Fragen zum Immobilienkauf

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von maroon, 25.02.2008.

  1. maroon

    maroon Neuer Benutzer

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    Hallo,

    bin leider ziemlich neu auf dem Gebiet, deswegen kommen hier wohl einige Fragen die für die Fachleute hier sicher selbstklärend sind... will jedoch sichergehen dass ich keine Dummheiten mache ;)

    Also ich habe vor mir ein Mehrfamilienhaus mit einem guten Freund zusammen zu kaufen (quasi 50/50 Anteile an 6 Wohnungen, Grundstück und einer 80 m² Gewerbefläche im Kellergeschoss).

    Die Mieteinnahmen für jeden von uns würden bei ca. 8000 Euro pro Jahr liegen (allerdings ist die Gewerbefläche leerstehend - d. h. es ist noch raum nach oben frei).

    Da das Gebäude unter Denkmalschutz steht, wäre eine Abschreibung von je 1500 Euro pro Kopf möglich.

    Meine Fragen sind nun:
    Wie ist es am sinnvollsten die Immobilie zu kaufen, damit 2 Eigentümer vorhanden sind, ohne alles explizit auf jeden m² aufzuteilen? D.h. dass einfach die Gewinne geteilt werden und gut? Hab gehört man kann das irgendwie als GbR machen - was lohnt sich am meisten steuerlich? (Unsere Einnahmen liegen jeweils bei etwa 30.000 Euro Netto pro Jahr - da würden dann noch die Mieteinnahmen draufkommen).

    Welche Steuern etc. gehen von unseren Mieteinnahmen ab? Nur die Einkommenssteuer? Wenn ja, - angenommen jeder nimmt 10.000 Miete ein und ich zahle im moment 14,....% Einkommenssteuer im Jahr - wenn ich die Abschreibungen von 1500 Euro Denkmalschutz abziehe - hab ich dann im Endeffekt die kompletten 10000 Euro einnahmen oder kommen da noch irgendwelche Kosten drauf?

    Zahlt man Mwst. auf die Einnahmen?

    Das wärs erstmal.. freu mich auf eure Antworten und bedanke mich schon im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. #2 gr.9846, 25.02.2008
    gr.9846

    gr.9846 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    steuerlich ist es egal ob Du mit Deinem Freund eine GbR oder eine Bruchteilsgesmeinschaft hast. Ich würde auch zur GbR tendieren.

    Von den Mieteinnahmen gehen die Werbungskosten ab. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zur Erhaltung und Sicherung der Einnahmen dienen (z.B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Hausverwaltung...). Einnahmen abzüglich Werbungskosten ist der Überschuß. Dieser wird halbiert und bei der jeweiligen Einkommensteuererklärung der Beteligten zugrundegelegt.

    Die Steuerersparnis kann Dir hier niemand ausrechnen. Das Nettoeinkommen ist hier vollkommen egal. Es geht um die jeweiligen Einnahmen (z.B. aus nichtselbständiger Arbeit) abzüglich der jeweiligen Werbungskosten (s.o.). Da es dann noch darauf ankommt, ob ledig oder verheiratet, ggf. Einkommen des Ehegatten, Unterhaltszahlungen an geschiedenen Ehegatten .... gibt es keine Berechnung hier im Forum.

    Geht zu einem StB Euerer Wahl und Vertrauens.
     
  4. maroon

    maroon Neuer Benutzer

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    Danke erstmal!

    Also die Werbungskosten werden relativ gering sein, da kein Kredit aufgenommen wird.. die Frage ist vielmehr ob man diese Denkmalschutz-Abschreibung von 2% im Jahr von den Einkommenssteuern abziehen kann?

    Edit: Die Grundsteuer fällt einmalig beim Kauf an oder? Und die Versicherungen werden sicher nicht besonders teuer auf die gesamten einnahmen gesehen.. Verwaltung etc. würde ich dann machen nachdem ich mich in die Sache reingelesen habe.
     
  5. #4 onkelfossi, 25.02.2008
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    grunderwerbssteuer fällt beim kauf an, grundsteuer jedes jahr.

    zu deinem einkommen kommen die einnahmen aus vermietung und verpachtung hinzu. das ist dann dein gesamtes zu versteuerndes einkommen. dies kannst du senken durch möglichkieten bei der einkommensteuer (pendlerpauschale etc.) und ebenfalls bei mieteinnahmen durch abschreibung für denkmalschutz, abschreibung für abnutzung und werbungskosten. werbungskosten sind nicht nur reparaturen, sondern auch versicherung, grundsteuer, müll, wasser etc. also dein gesamtes einkommen minus abschreibungen. das was dann über bleibt muss versteuert werden. viele abschreibungen, wenig steuern.
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 25.02.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Grundsteuer, Gebäudeversicherungen sind Nebenkosten und wenn im Mietvertrag aufgeführt oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird auch auf die Mieter umlegbar

    Beides fällt Jährlich an :Blumen

    ich würde dir von dem kauf eines unter Denkmal stehenden Hauses abraten gibt meiner Erfahrung nach Bloß ärger und auch das mit den 2% auf 50 Jahre ist ne Mogelpackung :motzki wenn du heute einen Kredit aufnimmst kannst du meines Wissens die jährliche Tilgung absetzen egal ob es 2%, 1% oder 5% sind und auch sonst macht das Denkmalsamt sehr viele Vorschriften und zahlt sehr sehr wenig bis zu Garnix :wand:
     
  7. maroon

    maroon Neuer Benutzer

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    Hallo und vielen Dank für eure Antworten!

    @F-14 Tomcat:
    Ja als Vorteil sehe den Denkmalschutz auch nicht. Aber ich bekomme das Haus sehr preiswert und zahle es direkt bar von meinen Ersparnissen, d.h. kein Kredit etc.. Ebenso wurde es 2000 komplett saniert und modernisiert - deswegen werden jetzt erstmal auch keine größeren Mängel auftauchen die zu beheben wären (denn DORT geht die Bürokratie ja erst richtig los bei Denkmalschutz...)..

    Aus diesem Grunde nehm ich den Dankmalschutz in Kauf.. weil alles andere bisher stimmt. werde vor dem Kauf noch einen Gutachter beauftragen der das Gebäude nochmal ordentlich checkt - und wenn alles OK ist werds ichs dann holen.

    Da ich eben kein Kredit aufnehme würde sich das mit den 2% schon rechnen ;-).
     
  8. #7 gr.9846, 26.02.2008
    gr.9846

    gr.9846 Erfahrener Benutzer

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    Tilgung kannst Du niemals absetzen ... wenn dann nur die Zinsen.

    LG
     
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