterlagen die fürs Finanzamt wichtig sind?
    Reicht es wenn ich die Betriebskostenabrechnung dem Finanzamt zur Verfügung lege ?

    mfg Mertiko
     
  8. #7 mertiko1, 03.04.2015
    mertiko1

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    Hallo Andres,

    die Kosten für die ersten 5 Monate kann ich ja an Hand des Verbrauches nachweisen.

    Kosten also alles was ich seit Juni an Belegen zur Verfügung habe ?
    Wasserabrechnung vom Juni bis Dezember 14.
    Gasabrechnung vom September 14.

    Wie mach ich es, wenn die Betriebskostenabrechnung fürs ganze Jahr erfolgt soll ?

    Kann ich den Zeitraum vom September bis Ende Dezember mit den gültigen Preisen berechnen bzw. von Juni bis Ende Dezember 14?

    mfg

    mertiko
     
  9. Andres

    Andres
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    ... was beim Erwerb eines vermieteten Objekts an Schwachsinn kaum zu überbieten ist. Es gibt halt Notare, die ihr Geld nicht wert sind.


    Bitte unterscheiden zwischen Kosten (Was wird verteilt?) und Verbrauch (Wie wird verteilt?). Den Verbrauch kannst du anhand der Zählerstände nachweisen, die Kosten über Rechnungen.


    Wenn dir eine Rechnung für einen längeren Zeitraum vorliegt, kannst du natürlich auch dafür abrechnen. Für das Wasser ist eine Abrechnung nach Abflussprinzip zulässig. Es genügt also, wenn dir (oder dem Voreigentümer) die Kosten nachweislich im Abrechnungszeitraum aus dem Vermögen abgeflossen sind.


    ... kann natürlich auch für die Zeit vor Juni herangezogen werden. Heizkosten sind aber zwingend nach Leistungsprinzip abzurechnen. Sofern auf dieser Abrechnung also auch Kosten aus 2013 enthalten sind, wäre das herauszurechnen.
     
  10. #9 mertiko1, 03.04.2015
    mertiko1

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    Hallo Andres,

    entschuldige meine Frage, aber warum ist es deiner Meinung nach schwachsinnig, das was der Notar geschrieben hat ?

    Die Gasabrechnung beinhaltet nur den Zeitraum von Juni bis September 14.

    Ich bin jetzt verzweifelt, wie mach ich jetzt eine Abrechnung, wenn ich keine Belege habe, aber dafür Verbräuche, die der Mieter hatte?

    Kosten sind mir ab Juni entstanden, seit dem hab ich ja auch die Miete kassiert.

    Mit den Werten, die mir vorliegen, müsste der Mieter eine Nachzahlung fürs letzte Jahr machen, die ich ihm aber erlassen werde.
    Seine Betriebskostenvorauszahlung ist 120 Euro im Monat.

    mfg

    mertiko
     
  11. Andres

    Andres
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    Weil bei einem Objekt, das vermietet verkauft wird, kein Besitzübergang stattfindet.


    Genau das, was oben schon geschrieben wurde: Entweder die Nachweise beschaffen oder die Kosten nicht umlegen. Auch dieses Problem hätte ein guter Kaufvertrag wesentlich entschärfen können ...
     
  12. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Also Andres, was haben die Mieter bzw. ob ein Haus vermietet ist mit Besitzübergang zu tun. Natürlich ist es ein Besitzübergang und zwar vom Verkäufer auf den Käufer.

    Ich habe ein vermietetes Haus vor 2 Jahren verkauft und da ist unter dem Punkt Besitzübergang auch der Übergang von Nutzen und Lasten genau beziffert.
    Allerdings habe ich mir auch schon vorher über die Nebenkostenabrechnung Gedanken gemacht und dies wurde da auch genau aufgenommen und beschrieben.

    mertiko1, wenn der ehemalige Vermieter nicht mehr erreichbar ist, dann kannst du natürlich nur über den Zeitraum nach Übergang die Abrechnung machen. (Korrekt ist es nicht)

    Ist das Abrechnungsjahr der Betriebskosten dann 1. Okt. - 30. Sept? (Heizperiode)

    Hast du denn die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres in Kopie erhalten?
    Ansonsten lass die dir vom Mieter mal geben.
     
  13. Duncan

    Duncan
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    Nö. Besitzer sind die Mieter die das Haus besetzen. Man einigt sich auf ein Datum zu dem Nutzen und Lasten (und ein Recht auf Eigentumserlangung) auf den Erwerber übergehen sollen, um einen glatten Abrechnungsschnitt zu erlangen und dann kommt irgendwann das Grundbuchamt...

    Die Zeit vom vereinbartem Nutzen/Lasten-Übergang bis zur Grundbucheintragung ist rechtlich gerade für den erwerber ein ziemlich heißes Eisen. Da ist ein guter Notarvertrag deine einizge Absicherung für ein doch kleineres bis mittleres Vermögen, was ein Immobilienkaufpreis regelmäig darstellen dürfte.
     
  14. #13 mertiko1, 04.04.2015
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    Hallo sara,

    Der Abrechnungszeitraum ist vom 01.01.14-31.12.14.
    Die Betriebskostenabrechnungskopie vom Jahr 2013 hab ich vom Altmieter bekommen.
    Die Altmieter sind ganz umgänglich, wenn ich nach Verbräuchen abrechnen würde, hätten Sie keine Einwände.
    Mein einziges Problem ist wie regel ich das mit dem Finanzamt zwecks Einnahmen und Ausgaben ab Juni 14?

    mfg mertiko
     
  15. #14 mertiko1, 04.04.2015
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    Hallo Andres,
    Definiere die Kosten nicht umlegen.

    Der Mieter zahlt monatlich 120 Euro als Vorauszahlung. Bei 5 Monaten 600 Euro.
    Januar bis April wurde ja ordentlich geheizt und ich hab ja die Verbräuche schriftlich.

    mfg mertiko
     
  16. Andres

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    Wieso ist das so schwer? Wenn du wirklich so wenig Ahnung von der Materie hast, dann lass' es doch bitte jemand anderes machen.

    Schritt 1 der Betriebskostenabrechnung ist die Ermittlung der Gesamtkosten. Dazu sammelst du Rechnungen und ggf. Kontoauszüge, die du dann den entsprechenden Kategorien der Abrechnung zuordnest. Am Ende steht eine große Summe für öffentliche Lasten, eine große Summe für Wasser, eine große Summe für Abwasser, eine große Summe für Heizung, ...

    In diese Summe darfst du nicht die Kosten für den Brennstoff von Januar bis Mai aufnehmen, wenn dir nichts weiter als Zählerstände und der theoretische Preis pro kWh vorliegt. Stattdessen brauchst du einen Nachweis, dass du oder der Voreigentümer diese Kosten tatsächlich bezahlt hat. Oder um deine Frage direkt zu beantworten:

    Definition: Kosten werden nicht umgelegt, wenn sie nicht Bestandteil der o.g. "großen Summen" sind.
     
  17. #16 mertiko1, 04.04.2015
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    Hallo Andres,

    heisst es ich muss dem Mieter 600 Euro zurückzahlen und er hat 5 Monate umsonst gebadet und geheizt?
    Für wen brauch ich einen Nachweis für die Kosten?
    Für den Mieter oder fürs Finanzamt ?

    mfg mertiko
     
  18. Andres

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    Wieviel du dem Mieter zurückzahlen musst (und ob überhaupt irgendetwas), hat damit nur indirekt zu tun. Der Rest ist aber richtig: Wenn du die Kosten nicht nachweisen kannst, zahlst du dem Mieter seinen Verbrauch.


    Für den Mieter. Werbungskosten von Januar bis Mai hatte der Voreigentümer, also musst du dem FA nichts nachweisen.
     
  19. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Für beide.
     
  20. #19 mertiko1, 06.04.2015
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    Hallo Andres,

    nachweisen müsste ich nur dem Mieter, wenn er einen Nachweis verlangt. Ich habe dem Mieter einen Abzug der Betriebskosten in Höhe von 15% zugesprochen.

    Kann ich eigentlich die Betriebskosten in 2 Abschnitten abrechnen ?

    Den Zeitraum von Januar - Ende Mai, wo es fürs Finanzamt nicht relevant ist
    und ab Juni bis Dezember 14 fürs Finanzamt um die Mieteinnahmen von den Betriebsausgaben sauber zu trennen.

    mfg mertiko
     
  21. Andres

    Andres
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    Mach mal. Aber bitte nicht beschweren, wenn dich in naher Zukunft die Mieter für den letzten Abzocker halten. Es reicht ja, wenn einer die Unterlagen einsehen möchte.


    Das macht die Sache noch verdächtiger. Die Verbrauchswerte liegen ja vor, also wird jeder Mieter mit wenigstens etwas Sachverstand (eigenem oder fremdem) sich schon sehr wundern, warum hier der Abzug für fehlende Verbrauchserfassung geltend gemacht werden soll.


    Was sollte das bringen?


    Nochmal mein Rat: Lass' das erste Jahr von Menschen abrechnen, die damit ihr Geld verdienen und wissen, was sie tun. Das kostet einmalig und spart langfristig.
     
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