Freie Wahl der Modernisierungsmaßnahme (energ.) und Umlage der Kosten ?

Diskutiere Freie Wahl der Modernisierungsmaßnahme (energ.) und Umlage der Kosten ? im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe eine Frage zu folgender, fiktiver Situation und würde mich über hilfreiche Antworten freuen. Angenommen ein Vermieter eines...

  1. #1 peter030, 12.07.2017
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    Hallo,
    ich habe eine Frage zu folgender, fiktiver Situation und würde mich über hilfreiche Antworten freuen.

    Angenommen ein Vermieter eines Mehrfamilienhauses will eine energetische Modernisierung des Daches vornehmen. Er hat z.B. die Wahl die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen zu lassen. Die Kosten für die Dämmung des Daches wären wesentlich höher wie die Kosten für eine Dämmung der obersten Geschossdecke.

    Die Dämmung des Daches würde dem Vermieter den Vorteil bieten die recht große Bühne zu einer zusätzlichen Wohnung auszubauen und damit neuen Wohnraum zu schaffen.

    Nehmen wir weiter an, dass das Dach aktuell soweit OK ist und somit ein Großteil der Kosten auf die energetische Modernisierung (Dämmung) und nicht auf Instandhaltungen entfallen.

    Würde der Vermieter die teurere Variante wählen könnten somit deutlich höhere Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

    Hat ein Vermieter in dieser Situation die freie Wahl welche Maßnahme er beauftragt ?

    Obwohl die Mieter in einem Fall deutlich höhere Kosten tragen müssten und dem Vermieter ein deutlicher Vorteil ( möglicher Ausbau der Bühne) entsteht ?

    Ich bin gespannt wie ihr die Situation einschätzt. Vorab vielen Dank.

    Gruss
    Peter
     
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  3. #2 BHShuber, 12.07.2017
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    Hallo Peter,

    noch ist der Eigentümer des Gebäudes frei in der wirtschaftlichen Entscheidung wie er die energetische Modernisierung durchführt, im wesentlichen wird sein, ob er die Fristen und Formen der Ankündigung der Modernisierung und Modernisierungsmieterhöhung wahrt, zudem wird auch zu beachten sein, in wie weit diese energetische Modernisierung auf den Mieter überhaupt abzuwälzen ist.

    Dies freillich wird einem keiner hier zu genau beantworten können, da man das genaue Ausmaß der Baumaßnahme nicht kennt.

    Vielleicht hilft dir das hier weiter:
    http://www.mietrecht.org/modernisierung/dachisolierung-modernisierung-umlage/

    Gruß
    BHShuber
     
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  4. #3 peter030, 12.07.2017
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    Hallo,

    vielen Dank für diese erste Einschätzung. Bei meinen Annahmen gehe ich davon aus, dass der Vermieter alle relevanten Fristen etc. wahrt.

    Interessant ist der Einwand: " ... zudem wird auch zu beachten sein, in wie weit diese energetische Modernisierung auf den Mieter überhaupt abzuwälzen ist.".

    Was könnte dazu führen, dass die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

    Bei beiden Maßnahmen kann man meiner Meinung nach von der Einsparung von Energie und einer Senkung der Heizkosten der Mieter ausgehen. Dass die Umlage deutlich höher wie die Einsparung sein wird spielt soweit ich weiß keine Rolle.

    Gruss
    Peter
     
  5. #4 BHShuber, 12.07.2017
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    Hallo Peter,

    wie in dem mitgelieferten Link sehr schön beschrieben, muss die Umlage lediglich gerecht und angemessen auf alle Mieter verteilt werden.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 peter030, 12.07.2017
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    Hallo,
    ich bitte um Entschuldigung. In der Benachrichtigungsemail war der Link nicht enthalten und hier habe ich ihn übersehen. Lese ich mir in Ruhe durch. Vielen Dank.
    Gruss
    Peter
     
  7. #6 sara, 12.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 12.07.2017
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    ich weiß zwar nicht was man unter Bühne in dem Zusammenhang versteht?
    Bei mir ist das der Dachboden.
    Wenn du eine zusätzliche Wohnung ausbaust ist diese wohl auch mit in die evtl. mögliche Modernisierungsumlage einzurechnen. Abgesehen davon brauchst du für den Ausbau bestimmt eine Genehmigung der Baubehörde.

    Also bevor du eine Dämmung im Dachbereich mit den beiden Möglichkeiten entscheidest, sollte feststehen wie der Dachraum in Zukunft genutzt werden soll.
    Gibt es einen speziellen Grund warum dies jetzt gemacht werden soll? Wie alt ist das Haus?
    Beim Ausbau ist das klar, dass dann entsprechend der heutigen Vorschriften gedämmt werden muss.
     
  8. #7 peter030, 12.07.2017
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    Hallo sara,

    Bühne = Dachboden. Wird wohl regional unterschiedlich bezeichnet.

    Ich bin auch der Meinung, dass der Vermieter den neuen Wohnraum bei der Berechnung der Umlage berücksichtigen müsste.

    Ich gehe von der Annahme aus, dass der Vermieter alle rechtlichen Vorschriften beachtet und falls notwendig eine Baugenehmigung hat.

    In vielen Städten ist der Wohnraum knapp und die Mieten hoch. Ich nehme an, dass der Vermieter wirtschaftlich denkt und sich der Ausbau des Dachboden zu neuem Wohnraum mittelfristig rechnet - besonders falls ein Großteil der Dämmungkosten auf die Mieter umgelegt werden kann.

    Das Haus ist > 60 Jahre alt. Das Dach bisher komplett ungedämmt, aber dicht. Ob hier Vorschriften der EnEV angewandt werden müssen kann ich nicht beurteilen.

    Nach meinem Kenntnisstand kann der Vermieter die Aufteilung der Kosten zwischen Modernisierung und Instandhaltung recht frei schätzen und muss keinen Nachweis erbringen. Somit hat er einen gewissen Spielraum bei der Aufteilung der Kosten; zusätzlich zur Wahl der Maßnahme.

    Gruss
    Peter
     
  9. #8 sara, 12.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 12.07.2017
    sara

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    mit schätzen geht das wohl nicht...
    Die Höhe der Forderung einer Modernisierungsumlage muss schon mit Zahlen belegt werden.

    http://www.immobilien-wissen.de/modernisierung-modernisierungsumlage/
     
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  10. #9 peter030, 12.07.2017
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    Hallo sara,
    vielen Dank für den Link.

    Die Höhe der Kosten muss nachgewiesen werden, aber wie sieht es mit der Aufteilung der Kosten auf Instandhaltung/-setzung und Modernisierung aus? Welche Nachweise müsste ein Vermieter hier erbringen?

    Nach meinen bisherigen Recherchen ist gerade diese Aufteilung häufiger Streitpunkt vor Gerichten und verschafft zahlreichen Gutachtern Aufträge. Oder ist der Nachweis dieser Aufteilung doch irgendwo gesetzlich geregelt ?

    Gruss
    Peter
     
  11. #10 Papabär, 12.07.2017
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    Das lediglich für die Fristen zur Mod-Erhöhung.

    Ein nicht ganz unwichtiger Punkt dürfte auch die Änderung des Wärmekoeffizienten sein. Einen Teil der Baukosten wird sich der Eigentümer auch als Instandhaltung in Anzug zu bringen haben. Das kann u.U. der Löwenanteil sein. Ich habe aktuell einen Fall auf dem Tisch, bei dem der Vermieter rund 60T€ in die Dachsanierung gesteckt hatte. Nach Abzug aller Instandhaltungsanteile bleiben jetzt (nach anwaltlicher Prüfung) noch etwa 11T€ für die Umlage übrig. Hätte er das vorher gewusst ... aber er hat ja auch nicht gefragt.
     
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  12. #11 peter030, 12.07.2017
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    Hallo Papabär,

    ich bin überrascht, dass ein Anwalt feststellen kann welche Anteile zur Instandhaltung zählen.

    Die 11T€ sind nah an den 25% die mir von einem Energieberatungszentrum als "üblich" genannt wurden.

    Angenommen der VM sieht es anders ( 65% Mod / 35% Inst.) und fordert vor Beginn der Arbeiten von den Mietern die Zustimmung zur einer entsprechenden Vereinbarung. An wen könnten sich Mieter zur Prüfung der Aufteilung wenden?

    Gruss
    Peter
     
  13. #12 Papabär, 12.07.2017
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    Naja zugegeben, bei der mathematischen Aufteilung habe ich - und bei der Materialbewertung (die Sache mit der Wärmekoeffizienz) ein Bauing. ein wenig mitgeholfen. Ganz ohne Aufsicht wollten wir den armen Juristen dann doch nicht lassen.


    Abgerechnet wird am Ende. Weil zwischen der Kostenplanung und den tatsächlich entstehenden Kosten ... also wer diese Zahlen in einen Topf schmeißt, qualifiziert sich vielleicht für den Bau von Hauptstadtflughäfen, nicht jedoch für Modernisierungsumlagen in MFH.

    Die vorherige Zustimmung ist lediglich erforderlich, wenn Gewerke den Mietbereich direkt betreffen (d.h. wenn die Handwerker in die Wohnung müssen).
     
  14. #13 peter030, 12.07.2017
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    Hallo Papabär,

    ich nehme an, dass der VM die Mieter schon vorab zu einer Individualvereinbarung "überreden" will um auf der sicheren Seite zu sein. Der "Schuss" kann in beide Richtungen losgehen. Sind die Kosten höher kann der VM nicht nachfordern. Andersrum kann der Mieter später keine Änderung der Aufteilung per Gutachten erwirken.

    Unabhängig vom Zeitpunkt wird es wohl immer so sein, dass Vermieter und Mieter unterschiedliche Ansichten zur Aufteilung der Kosten haben werden. Da es scheinbar keine klare Regelungen gibt und jeder Energieberater, Dachdecker, ... etwas anderes sagt wird am Ende leider oft ein - oft recht teurer - Gutachter entscheiden.

    Oder liege ich mit dieser Einschätzung vollkommen falsch?

    Gruss
    Peter
     
  15. #14 peter030, 12.07.2017
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    Hallo

    §559 BGB Abs. 2 scheint den Vermieter zur Schätzung der Aufteilung der Kosten zu berechtigen.

    An anderer Stelle steht dazu: "... an die Ermittlung der in Abzug zu bringenden Kosten keine überzogenen Anforderungen gestellt werden sollen."

    Inwieweit könnte ein Mieter trotzdem belastbare Nachweise zur korrekten Aufteilung der Kosten verlangen?

    Gruss
    Peter
     
  16. dots

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    Wo ist denn diese andere Stelle?
     
  17. #16 peter030, 12.07.2017
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    Hallo dots,
    sorry - ich darf noch keine Links posten. Ich versuch's mal mit Leerzeichen zwischen drin. Bitte entfernen.
    www. mietrecht-reform .de/praxistipps-mietrecht/mietrecht-2013-mieterhoehung/
    Gruss
    Peter
     
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  18. #17 peter030, 13.07.2017
    peter030

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    Hallo,

    ich fasse mal soweit zusammen:

    Der VM ist frei bei der Wahl welche Maßnahme durchführen lässt.
    Ein Wirtschaftlichkeitsgebot scheint es nicht (mehr) zu geben.

    Die Aufteilung der Kosten auf Modernisierungskosten und Erhaltungskosten kann der Vermieter nach §559 BGB schätzen. Ist der Mieter mit der Aufteilung nicht einverstanden kann er der Mieterhöhung widersprechen.

    Als Folge kann der VM auf Zustimmung oder Zahlung klagen. Eine direkte Kündigung wegen des Widerspruchs ist nicht möglich.

    Im Rahmen der Klage wird ein Gericht in der Regel die Gründe für die Mieterhöhung prüfen um festzustellen, ob die Forderungen des VM berechtigt sind. Der VM muss dies dann belegen und nachweisen.

    Der Mieter hat scheinbar keine andere Möglichkeit die Aufteilung prüfen zu lassen.


    Soweit alles korrekt ?

    Gruss
    Peter
     
  19. #18 Papabär, 13.07.2017
    Papabär

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    In aller Regel wird ein Gericht nicht von sich aus irgendwelche Gründe prüfen, sondern lediglich die Vorträge der Parteien. Bei konkreten Sachverhalten sollte ein Fachanwalt hinzugezogen werden - und zwar rechtzeitig (d.h. recht zeitig). Dieser kann die Anforderungen am ehesten einschätzen.

    Hier mit reinem Halbwissen bewaffnet in eine Argumentationsphase zu treten, kann u.U. bereits einen Schaden verursachen, den dann auch kein RA mehr löten kann.
     
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  20. #19 peter030, 13.07.2017
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    Hallo @Papabär,

    Danke für Deine Ergänzung/Korrektur.

    Gilt der Ratschlag einen Fachanwalt hinzuzuziehen für beide Parteien oder nur für VM oder M ? :-)

    Gruss
    Peter

    BTW: Bei den Mietervereinen arbeiten nette Leute; aber oft sind es keine RA sondern "nur" Rechtsberater.
     
  21. #20 Papabär, 14.07.2017
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    Ja, für beide Parteien (wobei es dem Vermieter i.d.R. leichter fällt, hier die - grob geschätzten - 120,- € Beratungshonorar in die Hand zu nehmen.)
    Dem Mieter kann ich empfehlen, seine Unterlagen vor dem Gang zum Anwalt beisammen zu haben und sich vorab schon mal Gedanken zu konkreten Problem-/Fragestellungen zu machen. Wenn man lediglich mit "... weil das nicht sein kann" argumentiert, lädt man den Anwalt ggf. zu einer ausschweifenden Beratung ein und kriegt den Herzkaspar bereits mit dessen Kostennote.


    Erkläre mir den Unterschied.

    Auch in den Mietervereinen werden Rechtsberatungen i. d. R. von Rechtsanwälten durchgeführt. Über deren Fachkompetenzen will ich mich öffentlich nicht auslassen - ich habe zumindest den Eindruck, dass es sich dort meist um gescheiterte Existenzen handelt.
     
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