Fristenplan "im Allgemeinen" ausreichend für Renovierung?

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von knowsitall, 01.10.2015.

  1. #1 knowsitall, 01.10.2015
    knowsitall

    knowsitall Gast

    Hallo,
    in meiner vermieteten Wohnung steht bald der erste Mieterwechsel an. Ich habe die Wohnung bereits vermietet gekauft und das Mietverhältnis ist soweit auch gut und unbelastet.

    Die Mieterin hat jetzt angekündigt, keine Renovierungen durchzuführen, da sie die Wohnung unrenoviert übernommen habe und alle Wände bei Einzug weiß bzw. manche hellgrau gestrichen hat.

    Sie war seit 2008 in der Wohnung und bei mehreren Besichtigungen konnte ich mich vom gepflegten Zustand der Wohnung überzeugen.

    Kann ich jetzt verlangen, dass sie trotzdem alles neu streicht vor dem Auszug?

    Hier die Klausel aus dem MV mit dem Voreigentümer, den ich übernommen habe:

    Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden

    1. Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Kunststoff-, Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden sowie das Streichen von Holztüren bei Einbaumöbeln. Die allgemeinen Reinigungspflichten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume bleiben unberührt.

    2. Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von EUR 120,00 im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markiesen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresbruttokaltmiete.

    3. Der Vermieter kann die nach Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen: Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
    Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen sowie von streichbaren Holztüren bei Einbaumöbeln alle sechs Jahre.

    4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Im Allgemeinen gelten folgende Kostenprozentsätze: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

    Zusätzlich steht noch handschriftlich: Die Wohnung gilt bei Einzug als frisch gestrichen - weiße Grundfarbe.

    Und im Übergabeprotokoll: Der Vermieter verpflichtet sich die folgenden Arbeiten bis zum [leer] auszuführen: gem. Mietvertrag nach 5 bzw. 7 Jahren beim Auszug weiß streichen.

    Keine Ahnung, warum der Voreigentümer das geschrieben hat...Ist dadurch alle Hoffnung dahin, die Wohnung frisch weiß gestrichen zu bekommen?

    Vielen Dank für Eure Kommentare!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Akkarin, 01.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Der BGH hat im März seine Rechtsprechung dahingehend geändert , dass er die Übertragung der Pflicht zur Schönheitsreparatur auf den Mieter für unzulässig erklärt hat, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde ( und kein entsprechender Ausgleich gezahlt wurde).
    Für dich ist daher wichtig was im MV oder im Übergabeprotokoll steht, da du ja nicht selbst dabei warst. Ist da als Zustand "unrenoviert" vermerkt oder das noch Malerarbeiten in 4 Zimmern erforderlich sind etc. hast du leider keine Chance. (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

    Das ist doch schonmal was. Die Frage ist jetzt kann sie ihr unrenoviert durch Fotos beweisen? Idealerweise fragts du Sie einfach mal wie Sie auf die Idee kommt, dass Sie nicht renovieren müsste.

    Und was die Frage nach dem im Allgemeinen angeht, ich persönlich gehe davon aus, dass die Abgeltungsklausel in 4. seit März ebenfalls unwirksam ist und daher den ganzen § platt macht.
     
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  4. Andres

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    Das sehe ich zwar auch so, aber genauso könnte auch der Vermieter in Erklärungsnot kommen, was die etwas eigenartige Wortwahl "gilt ... als" bedeuten soll. In den üblichen Anwendungen meint diese Formulierung, dass etwas angenommen wird, was nicht notwendigerweise tatsächlich gegeben sein muss.


    Weitere Ergänzung: Die Quotenabgeltungsklausel unter 4. war schon vor der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam (einseitige Wahlmöglichkeit für den Voranschlag) - jetzt ist sie es sowieso.
     
  5. #4 knowsitall, 02.10.2015
    knowsitall

    knowsitall Gast

    Sie hat mir Fotos gezeigt, auf denen sie streicht, die habe ich gesehen, als sie mir Bilder der Wohnung ohne Möbel für das Expose geben wollte. Eine Wand wurde damals in schrillem Gelb gestrichen, das inzwischen weiß/grau übermalt wurde.

    wegen "gilt ... als..."
    Ich gehe davon aus, dass die Wohnung in einem ordentlichen Zustand war (ihr Vormieter war wohl nur 1/2 Jahr drin) und daher der Vermieter gemeint hat, es müsse nicht renoviert werden. Das deckt sich auch mit den Aussagen der Mieterin.
     
  6. Andres

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    Ok, die o.g. Rechtsprechung geht davon aus, dass die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgegeben werden muss, als sie übernommen wurde. Es genügt also, wenn die Wohnung jetzt in einem vergleichbaren Zustand wie zu Beginn ist - es muss nicht prinzipiell neu gestrichen werden.
     
  7. #6 knowsitall, 02.10.2015
    knowsitall

    knowsitall Gast

    Vielen Dank schonmal,

    hmm...also wird sie eher nicht streichen müssen. Die Wohnung sieht gut aus.

    Was ist mit:
    Ich denke, das ist klar ein Fehler, den der alte Vermieter da gemacht hat. Er meint sicher die Verpflichtung des Mieters.

    Aber kann ich jetzt verpflichtet werden zu streichen?! Oder womöglich noch finanziellen Ausgleich zu leisten?
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Was hast du der Mieterin angetan, um sie zu motivieren dich auf Streichen einer Wohnung zu verklagen, die sie eh verlässt?

    Mach mit der Mieterin einen Termin zur Wohnungsrückgabe, dabei fertigt ihr ein Protokoll in mind. 2-facher Ausfertigung, darin werden die Zählerstände festgehalten und eventuelle Schäden. Dazu möglichst auch wie und wer die Behebung verursachen und vornehmen soll. (Nach deinen Ausführungen ist da eigentlich nicht viel zu erwarten). Folgeadresse für die NK-Abrechnung nicht vergessen.
    Auf Wiedersehen. Viel Glück. Fertig.
     
  9. #8 lostcontrol, 02.10.2015
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    Nein, Du kannst selbstverständlich auch wieder unrenoviert vermieten. Wir machen das schon seit Jahrzehnten so. Erspart einem 'ne Menge Ärger.
     
  10. Nanne

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    ...unrenoviert vermieten, wenn das die Nachfrage hergibt. In Deiner Gegend kein Problem.
    Der Nachteil, ein Mieter zieht in eine unrenovierte, aber noch gepflegt aussehende, Wohnung ein, hinterläßt diese nach 2 Jahren runtergewirtschaftet, und wer wird diese Wohnung dann anmieten? Unrenoviert vermieten ist wohl nur in Gebieten mit gravierender Wohnungnot möglich.
     
  11. #10 lostcontrol, 06.10.2015
    lostcontrol

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    Zu Glück hinterlassen nicht alle Mieter die Wohnungen "runtergewirtschaftet".
    Und zum Glück kalkuliere ich das entsprechend ein.
     
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  12. #11 Aktionär, 06.10.2015
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    Ausser bei einer Erstvermietung Neubau / Kernsanierung vermiete ich auch nur unrenoviert. Klappt auch bei nicht ganz so großer Nachfrage, solange Lage, Objekt und Schnitt gut sind.
     
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