Fragen zur Neuvermietung

Diskutiere Fragen zur Neuvermietung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Vor einiger Zeit ist mein Vater gestorben und nun möchte ich meine Mutter bei der Vermietung der frisch renovierten OG-Wohnung in ihrem Haus...

  1. #1 Hansi3000, 20.05.2018
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    Vor einiger Zeit ist mein Vater gestorben und nun möchte ich meine Mutter bei der Vermietung der frisch renovierten OG-Wohnung in ihrem Haus unterstützen. In der Vergangenheit hat es schon kleinere Probleme mit Mietern gegeben. Dabei war meine Mutter aber aufgrund schlechter Vorarbeit wohl nicht ganz unschuldig. Da ich selber nicht vermiete, muss ich mich erstmal in das Thema einarbeiten. Mir ist klar, dass es primär auf eine gute Mieterauswahl und einen Vermieterfreundlichen Mietvertrag ankommt. Bei meiner Internetrecherche sind aber noch ein paar Fragen offen geblieben. Ich hoffe hier im Forum Antworten zu folgenden Fragen zu finden:

    1. Welche Renovierungsklauseln sind im Vertrag grundsätzlich erlaubt bzw. was sollte man als Vermieter hineinschreiben um gut aufgestellt zu sein? Die zu vermietende Wohnung ist frisch renoviert. Ich habe gelesen, dass der neue Mieter bei einem Auszug die Wohnung in vergleichbaren Zustand hinterlassen muss, stimmt das? Und wie sieht es mit Schönheitsreparaturen aus. Bei der Renovierung der Wohnung sind mir folgende unschöne Dinge aufgefallen: verkratzte Türen, Nägel in Türen, Nägel/Schrauben/Dübel in Wänden und nicht wirklich fachgerecht ausgeführte Malerarbeiten (übermalte Schattenfugen/Türrahmen etc.). Wie müsste bei derartigen Beschädigungen der Mieter bei einem Auszug umgehen?

    2. In der Vergangenheit hat sich meine Mutter meist darauf verlassen, dass der Mieter die Kaution nach!! Unterschrift des Mietvertrages bezahlt. Was ja wohl sein gutes Recht ist. Das hat aber nicht immer geklappt. Wie kann ich gesetzeskonform vereinbaren, dass die Kaution vor!! Vertragsunterzeichnung gezahlt wird? Der Mieter hat ja wohl auch das Recht die Miete in Raten zu zahlen. Das wäre mir aber viel zu unsicher.

    3. Wir wollen auch keinen Raucher in der Wohnung haben. Kann man das irgendwie vertraglich bindend vereinbaren?

    4. Kann ich die Pflicht für eine Hausrats- und/oder private Haftpflichsversicherung vertraglich vereinbaren und bringt das überhaupt was wenn der Mieter irgendwelche Schäden verursacht?

    5. Mir ist die Idee gekommen eine Art von "Rückvergütungsklausel" für vertragskonformes Verhalten in den Mietvertrag aufzunehmen. D. h. grob gesagt, wenn sich der Mieter ordentlich benimmt (pünktlich Miete zahlt, nichts kaputt macht ohne es zu raparieren, etc.) bekommt er bei Auszug oder nach X Jahren einen kleinen Teil der Miete wieder zurück. Auch könnte man dies an die Mietdauer koppeln. Meine Mutter ist natürlich an einem dauerhaften Mieter interessiert. Wenn dieser also X Jahre in der Wohnung bleibt, bekommt er X€ zurückerstattet. Hat jemand mit einer derartigen Idee schon Erfahrung sammeln können und auch bereits einen Vorschlag für eine entsprechende Formulierung?

    In Zukunft werden sich sicherlich noch weitere Fragen ergeben. Aber ich würde mich freuen, wenn ich erstmal auf obige Fragen sachliche Antworten erhalte.

    Bereits im voraus besten Dank.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 20.05.2018
    ehrenwertes Haus

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    Verwende einfach einen Mietvertrag vom Haus- und Grundbesitzer Verein. Damit bist du nach derzeitigem Mietrecht ganz gut vermieterfreundlich abgesichert.
    Lies dir die Anleitung (Erläuterungen) zum Ausfüllen genau durch und ändere nichts am Vertrag, auch wenn dir vielleicht eine Formullierung nicht gefällt... Finger weg vom Ändern.

    zu 1.
    Normale Abnutzung muss ein Vermieter hinnehmen. Das ist mit der Miete abgegolten.
    Nur bei deutlich höherem Verschleiß oder Sachbeschädigung, kann man nach Auszug eines Mieters Beseitigung oder Schadenersatz fordern.
    Ein paar Löcher für Möbel oder Bilder sind normaler Gebrauch, nur Wände, die nach schweizer Käse aussehen nicht mehr.
    Egal welche Renovierung vom Mieter selbst gemacht werden oder beauftragt, fachgerecht ist ein dehnbarer Begriff, ebenso wie mittlere Güte.
    D.h. alles was nicht sehr schlampig gemacht wurde ist meistens ok.

    zu 2.
    Gar nicht. Die Kaution ist immer erst nach Vertragsabschluß fällig.

    zu 3.
    Nein. Das wäre ein Eingriff in die Privatsphäre des Mieters. Rauchen in der Wohnung gehört zum normalen Gebrauch.

    zu 4.
    Siehe 3., Welche Versicherungen dein Mieter abschließt ist seine Sache. Du kannst nur einen Hinweis geben, das manche Versicherungen sinnvoll sind.

    zu 5.
    Das kannst du machen, wenn du einen potentiellen Streitpunkt im Mietvertrag haben möchtest.
    Fast jeder Mieter wird von sich behaupten er sei der beste und angenehmste Mieter aller Zeiten, der vermieter ist nur zu blöde das auch zu erkennen.
    Aus Vermietersicht gibt es den Idealmieter, der super pflegeleicht ist, die Wohnung perfekt in Schuß hält (nach Vermietervorstellung), die Wohnung nicht nutzt (weil durch Nutzung geht sie ja "kaputt")... nur extrem selten.


    Mit deinen momentanen Vorstellungen solltest du nochmnal über Vermieten nachdenken. Deine Anforderungen an Mieter, was sie Dürfen und was nicht, halte ich für überzogen. Alternativ könntest du deutlich toleranter werden, was die Lebensgestaltung und die Freiräume eines Mieters betrifft, sonst ist Ärger vorprogrammiert.

    Raucher würden dich stören, aber was ist mit Sportlern, wenn der Duft von genutzter Sportkleidung mal durchs Treppenhaus wabbert?
    Auch Reitsachen oder verschwitze Joggingsachen können sehr streng riechen. Oder nicht waschbare Eishockeyklamotten... boah duften die lecker...
    Soll der Mieter dann auch bestimmte Sportarten nicht ausüben dürfen?
     
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  4. Nanne

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    Das mal aus meiner Sicht, obwohl es eigentlich zuvor erläutert wurde.

    Eine Möglichkeit wäre...
    Lt.H&G-Vertrag:" Die Ausführung laufender Schönheitsreparaturen während der Dauer des Miet-
    verhältnisses obliegt dem Mieter auf eigene Kosten, da diese in der Grundmiete nicht enthalten sind"
    .

    Besser: ...in vertragsgemäßen Zustand....

    Z.B. übermalte Schattenfugen kann man sofort abwischen ohne Verschmierungen zu hinterlassen. Soviel sollte
    ein Mieter schon wissen wenn er selbst renoviert. Für meine Begriffe wäre diese Ausführung nicht mehr "Mittlere Art und Güte". Verkratzte Türen sind meines Erachtens auch nicht normale Abnutzung.

    Dem Mieter zu verstehen geben, dass er die Wohnung nur bekommt, wenn vor Schlüsselübergabe die Kaution fließt; (..nur so nebenbei, aber so, dass es der M auch kapiert..)


    Nur wenn andere Bewohner des Hauses allergisch dagegen reagieren würden.

    Ich denke mit "Individualvereinbarung" müsste das möglich sein, und mir als VM war es jedesmal von Nutzen, wenn ein M bei Schäden seine Haftpflicht eingespannt hat. Es ging halt reibungslos.
    Verpflichten zum Abschluss kann man den Mieter i.d.R. nicht.

    Hatte ich auch mal vor, wurde aber mit dem Hinweis: "Du wirst doch nicht einem Mieter belohnen wollen für eine Sache, die er dir ohnehin schuldet..." davon abgebracht.
     
  5. Berny

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    Ich würde "mieter-" bzw. "vermieterfreundlich" weglassen, sondern mich an die Formulierungen des H+G-MV halten.
     
  6. #5 anitari, 21.05.2018
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    Hat das Haus nur 2 Wohnungen und eine bewohnt deine Mutter selbst?

    Dann ein Tip für sie falls es mal wieder Probleme mit einem Mieter geben sollte:

    Erleichterte Kündigung des Vermieters
     
  7. #6 Hansi3000, 21.05.2018
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    Erstmal danke für die Antworten und ja, das Haus meiner Mutter hat 2 Wohnungen. Meine Mutter wohnt im EG, das OG soll vermietet werden. Meine Mutter hat Asthma. Daher gehe ich davon aus, dass man als Vermieter keine Raucher dulden muss. Und was z. B. die Schattenfungen angeht, die letzten Mieter waren so nett eine besondere Farbe zu verwenden, welche praktisch nicht wasserlöslich ist. Ich persönlich würde wohl niemals als Vermieter auftreten, das rentiert sich heutzutage einfach nicht mehr. Ich habe selbst einmal einen einfachen TG-Stellplatz vermietet. Selbst hier habe ich eine negative Erfahrung gemacht. Ich hätte meiner Mutter ja geraten die Wohnung zu verkaufen, aber da diese sich in ihrem Haus befindet...
     
  8. #7 anitari, 21.05.2018
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    Man könnte in den Inseraten betonen das Nichtraucher erwünscht sind. Ein Rauchverbot in einem Formularmietvertrag wäre allerdings unwirksam.

    In einer Individualvereinbarung dagegen wirksam. Die richtig zu vereinbaren kann allerdings seine Tücken haben. Am besten läßt man die von einem Fachanwalt aufsetzen.
     
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  9. #8 notwendiges Übel, 21.05.2018
    notwendiges Übel

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    Was die Mietkaution angeht biete ich den Mietern an daß sie die Wohnung nutzen können sobald die Kaution auf meinem Konto ist (natürlich nur im Rahmen von ca. 2 Wochen)
    Weil ich Wohnungen eh nicht übergangslos vermiete tut es mir nicht weh wenn der Mieter einige Tage vorher einzieht/einräumt.

    Mitglied bei Haus und Grund zu werden ist vielleicht auch eine gute Idee, denn man bekommt Informationen und Beratungen. Die Mietverträge sind auch auf dem neusten Stand (im Gegensatz zu denen aus dem Schreibwarenladen)

    Bei der aktuellen Vermietung lasse ich mir auch Selbstauskunftbögen ausfüllen.
     
  10. Berny

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    Wieso?
     
  11. Nanne

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    Der Mieter kann/darf die Wohnung am zugesicherten Einzugstermin (lt,Mietvertrag) beziehen, mit oder ohne Kaution, so ist das Gesetz. Die Kaution darf der M in 3 Raten begleichen, jeweils mit der folgenden Mietzahlung.

    Ich wünsche Dir Deine neuen Mieter nennen sich nicht "Schlitzohr".
     
  12. sara

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    ...und der Beitrag ist steuerlich absetzbar.
     
  13. #12 Hansi3000, 21.05.2018
    Hansi3000

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    Genau das ist ja das Problem. Eine Kaution soll ja quasi negatives Verhalten des Mieters etwas ausgleichen. Wenn der Mieter diese Kaution aber auch nach Unterschrift des Mietvertrages bzw. Übergabe der Schlüssel nicht bezahlt, hat der Vermieter wieder das Problem. Ich werde es einfach so wie die meisten machen, dass ich bis zur Vertragsunterzeichnung keine mündliche Zusage gebe. Überweist der Interessent die Kaution inkl. erster Mieter vorher nicht oder legt sie bei der Vertragsunterzeichnung nicht vor, gibt es halt keinen Vertrag. Die Rechtslage zwingt einen ja quasi zu einem derartigen Vorgehen.
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 21.05.2018
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    Nein, eine Kaution soll nicht negatives Verhalten eines Mieters ausgleichen.
    Was ist denn negatives Verhalten? Wenn er dir seine 3 Kinder verschweigt, die dann später einziehen?


    Du solltest wirklich nicht vermieten, da du nicht bereit bist das unternehmerische Risiko, welches damit verbunden ist, einzugehen.
     
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  15. #14 FMBerlin, 21.05.2018
    FMBerlin

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    Es ist zulässig, im Mietvertrag die Schlüsselübergabe von der vorherigen Zahlung der ersten Miete und der ersten Kautionsrate abhängig zu machen.
    Außerdem empfehle ich, das Mietverhältnis zum Monatsersten beginnen zu lassen und nicht etwa schon zur Monatsmitte. Anderenfalles ist nämlich die erste Miete nur halb so hoch und bietet weniger Sicherheit vor insolventen Mietnomaden.
    Von einer Übergabe vor dem mietvertraglichen Mietbeginn rate ich dringend ab. Vermietet sind die Räume nämlich in dem Zustand, den sie zum Zeitpunkt des vertraglichen Mietbeginns haben (wenn der Uhrzeiger um Mitternacht über die Zwölf wandert). Falls der Mieter zwischen Übergabe und vertraglichem Mietvertragsbeginn Umbauten vornimmt, haftet nicht er für den Rückbau, Schäden oder die Instandhaltung derselben sondern der Vermieter. (Hat mir jedenfalls das Landgericht erklärt, nachdem ein Mieter nach vorzeitiger Übergabe für seine Renovierungsarbeiten vor Mietvertragsbeginn eine Dusche in die Küche eingebaut hatte.)
     
  16. Nanne

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    Wie ist folgendes zu werten?, aus: "Deutsches Mietrecht"?
    Im Mietvertrag steht, dass der Mietvertrag nur gültig ist, wenn die Mietkaution vorab gezahlt wird
    Den Mietvertrag können sie ruhig unterschreiben. Sogenannte Umgehungsgeschäfte, etwa die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Kautionszahlung zustande kommen soll oder wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Mietkaution abhängig ist, sind unwirksam. Die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt. Auch die Kautionsvereinbarung bleibt in der gesetzlich zulässigen Form erhalten (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02). Verhält sich der Vermieter entsprechend der unwirksamen Vereinbarung - übergibt er z.B. die Wohnungsschlüssel bei Beginn des Mietverhältnisses nicht - so kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen und Ersatz des Kündigungsfolgeschadens geltend machen. Will er trotz aller Streitigkeiten über die Kautionszahlung einziehen, bleibt ihm nur die Klage wegen Leistungsverzug.
     
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  17. #16 anitari, 22.05.2018
    anitari

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    Das kann man wo nachlesen?
     
  18. Nanne

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    Würde mich auch interessieren, um damit evtl. den Auszug aus "Deutsches Mietrecht" zu widerlegen. #14/15.
     
  19. Olbi

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    Naja, #14 und #15 behandeln zwar die Kaution, aber unterschiedliche Sachverhalte.
    Also kann man mit der Antwort auf #14 nicht #15 widerlegen. Spannend finde ich die Frage, wie Du die BGH Rechtsprechung widerlegen willst.....
     
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  20. #19 ehrenwertes Haus, 22.05.2018
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    Ich denke da bezieht man sich auf ein einsames LG-Urteil. (Link finde ich gerade nicht mehr, sry)

    Dort wurde für rechtens erkannt, wenn als Individualvereinbarung die Schlüsselübergabe von der Zahlung der 1. Rate der Kaution und 1. Mietzahlung abhängig ist.
    Aber nur in der Form, dass diese Zahlung einmalig bereits zum 1. des Monats und nicht wie sonst zum 3. des Monats erfolgen sollte, und die Schlüsselübergabe bei Mietbeginn erfolgen soll.

    In der Begründung heißt es dann diese einmalige "vorzeitige" Zahlungsverpflichtung benachteiligt den Mieter nicht, da sich die Zahlungspflicht nur um 2 Tage nach vorne verschoben hat.

    Es ging in diesem Urteil nicht um eine Forderung die 1. Miete oder Kaution(srate) deutlich vor Mietbeginn zu zahlen, also z.B. bereits bei Vertragsabschluß.


    So aus dem Bauch, denke ich, dass diese Argumentation kein Widerspruch zum BGH ist, sofern es sich wirklich nur einmalig um 1-2 Tage frühere Zahlungspflicht handelt.
     
  21. Nanne

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    Mit Indiv.Vereinbarung möglich...

    ..wenn "Im Mietvertrag steht", dann nicht gültig.
     
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