Fristlos, das erste Mal

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Taliesin, 05.04.2016.

  1. #1 Taliesin, 05.04.2016
    Taliesin

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    Moin und hallo,

    nach diversen Mietverhältnissen hier im Haus mit vielen Höhen und Tiefen bei den Auflösungen derselben ist nun eine fristlose dran. Die macht mir mehr zu schaffen als mir lieb ist. Vielleicht muss ich nur meine Unsicherheit wegtippen.
    Naja, zum Sachverhalt:
    Mietverhältnis besteht seit Januar 2014. Die Mieten kamen relativ regelmäßig und eigentlich lief die Sache einigermaßen rund, bis Anfang 2015, da holperte es etwas und sie kam mit den Zahlungen in Verzug.
    Deswegen habe ich im März 2015 eine Abmahnung geschrieben, in der ich darauf hinwies, dass sie mit 2 Monatsmieten im Rückstand war. Das hatte den gewünschten Effekt und sie zahlte dann in der von mir gesetzten Frist nach.
    Nun habe ich letzte Woche festgestellt, dass die Mieten von Januar und März 2016 noch ausstanden. Da sie mittlerweile keine Lieblingsmieterin mehr ist, habe ich jetzt den heutigen Tag abgewartet und wie befürchtet auch jetzt keinen Zahlungseingang feststellen dürfen.
    Also habe ich hier jetzt eine fristlose Kündigung zusammengebastelt, die ich morgen persönlich oder per Briefeinwurf zuzustellen gedenke (wir wohnen unter einem Dach, kein Zweifamilienhaus).
    Problem an der Sache ist natürlich, dass sie mittlerweile bereits keimt und ihren Zögling im Juni zur Welt zu bringen gedenkt. Andererseits bin ich jetzt auch nicht gerade ein Kreditinstitut und kann mir eigentlich nicht leisten, meine eigene Miete zu bezahlen.
    Ich vermute, dass die nächsten Tage wohl etwas emotional werden und ich hadere mit mir selbst, ob ich der Sache sachlich genug gegenüberstehen kann.
    Was ist Eure Meinung, ist die Kündigung wasserdicht genug, dass ich zumindest einer evtl.Auseinandersetzung mit irgendwelchen Mietvereinen gelassen entgegensehen kann?
    Muss ich ihren mittlerweile eingezogenen Lebensgefährten in der Kündigung mit erwähnen (wenn ich bedenke, dass wir die Wohnung (1ZBB) dereinst als Singlewohnung angepriesen haben...)

    Gruß
    Tali
     

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  3. #2 Pharao, 05.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2016
    Pharao

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    Hi,

    genau so musst du das aber letztlich auch sehen, gerade wenn der Mieter unterhalb der Pfändungsgrenze lebt, denn dann besteht immer die große Gefahr das du auf den Schaden sitzen bleiben könntest und 3 MM Rückstand sind ja nun auch nicht gerade wenig! Natürlich mag sich die Mieterin in einer finanziellen Notlage befinden, aber du bist eben auch nicht das Sozialamt. Das muss die Mieterin letztlich anders lösen. Lediglich würde ich dir persönlich hier ankreiden, warum dir das jetzt erst aufgefallen ist mit dem Rückstand.

    Ansonsten empfinde ich das immer als ein absolutes Unding, wenn der in finanziell steckende Mieter einfach nicht die Miete bezahlt, gleichzeitig aber auch nicht das Gespräch, etc. sucht. Also ich erwarte hier durchaus von jedem meiner Mieter, das wenn sie (aus was für Gründe auch immer) ihre Miete nicht bezahlen können, das sie eigenständig zu mir kommen und nicht erst, wenn die Abmahnung oder Kündigung beim Mieter eintrifft oder der Vermieter das Gespräch suchen muss. Sorry, aber da fehlt es mir dann einfach am "Verständnis aufbringen", wenn Mieter sich so verhalten und das wirkt sich bei mir durchaus auf die möglichen Lösungen aus.

    Allerdings könnte es hier auch sein, das die Mieterin hier "unabsichtlich" in Zahlungsrückstand geraden ist, zB weil der Dauerauftrag bei der Bank zeitlich begrenzt wurden und man das jetzt einfach übersehen hat. Das sollte man m.E. hier durchaus mit bedenken und ggf. auch mitberücksichtigen. Dann wäre m.E. ein Hinweis oder eine Abmahnung mit Fristsetzung doch angemessener bzw. ggf. auch sinnvoller, weil auf die 1-2 Wochen käme es jetzt nicht drauf an und im Fall der Fälle hättest du auch noch die Möglichkeit dich ggf. anwaltlich dazu Beraten zu lassen, weil bei einer Kündigung, etc. kann man auch viel falsch machen.

    Naja, die Bank, das Finanzamt, etc. fragen bei dir auch nicht nach, ob deine Mieter brav ihre Mieten bezahlt haben.

    Öhm? Egal wie gut oder schlecht die Kündigung ist, ein Mieter kann sich immer versuchen zu wehren. Lediglich sehen nur die Chancen mit einer "guten" Kündigung einfach besser für dich aus. Wenn du das durchziehst mit Kündigung, dann solltest du darauf achten, das man möglichst schnell zu Gericht kommt. Also nicht vorab noch Monate lang Briefchen hin- & herschicken oder sich auf Versprechnungen verlassen, etc.

    Auch wenn man den Lebensgefährten nur bedingt ablehnen kann als Vermieter, so hätte das m.E. die Mieterin dir aber trotzdem mitteilen müssen bzw. hätte bei dir anfragen müssen. Wenn sie das nicht getan hat, dann sollte m.E. der Lebensgefährte im Kündigungsschreiben nur auftrauchen, wenn man diesen Misstand der Mieterin vorwirft. Wobei hier es ggf. taktisch Sinnvoller seinen könnte, das man das komplett erstmal rauslässt bzw. das man erstmal keine Kenntnis vom Einzug des Lebenspartners hat.


     
  4. #3 Papabär, 05.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2016
    Papabär

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    Viel zu lang ... nicht jeden § benennen, keine Binnenbriefe!

    - 1. Absatz: ... jeweils bis spätestens zum 3. Werktag des jeweiligen Monats.
    - lieber ein Mietenkonto als Anlage beifügen, als die OP´s im Text benennen.
    - "Dieser Umstand berechtigt mich (ich bin ...) dazu, Sie fristlos zu kündigen". Solange Du den Mietvertrag nicht kündigst ...
    - "Ich fordere Sie hiermit auf, die Wohnung binnen von (?) 14 Tagen vollständig zu räumen und ..." vielleicht 14 Tage nach Ihrem 122sten Geburtstag? ... die Wohnung, die ich mir dann noch aussuchen werde?
    - "Rein vorsorglich wird für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen ...." Der ganze Absatz ist verschwurbelt
    "... bitte ich Sie, mir Ihre Gründe so darzulegen, dass ich Ihren Widerspruch auf seine Berechtigung überprüfen kann." ... Anderenfalls kann ich Ihren Widerspruch leider nicht abweisen.



    Ganz ehrlich: An Deiner Stelle würde ich die Kündigung von einem Fachanwalt aufsetzen lassen. Das kostet Dich jetzt zwar 30,- € mehr ... spart Dir aber höchstwahrscheinlich den 6. Monat Mietrückstand (wenn der RA letztlich doch noch mal kündigen muss). Die ganze Formulierung deutet auf "Ich tue mal so, als ob ich Ahnung hätte" hin - da lohnt sich der Anwalt wirklich (und Du hast gleich eine brauchbare Vorlage für´s nächste Mal).
     
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  5. #4 Taliesin, 05.04.2016
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    Hallo und danke fürs Durchlesen. Der Begriff "Binnenbrief" sagt mir jetzt allerdings nichts?

    Gruß
    Tali
     
  6. #5 Akkarin, 05.04.2016
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    Hallo Tali,

    GSR600 hat hier eine schöne Vorlage gepostet.
    Insgesamt würde ich mir für deine Kündigung einen Anwalt holen.
    Das Mädel hat einen anerkannten Härtegrund, der das Ganze zwar nicht verhindern, aber erheblich verzögern kann.
    Viel Glück und Toi toi, toi

    Akkarin
     
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  7. Andres

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    Ich tippe mal mit. Vielleicht hilft's ja.


    Da der Zeitablauf nun einmal so ist, wie er ist, finde ich es sinnvoll, nun auch noch die dritte Miete abzuwarten. Als fleißiger Leser im Forum weißt du auch viel über die möglichen Angriffspunkte an der beabsichtigen Zustellung.


    Für die Kündigung ist das irrelevant, für die Räumung könnte es interessanter werden, falls es dazu kommen sollte. Sieht man dann, wenn es soweit ist.


    Wird schon. Falls du merkst, dass dir die Sache zu entgleiten droht, kannst du immer noch zu einem Anwalt gehen. (Das könnte in ca. 5 Minuten passieren ... :91:)


    Nein, auch das ist ein Fall für die Räumungsklage.


    So, jetzt zur Kündigung:
    • So nett der Einleitungssatz ist: Er stört den logischen Aufbau, zuerst weil die Schlussfolgerung vor der Herleitung kommt, danach gleich noch einmal mit der nachgeschobenen hilfsweisen Kündigung.
    • Die Forderungsaufstellung sollte lieber tabellarisch erfolgen, sie ist das zentrale Element der Begründung.
    • Die Begründung ist falsch. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelt die Kündigung für zwei ausstehende Mieten. Dieser Grund liegt zwar vor und ist auch der Grund, auf den ich mich stützen würde, allerdings passt das nicht mit deiner Prosa zusammen. Diese Regelung findet sich nämlich in § 569 Abs. 3 BGB.
    • Verträge werden gekündigt, bei Wohnungen ist die Formulierung zumindest holprig, bei Mietern falsch.
    • Der Rückgabesatz holpert auch mächtig. Du willst nicht sämtliche Schlüssel - meine bekommst du nicht. Außerdem willst du vor allem, dass dir die Wohnung zurückgegeben wird - samt aller Schlüssel, aber das ist nur eine prominente Symbolhandlung.
    • Ich sage immer: Drohen wirkt unsouverän. Was du tun wirst, wenn die Mieter irgendetwas (nicht) tun, kannst du später noch entscheiden. Wenn man den Mieter auf solche Kausalitäten überhaupt aufmerksam machen will, dann möglichst weit gefasst, z.B. "Um weitere Ersatzansprüche an Sie zu vermeiden, fordere ich Sie auf, ...". Allgemeines Risiko bei solchen Aussagen: Wenn der Mieter weiß, dass bei ihm nichts zu holen ist, macht man sich mit allen Ankündigungen in diese Richtung lächerlich.
    • Die zweite Kündigung erfolgt nicht "rein vorsorglich" sondern hilfsweise. Das ist kein superschlauer Trick 17 sondern eine ganz normale Kündigung. Du gehst nur davon aus, dass diese Kündigung aufgrund der ersten Kündigung faktisch keine Rolle mehr spielen wird. Das ist aber eher eine Formalität. Das hier nicht:
    • Die vorsorgliche Kündigung enthält einen heftigen Fehler: Du kündigst in jedem Fall ordentlich, nicht nur wenn die außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Die Kündigung ist nämlich ein sog. bedingungsfeindliches Rechtsgeschäft. Durch deinen Zusatz wird die zweite Kündigung unwirksam.
    • Der ganze Zahlensalat ist auch nicht gerade dem Leseverständnis zuträglich und außerdem unnötig.
    • Die ordentliche Kündigung stützt sich nicht auf den derzeitigen Zahlungsrückstand, sondern auch auf den andauernden Zahlungsverzug. Die Abmahnung bleibt bei dir völlig unerwähnt.
    • Wenn man die ganzen Vorbedingungen aus dem Widerspruchsrecht streicht (was ohnehin nötig ist, s.o.), wird der Satz fast schon verständlich: "Hinsichtlich der hilfsweisen Kündigung weise ich Sie darauf hin, ..."
    • Nach dem 31.05.2016 fehlt ein Komma.
    • Bitten kann man ablehnen. § 574b BGB spricht von "Verlangen", also tust du das.
    • Nutzungsausfall: "übersteigenden ortsüblichen"
    • Die genaue Höhe des Nutzungsausfalls würde ich in der Kündigung nicht erwähnen. Wie sich der Nutzungsausfall berechnet, kann man noch erörtern, wenn das Thema tatsächlich ansteht. Für den Moment macht das die Lage nur unnötig komplex.

    Danach wird die Nummer logisch angeordnet. Erst die Fakten:
    • Wir haben einen Mietvertrag, aus dem eine gewisse Mietzahlung geschuldet wird.
    • Dieser Pflicht wird nicht nachgekommen, und zwar im Einzelnen wie folgt: [...]
    • Es fehlen also (mehr als) zwei Mieten.
    • Wegen der gesamten Thematik kam es schon einmal zu einer Abmahnung (Datum, ggf. nähere Bezeichnung) und danach kam es zu weiteren Vertragsverletzungen.
    Dann die Erklärungen, die du abgeben willst:
    • außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Zahlungsrückstände von 2 MM wie oben beschrieben,
    • hilfsweise ordentliche Kündigung wegen andauernden Zahlungsverzugs,
    Da die zweite Kündigung an einige gesetzliche Vorgaben gebunden ist, wird dem jetzt Genüge getan:
    • Hinweis auf das Widerspruchsrecht,
    • Verlangen nach einer Begründung.
    Jetzt kommt das Organisatorische:
    • Rückgabe der Mietsache,
    • ggf. unter diversen Auflagen wie vertraglich vereinbart,
    • ggf. unter Androhung von Androhungen ;)
    • und unter Fristsetzung.
    Zuletzt noch ein paar Schlusserklärungen, die mit der Kündigung selbst eigentlich nichts zu tun haben, aber wenn man die Schreibmaschine gerade schon einmal auf dem Tisch hat:
    • Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung.

    Preisfrage: Hast du schon das Gefühl, dass dir die Sache entgleitet?
     
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  8. #7 Taliesin, 05.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2016
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    Wow, beeindruckend ;)
    Hätte nicht gedacht, dass man in meinem wie ich fand relativ kurzen Text so viele Mängel findet.
    Ich gebe zu, das waren zwei Musterschreiben, aus denen ich die meiner Meinung nach sinnvollen Absätze herauskopiert habe.

    Andres, vielen Dank für die Anmerkungen, ich habe meinen Schrieb jetzt überarbeitet und hoffe, dass ich die willkommene Kritik hinreichend berücksichtigt habe.

    Gruß
    Tali

    Nachtrag: Schreiben korrigiert
     

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  9. #8 Papabär, 05.04.2016
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    Hm ...

    "... binnen von xy Tagen ..." Was soll das sein? Eine absichtlich überzogene Auslegung hatte ich oben bereits geschrieben.
    Hier gehört ein nach dem Kalender zu bestimmender Termin rein.

    Ich weiß schon - der hiesige Herr Pol. Präs. schreibt auch immer Binnenbriefe, wenn er wieder Winterhilfen sammelt. Mein Bekannter (RA für Verkehrsrecht und ebenfalls Motorradfahrer) lacht sich jedesmal ´nen Ast ab.
     
  10. #9 Taliesin, 05.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2016
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    Hmtja, ich hatte mehrere Fehler in meinem Schreiben gefunden, korrigiert und die korrigierte Version hochgeladen. Da war wohl für ein paar Sekunden nichts verfügbar. Ich konnte die neue Version jetzt aber herunterladen.
    Das Binnen ist noch drin, allerdings durch ein statisches Datum ergänzt.
     
  11. #10 Papabär, 05.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2016
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    Ah ... jetzt hat´s gefunzt. Ist schon etwas besser.

    Der Nebensatz "... werde ich meine Rechte vor Gericht einklagen und ..." klingt trotzdem noch wie die erwachsene Version von "das sag´ ich meiner Mama".

    Ich bin immer noch der Meinung, dass Du die paar Euro in die Hand nehmen solltest um die Kündigung von einem Fachanwalt schreiben zu lassen.
     
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  12. Andres

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    Es passt noch immer nicht ganz: Wenn du die Kündigung unbedingt darauf stützen möchtest, dass mehr als eine Miete fehlt, wäre noch darzulegen, dass der Rückstand aus zwei aufeinander folgenden Monaten entstanden ist. Ob das der Fall ist oder wegen irgendwelcher noch nicht geklärter Umstände, z.B. über § 366 BGB, eigentlich ganz andere Monate offen sind, würde ich mir nicht ans Bein binden. Es gibt hier den einfacheren Kündigungsgrund, dass zwei Mieten offen sind - dann spielt es keine Rolle mehr, aus wie vielen (un)zusammenhängenden Monaten der Rückstand kommt.

    Sonst fällt mir im Moment nichts mehr auf, was aber - wie dir sicher klar ist - keine Garantie in irgendeiner Form ist. Ich halte den Gang zum Anwalt nach wie vor für ratsam.
     
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  13. #12 Weinheimer, 06.04.2016
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    Das sehe ich ähnlich. Das Verweigern jeder Kommunikation führt in den meisten Fällen zum Ärger. Wenn der Ärger aber dann da ist, dann ist "Gnade" fehl am Platz. Das muss ich mir jetzt auch angewöhnen, denn man ist eben nicht die Caritas für jederman und schon gar nicht für jeden "Assi".
     
  14. #13 BHShuber, 06.04.2016
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    Hallo,

    dieser Satz sollte wirklich anders aussehen:


    Dieser Umstand berechtigt mich (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB) dazu, Sie fristlos zu kündigen.

    In der Form:

    Dieser Umstand berechtigt mich (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) dazu das Mietverhältnis und Mietvertrag fristlos zu kündigen.

    Denn, du kündigts ja nicht die "Sie" sondern das Mietvertragsverhältnis, ok.

    Viel Glück!

    Gruß
    BHShuber
     
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  15. #14 Taliesin, 07.04.2016
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    Hallo,

    vielen Dank für die vielen Tipps.
    Folgendes ist in der Zwischenzeit geschehen:
    Nach Intervention meiner besseren Hälfte habe ich meinen Drucker ruhen lassen und habe die Mieterin zur Rede gestellt. Da die Mieterin bereits in der Vergangenheit hat durchblicken lassen, dass sie wegen der Vervielfältigung eine andere Wohnung sucht, habe ich sie jetzt gefragt, wie sie sich den Wohnungsübergang vorstellt und ob sie an ihre Kündigungsfrist denkt. Hintergedanke war der, dass ich nicht gleich als Aggressor dastehe, wenn ich von ihr eine Kündigung in der Hand halte ;)
    Nachdem das Thema in der richtigen Richtung war, habe ich sie dann nach der Miete gefragt. Sie tat dann relativ überzeugend erstaunt und wollte sich kümmern. Naja, jetzt weiß sie, dass ich das nicht verbummelt habe, die Kündigung kann ich ihr auch nächste Woche noch schreiben.
    Auch wenn jetzt sicherlich viele von Euch jetzt auf Hinhaltetaktik hinweisen werden, ich gebe ihr die Chance...
    Gruß
    Tali
     
  16. Pharao

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    Hi,

    kannst du ja machen - auf die paar Tage kommt es jetzt bestimmt auch nicht drauf an. Aber so wie du das hier gelöst hast, hast du dann leider erstmal nix für die "Akte" :( Ich mein, man muss ja evtl. hier auch in die Zukunft gucken, falls man da ggf. mal wieder Kündigungsgründe benötigt und da können volle "Akten" manchmal sehr hilfreich sein.


     
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  17. #16 Taliesin, 12.04.2016
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    Moin,
    heute war die Mieterin bei mir und versprach mir, dass die fehlenden Mieten spätestens Mitte Mai bei mir wären. Die nächste Miete käme auf jeden Fall pünktlich. Begeistert bin ich darüber nicht, habe aber zugestimmt.
    Ich überlege jetzt, eine Abmahnung zu schreiben, in der ich aufgrund der mündlichen Zusage auf meine Kündigung wegen Mietverzugs verzichte, wenn kommende Mieten pünktlich und die fehlenden 3 Mieten bis xx.Mai 2016 bezahlt sind.
    Ich denke, dass ich mir damit meine Optionen offen halte.
    Gruß
    Tali
     
  18. #17 Goldhamster, 12.04.2016
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    Ich kenn das....

    genau die Hinhaltetaktik, die du weiter oben vermutest
     
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