Frist zum Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung des Verwalters?

[Georgette]

Hallo,
ich habe ein Problem, vielleicht kann mir jmd. helfen. Ich habe Sept. 05 eine kleine Eigentumswhg. gekauft und vermietet. Sie liegt in einem 8 Parteienhaus, 5 Eigentümer, 3 Mieter.
Vor kurzem, am 2.09., kam die Betriebskostenabrechnung für 2005. Sie enthält eine Nachzahlung von über 100,- Euro, obwohl ich die Whg. nur gut 3 Monate hatte und alle umlagen bezahlt habe+Inst.haltungsrücklage.
Als ich genauer hinsah, bemerkte ich, dass mir z.B. die Kabelfernsehgebür für das ganze Jahr abgerechnet wurde und ein paar andere Scherze. Als ich den Verkäufer von 2005 anrief und wir die Abrechnungen verglichen, hatte die Verwalterin auch diesem das Kabelfernsehen für das ganze Jahr in Rechnung gestellt....

Eine woche nach diesem Brief habe ich per e-mail Widerspruch gegen die Berechnung eingelegt. Ich erhielt die Antwort von der Verwalterin, dass sie zunächst in Urlaub sei und dass sie sich freue, mich auf der Eigentümerversammlung am 6.10. zu sehen (die Whg. liegt 800 km weg von meinem Wohnort).

Wie sollte ich vorgehen? Kann das dort vor allen anderen Eigentümern diskutiert werden? Können mich die anderen überstimmen,wenn doch die Rechnung offenkundig falsch ist? Habe ich bestimmte Fristen einzuhalten zwecks Widerspruch, und wie muss der formal aussehen?

Vielen Dank für Ihre/Eure Hilfe!

Georgette

 

[RMHV]

Original von Georgette
Hallo,
ich habe ein Problem, vielleicht kann mir jmd. helfen.

Das sollte möglich sein. Allerdings könnte das Ergebnis an der einen oder anderen Stelle vielleicht nicht sehr erfreulich sein...

Ich habe Sept. 05 eine kleine Eigentumswhg. gekauft und vermietet. Sie liegt in einem 8 Parteienhaus, 5 Eigentümer, 3 Mieter.

Hier fängt das Problem bereits an. Da wird ein beträchtlicher Betrag für eine Wohnung bezahlt ohne dass man sich die geringsten Gedanken darüber gemacht hat, was da eigentlich macht
Wenn es Eigentumswohnungen gibt, wird es im Haus nicht 5 Eigentümer und 3 Mieter geben können. Möglich wäre allenfalls, dass die 8 Wohnungen insgesamt 5 Personen gehören, mithin ein oder mehrere Personen Eigentümer von mehr als nur einer Wohnung sind. Ob eine Wohnungseigentümer seine Wohnung selbst bewohnt oder ob er vermietet ist die Privatangelegenheit jedes Eigentümers. Probleme auf der Eigentümerebene haben nichts mit Mietverhältnissen zu tun. Dass die Vermietung überhaupt erwähnt wurde, hat mich zu meiner Bemerkung im vorherigen Absatz veranlasst.

Vor kurzem, am 2.09., kam die Betriebskostenabrechnung für 2005. Sie enthält eine Nachzahlung von über 100,- Euro, obwohl ich die Whg. nur gut 3 Monate hatte und alle umlagen bezahlt habe+Inst.haltungsrücklage.
Als ich genauer hinsah, bemerkte ich, dass mir z.B. die Kabelfernsehgebür für das ganze Jahr abgerechnet wurde und ein paar andere Scherze. Als ich den Verkäufer von 2005 anrief und wir die Abrechnungen verglichen, hatte die Verwalterin auch diesem das Kabelfernsehen für das ganze Jahr in Rechnung gestellt....

Die Gesamtkosten der Gemeinschaft werden nach dem für die jeweilige Kostenart zutreffenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Dabei hat die Gemeinschaft grundsätzlich nur einen Anspruch gegen die Mitglieder der Gemeinschaft. Mit dem Eigentumsübergang scheidet der Verkäufer aus der Gemeinshcaft aus und der Käufer tritt in die Gemeinschaft als Rechtsnachfolger des Verkäufers ein. Abrechnungssalden hat derjenige auszugleichen, der bei Fälligkeit Mitglied der Gemeinschaft, also Wohnungseigentümer ist.
Die Abrechnung für das komplette Jahr mit dem Käufer ist in Ordnung. Dabei haftet der Käufer allerdings nicht für Zahlungsrückstände des Verkäufers. Nicht in Ordnung scheint mir zu sein, dass der Verkäufer ebenfalls eine Abrechnung erhalten haben soll. Eine Aufteilung der Jahreskosten müsste in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen sein.

Eine woche nach diesem Brief habe ich per e-mail Widerspruch gegen die Berechnung eingelegt. Ich erhielt die Antwort von der Verwalterin, dass sie zunächst in Urlaub sei und dass sie sich freue, mich auf der Eigentümerversammlung am 6.10. zu sehen (die Whg. liegt 800 km weg von meinem Wohnort).

Sorry, aber das ist Mieterverhalten und bestätigt nur meine oben gemachte Bemerkung
Nun mag man mit dem Verwalter im Vorfeld einer Eigentümerversammlung über Abrechnungsfragen diskutieren. Einen Widerspruch gegen die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung kann es aber nicht geben.

Wie sollte ich vorgehen? Kann das dort vor allen anderen Eigentümern diskutiert werden? Können mich die anderen überstimmen,wenn doch die Rechnung offenkundig falsch ist? Habe ich bestimmte Fristen einzuhalten zwecks Widerspruch, und wie muss der formal aussehen?

Alle Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft und haften gesamtschuldnerisch für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Schon aus diesem Grund hat jeder Wohnungseigentümer ein uneingeschränktes Auskunftsrecht über alle Angelegenheiten der Gemeinschaft. Wenn also irgendjemand die Abrechnung im allgemeinen unter besonderer Berücksichtigung der Einzelabrechnung des Nachbarn diskutieren will, kann ihn niemand daran hindern.
Über die Abrechnung beschließen die Eigentümer mit Mehrheit. Gegen einen Mehrheitsbeschluss gibt es das Rechtmittel der Anfechtung beim zuständigen Gericht. Die Frist für die Anfechtung ist ein Monat ab Beschlussfassung. Die Anfechtung wird zu begründen sein. Es wird also trotz Verpflichtung des Gerichts zur vollständigen Sachverhaltsermittlung darzulegen sein, warum der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen soll.
Der Beschluss über die Abrechnung ist gültig bis das Gericht die Ungültigkeit feststellt. Eine Anfechtung hat also keine aufschiebende Wirkung.

 

[Georgette]

Zunächst einmal vielen Dank, einige der Fragen haben sich geklärt, wenn auch nicht alle. Für einen guten Rat läßt man sich auch einiges gefallen.
Dabei möchte ich betonen, daß ich mich über eine persönliche Bemerkung zu meiner Eignung als Mieter/Vermieter doch sehr gewundert habe und das höchst unprofessionell finde. Das ist weder Mieter- noch Vermierterverhalten (ich glaube auch nicht an zwei Sorten Mensch), sondern Chauviverhalten, denn: Jede(r) fängt mal an zu lernen, wie so etwas geht. Und dafür ist das Forum ja da.

Zur eigentlichen Sache: Was ich immer noch nicht verstanden habe, ist, daß ich Forderungen aus der Betriebskostenabr. von den Kalendermonaten 01-09 2005 bezahlen soll, obwohl ich doch aus diesen Monaten noch gar keine Abschlagszahlungen geleistet habe bzw. vom Mieter bekommen habe. Die hat ja noch der Verkäufer bekommen. So kann ich m.E. nicht die Kabelgebühren ganz bezahlen müssen, sondern nur anteilig. Das mit den Lasten und Nutzen, die beim Erwerb auf einen übergehen, wäre nur so verständlich.
Wenn ich sie also für das ganze Jahr bezahle, kann ich dann die Dreiviertel vom Verkäufer zurückfordern?

Mit besten Grüßen

G.

 

[RMHV]

Original von Georgette
Das ist weder Mieter- noch Vermierterverhalten (ich glaube auch nicht an zwei Sorten Mensch), sondern Chauviverhalten, denn: Jede(r) fängt mal an zu lernen, wie so etwas geht. Und dafür ist das Forum ja da.

Jeder fängt mal an zu lernen... Soweit richtig, aber manche lernen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, die meisten allerdings erst nach Abschluss eines Kaufvertrags. Der Lernprozess nach Vertragsabschluss ist gelegentlich mit Schmerzen verbunden.

Ich habe auch keineswegs eine Aufteilung in 2 "Sorten Mensch" vorgenommen, sondern lediglich die unübersehbare Tatsache beschrieben, dass ein Wohnungeseigentümer, der anscheinend nach Vertragsabschluss lernen will, sich durch den Widerspruch gegen eine Abrechnung wie ein Mieter verhält. Eigentum ist aber nun mal etwas anderes als ein Mietverhältnis. Zu dieser Erkenntnis hätte der lernende Wohnungseigentümer eigentlich in einer sehr frühen Phase des Lernprozesses kommen müssen.

Zur eigentlichen Sache: Was ich immer noch nicht verstanden habe, ist, daß ich Forderungen aus der Betriebskostenabr. von den Kalendermonaten 01-09 2005 bezahlen soll, obwohl ich doch aus diesen Monaten noch gar keine Abschlagszahlungen geleistet habe bzw. vom Mieter bekommen habe. Die hat ja noch der Verkäufer bekommen. So kann ich m.E. nicht die Kabelgebühren ganz bezahlen müssen, sondern nur anteilig. Das mit den Lasten und Nutzen, die beim Erwerb auf einen übergehen, wäre nur so verständlich.
Wenn ich sie also für das ganze Jahr bezahle, kann ich dann die Dreiviertel vom Verkäufer zurückfordern?

Nutzen- und Lastenübergang hat nun nicht das geringste mit den Verpflichtungen des Wohnungseigentümers in seiner Eigenschaft als Mitglied der Eigentümergemeinschaft zu tun. Was auch immer im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart wird, ist für das Rechtsverhältnis der Eigentümergemeinschaft zu ihren Mitgliedern irrelevant.

Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist der Wohnungseigentümer. Zahlen muss eben derjenige, der bei Fälligkeit einer Forderung Eigentümer ist. Eigentlich ist das ganz einfach und ist auch nicht davon abhängig, wer für irgendwelche Forderungen zu irgendeinem früheren Zeitpunkt zahlungspflichtig war.
Die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers hängt auch nicht von der Nutzung der Wohnung ab oder gar davon, dass vielleicht Einnahmen erzielt wurden oder werden. Der Einwand, es wären vom Mieter keine Abschlagszahlungen vereinnahmt worden, ist als Einwand gegen die Zahlungspflicht des Eigentümers daher schon lächerlich.

Ob es für irgendwelche Beträge einen Ausgleichsanspruch gegen den Verkäufer gibt, wird von den Vereinbarungen im Kaufvertrag abhängen.