Fristen für Kündigungen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Pharao, 03.05.2012.

  1. Pharao

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    Halle @all,

    folgendes Problem: Mieter ist zwei Monatsmieten im Rückstand und auch ansonsten war die Zahlungsmoral seit Jahren sehr dürftig. Ich will dem Trauerspiel nun endlich ein Ende machen und dem Mieter deswegen fristlos Kündigen.

    1) Welche Frist setz ich für die fristlose Kündigung an bzw. wieviel Zeit muss ich dem Mieter hier geben, bis wann er die Wohnung zu räumen hat ? Kann ja schlecht sagen, in 2 Tagen biste draußen. Sicherlich gibt es hier doch auch Firsten, oder ?

    2) Muss ich dem Mieter ggf nochmals eine Frist setzen um den Rückstand zu bezahlen ? Ich will ja keinen Formfehler jetzt machen ....

    3) Wenn er die offenen Forderungen begleichen sollte, wäre die fristlose Kündigung ja vom Tisch, also meines Wissens. Ich frage aber trotzdem mal nach, ist dem so ? Ich mein, wenn einem selber was betrifft, sieht man den Wald vor lauter Bäumen nicht.

    Vorsichtshalber will ich aber dem Mieter auch ordentlich Kündigen, wegen der schlechten Zahlungsmoral in der Vergangenheit, auf die ich den Mieter nun schon öfters schriftlich & persönlich hingewiesen hab. An Vereinbarungen, ect hält sich leider der Mieter nicht, da er sich immer in finanzieller Schieflage befindet und immer irgendeine "Ausrede" parat dafür hat. Nun hat aber meine Geduld auch mal ein Ende, auch wenn dieser Mieter sehr pfleglich mit dem Mietobjekt umgeht und eigentlich garnicht so verkehrt ist. Aber noch nicht mal anrufen, das ihm was evtl dazwischen gekommen ist und er später die Miete begleicht, ect, das finde ich schon eine Frechheit. Das wäre das mindeste was ich von jedem Mieter erwarten würde.

    4) Auf was sollte man noch ggf. unbedingt achten ? Also Zustellen will ich es über den Gerichtsvollzieher, da mir das der sicherste Weg erscheint. Beide Kündigungen sind begründet mit Fristen. Rückstand ist aufgelistet. Und jetzt fällt mir nix mehr ein, ist meine erste fristlose Kündigung gegen einen Mieter .... (aber irgendwann ist immer mal das erste mal).

    5) Vielleicht hat jemand auch eine gute Vorlage für eine solche Kündigung, die er mir ggf per PM zukommen lassen könnte. Ich hab jetzt nur Vorlagen gefunden von Anwälten dazu, aber die erscheinen mir etwas zu juristisch.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 03.05.2012
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    Lies mal gaaanz langsam laut vor .... F R I S T L O S .... und denk' mal drüber nach.

    Ja, ich meine schon. Deswegen gabs hier mal den Rat, nicht nur fristlos, sondern auch hilfsweise "normal/ordentlich" zu kündigen. Ich würde jetzt mal hier im Forum nach "hilfsweise" suchen ...

    Wenn bisher "nur" 2 Monatsmieten fehlen und alles andere immer irgendwann bezahlt wurde, könnte man mal drüber nachdenken, ob das nicht die bessere Alternative im Vergleich zum Leerstand ist.
     
  4. #3 Pharao, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
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    Hi,

    mir ist "fristlos" eigentlich durchaus ein Begriff, jedoch kann ich doch nicht sagen: "Hey Mieter, morgen hast du deine Wohnung komplett geräumt". Also muss ich doch eine Frist angeben bis wann die Wohnung zu räumen ist. Und evtl gibt es hier Vorgaben oder Erfahrungswerte, ect.

    Nein, die Wohnung hab ich sofort wieder Vermietet, ist also kein Ladenhüter. Und dem Trauerspiel schaue ich jetzt schon lange genug zu. Ich habe keine Lust jeden 3. Monate eine Mahnung zu schreiben und mal wieder darauf Hinzuweisen, wann die Mietzahlungen zu erfolgen hat.

    Am meisten ärgere ich mich aber darüber, das der Mieter es nicht mal für nötig hält mir rechtzeitig bescheid zu geben. Das hab ich dem Mieter auch des öfteren gesagt, das ich das als selbstverständlich ansehe und sich im Normalfall für jedes Problem eine Lösung finden lässt. Aber nun hat meine Geduld ein Ende und ich will den Mieter raus haben, egal wie.

    Sorry, bin gerade echt etwas :sauer019: auf den Mieter, das man meine Gutmütigkeit andauernt so ausnutzt. Zum Glück ist das ein Einzelfall, aber so oft wie ich diesem Mieter jetzt schon entgegengekommen bin ...
     
  5. #4 Christian, 03.05.2012
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    Sicher? Oder ist das doch eher Bauchgefühl?


    Übrigens: Selbst Schuld, daß der Mieter sich um nix kümmert.
    Wenn du ihm sagst, daß sich für alles schon irgendwie eine Lösung finden lässt, hat der doch keinen Grund mehr, Bescheid zu sagen.
     
  6. #5 Pharao, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
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    Naja, also ich hab schon Verständnis, wenn mal was unerwartetes einen trifft. Aber dann erwarte ich auch, das man selbstständig rechtzeitig seinem Vermieter bescheid gibt bzw das mal anspricht. Und es ist ja jetzt nicht so das nur wegen dem Satz, der Mieter deswegen einen Freifahrtsschein hat .....

    Aber gut, vielleicht hätte ich schon viel früher härter durchgreifen müssen. Aber was hätte ich den groß anders machen können ? Kündigen nur weil einmal die Miete zu spät kommt, geht ja nicht. Also muss man ja oft genug auch schon das Bemängelt & ggf Abgemahnt haben, damit man dann ggf Kündigen kann.

    Nee eben eher nur ein Bauchgefühl. Also du meist, ich könnte als First 2 Tage ansetzen.

    Und dann ? Ich bezweifel das ein Mieter in 2 Tagen komplett ausgezogen ist ..... (klar ob das groß anders aussieht bei 14 Tagen - ich weis es nicht ?)

    Was soll ich den jetzt für eine First abgeben oder muss ich überhaupt eine angeben ?
     
  7. #6 kathi, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
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    Es gibt da soweit ich weiss ein BGH Urteil aus dem hervorgeht, dass nur eine einzige Abmahnung mit Kündigungsandrohung reicht um beim nächsten Fehlverhalten (verspätete Mietzahlung) fristgerecht kündigen zu können.
    Sollte die zweite fehlende Miete die Maimiete sein, solltest du dran denken, dass heute erst der zweite Werktag des Monats ist.
    Ach ja die Frist. Ne Woche sollte ausreichend sein. Der Hinweis darauf, dass du ab diesem Datum Räumungsklage erheben wirst, sollte auch nicht fehlen. Sicher ist sicher.
     
  8. Pharao

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    Ja ich weis, aber ich glaube nicht das die Miete morgen eingehen wird, deswegen schon mal den Brief vorrausschauend aufgesetzt.

    Sollte die jetzt trotzdem noch zahlen, dann versuch ich es eben nur mit der ordentlichen Kündigung, denn irgendwann werden die schon wieder zuspät zahlen, das ist so sicher wie das Amen in der Kirche.

    Ok, ich kenne nur ein Urteil, wo die Rede von "andauerter zu späte Mietzahlung" ist. Und "andauernt" wäre für mich beim ersten mal nicht gegeben.

    Hast du zufällig das Urteil da bzw eine Nummer ?

    Ja, den Hinweis hab ich schon drinnen, hab ich mir aus einer Anwaltsvorlage rausgeklaut ;)
     
  9. #8 Christian, 03.05.2012
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    Hey Pharao,

    wo hast du das denn her?
    Woher weißt du, was ich meine?
    Wenn das mal keine Unterstellung ist ... ;-)
     
  10. Pharao

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    Sorry Christian,

    ich will halt jetzt mal keinen Formfehler machen, in dem ich ggf eine falsche Frist angebe oder das wegen einer fehlende Frist die Kündigung evtl nicht wirksam wäre.

    Deswegen frage ich lieber mal nach und sorry, fristlos hab ich noch nie jemanden kündigen müssen.
     
  11. #10 Christian, 03.05.2012
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    Warum behauptest du dann, daß ich irgendetwas meinen würde?

    PS: Eine Frage endet meist mit einem Fragezeichen ;-)
     
  12. Pharao

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    Sorry, hab gerade nicht die Nerven jetzt über Fragezeichen, ect zu diskutieren.

    Wollte eigentlich nur wissen, ob man eine Frist bei einer fristlosen Kündigung angeben muss und wenn ja, welche bzw gibt es da Vorschriften oder Vorgaben ?

    Ist doch verständlich ausgedrückt, oder nicht ?
     
  13. #12 Papabär, 03.05.2012
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    Die Kündigung ist fristlos, das Mietverhältnis endet damit (theoretisch) mit Zustellung der Kündigung. Als Räumungstermin nehme ich immer so 10 Werktage - möglichst mit 2 Wochenenden ... keine Ahnung ob es eine Mindestfrist gibt.

    Da ich i.d.R. auf die Abnahme durch meine Hausmeister vor Ort angewiesen bin, muss ich mich eh´ immer mit denen abstimmen.

    Für die fristlose Kündigung ist der Ausschluss des §545 BGB "Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses" auch nicht unwichtig.

    ... hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin wurde ja schon genannt.
     
  14. Pharao

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    Hi Papabär,

    das heißt die First ist eigentlich nur das Datum, ab wann man dann eine Räumungsklage einleitet, oder ? D.h. dann schreibe ich: hiermit kündigen wir Ihnen fristlos und fordern Sie auf, bis zum x.x.x die Wohnung zu räumen.

    OK danke, kannte ich jetzt nicht.

    Wie erwähnt man das im Brief ? Hiermit schliesse ich eine stillschweigende Verlängerung aus ?
     
  15. #14 kathi, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
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    Hi Pharao, also so wie ich dich verstanden habe, hast du doch deinen Mieter schon abgemahnt und seither hat sich am Zahlungsverhalten nichts geändert. Meiner Meinung nach könntest du also kündigen, auch wenn die Miete für Mai doch noch pünktlich kommen sollte.
    Wo die Tendenz deines AGs in der Rechtsprechung hingeht, können dir die Anwälte von H&G idR sagen, denn die haben ja oft genug mit den Richtern dort zu tun. Telefonische Rechtsberatung geht mittlerweile relativ schnell und problemlos.


    Ich finde: "Hiermit widerspreche ich einer stillschweigenden Vertragsverlängerung bereits jetzt" hübscher
     
  16. #15 Pharao, 03.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.05.2012
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    Hi,

    einmal ist gut ..... da war ich wohl lange zu großzügig. Auf jeden Fall mehrfach wurde der Mieter abgemahnt und auf pünktliche Zahlung hingewiesen und auch was evtl für Konsequenzen das nach sich ziehen kann, nämlich die Kündigung. Ich denke das das ausreichend Begründet wäre, für eine ordentliche Kündigung.

    Hab mich jetzt für ".... blablabla .... und auch eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB schließen wir im Vorfeld aus" entschieden. Dürfte doch auch gehn, oder ?

    Was mich dieser Mieter jetzt schon wieder an Zeit gekostet hat :sauer022: Echt doof, wenn man keine Vorlage hat und sich erst alles erarbeiten muss. Naja, jetzt hab ich dann wohl oder übel eine Vorlage auch für eine fristlose Kündigung .....
     
  17. #16 rotz_loeffel, 03.05.2012
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    Hallo Pharao,

    vergiss vor lauter Fristsetzung nicht den Rat von Christian:
    rotz loeffel
     
  18. #17 Papabär, 03.05.2012
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    Widersprechen klingt m. E. besser ... ausschließen kannst Du schließlich garnichts.

    Allerdings kommt es bei einer Fristlosen wohl auch nicht auf literarische Schönheit an ... Rechtssicherheit dürfte wohl wichtiger sein.

    Ich schicke Dir mal eine von meinen fristlosen Kündigungen per PN ... muss sie nur noch anonymisieren, das kann noch ´nen kleinen Moment dauern.
     
  19. Pharao

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    Hi,

    hab ich ja vor, also hilfsweise gleich auch firstgerecht zu Kündigen oder gab es da noch was anders zu beachten ?
     
  20. #19 andreas1109, 29.05.2012
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    das gleiche Problem habe ich auch

    Hallo!
    Ich habe genau das gleiche Problem auch mit meiner Mieterin in meine 2-Fam. Haus nur z.zgl. der Freund von ihr bedroht mich abzustechen usw. Die schuldet mir z. Zt. 1 1/2 Mieten, Kaution immer noch nicht vollständig, statt dessen hat sie sich noch ohne meine Einwilligung einen Hund angeschafft, ständig hat sie irgendwelche Ausreden parat oder lügt einfach ohne rot zu werden. Abgemaht habe ich sie bereits mehrmals persönlich, so wie das letzte mal schriftlich.
    Jetzt kommt der nächste Witz sie hat mich angezeigt wegen angeblichen Hausfriedensbruch und meidet jeden Kontkt, am liebsten würde ich die beiden zum Mond schießen.

    Was ist aus Ihrer Kündigung rausgeworden? Sind sie endlich den Schmarotzer los?

    MfG
    Andreas
     
  21. #20 Christian, 30.05.2012
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    Dafür benötigt sie deine Einwilligung nicht. Sie kann sich anschaffen, was sie will, ohne daß du als Vermeiter da auch nur ein einziges Wörtchen zu sagen hast.


    Angeblich?


    Gruß,
    Christian
     
Thema: Fristen für Kündigungen
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