Fragen zur Rentabilität Vermietung

Diskutiere Fragen zur Rentabilität Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich bin neu hier und auch das Gebiet der Vermietung ist mir neu. Meine Lage: Aktuell wohne ich mit Frau und Kind in einer 106qm großen...

  1. #1 Mr.Ratlos, 09.02.2016
    Mr.Ratlos

    Mr.Ratlos Gast

    Hallo,

    ich bin neu hier und auch das Gebiet der Vermietung ist mir neu.
    Meine Lage: Aktuell wohne ich mit Frau und Kind in einer 106qm großen Eigentumswohnung in einer mittel großen Stadt in Bayern. Die Wohnung ist noch mit knapp 100000€ finanziert.

    Wir werden im Frühling in eine Mietwohnung umziehen, bei der wir knapp 900€ Warmmiete zahlen werden.

    Nach Recherche könnten wir 950€ Kaltmiete für unsere Eigentumswohnung verlangen. Leider kenne ich mich mit der Rentabilitätsrechnung null aus. Klar das man hier nichts pauschalisieren kann, da auch keine Steuersätze von mir bekannt sind, aber gibt es eine Methode zu berechnen, ob sich die Vermietung lohnt.

    Genauer: Wenn ich aktuell 500€ monatlich an die Bank überweise und ca 100 bis 200€ monatlich an Rücklagen bilden will, geht die Rechnung mit der Vermietung dann noch auf? Und wenn ja, wie viel blebt nach der Vermietung ca übrig.

    Ich weiß, das das ohne den Steuersatz nicht leicht ist. Bin nur gerade sehr hin und her gerissen ob ich vermieten oder doch besser verkaufen soll.

    Hoffe es gibt hier jemanden der mir zumindest in die richtige Richtung helfen kann.

    Gruß Mr. Ratlos
     
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  3. #2 immobiliensammler, 09.02.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mr.Ratlos,

    um Dir die Frage halbwegs beantworten zu können fehlt eine enorm wichtige Größe: Was ist die Wohnung heute wert, sprich was würdest Du bei einem Verkauf bekommen?

    Stefan
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Am wirtschaftlichsten dürfte die Variante, du vergisst dass mit dem Umzug und bleibst in der ET-Wohnung und bezahlst die ab, sein. Nun wird es für den Umzug Gründe geben.
    950 € Kaltmiete ist schon ordentlich. Nimm mal bitte die Abrechnung deiner WEG vor und guck die nicht umlegbaren Kosten an. Die ziehst du davon schon mal anteilig ab. Ggf. SEV.
    Die 100-200€ Rücklage (1-2 €/m²/Monat) ist nicht unvernünftig, genaue Höhe hängt von Alter und Zustand ab, die ist aber nur Erhaltung des jetzigen Status. Also zusätzlich noch etwas (ca. gleiche Größenordnung) für Modernisierungen, Sanierungen, Renovierungen zurücklegen. Neues Bad alle ~25 Jahre, neue Küche, neue Bodenbeläge... Kosten Mietersuche (Makler, Annoncen, z.B. aber auch Arbeitsausfall deinerseits, Urlaubstage). Risikoabschlag Mietausfall, sonstige Rechtskosten aus Mietverhältnis. Rechts- und Steuerberatung anteilig. Ganz viele Punkte die ich jetzt noch vergessen habe.
    Bleibt jetzt wirklich noch die Bankrate von 500€ über? Ich denke eher nicht.
    Jetzt musst du wissen, ob die ETW für dich immer noch Vermögensaufbau ist oder Vermögensvernichtung. Dabei hilft dir auch ein Steuerberater.
     
  5. #4 Mr.Ratlos, 09.02.2016
    Mr.Ratlos

    Mr.Ratlos Gast

    Hallo Ihr beiden und vielen Dank schon mal für die Antworten.

    @stefan: Die Wohnung hat heute einen ca Wert von 240000€. Ca deswegen, da ich nur mal in ImmoS... vergleichbare Wohnungen mit meiner verglichen habe. Bei einem Verkauf würde ich nach aktuellem Stand einen guten Gewinn einfahren, aber was dann mit dem Geld auf dem Konto???

    @Duncan: Hausgeld beträgt aktuell 280€. Davon sind 180€ umlagefähig. Problem sind da ja dann auch noch die Steuern, da von der Kaltmiete ja grade mal die nicht umlagefähigen Kosten und die Zinsen Steuer mindernd wirken!? Liege ich hier richtig?

    Die Wohnung ist bis auf das Bad und Gäste WC in gehobenem Zustand. Die Bäder würde ich sogar vor der Vermietung noch machen lassen. Das Haus selbst, naja. Baujahr 1972 da kann natürlich viel kommen in Zukunft.
    Du meinst also das sich eine Vermietung hier eher nicht rentiert?

    Grüße
     
  6. #5 AJ1900, 09.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.02.2016
    AJ1900

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    Grundsätzlich mal. Das Vermieten einzelner Wohnungen von Privat an XY, ist immer mit enormer Vorsicht zu betrachten. Eigentlich lohnt sich das so gut wie nie, wenn man sich nicht selbst in die Tasche lügt.
    Sollten Probleme auftauchen plündert dich jeder allzuleicht aus, vom Rechtsanwalt über Steuerberater bis zum Klempner, bist du genau die Zielgruppe, an der richtig Geld zu verdienen ist.
    Sorry, nur das mal vorab.
    Und das noch Kreditbelastet? OhOh.:138: Da würde mir der Schneid fehlen.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Och, das Problem ist einfach gelöst. Kredit ablösen sind es "nur" noch 140.000, dann hat die Bank sicher noch eine lange Liste für Vorfälligkeitsentschädigung und Gedöns. Wie lange hast du die Wohnung? Herr Schäuble möchte auch sicher auch noch etwas ab haben. Bleiben vielleicht noch 100.
    Du merkst, spätestens wenn du deiner Frau unbegrenztes Limit im Schuhladen einräumst bist du diese Sorge los.

    von der Steuerminderung bekomme ich immer nicht viel mit. Und erst mal muss ich die bezahlen, was da später vielleicht angerechnet wird um weniger Steuer zu bezahlen geht real eigentlich unter. Die Kosten für die Bäder musst du aus der Mieteinnahme refinanzieren können. Sind also vorweggenommene Ausgaben für das oben genannte Ansparen für Sanierung, Modernisierung. 70er Jahre Bauten bin ich nicht so der Fan von, aus Gründen. Das Dach dürfte anstehen? Kunststoffbahnen? ...

    Wir sind hier also bei 950 minus:
    100 nicht umlagefähige Kosten
    200 Rücklage Modernisierung (inkl. Tilgung "Kredit an mich selbst" für Bad)
    200 Rücklage Erhalt Stand heute
    variable situative Kosten mal pauschal mit 100€ gerechnet.

    bleiben 350€ für die Tilgung der Bankrate von 500€.

    Jeden Monat 350 € Einnahme zu haben ist schon nett. Jeden Monat 150€ draufzahlen schon weniger.
    Wenn die nicht aus deinem sonstigen Steueraufkommen kommen sollte man dass vielleicht eher lassen.
    Hier kann dir nur ein Steuerberater helfen, der intimen Einblick in deine Finanzsituation hat, dem du deine Zukunftsplanung verrätst und wie deine Einkommensentwicklung wahrscheinlich aussehen wird, Beamter in den oberen Chargen vs. selbständiger kleiner Krauter....
     
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