Fristgerechte Kündigung nach mehrmailger Abmahung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Mrs.T, 02.09.2016.

  1. Mrs.T

    Mrs.T Neuer Benutzer

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    Hallo und einen schönen Freitagmittag.

    Ich hoffe, dass ich hier vielleicht den, ein oder anderen Tipp bekommen kann, was wir noch unternehmen könnten. Ich versuche es in einer Kurzfassung.

    Zur Vorgeschichte:
    Im Nov´ 2014 zog eine mittellose HartzIV Empfängerin in die Wohnung meiner Oma. Sie tat meiner Oma leid und sie wollte ihr unbedingt helfen, soweit so naja, bis dahin gut.
    Sie Zog also mit der jüngsten Tochter (zum damaligen Zeitpunkt 8) und 3 Katzen ein.

    Nach ein paar Monaten, zog die älteste Tochter (zum damaligen Zeitpunkt 16) ebenfalls mit ein und zusätzlich, ungefragt, eine weitere Katze.Die Tochter war bis zu diesem Zeitpunkt in einem "Internat" untergebracht. Der mittlere Sohn (15) wohnt derzeit in einer betreuten Wohngruppe.
    Vermietet wurden ihr 4 Zimmer, Küche Diele Bad.
    Angrenzend zur Wohnung liegt ein weiteres Zimmer und ein weiteres Bad, welche nicht Bestandteil des Mietvertrages sind. Diese Räume hat sich die Mieterin einfach mit dazu genommen, ohne das Einverständnis meiner Oma. Da meine Oma aber gutmütig ist, lies sie sie gewähren.

    Zudem gibt es einen Zugang zu dem Dach des Anbaues meiner Oma, welches zwar mit einer Balustrade verstehen ist, jedoch lediglich nur mit Teerpappe belegt ist. Dieses Dach, nutz die Mieterin ebenfalls unerlaubt als "Dachterrasse". Dies wünschte meine Oma jedoch von Anfang an nicht und bat die Mieterin immer und immer wieder, das Dach zu räumen.

    Nun kommt es durch die 4 Katzen, zu einer erheblichen Geruchsbelästigung, die bis in die Wohnung meiner Oma zieht. Meine Oma ist Knapp 80 und schwer Lungenkrank, ebenso hatte sie im Vergangenen Jahr 2 Schlaganfälle, so das sie gesundheitlich auch angeschlagen ist.

    Die Mieterin wurde nun mehrfach in folgenden Dingen abgemahnt:

    1. Die nicht mehr auszuhaltende Geruchsbelästigung durch Müll und Katzenfäkalien
    2. Das unerlaubte Nutzen des Daches des Anbaues als Dachterrasse, mit Aufforderung dieses zu Räumen
    3. Wiederholten Grillen mit einem Holzkohlegrill und das zusätzlich auch noch auf dem Dach. Das Grillen ist in der Hausordnung aus Brandschutzgründen (das Haus steht direkt am Waldrand) im direkten Hausbereich untersagt. Ausweichmöglichkeiten sind vorhanden.
    Mit der 3. Abmahnung folgte zugleich die Fristgerechte Kündigung zum 31.10.2016.

    Natürlich ging die Mieterin damit zum DMB.
    Seit dem hat sich an dem Verhalten der Mieterin rein gar nichts geändert. Es stinkt nach wie vor extrem nach Katzenfäkalien und Müll, das Dach nutzt sie weiterhin und gegrillt wird selbstverständlich auch. Zur Erklärung, den Grillgeruch richt man in der Wohnung meiner Oma.

    Der DMB hat seit dem 3 Briefe von uns erhalten, auf die bisher noch keinerlei Stellung bezogen wurde.
    Gestern war ein Dachdecker da, der sich den Zustand der Dachpappe angesehen hat, da es nach dem letzten Starkregen vor 2 Wochen zu einem Wasserschaden im Anbau kam.
    Dieser schreibt uns nun ein Gutachten, dass die Dachpappe Schaden genommen hat und das Dach zu räumen ist.
    Zudem gibt es noch ein ärztliches Attest von dem behandelnden Hausarzt meiner Oma, dass die Geruchsbelästigung und der Stress für meine Oma nicht zu vertreten sind.
    Auch der Hausarzt hat den extremen Geruch wahrgenommen, im Zuge eines Hausbesuches.

    Ebenso habe ich mich bei dem zuständigen Veterinäramt und dem Jugendamt in Verbindung gesetzt.
    Dies bitte ich nicht falsch zu verstehen, aber es ist mit Sicherheit für ALLE Beteiligten nicht gesund, diesen Gerüchen und evtl. noch anderen Dingen ausgesetzt zu sein.
    Eine Katze hat zum Beispiel schon kein Fell mehr und so etwas passiert ja nicht ohne Grund.
    Auch war das Jugendamt in der Heimatstadt schon über einen längeren Zeitraum die Familie bekannt.

    Das Mietverhältnis ist derart zerrüttet, dass ein Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr möglich ist. Es ist offiziell ein Zweifamilienhaus, beherbergt aber 3 komplett nutzbare Wohneinheiten.

    Ich beende hier nun mal meinen Bericht.

    Vielleicht hat ja hier jemand ähnliche Erfahrungen im Bezug auf Fristgerechte Kündigung mit 3 Abmahnungen?

    Sonnige Grüße :037sonst:

    Mrs.T
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mrs,T

    Bezüglich der Katzen und dem daraus resultierenden Geruch habe ich noch etwas bedenken,
    aber die Nutzung der Dachterrasse ist doch m.E. recht eindeutig zumal dort
    scheinbar schon nachweisbare Schäden entstanden sind.

    Die Abmahnungen und Kündigung ist m.E. schon rechtmäßig.
    Ob die Kündigung aber den rechtlichen Anforderungen entspricht können wir erst beurteilen,
    wenn du uns den Text zur Verfügung stellst. (persönliches schwärzen)

    Ansonsten bleibt erstmal nur abwarten bis 31.10.2016

    VG Syker
     
  4. Mrs.T

    Mrs.T Neuer Benutzer

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    Ja klar, dass ist kein Problem. Das mach ich gleich wenn ich Feierabend habe und zu Hause am PC bin.
    Das unterschriebene "Original" für meine Oma, liegt jedoch bei ihr vor. Aber da es ja um den Text zu gehen scheint, sollte das ja nicht ins Gewicht fallen. Und das eine ordentliche Kündigung vom Vermieter unterschieben sein muss, dass ist ja klar ;)

    Danke schon mal
     
  5. Mrs.T

    Mrs.T Neuer Benutzer

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    Und hier der Auszug aus der schriftlichen Kündigung


    3. Abmahnung/Kündigung


    Sehr geehrte Frau .....,

    hiermit erhalten Sie nach erneuter ungenutzter Verstreichung der von mir eingeräumten Frist zur Räumung des Daches meines Anbaues, sowie Beseitigung der Katzenfäkalgerüche die
    3. Abmahnung, die gleichzeitig zur Kündigung Ihrer o. g. angemieteten Wohnung führt.
    Ich fordere Sie daher auf, die Wohnung bis einschließlich den 31.10.2016 komplett zu räumen und besenrein zu übergeben.

    Ich weise darauf hin, dass ich nach Verstreichung dieser Frist, unverzüglich rechtliche Schritte einleiten werde.
    Eine schriftliche Benachrichtigung, bezüglich dieser Kündigung wird zudem Ihrer zuständigen Arge übermittelt.

    Datiert war die Kündigung auf den 08.07.2016, diese wurde am 09.07.2016 persönlich mit Zeugen in den Briefkasten geschmissen. Am 16.07 kam dann die Antwort vom DMB.

    Nun hast Du mich mit der rechtlichen Anforderung sehr verunsichert. Dies bezüglich hatte der DMB nichts moniert.
     
  6. Andres

    Andres
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    Das unterstellt eine Kausalität, die nicht vorhanden ist. Das "Märchen von den drei Abmahnungen" gehört bestenfalls ins Arbeitsrecht und gilt auch dort nur unter erheblichem Vorbehalt. Man könnte daraus den Schluss ziehen, dass die Kündigung gar nicht ausgesprochen wird. Außerdem ist eine Kündigung zusammen mit einer Abmahnung sowieso schon ein gewisser (manchmal unvermeidbarer) Widerspruch. Noch dazu wird hier nicht aus wichtigem Grund gekündigt (§ 543 BGB), sondern mit einem berechtigten Interesse (§ 569 BGB) und damit unter Einhaltung einer Frist. Die Abmahnungen sind damit zwar nicht irrelevant (und gehören mit in das Kündigungsschreiben), für die Kündigung systematisch aber gar nicht erforderlich.

    Ich frage mich außerdem, warum das Mietverhältnis nicht ohnehin fristlos gekündigt wurde.

    Ich will nicht ausschließen, dass diese Kündigung in einem Rechtsstreit Bestand hätte (wer will das schon mit Sicherheit sagen ...), halte die Begründung aber für deutlich zu knapp. Hier hätte ausführlich dargelegt werden sollen, welche Abfolge der Ereignisse genau zur Kündigung geführt haben. Es ist schwer zu sagen, wo die Grenze zwischen einer tatsächlichen Anforderung und "nur" einem guten Schreibstil liegt, aber als Faustregel sollte diese Kündigung eigenständig verständlich sein, d.h. wenn sie jemand liest, der mit dem Sachverhalt bisher nicht vertraut ist (z.B. ein Richter :91:), dann soll derjenige alleine aus diesem Schreiben verstehen können, was hier Sache ist.


    Bei der entsprechenden Klientel lautet das Fazit nach Lektüre dieses Satzes: "Klasse, bis Ende Oktober unternimmt die blöde Kuh nichts!"

    Man kann das anders formulieren - oder einfach weglassen.


    Dabei darf man viel Erfolg wünschen. Die gibt es nämlich nicht mehr.

    Die letzten beiden Punkte führen sicher nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, aber sie erwecken bei einem Mieter, der wenigstens ein wenig von der Sache versteht, zwangsläufig den Eindruck, dass der Verfasser dieser Zeilen keine Ahnung von der Materie hat. Das will man unbedingt vermeiden.


    Das ist bis jetzt die einzige positive Nachricht: Der Zugang dieses Schreibens ist wenigstens nur schwer bestreitbar.


    Warum sollte er? Der Mieterbund (bzw. dessen Anwalt) vertritt die Interessen des Mieters, nicht deine. Es ist nicht seine Aufgabe, dich vorsorglich auf alle möglichen Fehler hinzuweisen, denn diesen Hinweis könntest du dazu nutzen, eine neue, diesmal "wasserdichte" Kündigung zu verfassen.

    Auf die eklatanten Fehler wird der Anwalt also so spät wie möglich hinweisen. Im Fall des fehlenden Hinweises auf das Widerspruchsrecht des Mieters würde der Anwalt also mögliche Härtefälle (an die man bei dieser Vorgeschichte schon denken könnte ...) erst im ersten Verhandlungstermin der Räumungsklage vorbringen. Auf die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses wird er erst hinweisen, wenn sie bereits eingetreten ist, also Mitte November.

    Die ganze Sache gehört umgehend in die Hände eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Suche dir noch dieses Wochenende einen geeigneten Anwalt, Montag Morgen dann bitte Anruf zur Terminvereinbarung. Der Anwalt soll neben der Vorgeschichte vor allem prüfen, ob nicht doch eine fristlose Kündigung möglich ist, außerdem ob es sinnvoll ist, die ordentliche Kündigung in besserer Form zu wiederholen. Nachdem bereits ein Schaden eingetreten ist (mindestens der Eindruck, den man beim Mieter hinterlassen hat, wahrscheinlich auch mindestens 2 Monate verschenkte Verfahrensdauer), duldet das wirklich keinen weiteren Aufschub.
     
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  7. Pitty

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    In so einem Fall lieber zum Anwalt gehen. Der kann das wasserdicht manchen. Für Verfahrensfehler haftet er, nicht Du.Bei einem Formfehler in der Räumungsklage kann das mal die Gerichtskosten kosten. Ich denke nicht, dass das Deine Oma zahlen möchte.

    Übrigens darf man Dachpappe nicht betreten zur Dauerhaften Benutzung. Wenn sie alt ist, bekommt sie durch das Gewicht Risse und das Dach wird undicht, muss komplett neu abgescweisst werden, weil man meist die Haarrisse nicht findet. Und Wasser Sicht sich seinen Weg nach unten. Ich weiß Volontariat ich rede.

    Da hätte ich Fotos gemacht wegen der Beweisbarkeit, Abgemahnt und gekündigt.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    um es zu unterstreichen: Dachdecker haben spezielle Schuhe für Pappdächer mit einer gesondert geformten Sohle und entsprechendem Material, sehen richtig Sch... - unschön aus. Haben den Charme von Gehbehindertenschuhwerk aus den 50ern...
    Laufen kann man auch in anderen Schutzschuhen besser. Aber um halt die Pappe nicht zu beschädigen werden sie halt getragen. Hitzebeständig bis 300°C usw. sind andere auch, dafür haben sie keine Kappe obwohl man die für die 32kg Rollen öfter mal gut brauchen könnte...
     
  9. #8 Mrs.T, 03.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 03.09.2016
    Mrs.T

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    Vielen Dank für die zahlreichen Tipps zur Kündigung. Ich werde gleich am Montag den Hörer in die Hand nehmen und mich kümmern.
    Zur Not geh ich Montag gleich zu Haus und Grund und informiere mich dort, über mögliche Fachanwälte. Da sind wir jetzt extra eingetreten. Leider kannten wir den Verein vorher nicht.

    Mit dem Gutachten des Dachdeckers erfolgt dann gleich eine schriftliche Unterlassung, dass das Dach nicht mehr zu betreten ist.

    Dürften wir ihr den Zugang (normale Terassentür) zur Hälfte verschließen, um ihr den Zutritt zu verwehren?
    Natürlich so, dass noch Luft und Licht in das Zimmer kommt.
     
  10. Berny

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    Wenn sie zur Mietsache gehört: Nein.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    es geht wohl um das zum Dach hin ausgerichtete bodentiefe Fenster, dass als Balkon/Terrassentür missbraucht wird. hust. Da hat wohl mal jemand den Fallschutz, sprich Geländer, vergessen. hust.
     
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  12. Mrs.T

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    Nein. Wie ich oben schon geschrieben habe, nutzt sie unerlaubt das Dach des Abbaus, was nur mit Teerpappe bedeckt ist, als Terrasse.
    Das Dach ist selbstverständlich NICHT Bestandteil des Mietvertrages.
    Ein Geländer gibt es jedoch ringsherum um das Dach, grade weil es ja betreten werden könnte, als Absturzsicherung.
     
  13. #12 anonym2, 03.09.2016
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    Hallo Mrs. T,

    Das sollte wohl von Duncan ein kleiner Wink mit dem Zaunpfahl sein...;) Verstehst Du?

    Gruß,
    anonym2
     
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  14. Mrs.T

    Mrs.T Neuer Benutzer

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    Doch doch, dass hatte ich verstanden :007sonst:
    Aber es kam ja auch der Hinweis, dass wenn es zur MietSache gehört, man den Zugang nicht verschließen kann.
    Und das mit dem Geländer hab ich extra nochmal aufgeführt, weil es ja möglich sein könnte, das dies dann doch als Terasse verstanden werden könnte. :155:
     
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