Fragen zu Immobilienfinanzierung

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Malibu155, 18.01.2014.

  1. #1 Malibu155, 18.01.2014
    Malibu155

    Malibu155 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    bin neu in diesem Forum angemeldet und da ich vom lesen gemerkt habe das hier einige Leute mit gutem Wissen unterwegs sind, würde ich gerne ein paar Fragen anhand eines Beispiels stellen:


    Eigenkapital: 250-300.000 €
    Immobilienpreis: 1.500.000 € inkl. 10% Kaufnebenkosten (ca. 1.350.000€ nur die Immobilie)
    Immobilienart: relativ große Gewerbeimmobilie mit 1 Mieter, inkl. Kündigungsverzicht bis 2020 und Option das Mietverhältnis um 5 Jahre verlängern zu können.
    Mieter: große Einzelhandelskette (Risiko das die Miete nicht bezahlt werden kann nahezu nicht vorhanden)

    Kaltmiete: 7,5% p.a (112.500 €)
    + Mieter ist während der Mietdauer vertraglich verpflichtet für die Instandhaltung der Immobilie aufzukommen.



    Wenn man jetzt von einem Darlehen in Höhe von 1.250.000 € ausgeht und jährlich 5% (Zinsen + Tilgung) zurück zahlt würden ja 2,5% von den Mieteinnahmen über bleiben.


    Meine Fragen:

    Ist so eine Finanzierung realistisch, bzw. muss ich mit mehr rechnen oder könnte es sogar günstiger gehen?
    Was für Zinsen werden im Schnitt für solche Projekte mit dem genannten EK berechnet?

    Könnte mir vielleicht jemand generell ein realistisches Finanzierungsbeispiel aufzeigen?



    Danke im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ich sage es mal so: Selbst zu günstigen Konditionen läuft die Finanzierung mehr als 20 Jahre. Da sollte bezüglich Vermietbarkeit schon etwas mehr Sicherheit kommen als:

    Also, mal angenommen der Mieter kündigt 2020. Würde man einen neuen Mieter finden? Wie lange wird das dauern? Welche Investitionen werden dafür notwendig sein und wie willst du die stemmen? Wie lange stehst du die Finanzierung ohne die Mieteinnahmen durch?

    Natürlich klingt die Entnahme erstmal ganz gut. Aber wie sieht die Gesamtrendite nach dem Verkauf aus? (Du willst die Immobilie ja wohl nicht zu Ende finanzieren?) Bei dieser Entnahme muss man ja nicht unbedingt auf den Wert der Immobile spekulieren, aber ist wenigstens eine stabile Wertentwicklung zu erwarten?


    Klar, Einzelhändler gehen praktikerisch nie Pleite :91:

    Ob der Mieter auszieht oder pleite geht, ist eigentlich ziemlich egal: An dieser Front droht der größte Ärger. Das Risiko ist auf einen einzigen Mieter konzentriert. Im Kern ist das keine wesentlich andere Situation als bei den Leuten, die hier mit der Frage aufschlagen, ob sie eine (einzige) Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen sollen. Es sind nur mehr Nullen ...


    Das wird erheblich von den Sicherheiten, die du bieten kannst, abhängen. (Genau wie die Frage, ob da überhaupt eine Bank mitmacht.) Für den Überschlag der Laufzeit oben habe ich jetzt einfach mal 3 % angesetzt. Unter günstigen Umständen wird es noch ein Stück weniger, unter ungünstigen Umständen deutlich mehr.
     
  4. Pitty

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    Würde ich wegen de Streuung schon die Finger lassen. Das kannst Dü kaufen, wenn Du 10 andere Objekte dieser Größe hast, die schon abbezahlt sind. Du musst alles auf dem laufenden halten, sonst sind Mietminderung sicherlich vorgesehen.

    Was machst Du, wenn die Insolvent gehen. Dann kannst Du das für Dich gleich mit beantragen. :unsicher011: Das Risiko ist einfach zu hoch.
     
  5. #4 Malibu155, 19.01.2014
    Malibu155

    Malibu155 Neuer Benutzer

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    Also zur Lage: Es wäre ein Gewerbepark wo mehrere solcher Immobilien stehen aber natürlich von verschiedenen Mietern genutzt werden.
    Somit auch eine hohe Frequenz durch viele Einkaufsmöglichkeiten.

    Also ist die Frage der Nachvermietung eventuell für Experten oder Leute mit Erfahrung besser einzuschätzen?!

    Wegen dem Mieter:
    Also es würde sich um einen größeren Konzern handeln der üblicherweise immer eine Filiale in solchen Gewerbegebieten hat.
    Bzw. würden viele andere Konzerne in Frage kommen die eventuell Interesse an dem Standort haben.


    Also bei 3% Zinsen könnte man ja 1,5-2% für die Tilgung aufbringen und hätte immer noch einen guten Überschuss.
     
  6. Duncan

    Duncan
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    @ Malibu155:
    ich denke du rechnest dir gerade was schön.
    Mit 250-300T€ Eigenkapital wäre mein Kaufpreislimit eher ~450T€.
    Dann Verteilung des Risikos auf mehrere Mieter, wenn 1 Mieter abspringt, womit jederzeit zu rechnen ist, darf die Finanzierung nicht den geringsten Kratzer bekommen und schon gar nicht ins Wanken kommen wie bei deinem Bsp..
    Das Objekt ist interessant, wenn dir schon ein Gutteil des restlichen Gewerbeparks gehört, wäre aber auch dann nicht ohne Risiko. Wer zieht die Masse an Kunden? Steht der sicher? Macht der dicke Gewinne? Gibt Handelsketten die schließen auch an sich profitable Filialen weil die Rendite ihnen zu klein ist. Zum Einzelhändler an sich siehe aktuell Weltbild - diese Filialen anderweitig gut unterzubringen ist nicht so ganz einfach.

    Ich kann dir spontan etliche Läden von 50-6.000m² zeigen die leerstehen. Die waren auch mal ganz toll an super solvente Einzelhändler vermietet. Vom Kurzwarenhändler übern Fischladen bis zum Baumarkt. Einige haben auch mit bis zu letzt guten Gewinnen zu gemacht. Wenn man bis 70 keinen (fähigen) Nachfolger gefunden hat, muss man zu drastischen Maßnahmen greifen, wenn man noch etwas Ruhestand erleben möchte.
     
  7. #6 Bürokrat, 19.01.2014
    Bürokrat

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    Hände weg von Gewerbeimmobilien, insbesondere wenn dass dein erstes Objekt ist! Mag sein dass die Gefahr eines Auszugs gering ist aber wenn der Mieter auszieht hast du oftmals 6-20 Monate Leerstand, der Nachmieter will massive Umbauten die du noch teilweise bis ganz aus der eigenen Tasche finanzieren darfst. Selbst bei 100% EK ist das ein Risiko, mit 16% EK würde ich überhaupt nichts kaufen. Um einigermaßen auf der sicheren Seite zu sein sollte das EK mindestens 50% betragen, be Gewerbe mehr! Du musst ja auch bedenken dass große Unternehmen lieber selbst bauen als zu mieten, wer 100000 Miete im Jahr zahlen kann kann auch gleich selbst bauen. Dann darfst du die einzelne Mieter suchen, alles abteilen, Kosten ohne Ende und immenser Leerstand. Der Verkaufspreis ist in einer solchen Situation dann auch besch... Ich bin da ein gebranntes Kind, Wohnimmobilien sind ok, aber Gewerbe nie wieder!
    Kauf dir lieber für 300.000 ein schnuckliges MFH, nimm noch 50000 Kredit auf und saniere das Objekt nach und nach. Dann hast du in 2-3 Jahren eine schöne Rendite und kannst dich dann irgendwann nach was neuem umschauen.
     
  8. #7 immodream, 19.01.2014
    immodream

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    Hallo Malibu155,
    ich könnte Nachts nicht schlafen , wenn ich ein Gewerbeobjekt mit nur einem Mieter hätte.
    Grundsätzlich hört sich das gut an , nur einen Mieter zu haben.
    Du bist aber diesem Mieter vollkommen ausgeliefert.
    Ich schließe mich meinen Vorschreibern an und würde bei dem Eigenkapital als Erstimmobilie ein Objekt bis 500 000 € Kaufen .
    Und zur Risikostreuung lieber ein Objekt mit mehreren Mietern wählen.
    Ich habe auch Bekannte, die ein Gewerbeobjekt mit einem großen Lebensmitteldiscounter gekauft haben.
    Dieser Discounter hat wie heutzutage üblich , auf der " grünen Wiese " neu gebaut und mein Bekannter mußte als Nachmieter einen 1 € Laden akzeptieren .
    Die Miete ist natürlich erheblich gesunken.
    Auch die anderen beiden Gewerbemieter ( Arzt und Stadt ) sind inzwischen ausgezogen und die beiden Gewerbeeinheiten wurden als normale Wohnung weitervermietet.
    Da war nichts mehr mit Renditeobjekt. Das Haus ist aber auch nicht ohne erhebliche Verluste zu verkaufen.
    Da bin ich froh, das ich viele Mieter in kleinen Wohnungen habe.
    Grüße
    Immodream
     
  9. Andres

    Andres
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    Bestimmt, aber wenn du nicht zu diesen Leuten gehörst, würde ich die Finger davon lassen. Ohne Branchenkenntnis ist die Sache meiner Meinung nach russisches Roulette mit viel zu vielen Kugeln ...
     
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