Fragen zur neuen WEG-Verwaltung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Hanjo, 29.05.2013.

  1. Hanjo

    Hanjo Neuer Benutzer

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    Hej,
    bin neu in diesem Forum, lebe in Schweden und habe eine Eigentumswohnung in MG. Ich setze mich gerade mit unserer - noch nicht bestätigten, aber m.E. seit 01.01.2013 nicht ordnungsgemäß arbeitenden - Hausverwaltung bzgl. der WEG-Verwaltung auseinander, eine Sondereigentumsverwaltung verweigert sie mir :sauer033:.

    Einen Verwaltungsbeirat haben wir noch nicht, der soll aber bei auf der nächsten Eigentümerversammlung auf meinen Antrag hin (Aufnahme als TOP) gewählt werden. Dabei werden auch wir (insg. nur 8 Eigentümer) wohl keine 3 "Wollende" finden.

    Ich lese das o.a. Urteil so, dass die ETV vor der Wahl des (eigentlich 3-köpfigen) Verwaltungsbeirats als Ergänzung zu diesem TOP die Anzahl der Mitglieder des Verw.Beirats festzulegen hat (Zitat: Ihnen bleibt es auch unbenommen, die erforderliche Zahl der Beiratsmitglieder im Wege der Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 WEG) zu reduzieren Zitatende). Das sollte als Antrag zur Tagesordnung auch kein Problem werden (ich rechne allerdings mit verbalem Widerstand der Hausverwaltung :smile031:).

    Danke für den Hinweis auf die Anzahl der Verw.Beirats-Mitglieder und o.a. Urteil, hat mir sehr geholfen. Ich bin froh, dieses informative Forum gefunden zu haben.

    Wer mehr über mich wissen will kann sich auf meiner HP informieren. Über Kontakte freue ich mich. Und eine neue Hausverwaltung brauche ich auch :50:.

    Im übrigen hoffe ich, hier noch viele weitere sachliche Informationen bzgl. Wohneigentum zu bekommen.

    Hejdå
    Hanjo
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 30.05.2013
    Martens

    Martens
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    moin Hanjo,

    und willkommen in diesem interessanten Forum.

    Wie ist die Hausverwaltung denn an ihren Auftrag gekommen, wenn sie noch einer "Bestätigung" bedarf und wie soll diese Bestätigung aussehen?
    Eine Verwaltung des Sondereigentumes ist i.a. per separatem Vertrag möglich, diesen muß ich (als Eigentümer oder Verwalter) aber nicht zwangsläufig abschließen, wenn ich nicht will.

    Das "eigentlich" sollte man streichen, im Gesetzt steht, daß der Beirat aus drei Eigentümern besteht. Jede Abweichung davon kann problematisch werden.
    Eine Vereinbarung ist eine allstimmige Entscheidung, kommt also erst dann zustande, wenn alle Eigentümer zustimmen.

    Ich weise die Versammlung immer sehr deutlich auf die Risiken eines solchen (oder ähnlichen) Unterfangens hin und nehme meine Vorbehalte auch in das Protokoll auf. Wenn irgendwas schiefgeht, heißt es sonst: Das hätten Sie uns aber auch ganz deutliche sagen müssen! ;)
    Das ist aber kein Widerstand meinerseits, mögen die Eigentümer letztlich beschließen, was sie wollen und anfechten, was sie gerichtlich überprüfen möchten.

    Die WEG bestellt den WEG-Verwalter, einzelne Eigentümer können da wenig ändern, bis sie die Mehrheit hinter sich haben. Für die SE-Verwaltung sieht das natürlich anders aus.

    Christian Martens
     
  4. Hanjo

    Hanjo Neuer Benutzer

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    Hej Martens,
    Danke für Deine Antwort. Ja, ich weiß inzwischen, dass mein Anliegen nicht einfach ist und weitere Probleme vorprogrammiert sind.

    Die neue Hausverwaltung wurde uns von der vorherigen (wegen Krankheit nicht mehr arbeitenden) Hausverwaltung "empfohlen" (was auch ihr heute mehr als leid tut, sie klagt inzwischen gegen die neue Hausverwaltung) und mit Beschluss der außerord. ETV im Dezember 2012 mit der Bedingung: "unter gleichen Konditionen" (WEG- und Sondereigentumsverwaltung, Vergütung usw. also wie vorher) angenommen.

    Der Verwaltervertrag der neuen Hausverwaltung, der natürlich nur eine WEG-Verwaltung beinhaltet (meiner Bitte vom Februar 2013, für meine Wohnung auch die Sondereigentumsverwaltung zu übernehmen, wurde bis heute nicht nachgekommen) und der meiner Meinung nach viele insbesondere finanzielle Nachteile für uns Eigentümer beinhaltet, wurde von einem Eigentümer, der dazu aber nicht von der ETG, auch nicht von der ETV im Dez. 2012 bevollmächtigt worden ist, unterschrieben - es ist also meiner Kenntnis nach ein sog. "schwebender Vertrag", der von der nächsten ETV bestätigt resp. angenommen werden muss - oder eben auch nicht.

    Mir ist inzwischen klar, dass man jeden Beschluss einer ETV von jeder beteiligten Seite aus anfechten kann. Insofern bin ich mir über das Risiko im Klaren. Und ich rechne auch damit, dass die neue Hausverwaltung, die meiner Meinung nach weniger das Interesse der ETG im Auge hat, sondern ausschließlich ihren Profit sieht, das wohl auch tun wird, sollte die ETV meinem Verlangen nachkommen - zumindest soweit sie darin für sich gewinnbringenden Erfolg sieht.

    Insofern bin ich bereit, solche Beschlüsse anzuregen und im Ergebnis für eine Nichtannahme des Verwaltervertrages und für die Kündigung der Hausverwaltung eine Mehrheit herbeizuführen; in diesem Fall (Thread) also für die Minderung der Anzahl der Beiratsmitglieder zu plädieren, was ja nach dem o.a. Urteil möglich ist. Anschließend dann lediglich 1 oder auch wenn möglich 2 Verwaltungsbeiratsmitglied/er wählen zu lassen.

    Ich bin für weitere Tipps und Anregungen dankbar, will auch gern weitere Einzelheiten aufführen. Meine Fragen, die ich an die neue Hausverwaltung gestellt habe, bleiben derzeit unbeantwortet. Im Gegenteil, eine E-Mail im März oder April diesen Jahres auf Überlassung der Beschluss-Sammlung war: . . . Wir sind nicht ihre Angestellten :doof . Soweit zur Informationsfreudigkeit dieser Hausverwaltung . Einsicht in die Beschluss-Sammlung erhielt ich natürlich nicht :smile030:.

    Ich würde auch gern den derzeitigen "schwebenden" Verwaltervertrag jemandem zur Kenntnis bringen (nicht hier veröffentlichen, da das wohl Probleme nach sich ziehen würde), der davon mehr versteht und mir sagen kann und will, ob er als Eigentümer so einen Vertrag unterschreiben würde, ob ein solcher Vertrag überhaupt rechtlich haltbar oder auch einfach nur "normal" ist.

    Danke noch mal, Martens, für Deine Ausführungen. Ich bin auch für sachliche Hinweise, dass ich mit meinen Vorstellungen - unabhängig von den Erfolgsaussichten - völlig oder teilweise daneben liege, sehr dankbar.

    Ich wünsche allen ein geruhsames Wochenende :top.

    Hejdå aus dem sonnigen Småland.
    Hanjo
     
  5. #4 Martens, 30.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.05.2013
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    Ich kann mir den Vertrag gerne ansehen und was dazu sagen.

    Sofern der Beschluß zu dieser Verwaltung tatsächlich "unter gleichen Konditionen" erfolgt ist, ist die jetzige Verwaltung in den Vertrag der vorigen eingetreten. Es bedarf daher nicht eines neuen Vertrages, der alte gilt - nun mit der neuen Firma - weiter.

    Es kommt dafür auf den genauen Wortlaut des im Protokoll festgehaltenen Beschlusses an, wenn wir den vielleicht mal haben könnten? Danke.

    Ach ja, die Verwaltung ist verpflichtet, den Eigentümern Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Also Termine fordern, selbst vorschlagen und anmahnen. Wird die Einsichtnahme verweigert, ist das ein Grund zu Abwahl aus wichtigem Grund.
    Sofern Du in Schweden wohnst, ist die Übersendung der Beschlußsammlung per email dem Verwalter zumutbar, also anfragen und mahnen, ansonsten TOP Abwahl der Verwaltung und TOP Neubestellung einer Hausverwaltung schriftlich zur nächsten Eigentümerversammlung einfordern.

    Christian Martens
     
  6. Hanjo

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    Wahl eines Beirats

    Danke für das Angebot Martens, ich werde Dir den Vertrag (PDF-Datei) als E-Mail-Anhang schicken.

    Davon bin ich anfangs auch ausgegangen, man sagte mir aber, dass dem nicht so sei - wenngleich es mir logisch erscheint.

    Aber klar doch. E-Mail mit beiden Anhängen geht gleich raus.
    Ich lege auch das erste Anschreiben der Verwalterin an uns Eigentümer bei, vllt. kannst Du mir sagen, welche gesetzlichen Bestimmungen einer Hausverwaltung verbieten, Verrechnungskonten zu führen - ich vermute, es gibt gar keine.


    Tja, so dachte ich auch und habe bereits zusammen mit 3 weiteren Eigentümern von insg. 8 eine außerordentliche ETV mit den von Dir angeführten TOPs gefordert. Als Antwort kam seitens der Rechtsanwältin der Hausverwaltung, dass ich das gar nicht dürfe, u.a. wegen Formfehler und dem Hinweis auf das handschriftliche Protokoll, das mir natürlich nicht vorliegt. Jedenfalls hat die Verwalterin nicht entsprechend reagiert, so dass ich nun auf die nächste von ihr einberufene ETV warten muss. Eine kostenpflichtige Klage wollte ich bisher vermeiden.

    In jedem Fall bin ich Dir dankbar, dass Du Dir den Vertrag mal anschauen möchtest.

    Hejdå
    Hanjo
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  7. #6 Martens, 01.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2013
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    moin Hanjo,

    danke für die Unterlagen, die sehr interessant sind. :)

    Die betreffende WEG brauchte eine neue Verwaltung, da die bisherige aus gesundheitlichen Gründen aufhören wollte. So wurde in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2012 protokolliert wie folgt:

    Punkt 1 zu Einladung und Beschlußfähigkeit, ohne Auffälligkeiten.

    Danach wurde die ETV beendet.

    Wie immer muß man trennen zwischen der Bestellung einer Verwaltung und dem Abschluß eines Verwaltervertrages.
    Die Bestellung erfolgte per einstimmigem Beschluß und ist eindeutig.
    Der Verwaltervertrag... nunja. Da Frau y erklärte, Sie will die Verwaltung zu den gleichen Konditionen übernehmen. Einzige Änderungen: Mahngebühren € 10 anstatt € 5 sowie Kopierkosten für außerordentliche Unterlagen (z.B. Teilungserklärung).
    Ich sehe ich darin einen Eintritt in den bestehenden Verwaltervertrag. Der Abschluß eines neuen Vertrages ist nicht notwendig, bei ungünstigen Abweichungen ist er zu vermeiden. Immerhin war es zwingende Voraussetzung, daß zu den bisherigen Konditionen weitergemacht wird, um Frau y zu bestellen.
    Frau y ist natürlich jetzt eine Vollmacht zu erteilen, damit sie sich nach außen legitimieren kann.

    Der Ende März 2013 vorgelegte Vertragsentwurf ist rechts vom Vertreter der Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Da die Versammlung jedoch niemanden bevollmächtigt oder beauftragt hat, diesen Vertrag zu unterschreiben, gibt es keinen Vertreter und sollte niemand unterschreiben. Ich weiß nicht, ob der Protokollant der o.g. ETV den Vertrag inzwischen unterschrieben hat, die vorliegende Kopie trägt keine Unterschrift der Eigentümer.
    Sofern er ohne Bevollmächtigung unterschrieben hat und ein Gericht das als Verpflichtung der WEG erkennt, ist der entsprechende Eigentümer schadenersatzpflichtig.

    Auch wenn es meiner Meinung nach nicht auf diesen Vertragsentwurf ankommt, da ja der bisherige Vertrag weiterhin gilt, ein paar Anmerkungen dazu (für die übrigen hier schwer nachvollziehbar, da der Text nur uns beiden vorliegt).

    Die WEG legt sich auf fünf Jahre fest, der Verwalter weist deutlich auf Schadensersatzansprüche bei vorzeitiger Kündigung hin, er selbst darf aber mit einem halben Jahr Kündigungsfrist raus. Sowas würde ich als Verwalter nie vorlegen oder als Eigentümer akzeptieren.

    Der ganze Passus über Fremdgeldkonten ist obsolet, da die Banken nur noch Konten auf Namen der WEG eröffnen. Darauf weist die Verwaltung im eigentlichen Anschreiben auch hin, Kontoinhaber ist die WEG, die Vorgehensweise ist korrekt.
    Man sollte seinen Vertragstext allerdings schon aktualisieren...

    Bei Notmaßnahmen ist es nicht anders möglich, als daß der Verwalter in eigenem Ermessen entscheidet, sonst passiert nämlich zu lange gar nichts. Das würde ich nicht beanstanden.

    Es ist mindestens ungewöhnlich, daß der Verwalter über Gartengestaltung und Fassadenfarbe zu entscheiden hat...

    Im weiteren Vertrag finden sich diverse Merkwürdigkeiten, die aber mMn nicht "kriminell" sind. Doch wie gesagt, ich würde soetwas nicht unterschreiben.

    Ich würde die außergerichtliche Diskussion über die nächste Eigentümerversammlung und die dort zu behandelnden TOPs mit der Verwaltung schon noch weiter treiben, der Verwalter darf solche Begehren der Eigentümer nicht einfach übergehen oder wegwischen - wenn sie auch für ihn nervig sein mögen.
    Welche Formfehler werden Euch denn konkret vorgehalten?

    Dann mußt Du Dich natürlich auf ein Gerichtsverfahren einstellen, denn wenn man sich nicht so einigt, gibt es nur den Weg über das Gericht, auch, um eine Eigentümerversammlung mit Deinen Wunsch-TOPs zu erzwingen. Wenn man das scheut, kann man gleich einpacken, erst recht dann, wenn die Verwalterin jetzt schon (kein halbes Jahr im Amt) ihre Anwältin die Schreiben der Eigentümer beantworten läßt.

    Christian Martens

    p.s.
    habe das Thema mal abgeteilt, da es ja mehr um die Verwaltung als um die Beiratswahl geht
     
  8. RMHV

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    Für diese Argumentation fehlt m.E. jegliche Grundlage. Das Angebot, einen Vertrag mit gleichen Konditionen abzuschließen, kann keinesfalls als Eintritt in einen bestehenden Vertrag angesehen werden. Die neue Verwalterin hat ein Vertragsangebot vorgelegt. Dass dies durch Bezugnahme auf einen alten Vertrag geschehen ist und nicht durch Vorlage eines neuen Vertragstextes, ist irrelevant. Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt ist einfach der Wille zum Eintritt in ein bestehendes Vertragsverhältnis, und damit auch die Übernahme von "alten" Rechten und Pflichten, nicht erkennbar. Insbesondere fehlt es auch an der Willenserklärung des bisherigen Verwalters zum Eintritt.
     
  9. Hanjo

    Hanjo Neuer Benutzer

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    Auf jeden Fall erst einmal herzlichen Dank für Deine Einschätzung Martens, hat mir noch mal Hinweise gegeben.

    Danke auch Dir, RMHV - denke aber, die ehemalige Hausverwaltung hat ihre Zustimmung im Dezember 2012 gegeben, wenn auch inzwischen bereut.

    Mein Bestreben ist erst mal, die anderen Hauseigentümer dazu zu bewegen, an der nächsten ETV teilzunehmen und meine Argumentation gegen die neue Hausverwaltung und gegen den neuen Verwaltervertrag zu hören. Vorab nehme ich Kontakt auf und teile ihnen meine Einschätzung mit - ist zum Teil bereits geschehen. Weiterhin werde ich die neue HV auffordern, mir weitere Einsichtnahmen in die Unterlagen unseres Objekts zu geben.

    Das eigentliche Problem dabei ist ja die Teilnahmslosigkeit vieler ETs - die letzten 10 Jahre waren von den 8 Eigentümern neben mir nur 1, ein einziges Mal ein zweiter ET bei den ETVs, der Rest war . . . na ja, 4 ET haben sich nie gemeldet. Das will ich ändern, wobei eine Stimmrechtsübertragung an mich :smile008: wohl die beste und einfachste Lösung wäre .

    Danke nochmals für Eure Meinungen zu meinem Problem.
    Hejdå
    Hanjo
     
  10. #9 Martens, 03.06.2013
    Martens

    Martens
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    RMHV,

    Nun gut, sofern ein Eintritt in den bestehenden Vertrag Deiner Ansicht nach nicht gewollt war, wobei der zitierte Text der wörtliche Beschlußtext ist, muß eine andere Interpretation her. Wie könnte diese aussehen?

    Nochmal, Frau y erklärt (lt. Protokoll): "Sie will die Verwaltung zu den gleichen Konditionen übernehmen."

    Dann ist das zumindest das Angebot an die WEG, "zu gleichen Konditionen" wie Frau x zu arbeiten. Dieses Angebot haben die Eigentümer angenommen und auf dieser Basis Frau y für fünf Jahre bestellt.

    Da Frau y nun aber einen schriftlichen Vertragsentwurf vorlegt, der signifikant vom bisherigen Vertrag mit Frau x abweicht... haben wir Deiner Ansicht nach welche Situation auf die wie reagiert werden sollte?

    Nachfrage an Hanjo: ist der Vertrag denn von einem "Eigentümervertreter" unterzeichnet worden, unabhängig davon, ob dieser befugt war oder nicht? Sofern nicht, solltest Du ihn darauf hinweisen, daß er das auch zu unterlassen hat.

    Christian Martens
     
  11. Hanjo

    Hanjo Neuer Benutzer

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    Hej,
    ja Martens, der besagte Eigentümer hat unterschrieben und auf dem Anschreiben (liegt Dir vor) an ihn auch handschriftlich vermerkt, wann er den Vertrag zurückgeschickt hat. Wie er mir telefonisch und auch per E-Mail mitgeteilt hat: Mit ungutem Gefühl.

    Derzeit überlege ich, ob ich ihn (wir haben uns eigentlich immer recht gut verstanden bei den ETV der letzten 10 Jahre) telefonisch auf sein Verhalten (Unterschrift) und die daraus für ihn möglicherweise erfolgenden Konsequenzen hinweisen soll. Davon hält mich aber ab, dass er bisher nach meinen Hinweisen (telefonisch und auch per E-Mail) sogleich die neue Hausverwaltung telefonisch informiert und nachgefragt hat. Und bisher scheint er auf die "Beruhigungstaktik" - die mich natürlich als Querulant darstellt, der keine Ahnung hat - voll einzugehen. Anders gesagt: Ich würde damit auch die neue Hausverwaltung über mein Vorhaben informieren.

    Ich taktiere also derzeit und will erst mal - so lange mir kein anderer effektiver scheinender Weg einfällt - die nächste ETV abwarten und wie gesagt möglichst viele/alle ET dazu bewegen, daran teilzunehmen oder mir ihr Stimmrecht zu übertragen. Auch die Überlegung, einen WEG-Fachanwalt zu beauftragen geht mir durch den Kopf.

    Kann man sich eigentlich auf einer ETV durch seinen Anwalt vertreten lassen? Wenn ja, was kann das ungefähr kosten? Und wer erstattet mir im Falle einer Durchsetzung meiner/unserer Belange diese Auslagen?

    RMHV, welche Einschätzung hast Du bzgl. der Fragen von Martens? Wie könnte eine andere Interpretation des Beschlusses wie auch der Situation, in der wir sind, Deiner Meinung nach aussehen?

    Noch ein Hinweis: Ich habe bereits eine neue Hausverwaltung die gewillt ist, unser Objekt WEG- und auch Sondereigentumsmäßig zu übernehmen, stehe auch in Kontakt mit denen (eine GmbH mit 2 Geschäftsführern und 12 Mitarbeitern). Aber klar, ohne Beschluss der ETG kann er nichts machen - mir nur wie Ihr auch Tipps geben.

    Danke fürs Zuhören und Eure Meinungen.
    Hejdå
    Hanjo
     
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