Fragen zur Afa und Abschreibungen von Zinsen bei mitgenutztem ET

Diskutiere Fragen zur Afa und Abschreibungen von Zinsen bei mitgenutztem ET im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Guten Morgen, wir planen den Kauf eines MFH, bestehend aus 3 Wohungen zu insgesamt 305qm aus em Bj. 1971. Die drei Wohnungen sind wie folgt...

  1. Eel

    Eel Neuer Benutzer

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    Guten Morgen,
    wir planen den Kauf eines MFH, bestehend aus 3 Wohungen zu insgesamt 305qm aus em Bj. 1971. Die drei Wohnungen sind wie folgt aufgeteilt.
    • Erdgeschoss 115qm -> soll von uns genutzt werden
    • Obergeschoss 115qm -> soll vermietet werden
    • Dachgeschoss 75qm -> soll vermietet werden
    Das Haus kostet 360T€. Zuzüglich Notar, Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Renovierungen kommen wir auf ein benötigtes Budget von 450T€. Als Eigenkapital bringen wir 50T€ als Erlös aus dem Verkauf unserer ETW mit.

    Folgende Fragen stellen sich uns nun:
    1. Kann eine Afa Abschreibung erfolgen? Falls ja, erfolgt diese anteilig für die beiden Mietwohnungen: Kaufpreis - Grundstückskosten /305qm * 190qm * 2%?
    2. Die anfallenden Zinsen können ja ebenfalls von den zu versteuerenden Mieteinnahmen abgezogen werden. Erfolgt dieses ebenfalls anteilig für die beiden Wohnungen?
    3. Habt ihr weitere Tipps für uns zum Kauf und der Vermietung?
    Danke & Gruß
    Eel
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.03.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Zu 1: Ja und nochmals (zur Aufteilung) ja - bitte noch die Kaufnebenkosten (Makler, Grundbuchamt, Notar, Grunderwerbsteuer) dazusetzen

    Zu 2: Ja, sofern Du nicht die vermieteten Wohnungen voll finanzierst und die eigene eben entsprechend weniger (zwei Kreditverträge),dann natürlich auch höhere Tilgung bei dem Vertrag für die eigene Wohnung und so wenig wie möglich für den Kredit für die vermieteten Wohnungen - Für nähere Auskünfte würde ich mich an einen Steuerberater wenden!

    Zu 3: Da gibt es viele, mir fällt auf Anhieb ein, dass - sofern noch nicht vorhanden - bei 3 Wohnungen das Haus unter die Heizkostenverordnung fällt, also überlegen wie gemessen werden soll, gleichzeitig brauchst Du dann einen Wärmenmengenzähler für die Ermittlung der für die Warmwassererzeugung benötigten Wärmemenge. Näheres dazu sagt Dir Dein Heizungsbauer!
     
  4. Eel

    Eel Neuer Benutzer

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    Hallo Immobiliensammler,
    danke für die Antwort.

    Was wäre dann die sinnvollste Finanzierung um den höchsten Hebel bei der Afa & den Zinsen zu ziehen?

    Das Haus inkl. Grundstück wird für 360T€ veräußert. Unserer größten Vorteil könnten wir ja dadurch erzielen, wenn der Kredit für die Erdgeschosswohnung möglichst gering ausfällt.
    Extrembeispiel: 10T€ für die Ergeschosswohnung und 350T€ für die 2 zu vermietenden Wohnung.

    Oder sollte man hier den logischen Weg des 3-Satzes folgenden und die beiden Finanzierungen gemäß Anteil qm planen?

    Danke & Gruß
    Eel
     
  5. #4 immobiliensammler, 20.03.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Eel,

    ich würde es nicht übertreiben (Gestaltungsmissbrauch) sondern den Kredit in etwa nach dem genannten Verhältnis aufteilen, abzüglich des Eigenkapitals bei der eigenen Wohnung. Und dann z.B. 5 % Tilgung für die eigene Wohnung und nur 1 % für die vermieteten (oder ähnlich), aber wie gesagt, genaueres einfach mit dem Steuerberater klären. Da geht es um viel zu viel Geld bei falschen Verträgen, die dann vom FA nicht anerkannt werden, als dass man sich nicht beraten lassen sollte!
     
  6. Eel

    Eel Neuer Benutzer

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    Hallo Immobiliensammler,
    sehe ich genauso. Ich würde das transparent aufsetzten wollen, um ggü. dem FA belastbare und nicht angreifbare Daten vorzuweisen.

    Ich würde das Ergebnis aus Kaufpreis + Notar + Grunderwerbssteuer + Makler + Grundbucheintrag = ca.410T€ per 3Satz aufteilen, sodass für die zu vermietenden Wohnung ein Kreditvolumen von 255T€ und für die selbstgenutze Wohnung ein Kreditvolumen von 155T€ abzüglich Eigenkapital entsteht.

    Die Tilgung würde ich ähnlich aufsetzte. Letztendlich ist das eine Frage der Gesamtbelastung.

    Sieht hier jemand Bedenken / Probleme?

    Danke & Gruß
    Eel
     
  7. #6 Stadtkind, 20.03.2017
    Stadtkind

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    Geht es um ein MFH oder um eine WEG?
    Bei einer WEG haben alle 3 Wohnungen einen eigenen Grundbucheintrag, bei einem MFH gibt es nur einen Eintrag.

    Im Fall der WEG könnten die Kredite real auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, was einen größeren Gestaltungsspielraum ergibt. Beim MFH wird die Kreditsumme und das EK wohl eher gleichmäßig per qm verteilt. Gerade weil ja auch das Gesamtdarlehen mit dem kompletten Haus abgesichert wird. Wird hier eine andere Verteilung angestrebt und kann sinnvoll begründet werden, so sollte die Dokumentation von einem Fachmann (Steuerberater etc.) übernommen werden.
     
  8. #7 taxpert, 20.03.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.03.2017
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    Steuerrechtlich kommt es nicht darauf an, was im Darlehensvertrag als Verwendungszweck steht, sondern wofür das Geld tatsächlich verwendet wurde (BMF vom 16.4.2004)! Je nachdem also ggf. über mehrere Konten arbeiten und vor allem eine Fachperson (z.B. StB) bereits im Vorfeld z.B. bei Vertragserstellung einbeziehen!

    Eine mögliche Steuerung im Hinblick auf die Verwendung des Eigenkapitals möglichst im steuerlich nicht relevanten Bereich sehe ich hier:
    Die Reno-Kosten werden erfahrungsgemäß zu einem gewissen Teil nicht nur auf das Gesamtobjekt entfallen (und quotal aufgeteilt werden), sondern z.T. auch direkt zuordenbar sein! Z.B. für neue Fenster für die eigengenutzte Wohnung eigene Rechnung schreiben lassen und diese ausschließlich vom Eigenkapital bezahlen, usw....


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  9. Eel

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    Hallo ihr beiden und Danke für eure Antworten!

    Es handelt sich hier um ein "Zwei- bis Dreifamilienhaus" laut Makler. Ich gehe nicht davon aus, das die 3 Wohnungen einen eigenen Grundbucheintrag haben.

    Die Renovierungskosten werden überwiegen für die zu vermietende Wohnung im Obergeschoss angewendet -> Neues Bad & Gäste WC, Streich- und Malerarbeiten, etc. Diese Kosten haben wir bewusst hoch angesetzt, um nicht Gefahr zu laufen nachfinanzieren zu müssen. Außerdem soll das Bad ein Eye-Catcher werden = Gut für den Mietpreis und die Stunden der Handwerker sind absetzbar :-)
     
  10. #9 taxpert, 20.03.2017
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    Dan behaltet aber besser auch den §6 Abs.1a EStG im Auge, damit das nicht nach hinten losgeht!

    taxpert
     
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