Fragen zur Erwerben einer Immobilie

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Neuling5000, 06.10.2011.

  1. #1 Neuling5000, 06.10.2011
    Neuling5000

    Neuling5000 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    06.10.2011
    Beiträge:
    1
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich bin neu in diesem Forum, da ich mich seit geraumer Zeit für den Kauf einer Immobilie interessiere.

    Ich bin mir aber nicht richtig im klaren wie ich die Rentabilitat einer Immobilie rechenen soll/kann.

    Ich interessiere mich hauptsächlich für eine Immobilie da ich ich etwas EK habe und das ist ja in der heutigen Zeit nicht mehr so sicher Invlation Steuern usw.


    Die Kosten einer Immobilie rechne ich im Groben so.

    Rechenbeispiel

    Kaufpreis 370000EUR mal 12% Nebenkosten =414400,00EUR Makler usw.

    Mieteinnahmen 370qm zu 5,50 Euro/qm(ist eher der mindest werd in meinem Gebiet) = 2035Euro pro Monat davon 80% für Mietausfall reperaturen usw also 1628EUR sind im jahr 19536Euro

    Bei der Finanzieren würde ich sagen 165000Euro EK einbringung 300000FK zu mom 4% ist eine monatliche Belastung von 2300Euro. Bei den 16500EK habe ich dann noch eine Rücklage aber ich den lieber mehr FK und dann noch eineSicherheitspolster oder was meint ihr. Ich klann im Monat ca 800-1000 Euro in das Haus Investieren zum Schnelleren abzahlen Mein Brutte einkommen liegt bei etwa 45000Euro Wie kann ich dann diese Immobilie dann noch steuerlich geltend machen also ind ie Rentabilietät reinrechenen? Wie kann ich zum Bsp die Abschreibung hineinrechnen.

    Ich will die Immobile ausschließlich vermieten.


    Ich entschuldie mich schon mal im Vorraus für meine vielleicht etwas grundlegenden Fragen im Immobilien Bereich Aber nur wer fragt kommt weiter

    gruß
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.04.2007
    Beiträge:
    494
    Zustimmungen:
    0
    ich würde erst mal mit den 12% Erwerbsnebenkosten anfangen. Normalerweise sind das incl. Makler max 10,5%.
    Was die Abschreibung betrifft: da würde ich mal ein längeres Gespräch mit dem Steuerberater führen. Teilweise kannst du ja auch Erwerbskosten steuerlch geltend machen.
     
  4. Battie

    Battie Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2011
    Beiträge:
    31
    Zustimmungen:
    0
    machen wir mal einen Anfang:

    Deine Rechnung scheint nicht zu stimmen.

    4% von 300.000 EUR = 12.000 EUR -> also 1000 im Monat.
    Dazu kommt dann noch Tilgung von x%

    Wenn du Steuern sparen willst, dann funktioniert das grob gesagt nur, wenn du einen Verlust mit deiner Immobilie machst.
    Das bedeutet nicht zwingend, dass du Cash verlierst, du kannst den Wert deiner Immobilie abschreiben.
    Bei einem Baujahr nach 1924 sind das z.B. 2% pa. auf den Wert der Immobilie (ohne Grundstück) Nehmen wir an, das wären 300.000 EUR, 70.000 kostet das Grundstück.

    Du hast also mindestens die 12.000 EUR Miete zgl. der 6.000 EUR Abschreibung, die du gegen deine Mieteinnahmen rechnen kannst. Dazu kommen dann noch Reparaturen etc.
    Ist die Miete höher, mußt du den Gewinn versteuern.
    Aber Achtung: Mit einer direkten Kredittilgung verringern sich deine Verluste aus Zinsen und dein Gewinn erhöht sich.

    Maximaler Spareffekt aus Zinsen: Endfällige Tilgung mit diszipliniertem Besparen eines separaten Kontos.

    Zur Finanzierung: 45.000 EUR Brutto bedeuten in etwa 2.300 EUR netto. Du hast ein recht hohes EK, in sofern dürften die Banken das finanzieren.

    Bei der EK-Verwendung kommt es darauf an, ob du schnell schuldenfrei sein möchtest oder Steuern sparen willst. (Deine Immobilie macht aber schon Gewinn, das sieht also schlecht aus bzw. nur wenig Steuern sparen)

    Mein Rat wäre daher:

    Behalte genügend EK, um 1 Jahr alle Kosten zu decken, den Rest in die Finanzierung stecken. (also keine Mieteinnahmen, kein Gehalt -> etwa 50.000 EUR)

    Mein zweiter Rat:
    Sprich mit einem Steuerberater.
     
  5. #4 JuniorVermieter, 07.10.2011
    JuniorVermieter

    JuniorVermieter Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    14.11.2010
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    0
    Guten Morgen,
    danke erstmal für die Antworten.

    Das mit der finanzierung ist von der Bank aus ist kein Problem Sicherheiten wären da.

    Sorry noch für meinen Rechenfehler.

    Das bedeutet also z.b. bei der Abschreibung kann ich von der Mieteinnahme die 6000 abziehen wo ich Steuern dafür bezahlen muss und dann die Zinsen noch.

    Bei den aktuell relativ tiefen Zinsen sollte man dann eher lange zinsen zahlen so wie ich es verstanden habe oder.


    mfg
     
  6. Battie

    Battie Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2011
    Beiträge:
    31
    Zustimmungen:
    0
    grundsätzlich ist es kein schlechter Ansatz, sich langfristig niedrige Zinsen zu sichern. So kannst du über einen langen Zeitraum einen erheblichen Anteil der Kosten deiner Immobilie planen.
    Lass dir doch einfach mal Angebote für 10-15-20 Jahre geben. Dann kannst du gleich sehen, was dich längere Laufzeiten kosten.

    Bitte bedenke noch einmal: Du kannst Steuern sparen, wenn du Verluste machst.
    Aber es wäre doch besser, Steuern zu zahlen, weil man dann Gewinne gemacht hat, oder?
    Was die Steuer anbelangt (ohne das ich vom Fach bin)

    +Miete
    -Abschreibung
    -Zinsen
    -Abschreibungen für Reparaturen etc.
    - ...
    Was danach übrig bleibt, mußt du versteuern.

    Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

    Wenn du nach Erwerb innerhalb von 3 Jahren mehr als 15% des Kaufpreises in die Immobilie investierst (neues Dach, Fassade, etc) dann kannst du das nur mit 2% abschreiben. Nennt sich anschaffungsnahe Aufwendung.

    So wie du es beschrieben hast, scheint die Immobilie die Finanzierung zu tragen. Also würde ich an deiner Stelle nichts von meinem Gehalt in der Finanzierung binden.

    Vereinbare Sondertilgungen und packe das übrige Geld auf ein Tagesgeldkonto. Wenn alles gut geht, läuft deine Immobilie und bezahlt alles. Wenn es nicht läuft, kannst du immer noch aus deinem Gehalt Rechnungen bezahlen.
     
  7. #6 JuniorVermieter, 07.10.2011
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2011
    JuniorVermieter

    JuniorVermieter Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    14.11.2010
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    danke für die schnelle Antwort,

    Also wäre dies Immobilie eine gute Geldanlage wenn alles Gut geht oder wie ist deine Meinung? (also nur den Geldwerten her)

    Gibt es auch gutes Infomaterial zu diesen Thema z.b. ein Buch oder sowas in der Art wo empfehlenswert wäre?



    mfg
     
  8. Battie

    Battie Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2011
    Beiträge:
    31
    Zustimmungen:
    0
    ich versuche gerade selbst herauszufinden, was sich lohnt und was nicht.
    Ich habe hier ja in diesem Forum vor ein paar Tagen ebenfalls eine solche Frage gestellt.

    Grundsätzlich finde ich eine solche Investition nicht verkehrt, aber:

    Rechne dir die Rendite aufs eingesetzte EK aus, vergleiche es mit einer alternativen Investition.

    Das Haus kostet dich 20 Jahresmieten. Das ist schon recht teuer.
    Ziehen bald Mieter aus? Was kannst du dann an Miete erzielen? Wie groß ist die Stadt? Gute/mittlere/schlechte Lage? Gibt es einige wenige große Arbeitgeber (z.B. nur ein großer Konzern für viele Angestellte?)

    Es stellt sich eventuell die Frage, ob du dein EK nicht in zB. Immobilienbeteiligungen, Industriebeteiligungen und Tagesgeld splitten solltest. -> Weniger Arbeit, Risikostreuung und eine gute Mischung aus Rendite und Liquidität.


    Wenn du nur eine Immobilie als Inflationsschutz haben möchtest... würde ich es persönlich lassen.
     
  9. #8 JuniorVermieter, 07.10.2011
    JuniorVermieter

    JuniorVermieter Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    14.11.2010
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    0
    Hallo

    Kla vielleicht ist es nicht gerade die beste Lage (Großstadt usw) aber ich wohne in der Nähe wenn was wäre.

    Ich denke nur wenn ich mit dem Geld nichts mache fressen es die Steuern oder Inflation auch.

    Aber das ist halt keine einfache Entscheidung


    mfg
     
  10. Battie

    Battie Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2011
    Beiträge:
    31
    Zustimmungen:
    0
    aber wenn deine Mieter nicht ausziehen, dann kannst du nur schwer durch Mieterhöhungen die Inflation ausgleichen. Und ne Wertsteigerung kommt auch nicht zwingend.
    Steuern zahlst du ja nur auf die Erträge deines EKs.


    Anlageschutz: Wie Aktien vor Inflation schützen - Börse + Märkte - Finanzen - Handelsblatt


    du brauchst das Geld ja nicht zwingend jederzeit, oder? Wenn man Kursschwankungen aussitzen kann, dann ist das nicht verkehrt. Ne Faustregel war übrigens: 100-Alter = Aktienanteil. Würde hier aber nur 50% des Vermögens als basis nehmen.
     
Thema: Fragen zur Erwerben einer Immobilie
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. immobilien erwerb russland steuer

    ,
  2. 45000 brutto hauskauf

    ,
  3. 165000 wie lang abzahlen

    ,
  4. russischer bürger will immobilien in deutschland kaufen,
  5. können russen in deutschland immobilien erwerben,
  6. hauskauf von russen in deutschland,
  7. können russische staatsbürger in deutschland immobilien kaufen,
  8. wer finanziert hauskäufer mit russischer staatsangehörigkeit ,
  9. erwerb von grundbesitz als russischer staatsangehöriger,
  10. darf ein ukrainischer bürger immobilie deutschland besitzen,
  11. steuer sparen in russland bei immobilien,
  12. wie gut ist einkommen von 45000 p.a. euro,
  13. fassade anschaffungsnahe Aufwendung,
  14. russen immobilien erwerbsnebenkosten,
  15. finanzierung für hauskauf mit russischer staatsangehörigkeit,
  16. verkauf der immobilien an russische bürger,
  17. fragen immobilienerwerb,
  18. steuern russland immobilien in deutschland,
  19. immobilienerwerb russische staatsbürger deutschland,
  20. immobilien in deutschland kaufen mit russischsprachige mitarbeiter,
  21. wenn ich mein haus schuldenfrei habe und ein hohes einkommen habe muss ich dann mehr steuern zahlen,
  22. haus finanzieren 45000 euro bruttojahresverdienst,
  23. darf russischer bürger immobilien in deutschland kaufen,
  24. russischer bürger immobilien in deitschland kaufen,
  25. kann ein russesche bürger wohnung in deutschland kaufen und vermiten
Die Seite wird geladen...

Fragen zur Erwerben einer Immobilie - Ähnliche Themen

  1. Überführung geerbter Immobilien in GmbH

    Überführung geerbter Immobilien in GmbH: Einen schönen guten Tag zusammen, ich bin recht neu in dem Thema Immobilienbesitz/Vermietung und habe da eine Idee zu der ich gerne einmal eure...
  2. Frage zu Sondernutzungsrecht

    Frage zu Sondernutzungsrecht: Hallo, ich habe eine Wohnung mit im Grundbuch eingetragenem Sondernutzungsrecht an einem Carport erworben. Dieser Carport wurde aber nie...
  3. Frage zu § 25 WEG Stimmrecht

    Frage zu § 25 WEG Stimmrecht: Hallo liebe Gemeinschaft, ich lese hier schon seit einiger Zeit gerne Beiträge in diesem Forum und konnte mit der Suchfunktion nichts finden,...
  4. Angebautes Zimmer heizen; Fragen betr. Luftfeuchtigkeit

    Angebautes Zimmer heizen; Fragen betr. Luftfeuchtigkeit: Guten Abend, ich bein seit einigen Wochen stiller Mitleser des Forums, auch wenn ich recht wenig mit der gesamten Thematik des Vermieterseins zu...
  5. neuer Mietvertrag - allgemeine Fragen

    neuer Mietvertrag - allgemeine Fragen: Hallo zusammen, wir besitzen und bewohnen ein EFH mit Einliegerwohnung. Zum Haus gehören auch 3 Garagen, von denen eine an die Mieter zusammen mit...