Fragen zur Nebenkostenabrechnung

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  1. Nimrod

    Nimrod Neuer Benutzer

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    Liebes Forum,

    ich bin Mieter mit Fragen zur Nebenkostenabrechnung und hoffe, in diesem Forum richtig zu sein.

    Ich bewohne mit meiner Familie ein komplettes Reihenendhaus seit 10/2017. Nun haben wir Anfang Dezember 2018 von unserem privatem Vermieter die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.10.2017 - 30.09.2018 erhalten. Dazu habe ich mehrere Fragen.

    1.) Laut Recherchen muss der 12monatige Abrechnungszeitraum nicht zwingend einem Kalenderjahr entsprechen. Daraus schließe ich, dass der vom Vermieter gewählte Abrechnungszeitraum rechtens ist. Mein Eindruck ist aber, dass durch den gewählten Abrechnungszeitraum Unklarheiten und Fehler entstanden sein könnten. Wäre es eurer Erfahrung nach sinnvoller oder einfach nur üblicher, den Abrechnungszeitraum mit einem Kalenderjahr gleichzusetzen und kann man als Mieter dies "einfordern"?

    2.) In der Abrechnung werden Kosten für eine Feuerstättenschau umgelegt. Laut Rechnungskopie handelt es sich um die Jahresrechnung 2017, datiert auf den 13.08.2017. Wie wird eine solche Rechnung behandelt: nur 3/12 der Gesamtkosten, weil wir 2017 nur 3 Monate im Haus gewohnt haben? Die Rechnungshöhe beträgt laut Kopie 59,73€, in der Abrechnung werden nur 24,89€ auf uns umgelegt.

    Wie dieser Wert zustande kommt, erschließt sich mir nicht, ist aber hier auch nebensächlich. Mir geht es um die grundsätzliche Berücksichtigung der Kosten bei unterjähriger Mietdauer. Müssen wir die kompletten Kosten der Rechnung tragen oder nur anteilig für die drei Monate in 2017, die wir Mieter waren?

    3.) Aufgeführt sind auch Wartungskosten für die in unserem Keller stehende Zentralheizung. Hier wurden laut Rechnungskopie auch an einem zweiten Termin Reparaturen durchgeführt. Der Vermieter hat hier aber nur Wartungskosten sowie die Hälfte der Monteurskosten sowie für die Anfahrt berechnet. Ist das so korrekt?

    Auch hier taucht in meinem Augen zusätzlich das gleiche Problem auf wie bei der Punkt 2. Die Rechnung ist auf den 18.09.2017 datiert. Es stellt sich also wieder die Frage, ob wir die Wartungskosten komplett oder nur anteilig zahlen müssen.

    Ich hoffe, den Sachverhalt nachvollziehbar dargestellt zu haben und freue mich auf Rückmeldungen.

    Vielen Dank!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Wenn du mal kurz darüber nachdenkst: Was du als "Unklarheiten und Fehler" bezeichnest, würde bei jeder anderen Lage des Abrechnungszeitraums auch entstehen.


    Üblicher (man beachte den Komparativ) wäre es, aber an der Sinnhaftigkeit ändert das nichts. Der Vermieter hat hier bereits ein für ihn eher ungünstiges Abrechnungsjahr gewählt. Für den Vermieter ist es besser, wenn das Abrechnungsjahr am Ende der Heizperiode beginnt. So ist man dem Mieter gegenüber weniger in Vorleistung, weil der Mieter zunächst Vorauszahlungen leistet, aber die teuren Monate erst am Ende des Abrechnungsjahres kommen.


    Klar, wenn man sich unbeliebt machen will. Ein Anspruch besteht nicht. Der Vermieter darf die Lage des Abrechnungsjahres sogar nach billigem Ermessen ändern.


    Die Rechnung ist also nicht im Abrechnungszeitraum gestellt worden und wahrscheinlich auch nicht im Abrechnungszeitraum bezahlt worden. Es handelt sich auch mitnichten um eine "Jahresrechnung", da die Feuerstättenschau nicht jährlich durchzuführen ist. Ich habe Zweifel, ob diese Kosten in die aktuelle Abrechnung gehören.


    Nun, offensichtlich sind 24,89 € deutlich mehr als 3/12 von 59,73 €. Niemand kann dir sagen, wie man rechnen muss. Man könnte evtl. feststellen, ob eine bestimme Rechenweise zulässig ist, aber dazu müsste man die Abrechnung sehen. Der Rechenweg muss daraus ersichtlich sein.


    Nein, ist es nicht. Wenn der Rechenweg nicht ersichtlich ist, ist die Abrechnung formell unwirksam. Es macht dann keinen Sinn, über ihren Inhalt zu diskutieren.


    Ich verstehe diesen Satz nicht. Was hat der Vermieter den nun berechnet? Umlagefähig ist nur die Wartung, nicht die Reparatur. Soweit Kosten einheitlich entstanden sind, müssen sie aufgeteilt werden. Das kann (in Grenzen) durch Schätzung erfolgen.


    Der Vermieter kann zwischen dem Abflussprinzip (wann sind die Kosten seinem Vermögen abgeflossen?) und dem Leistungsprinzip (für/in welchen Zeitraum wurde die Leistung erbracht?) wählen. Nur bei den Kosten des Brennstoffes ist zwingend nach Leistungsprinzip abzurechnen. Auch hier ist es also nicht möglich, eine absolute Aussage zu treffen, wie der Vermieter hätte rechnen müssen. Man kann höchstens eine vorgelegte Rechnung beurteilen.
     
  4. #3 sara, 02.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 02.01.2019
    sara

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    das entspricht dann anteilig exakt 5 Monate, aber warum, wieso sollte der Vermieter dir erklären.
    Irgendwie verstehe ich nicht, warum er nicht eine NK-Abrechnung für die 3 Monate in 2017 in 2018 nur gemacht hat???
    Dann wäre das ganze vor allem mit den mitgelieferten Rechnungen einfach verständlicher.
    Der Abrechnungszeitraum ist aber auf der Abrechnung genau beziffert mit ???
    Feuerstättenschau, gehört für mich aber auch zu den Schornsteinfegerkosten, auch wenn die nicht jedes Jahr anfällt.
    Bin gespannt wer hier auch noch dieser Meinung ist, lasse mich aber auch gerne belehren.
     
  5. Nimrod

    Nimrod Neuer Benutzer

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    Lieber Andres, liebe sara,

    vielen Dank für eure Antworten. Die Unklarheiten wären vermutlich auch bei anderen Abrechnungszeiträumen entstanden, richtig. Ich denke aber, dass die Abrechnung nach Kalenderjahr verständlicher gewesen wäre. Wir verstehen uns gut mit unserem Vermieter, sind die ersten Mieter des Hauses und er hat vorher noch nie eine NK-Abrechnung erstellt. Er meinte auch, dass vielleicht Fehler drin stecken könnten und wir uns die Abrechnung nochmal genau anschauen und ggf. durchsprechen sollten. Daher auch meine Frage, ob ein anderer Abrechnungszeitraum sowohl für uns als Mieter als auch für unseren Vermieter besser geeignet wäre. Hätte ich zur besseren Kontextualisierung auch im ersten Post erwähnen sollen.

    Durch den gewählten Abrechnungszeitraum sind bei mir nun die genannten Unklarheiten entstanden, wie Nebenkosten wie die Thermenwartung oder die Feuerstättenschau umgelegt werden müssen. Meinem Verständnis nach fallen die Kosten in 2017 an, wo wir erst ab Oktober Mieter waren. Daher müssten dann doch auch nur 3/12 der Kosten auf uns umgelegt werden können?

    Falls dem so ist, würde das bei den oben erwähnten Posten bedeuten:
    1. Die Feuerstättenschau (durchgeführt 26.07.2017, Rechnung vom 13.08.2017) ist laut mehreren Internetquellen umlagefähig als "laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks" gemäß § 2 Ziff. 1 BetrKV. Die Kosten laut Rechnung beliefen sich auf 59,73€. In der Abrechnung werden 24,89€ auf uns umgelegt. Wie der Vermieter auf diesen Wert kommt, geht aus der Abrechnung und der Rechnungskopie nicht hervor, aber es entspricht tatsächlich den von sara errechneten 5/12 der Gesamtkosten. Es müssten aber nur 3/12 und damit 14,93€ sein.

    2. Die Thermenwartung (durchgeführt 08.09.2017, Rechnung vom 18.09.2017) betrug insgesamt 380,01€, wobei hierin sowohl Wartungs- als auch Reparaturkosten enthalten sind. Der Vermieter hat dann korrekterweise die Reparaturkosten rausgerechnet. Verblieben sind 126,56€ Wartungskosten, die er auf uns umgelegt hat. Aber auch hier denke ich, dass wir nur 3/12 der Kosten zu tragen haben und nicht die kompletten Wartungskosten.

    Liegt der Gedankenfehler nun bei mir, weil ich vom Leistungsprinzip ausgehe, so dann Kosten nur anteilig für die 3 Monate, in denen wir 2017 Mieter waren, auf uns umgelegt werden können? Oder kann der Vermieter doch die kompletten Kosten auf uns umlegen?

    Vielen Dank für eure (und andere) Rückmeldungen!
     
  6. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Dass die Kosten für Feuerstätten-Bescheide als laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegbar sind, entschied das Amtsgericht Soest im Februar 2013.
     
  7. Andres

    Andres
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    Nochmal: Das ist bei jedem Abrechnungszeitram möglich. Wenn mir der örtliche Abfallwirtschaftsbetrieb im April die Rechnung für die letzten 12 Monate schickt, passt das einfach nicht mit der Wasserabrechnung zu einem Stichtag irgendwann im Februar oder März zusammen. Das liegt in der Natur der Sache.


    Das kann man so machen. Auch das ist eigentlich bereits beantwortet:
    Wenn man die Kosten nach Leistungsprinzip ermittelt und sich auf den Standpunkt begeben will, dass diese Kosten für das Jahr 2017 angefallen sind (was m.E. eine etwas fragwürdige Sichtweise ist, aber von mir aus ...), dann nimmt man eine solche zeitanteilige Abrechnung vor. Wenn man die Kosten nach Abflussprinzip ermittelt, gehört diese Position nicht in die aktuelle Abrechnung, da sie nicht im Abrechnungszeitraum aus dem Vermögen des Vermieters abgeflossen ist.

    Normalerweise werden die meisten Positionen nach dem Abflussprinzip berechnet. Das ist einfacher. Es wäre konsequent, das auch hier zu tun. Vorgeschrieben ist es nicht.


    Ich komme mir ein bisschen wie bei den Teletubbies vor, aber von mir aus auch das noch einmal: Wenn sich der Rechenweg nicht aus der Abrechnung ergibt, ist die Abrechnung formell unwirksam. Das ist so, als hätte der Vermieter gar nicht abgerechnet.

    Es ist ja schön, wenn ihr ein gutes Verhältnis zueinander habt, aber die Abrechnung ist nunmal der Job des Vermieters. Es gibt wirklich mehr als genug Vorlagen im Netz, wie eine korrekte Abrechnung auszusehen hat. Eure Abrechnung ist dabei noch besonders einfach, weil ihr ein eigenständiges Gebäude bewohnt, d.h. die Verteilung nach Parteien (z.B. über Wohnfläche, Wohneinheit, Personen, Verbrauch, ...) entfällt und es ist nur die Berechnung des Zeitanteils erforderlich.


    Jetzt ist mir wenigstens der Sachverhalt klar.


    Der Gedankenfehler liegt darin, dass der Vermieter entscheiden darf, ob er nach Leistungs- oder Abflussprinzip abrechnet. Das ist der erste Schritt. Danach kann man sich anschauen, wie der Vermieter auf Basis dieser Entscheidung gerechnet hat. Das ist der zweite Schritt. Man kann den zweiten Schritt nicht vor dem ersten Schritt machen.

    Wie ich es sehe, sind drei grundsätzliche Konstellationen denkbar:
    • Der Vermieter möchte nach Leistungsprinzip abrechnen. Dann hat er eine Leistung, die einheitlich für 2017 angefallen ist mit 3/12 in eure Abrechnung zu übernehmen. Da die Feuerstättenschau aber nicht jährlich auszuführen ist, sondern zweimal in 7 Jahren mit einem Abstand von mindestens 3 Jahren, dürfte es eher auf einen Anteil zwischen 3/36 und 3/48 hinauslaufen.
    • Der Vermieter möchte nach Abflussprinzip abrechnen und die Rechnungen sind einigermaßen zeitnah nach dem Ausstellungsdatum, jedenfalls noch vor dem 01.10.2017 bezahlt worden. Dann gehören diese Kosten gar nicht in die aktuelle Abrechnung.
    • Der Vermieter mächte nach Abflussprinzip abrechnen und die Rechnungen sind erst nach dem 01.10.2017 bezahlt worden. Dann gehören diese Kosten vollständig in die aktuelle Abrechnung.

    Der Vermieter sieht offensichtlich noch weitere Möglichkeiten, sonst hätte er nicht 5/12 angesetzt. Es ist seine Aufgabe, das nachvollziehbar darzustellen. Dann sieht man weiter.
     
  8. #7 Benni.G, 03.01.2019
    Benni.G

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    Und warum stellst du deine Fragen dann nicht erstmal dem Vermieter?
    Vielleicht hat er einfach nur den falschen Zähler verwendet (5 statt 3).

    Die Heizungswartung kommt ja prinzipiell dem Bewohner zu Gute, aber gleich mit bis zu 186 € Soll ein Mietverhältnis zu starten ist natürlich nicht optimal.
    Wenn er dann eine Abrechnung bis 31.12. gemacht hätte, hättet ihr wohl sehr viel nachzahlen müssen.
     
  9. #8 sara, 03.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2019
    sara

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    dann sprich mit ihm und schlage ihm vor die Nebenkostenabrechnung nach Kalenderjahr durchzuführen, dann wären die Anteile für 2017 an den genannten Kosten 3/12 (ohne Reparaturkosten) und du bekommst dann jetzt im neuen Jahr eine Jahresabrechnung für 2018 und damit braucht er auch keine Kostenaufteilung mehr vornehmen, denn es gibt ja keine anderen Mieter, somit alle umlegbaren Nebenkosten aus 2018 betreffen nur euch.

    Ansonsten muss er dir den 5/12 Anteil erklären, bzw. auch deine weiteren Fragen.

    Sorry, machst du das so?
     
  10. Andres

    Andres
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    Nein, garantiert nicht. Ich rechne soweit irgendwie möglich und zulässig nach Abflussprinzip ab. Da der TE aber weiter Fragen zu einer Aufteilung nach Art des Leistungsprinzips stellt, will ich dazu wenigstens grundsätzlich ein paar Worte geschrieben haben. Ein wenig hatte ich die Hoffnung, dass Zahlen wie 3/36 und 3/48 für sich selbst sprechen und ich nicht erklären muss, dass eine solche Überlegung ziemlich absurd ist. ;)
     
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