Fragen zu Gewerbevermietung - Bitte dringend

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von sun-shadow, 16.04.2010.

  1. #1 sun-shadow, 16.04.2010
    sun-shadow

    sun-shadow Benutzer

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    Hallo zusammen,

    angenommen, ein Laden mit 140 qm Fläche zzgl. Nebenraum mit 5-6 qm soll vermietet werden. Ein Kellerraum kann kostenlos dazu genommen werden. Der potentielle Mieter möchte in 2 Wochen rein und bittet um schnelle Entscheidung.


    Hier dazu ganz viele Fragen:

    1. Wie kann man sich absichern, dass der Interessent "zuverlässig" in Bezug auf pünktliche Zahlung, Schufa, eidesstattliche Versicherungen etc. ist? Der derzeitge Vermieter (Gewerbevermieter) bestätigten die pünktlichen Mietzahlungen. Der Interessent möchte eine Zweigstelle eröffnen.

    2. Wie werden die Heizkosten umgelegt, da oben noch 6 Wohneinheiten vorhanden sind und keine Zähler/Ablesegeräte vorhanden sind? Es handelt sich um Ölheizungen.

    3. Wie sollte der Wasserverbrauch umgelegt werden für einen Textilladen, wenn für die Mieter der Wohnungen pro Person ca. 22 Euro umgelegt werden?

    4. Der Interessent möchte den Mietvertrag zunächst für 2 Jahre abschließen, ist das üblich? Gibt es dabei etwas zu beachten?

    6. Ist es empfehlenswert, dass der gewerbliche Mieter seine Müllgebühren selbst zahlt oder ist es besser, als Vermieter diese an den Mieter umzulegen, da dann die Zahlung dieser Kosten laufend "unter Kontrolle" ist?

    7. Werden die Nebenkosten auch auf die Nebenräume (sepparat im Flur) und den Kellerraum umgelegt? Der Keller sowie der Nebenraum haben weder Wasseranschluss noch sind sie beheizt.

    8. :danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 16.04.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    100%ige sicherheit gibt's nicht. da hilft auch keine schufa-auskunft oder ähnliches, ein schufa-eintrag kann von heute auf morgen entstehen wenn der mieter sich bei der ladeneinrichtung übernimmt (und das sind teilweise schon ganz schön grosse beträge die sowas kosten kann).

    sinnvoll wärs natürlich HKVs anzuschaffen.
    ansonsten wie gehabt, wohl über quadratmeter.

    euer wasser muss ja ziemlich billig sein *neid*.
    wasser rechnet man am vernünftigsten nach verbrauch ab. will heissen: bau halt zähler ein. so dramatisch ist das nicht.

    ich würde das in abhängigkeit davon machen, was der mieter an den räumlichkeiten so alles verändern will. wenn irgendwelche umbauten vorgenommen werden sollen, würde ich mich mit 2 jahren nicht zufrieden geben. dinge wie z.b. eine neue ladentüre, ein neues schaufenster usw. gehen ganz schön ins geld, das wird sich in 2 jahren wohl eher nicht rechnen können.

    das wirst du nicht selbst entscheiden können, das hängt ganz davon ab was bei euch in der kommune so üblich ist. bei uns müssen sich die mieter selbst um den müll kümmern, sobald sie sich angemeldet haben bekommen sie ihren müllbescheid direkt vom landratsamt. selbst wenn wir als vermieter das übernehmen wollten, es wäre nicht zulässig.

    betriebskosten bestehen nicht nur aus wasser und heizung, da gehört noch so einiges anderes dazu. studiere mal hierzu die betriebskostenverordnung.
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @losti
    Wir sind im Gewerbebereich und da ist allein der Vertrag entsscheidend. Sollte eine neue Ladentür notwendig sein, wird der Pächter das finanzieren können / sollen.

    2 Jahre? normalerweise wird ein Vertrag über 3 Jahre mit Option auf Verlängerung abgeschlossen. Wenn du also Bedenken hast, dann schlage doch 3 oder 5 Jahre vor?

    Alles was im Vertrag vereinbart ist, ist gültig.

    Doch bedenke: Meist gibt es Ärger, wenn es keine Trennung zwischen Gewerberaum und Wohnraum gibt. Das wird steuerlich getrennt und allein wegen der Grundsteuer sollte das auch getrennt behandelt werden.
     
  5. #4 lostcontrol, 17.04.2010
    lostcontrol

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    klar - ist vereinbarungssache. da herrscht ja bekanntlich vertragsfreiheit.
    wir hatten 'ne bank, 'ne bausparkasse, nochmal 'ne bank.... die ham sich alle selbst gekümmert und der aktuelle mieter (bestatter) tut das auch.
    aber eben das ist doch der knackpunkt - dass das vereinabrungssache ist und vertraglich geregelt sein muss - bei wohnungsvermietung hast du das ganz normale mietrecht als grundlage diesbezüglich, da ist klar was mitvermietet ist und was nicht und wieviel freiheit der mieter hat.

    also wenn's hier um räumlichkeiten geht, die teils wohnung, teils klamottenladen sind, dann wär ich auch sehr vorsichtig bzw. das würd ich garnicht machen.
    ich dachte wir reden hier von reiner gewerbefläche...
     
  6. #5 BarneyGumble2, 17.04.2010
    BarneyGumble2

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    Du hast bei einem 6-Parteien Haus keine HKVs?
    Dann sind Deine Mieter aber sehr sozial, die könnten erstmal pauschal 15 % der Heizkosten einbehalten, da Du gegen die Heizkostenverordnung verstößt...

    Habe grad ein Angebot machen lassen für 6 Parteien/20 HKVs zur Miete inkl. Ablesen (1 x Jährlich kostenlos) und Abrechnung. Kostet bei ner kleinen Firma aus der Nähe alles zusammen etwa 220 €.
     
  7. #6 lostcontrol, 20.04.2010
    lostcontrol

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    das ist aber extrem billig!
    und ein bisschen wenig HKVs sind das auch, oder kommt mir das nur so vor?
    soviele haben bei uns schon einzelne parteien (ja ok, viel fläche), aber runtergerechnet auf "normale" wohnfläche würde ich doch auch annehmen, dass das mehr sein müssen.
    mal angenommen du hast 3-zimmer-wohnungen, da brauchst du doch dann pro wohnung mindestens 5 heizkörper, d.h. du wärst bei mindestens 30 HKVs...
     
  8. #7 BarneyGumble2, 20.04.2010
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    Das besagte Objekt ist ein 9-FH, allerdings waren bis vor kurzem nur bei 2 Wohnungen und ein als Büro genutzter Raum mit Bad "normale" Heizkörper (bis dahin pauschal abgerechnet) installiert, in den anderen Nachtspeicher.
    Jetzt haben wir noch drei Wohnungen an die bestehende Zentralheiung anschließen lassen.
    In den kleinen Bädern haben wir die Schnellheizer belassen...
    Da alle Wohnungen nur 45-60 m² haben kommt das schon gut hin.

    Aber übertreibst Du nicht etwas mit "soviele haben bei uns schon einzelne parteien"?
    Müssen aber große Parteien sein mit 20 Heizkörpern...
     
  9. #8 lostcontrol, 21.04.2010
    lostcontrol

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    naja - je ca. 150qm fläche, also schon gross (zumindest für unsere verhältnisse) - und das dann noch mit lauter kleinen räumen...
     
  10. #9 nobrett, 21.04.2010
    nobrett

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    Na, das sind doch schon mal gute Voraussetzungen. Wer mietet? Eine natürliche Person oder eine Kapitalgesellschaft? Nimm möglichst alle Beteiligten in den Mietvertrag als gesamtschuldnerisch haftende Mieter mit rein und lass Dir von allen Selbstauskunft inklusive Schufa Auskunft geben. Je nach dem wie gefragt das Objekt ist kann man die Hürden auch noch mehr oder weniger hoch legen.

    Und das wichtigste: Lass Dir vor Vertragsunterzeichnung/Schlüsselübergabe die Kaution aushändigen. Ich nehme grundsätzlich 3KM.

    Ich schliesse mich meinen Vorrednern an. Lass (gemietete) Heizkostenverteiler montieren, das kostet nicht die Welt und die Kosten sind eh umlegbar.

    Wenn der Wasserverbrauch nicht messbar ist, dann denk Dir eben einen vernünftigen Verteilungsmaßstab aus, z.B. wenn meist 2 Angestellte im Laden sind, dann rechne halt wie für 2 Personen ab. Die wohnen, duschen, baden und waschen dort zwar nicht, aber dafür wird auch mal ein Kunde das Klo benutzen. Da lässt sich sicher eine für alle Beteiligten akzeptable Lösung finden.
    Wasserzähler einbauen ist zwar die sauberste Lösung, aber im Altbau oft nicht ohne Aufwand wie Fliesen abschlagen etc. zu realisieren. Aber wenn eine Einheit eh modernisiert wird: gleich mit einbauen lassen, auch wenn sie nicht gleich zum Einsatz kommen. In Hamburg wurden die Zähler irgendwann verbindlich auch für Altbauten vorgeschrieben und dann war es gut, wenn man da wo es sich angeboten hat vorgesorgt hatte.

    Ich vermiete gewerblich gerne für längere Zeiträume, und wenn der Mieter vorzeitig raus will, dann kann er das, wenn er mir einen geeigneten Nachmieter bringt und dieser die üblichen Voraussetzungen, wie insbesondere Bonität erfüllt. So ist imho beiden Seiten besser Rechnung getragen als mit einem zu kurz laufenden Vertrag.

    @lost...
    Interessant. Bei uns ist es genau anders herum. Hier kann der nur der Vermieter Müllgefässe beantragen, der Mieter MUSS über den Vermieter gehen und kann sich nicht eben mal direkt eine eigene Tonne bestellen. Scheint regional stark unterschiedlich zu sein.

    Ruf einfach mal bei der Stadt/der Müllabfuhr an und frag wie das bei Euch ist.

    Das liegt in Deinem Ermessen und kann beliebig gestaltet werden. Ich bin ja immer für gegenseitige Fairness und würde daher danach gehen, ob die anderen Mieter für Ihre Neben- und Kellerräume Nebenkosten zahlen. Vermutlich nicht. Dann würde ich das dem Ladenmieter auch nicht zumuten. Oder vielleicht nur für den Nebenraum, nicht aber für den Keller, es sei denn der ist ausgebaut und nicht kellermässig.
     
  11. #10 lostcontrol, 21.04.2010
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    achwas nobrett - die dinger müssen doch nicht zwingend unter putz verlegt werden!
    die kann man durchaus auch auf putz verlegen, das ist wirklich kein problem.
    im altbau haste da eher das problem dass du evtl. pro wohnung mehrere zähler brauchst - einen fürs klo, einen fürs bad (wir haben sogar ein bad mit 2 zählern), einen für die küche...

    och, ich find das aus verständlichen gründen ganz praktisch so wie das bei uns gelöst ist - erspart mir 'ne menge stress. nicht nur dass ich diesen posten nicht abrechnen muss, es bleibt mir auch erspart mich damit auseinanderzusetzen ob mieters ihren müll auch wirklich so trennen wie's sein sollte usw.

    bezüglich der nebenräume, flure usw. sollte man sich evtl. wegen putzdienst gedanken machen. wenn durch den gewerbemieter und evtl. seine kunden hier eine erhöhte verunreinigung entsteht, sollte man gleich abklären wie das geregelt wird.
    ob der gewerbemieter seine putzkraft auch zusätzlich durchs treppenhaus jagt oder für eine bestellte putzkraft einen höheren anteil trägt usw. muss da schon geklärt werden.

    was bei uns regelmässig zu ärger führt: die vielen zigarettenkippen auf dem bürgersteig. die stammen mit sicherheit nur zu einem sehr geringen prozentsatz von den privaten mietern und ihren besuchern, der löwenanteil davon kommt von den besuchern der gewerbemieter...
    verständlicherweise sind die privaten mieter da nicht so begeistert wenn sie zum kehrwochentermin die dinger aus dem kopfsteinpflaster pulen müssen...
     
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