Fragen zur Untervermietung

Diskutiere Fragen zur Untervermietung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich bin Hauptmieterin einer Fünf-Zimmer-Wohnung und möchte davon 3 Zimmer (unmöbliert) untervermieten, also eine WG gründen. Die...

  1. #1 Neumietling, 28.02.2011
    Neumietling

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    Hallo,

    ich bin Hauptmieterin einer Fünf-Zimmer-Wohnung und möchte davon 3 Zimmer (unmöbliert) untervermieten, also eine WG gründen. Die Zustimmung von meinem Vermieter dazu habe ich.

    Da ich leider bereits feststellen musste, dass sich in meiner neuen Position als Vermieterin diverse Stolperfallen auftun (haben Vermieter eigentlich auch Rechte? :) ), habe ich einige Fragen zur Untervermietung:

    1. Die Wohnung ist von mir renoviert übernommen worden und muss von mir bei Beendigung des Hauptmietvertrags auch so hinterlassen werden.
    Die Untermieter ziehen in frisch gestrichene Räume ein, auch die gemeinschaftlich genutzten Räume Küche, Bad, Flur sind frisch renoviert.
    Ich gehe von drei - vier Jahren aus, in denen die gesamte Wohnung erneut gestrichen werden muss.
    Bei einer Wohngemeinschaft ist ja davon auszugehen, dass es in dieser Zeit Untermieterwechsel gibt. Das heißt, es könnte sein, dass fünf Personen die renovierten Räume über 3 Jahre mit 'abwohnen', am Ende des Hauptmietvertrages jedoch nur ich dafür zuständig bin, alle Räume gestrichen zu hinterlassen.
    Wie nehme ich diesen Faktor in den Untermietvertrag auf?
    Wenn z.B. jemand nur 8 Monate hier wohnt, wird er/sie zu Recht sagen, dass es überflüssig ist, dass nach so einer kurzen Zeit beim Auszug gestrichen werden muss.
    Kann ich die Kosten für die Renovierung der gesamten Wohnung in 4 Jahren errechnen und dann anteilig auf die untervermieteten Quadratmeter ('Abwohn'-)Monat umrechnen?
    Wenn ja - schlage ich diese zusätzlichen Kosten auf die Kaltmiete oder halte ich sie als Extraposten im Vertrag unter Nebenkosten/Sonstiges/???? fest?

    2. Ähnliche Fragestellung: Die gemeinschaftlich genutzten Räume sind voll von mir eingerichtet (Küche, Spülmaschine, Kühlschränke, Waschmaschine etc. pp).
    Von den Untermietern wird die Einrichtung also nicht nur mit (abge)nutzt, sondern wiederum bin ich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses dafür verantwortlich, die Küche auszubauen, die Geräte zu entsorgen etc., was ein zusätzlicher Kostenfaktor ist.

    Wie kann ich diese Kosten umlegen?
    Und was ist die sinnvollste Lösung - z.B. wenn die Waschmaschine kaputt geht?
    Auch hier die Frage: Unter welchem Punkt vermerke ich im Untermietvertrag diese mir entstehenden Mehrkosten - in der Kaltmiete oder aus zusätzliche Vereinbarung?

    3. Wie geht man bei eventuell entstehenden Schäden durch Untermieter vor?
    Wiederum bin ja letztlich ich dafür verantwortlich.

    4. Nebenkosten: Wenn ich es richtig verstanden habe, kann ich entweder eine Pauschalmiete nennen und habe dann kein Recht, eventuelle Nachzahlungen Gas/Strom am Ende des Jahres auf die Untermieter umzulegen, muss allerdings eventuell von ihnen zu viel gezahltes Geld auch nicht zurückerstatten.

    Kann man bei dieser Variante eine 'Bremse' einbauen, die verhindert, dass die Untermieter allzu sorglos mit den Energiekosten umgehen? Z.B. einen großzügig veranschlagten Jahresverbrauch Gas/Strom festlegen und dass die Untermieter (wieder anteilig auf QM) nur mit in die Pflicht genommen werden, wenn diese Zahl überschritten wird? Oder ist das unzulässig?

    Die Variante Kaltmiete + Nebenkosten, die dann abgerechnet werden, ist ja einfach nicht wirklich möglich. Denn wie soll ich beweisen, dass Mieter A sparsam mit Gas und Strom umgeht, Mieter B hingegen den ganzen Tag seinen 108cm-Bildschirm laufen lässt und 24 Stunden am Tag die Heizung auf 5 dreht?
    Nach dem, was ich jetzt gelesen habe, kann Untermieter A im Falle einer von mir geforderten Nachzahlung auf einem Beweis bestehen, dass er xyz an Strom und Gas verbraucht hat, was bei einem Gas- und Stromzähler für die gesamte Wohnung ja einfach nicht möglich ist.
    Dazu ein weiterer Gedanke: Wenn Untermieter A im November zur Heizperiode ein- und am 15. April am Ende der Heizperiode wieder auszieht, kann ich ja nicht den Folgemieter, der während des Sommers nicht geheizt hat, am Ende des Jahres für den hohen Gasverbrauch mit in die Pflicht nehmen.

    Kann und vor allem DARF man die Nebenkosten im Jahresdurchschnitt auf die genutzte qm-Zahl umrechnen und angeben?

    Was ist da Eurer Erfahrung nach die beste Variante, dass ich mir auf der einen Seite nicht selber in den Fuß schieße, auf der anderen Seite die Pauschalmiete nicht von vornherein so hoch ansetzen muss, dass ich Probleme bekomme, Mieter zu finden?

    Gibt es sonst Eurer Erfahrung nach noch Stolperfallen, auf die ich achten muss (ich hab noch nie vermietet und bekomme langsam den Eindruck, ich laufe auf einem rechtlichen Tretminenfeld herum).

    Ganz vielen lieben Dank für Tips und Erfahrungshinweise!!!

    Hanna
     
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