Fragen zur Vermietung unseres Ladenlokals

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Bachelor, 11.02.2009.

  1. #1 Bachelor, 11.02.2009
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    Hallo, erst einmal will ich ein bisschen was zur Vorgeschichte erzählen.
    Also vor kurzem haben wir ein Mehrfamilienhaus mit unten einem Ladenlokal bzw. einer Gewerbefläche ( 165qm) , die aber noch unvermietet ist gekauft. Nun haben wir einen Haupt Interessenten für die Fläche. Innen ist leider so gut wie nichts wirklich vernünftig renoviert. In der "neu" gemachten Toilette fehlen hier und da mal eine Fliese und überall ist was angefangen aber nicht zu ende gebracht da die Vormieterin rausgeklagt wurde.

    So nun zu den eigentlichen Fragen: wir haben jetzt einen Interessenten der in der Nähe des Hauses schon sowas wie einen Schnellimbiss hat und nun bei uns noch ein Restaurant aufmachen möchte. Hierfür muss er aber eine Menge bezahlen. Ihm fehlt ja die gesamte Einrichtung sowie die Sachen die er innen umbauen bzw. fertig machen will.
    Die Miete soll von uns aus 5 € pro qm betragen was regulärer Mietpreis ist also insgesamt 820 euro.
    Schön ist das er einen Mietvertrag auf 15 Jahre mit einer Art Staffelmieterhöhung möchte. also etwa 2,5 % auf den Vorjahresbetrag.

    Nun zweifle ich aber aber an ob ich mich direkt schon so früh so lange binden soll ?

    weiter will der Mieter entweder, was von mir ausginge etwa ein Jahr Mietfrei sein für die ganzen Umbauten die er macht. Doch was mache ich wenn er nach diesem Jahr dann pleite geht mit seinem Laden ?
    Dann habe ich nur einen Laden der zwar grade renoviert worden ist aber trotzdem keine Miete eingenommen und noch viel schlimmer, da so ein Laden ja dann in der Umgebung nicht gehen sollte wieder Umbaukosten für ein Gewerbe..

    Deshalb habe ich mir als Alternative sowas überlegt:

    Ich werde ihm ab Mai etwa, also wenn er in etwa umgebaut hat monatlich nur 730 € für die Miete abverlangen und ab diesem Betrag staffeln.
    wobei das für mich ja auch wieder ein finanzieller Nachteil wäre. So dauert es ja bis ich die 820 euro die ich tatsächlich haben möchte wieder einige Jahre bis ich überhaupt auf dem Betrag bin.
    Hättet ihr eventuell noch andere Vorschläge ?

    Un wie ist das mit Kellerräumen, stehen die im eigentlich zu oder kann ich hierfür oder soll ich sogar noch extra Miete verlangen? Ich denke mal schon das er welche brauchen wird.


    Letzenendes habe ich mir überlegt den Laden zu 2 Wohnungen umzubauen.
    Der Umbau würde mich mal grob über den Daumen gepeilt ca. 25 - 30000 euro kosten. Daraufhin könnte ich aber auch knapp 6 € pro qm nehmen und die Wohnungen eventuell auch noch Behinderten bzw. Rollstuhlfahrer gerecht bauen.
    Hat jemand mit sowas Erfahrung ? läuft sowas gut ? oder ist dort die Nachfrage eher bescheiden ?

    Dieser Umbau würde sich nach meinen Rechnungen in den 15 Jahren ebenfalls sehr gut lohnen.

    Jetzt bin ich mal auf eure Meinungen gespannt.

    Vielen dank schon mal
     
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  3. #2 Taliesin, 11.02.2009
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    Hallo

    Was hast Du denn mit Deinem Haus vor? Du brauchst Dir doch von niemandem etwas vorschreiben lassen.

    Wichtig ist doch, dass das Haus nachher das Geld einbringt, was Du Dir wünschst.

    In was für einem Ort befindet sich das Haus. Sind dort Wohnungen gefragt? Fehlen gastronomische Betriebe? Was ist mit dem Interessenten, wie lange betreibt er schon seinen Imbiss. In welchem Zustand ist dieser. Lassen sich aus dessen Zustand evtl Rückschlüsse auf den Zustand Deines Hauses NACH seiner Renovierung ziehen?

    Ich stand auch vor der Entscheidung, einen Restaurantbesitzer aus einem anderen Ort in unserem Haus ein neues Standbein gründen zu lassen.

    Glücklicherweise hat meine Frau gleich abgewunken.
    Wo ein Restaurant ist, gibt es auch eine Küche.
    Wo eine Küche ist, gibt es Küchenabfälle - ist die sichere Abfuhr gewährleistet?
    Eine Küche braucht einen Dunstabzug, durch Motorkraft betrieben. Leise Motoren sind selten.
    Die Küche wird bis spät in die Nacht genutzt, zu einer Zeit, zu der evtl. Wohnungsmieter schlafen wollen. Die wollen evtl auch nicht die ganze Zeit mit Bratengeruch in der Wohnung leben. Das könnte ein Grund für die Wohnungsmieter sein, die Miete zu mindern.

    Ob und wieviel (Keller)raum der Mieter will/benötigt, ist die eine Sache, wieviel bist Du bereit zu geben? Alles Verhandlungssache.

    15 Jahre möchte der Mieter fest mieten? OK, er will auch Sicherheit, dass er nicht nach erfolgter und bezahlter Renovierung wieder gehen darf.
    Da das aber ein Gewerbemieter ist, kann man frei verhandeln. Ich habe, wenn der Mieter Arbeiten durchführen wollte, die Miete für einen gewissen Zeitraum auf die Hälfte reduziert. So bekommt man wenigstens etwas Miete und der Miete kann das Jahr nicht einfach nur absitzen und die Räume versauen lassen.
    Auch den Fortschritt der Arbeiten kann man ja im Vertrag festschreiben.

    Viel Spaß bei der Entscheidungsfindung :)

    Gruß
    Tali
     
  4. #3 lostcontrol, 11.02.2009
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    ich würde da auch eher abraten.
    wenn der laden brummt, ist da bis spät in die nacht betrieb. dann ist der dunstabzug noch die harmloseste geräuschquelle!
    wenn das ein imbiss wird, dann stehen da bis spät nachts leute rum. essen womöglich auch vorm haus (wer räumt die abfälle weg? wer kehrt den bürgersteig?), unterhalten sich laut usw.
    und wohin führt er denn, der dunstabzug? nach der lärmbelästigung durch gastronomie ist doch gerade bei den imbissen (wenn's denn "nur" braten wäre!) der GERUCH der häufigste mietminderungsgrund für die privaten bewohner des hauses.

    ich würd die finger davon lassen und lieber an einen ladenbetreiber oder an ein büro vermieten.

    EG-wohnungen sind nicht sonderlich beliebt, ausser vielleicht bei rollis. aber die mögen auch nicht direkt auf der straße sitzen (und wenn das für einen imbiss geeignet ist, dann ist das vermutlich der fall).
    wenn die EG-wohnung dann über einen garten verfügt, wirds allerdings schon wieder deutlich interessanter...
     
  5. #4 Bachelor, 28.02.2009
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    Danke für die vielen Fragen ... hat mir alles sehr geholfen bei meinem weiteren Vorgehen .. hab im Moment noch einen anderen Intessenten der einen An& Verkauf dort machen will ohne groß zu renovieren .. denke wenn dieser den Laden nehmen würde wäre das vorerst das beste für mich..

    bin nämlich auch immer mehr der Meinung das ein Restaurant nicht unbedingt sein muss,... vor allem wegen dem Lärm(an den ich übrigens garnicht gedacht habe) und dem Geruch ..

    hab jetzt auch noch ein großes Plakat mit "zu vermieten" rausgehängt und noch ne Anzeige in der Zeitung geschaltet .. mal schaun vielleicht meldet sich ja noch jemand .. habs vor allem nicht eilig... den Umbau zu Wohnungen könnte ich nämlich frühestens im Sommer beginnen...

    achso und nen Großen Garten gibts bei dem Haus nicht.. leider .. nur nen kleinen Hof der Teilweise auch noch überdacht ist .. .
     
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