Fragen zur Betriebskostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von klaus007, 10.06.2013.

  1. #1 klaus007, 10.06.2013
    klaus007

    klaus007 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forengemeinde,

    ich hätte hier mal eine Frage zu Betreibskostenabrechnung.
    Ich habe mir ein Objekt erwoben in dem die Mieter aktuell fast alles direkt selbst bezahlen (Wasser, Strom, Heitöl, etc). Nur die Grundsteuer und Gebäudeversicherung würde ich bezahlen.

    Jetzt wurde das vom Alten Vermieter so gehandhabt das er einmal am Ende des Jahres diese beiden Kostenpunkte in Rechnung gestellt hat. Was zur Folge hatte das die Zahlungsmoral der Mieter zu wünschen übrig lies.
    Jetzt zu meinen Fragen:

    1. Muß ich auch weiterhin so vorgehen das ich die Abrechnung zum Jahresende fortführen muß oder kann ich eine Nebenkostenpauschale pro Monat einführen? Bzw. bekomme ich da ein rechtliches Problem wenn ich nur am Ende des Jahres abrechnen würde und der Mieter dann nicht zahlt weil er sagt der Betrag wäre als einmalige Zahlung zu hoch?

    2. Kann ich auch solche Kosten wie Wartung der Heizungsanlage als Nebenkosten umlegen und wenn ja wieviel %? Weil ich möchte ja sichergehen das die Heizung möglichst lange lebt um hier den Werterhalt zu garantieren und evtl. zusätzliche Kosten durch Reparaturen verhindern zu können, die durch Wartung vermeidbar gewesen wären. Vorallem auch auf den Hinblick das der alte Vermieter solche Wartungen nie durchführen lies.

    3. Gibt es noch andere Sachen die als Nebenkosten umlagefähig sind.
    Wie gesagt, Wasser, Heizkosten, Müll, also diese gängigen Verbrauchskosten die man einfach zum "Leben" braucht werden eh schon direkt vom Mieter bei der jeweils zuständigen Stelle entrichtet.

    Noch einige Infos hierzu:
    Im Mietvertrag wird bei Nebenkosten auf §2 Betriebskostenverordnung hingewiesen und eine Anlage Betriebskostenaufstellung. ACHTUNG es ist ein vorgefertigter "Standardvertrag" in dem nur noch Beträge und Sondervereinbarungen eingetragen werden mußten. Das heißt, die Anlage Betriebskostenaufstellung existiert nicht, es gibt nur den Eintrag im Mietvertrag das die Nebenkosten zu 100% vom Mieter übernommen werden.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    :74: klaus007


    Ja da scheint die Umlage der Kosten im MV vereinbart zu sein,
    evtl. wäre eine Anpassung der Vorauszahlung (derzeit wohl 0 €) möglich.
    Eine Änderung auf "Pauschale" müsste der M zustimmen.


    Wartungskosten sind umlagefähig sofern im MV vereinbart.
    Wenn die Heizung nur den einen M versorgt,
    dann kannst du die Kosten zu 100% auf den M umlegen.
    Schonsteinfeger gehört auch dazu.


    Alle umlagefähigen Kosten findest du hier in der BetrKV,
    jetzt musst du nur noch prüfen welche davon im MV vereinbart wurde.
    Hierzu reicht ein Hinweis auf die BetrKV im MV.


    Standard oder Einheitsverträge gibt es nicht,
    auch wenn es wohl immer noch darauf steht.
    Jeder Verlag bringt eigene Verträge heraus.

    Bezüglich der Nebenkosten ist der Verweis auf die BetrKV ausreichend.


    VG Syker
     
  4. #3 klaus007, 10.06.2013
    klaus007

    klaus007 Neuer Benutzer

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    Ah da hab ich mich wohl falsch ausgedrückt, sorry. Ja ich meinte eine Vorrauszahlung.
    Ja die Vorrauszahlung ist derzeit 0€ das die laufenden Betriebskosten dirket vom Mieter bezahlt werden und der Altvermieter aufgrund der Posten, Versicherung und Grundsteuer, die eh jährlich abgerechnet werden, ebenfalls nur jährlich abgerechnet hat. Wenn das rechtlich keine Problem macht würde ich das wohl so beibehalten, da sich der Beitrag im überschaubaren Rahmen bewegt. Die Frage ist ja ob ich auf Vorrauszahlung ändern MUSS. Siehe Text weiter unten.


    Ich tippe hier mal kurz den Wortlaut des MV ab:
    Formulartext
    handschriftlich hinzugefügt
    Anmerkung von mir

    Neben der Miete werden Betriebskosten, gemäß §2 Betriebskostenverordnung umgelegt und in Form von monatlischen Vorrauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Dievon der Vorrauszahlung erfassten Betreibskosten sind in der Anlage "Betriebskostenaufstellung" (nicht vorhanden,wurde auch nie ausgefüllt) enthalten, welcher wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Als sonstige Betriebskosten gemäß §2 Nr.17 Betriebskostenverordnung sind vereinbart: Die Nebenkosten werden vom Mieter zu 100% übernommen
    Die monatliche Vorrauszahlung beträgt demnach z.Zt. insgesamt: (Dieses Feld ist leergelassen worden)
    Dazu gehört dann noch folgender Punkt:
    Die Vorrauszahlungen werden jährlich einmal abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt unverzüglich, sobald die Abrechnungsunterlagen dem Vermieter vorliegen, spätestens jedoch 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes.

    Heißt das für mich jetzt ich kann alles was in §2 aufgeführt wurde umlegen?
    z.B.: Ich schicke Heizungsfirma XY und überprüfe die Zentrale Ölheizung auf Funktionsfähigkeit und reinige die Brenner etc.

    Danke schon mal für deine Antwort :)
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo klaus007


    Nach BGB § 560 Abs. 3 können die Vorauszahlungen
    von beiden Vertragsparteien nach eine BK-Abrechnung angepasst werden.
    Hierauf würde ich mich nach der nächsten BK-Abr. berufen.




    Oh das ist nicht so ganz eindeutig.
    Da bisher Grundsteuer und Versicherung abgerechnet wurden,
    sollte das auch weiterhin so möglich sein.

    Die Heizungswartung wäre nach §2 BetrKV umlagefähig,
    und die Umlage meiner Meinung nach auch bei deinem MV möglich.
    Ich würde dahingehend argumentieren das die BK-Aufstellung nur die Vorauszahlung betrifft,
    welche je derzeit 0 € beträgt.
    Also abrechnen und dann die Vorauszahlung anpassen.

    Das solltest du aber auch noch mit einem Fachanwalt für Mietrecht abklären.


    VG Syker
     
  6. #5 klaus007, 10.06.2013
    klaus007

    klaus007 Neuer Benutzer

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    Danke vielmals! Damit bin ich ja schon ein erhebliches Stück weiter und habe für die genau Abklärung des Sachverhaltes (NK-Vorauszahlung ändern) noch Zeit bis zu nächsten Betriebskostenabrechnung. Dann werde ich mal schaun das ab da alles seine Ordnung hat.
     
  7. #6 Papabär, 10.06.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Auch wenn´s keine Punkte bringt ... ich bin der gleichen Meinung wie Syker.

    Fraglich wären evtl. noch die "sonstigen Betriebskosten", da die m.E. vertraglich sinnfrei vereinbart wurden.
     
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