Fristlos gekündigt, Mieter bleibt in der Wohnung

Diskutiere Fristlos gekündigt, Mieter bleibt in der Wohnung im Räumungsklage Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, wir haben uns leider vor eineinhalb Jahren einen Mieter ins Haus geholt, mit dem es immer wieder Ärger gibt und den wir gerne wieder los...

  1. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    wir haben uns leider vor eineinhalb Jahren einen Mieter ins Haus geholt, mit dem es immer wieder Ärger gibt und den wir gerne wieder los werden wollen.

    Jetzt hat dieser Mieter die Miete für April und Mai nicht bezahlt, sodass wir ihm am 12. Mai die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen haben. Der Mieter hat den Erhalt der Kündigung bestätigt. Die Räumungsfrist ist am 30. Mai abgelaufen, der Mieter hat die Wohnung nicht geräumt und die rückständigen Mieten auch nicht nachgezahlt.

    Der Mieter behauptet nun, er sei bereits vor drei Wochen ausgezogen und hat das Namensschild von seinem Briefkasten entfernt. Nach den Angaben der Nachbarn im Haus ist er aber keineswegs ausgezogen, sondern hält sich immer noch, oft mit Freundin und mindestens drei Kindern in der 51 m² kleinen Wohnung auf. Ich bin auch ziemlich sicher, dass er keine weitere Miete / Nutzungsentschädigung zahlen wird.

    Ich habe den Mieter mehrmals zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert. Nun ist er der Meinung, solange wir keinen Räumungstitel vorweisen können, hätte er das Recht, in der Wohnung zu bleiben. Er könne freiwillig ausziehen oder auch nicht. Er würde die Wohnung eventuell Ende Juni herausgeben oder vielleicht auch erst in drei Monaten. Er könne ja auch im Räumungsverfahren noch Widerspruch einlegen wenn er wolle, und auf unsere Schreiben (ohne Anwalt) bräuchte er schon gar nicht reagieren.

    Ich halte das alles für eine Hinhaltetaktik und möchte nächste Woche Räumungsklage einreichen. Bei der einfachen Sachlage zunächst ohne Anwalt. Wir haben bereits eine Räumungsklage mit Anwalt durchgeführt und daher schon Erfahrung mit der Materie. Trotzdem tun sich ein paar Fragen auf:

    1. Reicht es, zwei Ausfertigungen der Klageschrift beim Amtsgericht einzureichen (eine für das Gericht, eine für den Gegner)?

    2. Das Namensschild des Mieters ist vom Briefkasten entfernt. Wird die Klage trotzdem zugestellt? Ich teile dem Gericht mit, welcher Briefkasten dem Mieter gehört.

    3. Falls der Mieter sich nicht gegen die Klage verteidigt, wie schnell erhalte ich voraussichtlich ein Versäumnisurteil?

    4. Wie müssen wir vorgehen, wenn der Mieter nach Erhebung der Klage vielleicht plötzlich auszieht und verschwindet, die Wohnungsschlüssel mitnimmt und keine neue Adresse bekannt ist?

    Das wäre erst einmal alles. Es werden bestimmt noch weiter Fragen folgen und ich werde über den Fortgang weiter berichten.

    Liebe Grüße, Galaxy
     
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  3. Andres

    Andres
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    Es macht wenig Sinn, diese Aussage nun soweit umzuformulieren, dass sie richtig ist, denn das Ergebnis stimmt: Wenn der Mieter die Wohnung nicht von sich aus zurückgibt und man den Besitz gerne rechtlich einwandfrei erlangen möchte, geht das nur über eine Räumung.


    Ja, aber es ist gute Sitte, trotzdem drei einzureichen. Die dritte Ausfertigung (gerne ohne Anlagen) ist für den gegnerischen Anwalt bestimmt. Wenn du zu diesem Thema im Netz suchst, findest du überwiegend Hinweise für Anwälte. Lass' dich davon nicht irritieren: Du musst nichts beglaubigen lassen - das macht in deinem Fall das Gericht.


    Böse Vermieter schätzen das Zustelldatum und stellen sicher, dass an diesen Tagen zu den "Besuchszeiten" der Post der richtige Name am Briefkasten steht. Andernfalls wird die Zustellung über die Post (PZU) eher nicht funktionieren. Es kann dann direkt über den Gerichtsvollzieher zugestellt werden, der weitere Möglichkeiten hat. Das würde ich vor Ort mit dem Rechtspfleger erörtern.


    Ich würde schätzen, dass das bei den meisten deutschen Gerichten in 1-2 Monaten passieren sollte.


    Grundsätzlich nicht anders. Ist keine ladungsfähige Anschrift zu ermitteln, kommt auch eine öffentliche Zustellung in Betracht.


    Sollte es sich hier um deine erste Räumungsklage oder gar deinen ersten Rechtsstreit überhaupt handeln, halte ich es für keine gute Idee, das ohne Anwalt anzugehen. Alleine das bisherige Verhalten des Mieters lässt viele mögliche Deutungen zu - von einem, dem wirklich alles egal ist, bis zu jemandem, der bewusst z.B. eine unwirksame Kündigung aussitzen will, ist da wirklich einiges möglich. Mit mehr Erfahrung tut man sich bei der Einschätzung dieser Sache leichter. Dass bei den "technischen" Details des Verfahrens auch ungeahnte Schwierigkeiten auftreten, hast du ja schon selbst bemerkt. Das würde spätestens bei der Räumung durch den Gerichtsvollzieher dann auch gerade so weiter gehen. Auch die Begegnung mit dem Richter (wenn es dazu kommt) ist ohne geeignete Vorbldung oder -erfahrung nicht ganz ohne, erst Recht wenn die Gegenseite dann anwaltlich vertreten ist. Wenn beim Mieter nichts zu holen ist und du die Klage in den Sand setzt, wohnt der Mieter dadurch wieder mehrere Monate mietfrei - das ist teurer als jeder Anwalt.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    galaxy,
    ich schliesse mich Andres an und empfehle, sofort Räumungklage einzureichen.. Mit solchen Zeitgenossen sollte man kurzen Prozesss machen.
     
  5. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Danke Andres für deine Antworten.

    Wir haben bereits eine Räumungsklage mit Anwalt durchgeführt und sind deshalb nicht ganz unerfahren in der Sache. Daher wollen wir es jetzt erstmal aus Kostengründen ohne Anwalt versuchen. Wir wissen nicht, inwieweit bei dem Mieter etwas zu holen sein wird. Vielleicht lässt er sich doch von der Klagezustellung beeindrucken und zieht freiwillig aus. Wenn es komplizierter werden sollte, können wir immer noch unseren Anwalt beauftragen.

    Es grüßt Galaxy
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das ist weitestgehend irrelevant.
    Ein Mieter muss die/eine Mietsache nicht bewohnen. Er darf so oft um-, ein- und ausziehen, wie und wann er mag.
    Auch Namensschilder haben in diesem Zusammenhang keine Bedeutung.

    Die Frage ist nicht, ob der Mieter die Wohnung bewohnt, sondern ob er die Wohnung (noch) gemietet hat bzw. ob der Vertrag beendet ist.
     
  7. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Natürlich muss ein Mieter seine Wohnung nicht bewohnen, aber er muss regelmäßig seine Miete zahlen. In unserem Fall wurde dem Mieter wegen Zahlungsverzugs von 2 MM fristlos gekündigt und er gibt die Wohnung nach Ablauf der Räumungsfrist nicht heraus. Er besteht auf Räumungsklage, versucht aber mit seinen Aktionen vermutlich eine Klagezustellung zu verhindern.
    Der Mieter wohnt noch in der Wohnung. Er behauptet jedoch, längst ausgezogen zu sein und für seine neue Adresse, die er uns natürlich nicht mitteilt, einen Nachsendeauftrag bei der Post zu haben. Ich traue dem Mieter ohne weiteres zu, tatsächlich einen Nachsendeauftrag für eine Phantasieadresse eingerichtet zu haben, damit keine "unliebsame" Post mehr zugestellt werden kann.

    Es geht hier um die Frage, wie eine Räumungsklage vom Gericht am besten zugestellt werden kann, wenn der Mieter sich versteckt, die Wohnungstür nicht öffnet und seinen Namen vom Briefkasten entfernt hat?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 02.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Um die Zustellung der Gerichtspost brauchst du dir keinen Kopf machen. Das geht über Gerichtsboten an die von dir angegebene Adresse.
    Um hier doppelte Arbeit und Zeitverlust zu vermeiden, solltest du dir Richtigkeit der Adresse mit eine EMA-Anfrage belegen.

    Soweit ich weiß, kann man bei Klageeinreichung für den Fall einer erfolglosen Zustellung der Klage and die Meldeadresse auch direkt die öffentliche Zustellung beantragen.
    Sprich einfach deinen zuständigen Rechtspfleger mal darauf an.


    Für dich ist es nur positiv, wenn keine direkte Zustellung erfolgen kann.
    Bei öffentlicher Zustellung erscheint kaum ein Beklagter vor Gericht um sich zu verteidigen. Das Versäumnisurteil und den Räumungstitel hast du damit schon so gut wie in der Tasche.


    Du hast zwar schon ein Muster, wie eine Klageschrift aussehen sollte. Dennoch empfehle ich dir, einen Anwalt deine Klage nochmals prüfen zu lassen.
    Das ist wesentlich günstiger als ein Mandat zuerteilen, hilft dir aber Formfehler zu vermeiden.
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Darum dreht es sich doch gar nicht, sondern um die gerichtliche Feststellung, DASS die Klage dem Beklagten zugestellt wurde - ob und wie ist egal.
     
  10. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Hallo, es geht nun weiter und wird nicht besser.

    Wir haben letzte Woche Räumungsklage bei Gericht eingereicht. Die Klage müsste dem Mieter in den nächsten Tagen zugestellt werden. Der gekündigte Mieter behauptet zwar ausgezogen zu sein, hat aber Wohnung und Briefkasten (ohne Namen) noch in Besitz. Da er uns seine (angebliche) neue Adresse nicht nennen will, muss die Klage an die bisherige Adresse der zu räumenden Wohnung zugestellt werden.

    Ich habe jetzt seinen Briefkasten wieder mit Namen beschriftet. Daraufhin bekam ich eine böse E-Mail vom Mieter. Es wäre rechtswidrig und beim nächsten Mal würde er die Polizei rufen. Ist es denn tatsächlich verboten, einen Briefkasten mit demjenigen Namen zu beschriften, auf den nur diese Person Zugriff hat?

    Es kann sein, dass der Mieter tatsächlich mit seiner Freundin zusammen eine neue Wohnung angemietet hat. Dann frage ich mich aber, warum er es unbedingt auf einen (langwierigen) Rechtsstreit ankommen lassen will? Nun beschleicht mich ein Verdacht. Es könnte sein, dass der Mieter die Wohnung an eine unbekannte dritte Person weitergegeben bzw. untervermietet hat oder diese fremde Person dort versteckt hält. Was nutzt uns dann ein erkämpftes Räumungsurteil, wenn sich letztendlich eine unbekannte Person in der Wohnung aufhält? Und wie muss/soll/kann man in so einem Fall vorgehen?

    Dann gibt es noch ein weiteres Problem mit diesem speziellen Mieter: in mehreren E-Mails werden wir als Vermieter und unsere beiden Söhne, die in dem betreffenden Miethaus auch jeweils eine eigene Wohnung haben, von dem Mieter beschuldigt. Mal wäre einer der Söhne bei dem Mieter in die Wohnung eingedrungen, mal hätte der andere Sohn zusammen mit mehreren "Rockern" den Mieter und seinen Sohn mit einem Schlagring bedroht, mal hätten wir auf den Namen des Mieters Handys bestellt, mal hätten wir sein Kellerschloss ausgetauscht, usw. Natürlich alles nicht wahr. Der Mieter hat angeblich sämtliche Vorfälle "mit mehreren im Haus installierten Kameras" gefilmt und der Polizei angezeigt.

    Sollen wir diesen geschriebenen Schwachsinn einfach ignorieren oder gibt es Möglichkeiten, sich gegen so etwas zu wehren?

    Ach ja, dann ist letzte Woche bei einem anderen Mieter im Haus der Briefkasten aufgebrochen worden, und auch er hat direkt diesen speziellen Mieter in Verdacht.

    Viele Grüße, Galaxy
     
  11. Andres

    Andres
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    Du hast den Namen da angebracht? Das glaube ich nicht. Kann der Mieter das denn beweisen? ;)

    Von solchen praktischen Fragen abgesehen: Wer eine Rechtsquelle benennen kann, nach der das rechtswidrig sein soll - Freiwillige vor! Strafrecht (und daran scheint der Mieter zu denken, wenn er vom Trachtenverein träumt) wäre besonders lustig. Natürlich kann man die Frage aufwerfen, wie "die der Adressat für den Postempfang eingerichtet hat" (§ 180 ZPO) in diesem Zusammenhang auszulegen ist.


    § 940a Abs. 2 ZPO. Es ist also durchaus hilfreich, manche Fragen erst zu geeigneten Zeitpunkten zu stellen.


    Soweit die Anzeige nicht tatsächlich erfolgt ist, würde ich das zumindest für den Moment einfach ignorieren. In strafrechtlichen Angelegenheiten (auch Ermittlungsverfahren) ist "Heimwerken" allerdings selten eine gute Idee.


    Dann soll er das zur Anzeige bringen. Ohne konkrete Beweise würde ich meine Worte dabei aber mit Bedacht wählen. Die Geschichte sollte lieber gegen Unbekannt laufen, als sich selbst einer falschen Verdächtigung strafbar zu machen.


    Und nochmal mein Rat von oben, diesmal leicht abgewandelt: Das hier ist keine einfache Angelegenheit in eher eindeutiger Rechtslage, die man mit etwas Erfahrung, Mut und Risikobereitschaft auch selbst ausfechten kann. Die Sache gehört m.E. unbedingt in professionelle Hände.
     
  12. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Danke, Andres, für deine Antworten.

    Wir warten jetzt erstmal ab, ob der Mieter sich zu der Räumungsklage verteidigen will. Wenn ja, und wenn er auch hier seine Lügengeschichten vorbringt, werden wir auf jeden Fall unseren Anwalt einschalten.

    Hat übrigens jemand eine Idee, wie man feststellen kann, welche Person sich in der Wohnung aufhält? Klingeln an der Wohnungstür nutzt nichts.

    Viele Grüße, Galaxy
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 12.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Legal nur indem man selbst beobachtet oder Jemand damit beauftragt.
     
  14. #13 Melanie123, 13.06.2018
    Melanie123

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    Hallo galaxy,

    Ich hatte vor ca. 1,5 Jahren einen ähnlichen Fall: Mietnomadin, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, ein Mann ist in die Wohnung eingezogen, viele andere Männer kamen über die Dächer (1.Etage mit Terrasse) bzw. hatten Haustürschlüssel. Die Klingel war praktischerweise kaputt, irgendwann auch kein Name mehr am Briefkasten.

    Nachdem die von mir beauftragte Anwältin von mir zweimal daran erinnert werden musste, doch bitte die fristlose Kündigung rauszuschicken und ich dann einen Anruf bekam, dass das Einschreiben-Rückschein zurückgekommen sei und was sie denn jetzt tun solle, habe ich mich durch Bücher, Recherche im Netz und bei Detailfragen gelegentlichen Anrufen bei Anwaltshotlines sehr schlau gemacht. Kostet auch Geld, vor allem aber auch Zeit. Leider gibt es bei Deiner Frage keine Rechtssicherheit, da sind Bundesländer und vor allem Richter sehr unterschiedlich. Bei mir NRW/Duisburg. Ich wollte die Räumungsklage wirklich wasserdicht haben. Ich hatte die Wohnung vorher bewohnt, und da kommt dann noch ein emotionaler Faktor hinzu, den ich soweit wie möglich ausschalten wollte.

    Ich habe also die Kündigung umformuliert und per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Direkt per vereinfachtem Mahnverfahren (sie hat sich dagegen nicht gewehrt, was ja schon mal ein Testballon für die Räumungsklage ist) die ausstehende Miete (mehr als 2 Monate) eingefordert. Der Titel lag der Räumungsklage als Beweis bei. Ich habe nur auf Räumung, nicht aber auf Zahlung geklagt, da bei der Dame nichts zu erwarten war und ich dadurch nur Anwalts- (die ich im Falle einer mündlichen Verhandlung evt. in Anspruch genommen hätte) und Gerichtskosten in die Höhe getrieben hätte.

    Verklagt hatte ich Frau Mietnomadin und hilfsweise sämtliche Mitbewohner auf Räumung, zusätzlich Frau Mietnomadin auf Nennung aller Mitbewohner. Dargelegt, dass es nicht möglich sei, die Namen evt. Mitbewohner von den Kindern abgesehen, in Erfahrung zu bringen. Nix Name Klingel, Briefkasten, Kenntnis der Nachbarn…; Beweis: Auskunft Einwohnermeldeamt.

    Dem wurde im schriftlichen Vorverfahren durch Versäumnisurteil stattgegeben.

    Meine Horrorvision lag in eben jenem, von Andres genannten, § 940a Abs. 2 ZPO, gerade weil es so viele Männer gab, die laut Aussagen unterschiedlicher Nachbarn ein und aus gehen und die Polizei mit Durchsuchungsbefehl (Verdacht auf Drogenhandel) zwar Sonntagmorgen um 6 Uhr die Nachbarn geweckt und überprüft hat, die besagte Wohnung aber eben nicht, weil da keiner ausgemacht hat.

    Das war der Hauptgrund, warum ich den zuständigen Gerichtsvollzieher anrief und nachfragte, wie er eine solche Räumung vollziehen würde, wenn jemand anders behaupten würde, auch er würde da wohnen. Mein zuständiger Gerichtsvollzieher ist ein echt harter Knochen, der Erfahrung hat und seine Klientel gut kennt. Ich solle mir keine Sorgen machen, bisher hätte er noch jede Wohnung geräumt und Besitzer iSd. Gesetzes sei für ihn jemand, der nachweislich zur Miete beiträgt. Mein Tipp: frage bei dem für Dich zuständigen Gerichtsvollzieher nach, denn das kann man auch anders sehen. Nach der Räumung (Mieterin nach Aussagen von Nachbarn schon Wochen vorher ausgezogen, Mitbewohner hätte Wohnung erst am selben Morgen verlassen) fragte ich den Gerichtsvollzieher, wie ich, da kein Name mehr am Briefkasten sei, jetzt das nächste Mahnverfahren veranlassen könne. – „Kleben Sie doch einfach selbst den Namen darauf, dann kann es doch zugestellt werden.“ sagte er in Gegenwart zweier Zeugen.

    Allerdings ist das in Duisburg passiert, und in Duisburg ist, was Behörden anbelangt, gerade gar nichts mehr normal . Zeit verloren habe ich vor allem mit Fehlinformationen auf der Homepage des AG Duisburg. Also falschen Gerichtsvollzieher irgendwann erreicht, der mir dann aber den zuständigen nannte. Diesen aber auch nicht erreicht. Anruf beim Amtsgericht. Nö, sei weder krank noch im Urlaub. Ja, dass auf der Homepage falsche Sprechzeiten stehen, sei ihnen bekannt. Jeden Brief vom AG erhielt ich mit einer Woche Verzögerung, scheinbar irgendwo in der Verwaltung hängengeblieben. Als ich schon mit einem Urteil rechnete, kam die erstmalige Zahlungsaufforderung mit dem Hinweis, dass das Verfahren ruhen werde, bis sie beglichen sei. So hat sich das schriftliche Verfahren über 4-5 Monate hingezogen. Aus dieser Erfahrung heraus würde ich lieber früher zum Telefonhörer greifen.

    Noch ein Hinweis auf plötzlich aus dem Zylinder springende Kaninchen: Freitag Nachmittag vor der am Mittwoch Morgen angesetzten Räumung rief mich jemand vom Amtsgericht an, dass Frau Mietnomadin eine neue Wohnung und Räumungsschutz für 3 Wochen beantragt habe. Ob ich damit einverstanden sei? Andernfalls müsse er sofort einen Beamten zu mir hinaus schicken (ich hatte Termine), der Protokoll aufnehmen müsse und angesichts der 4 kleinen Kinder würde ein Richter vermutlich ohnehin auf Räumungsschutz bekennen, selbst wenn er nicht in der angemessenen Frist von 2 Wochen, sondern aus dringenden Gründen später beantragt wurde.

    Da habe ich mich überzeugen (-> über den Tisch ziehen lassen). Wäre schön gewesen, wenn sie dann tatsächlich 3 Wochen später raus gewesen wäre, auch weil mein Zeuge eben hätte anreisen müssen und ich ihm das nicht zweimal zumuten wollte. Statt dessen verstrich auch dieser Termin, also nochmal Gerichtsvollzieher angerufen, der mir auch sagte, dass er sich über dieses Vorgehen des AG sehr gewundert habe, dann aber die Räumung so schnell wie möglich vollzogen hat. Aus seiner Kritik war implizit so etwas zu entnehmen wie: kostet die Stadt ja nix, wenn die Dame weiterhin kostenfrei bei Ihnen wohnt. Dem mir nachträglich zugestellten Protokoll war btw. zu entnehmen, dass der Rechtspfleger mich mehr als 24 Stunden später, eben Freitag Nachmittag (schwierig, da noch einen Anwalt zu kriegen) kontaktierte.

    Ich hoffe, dieser Bericht gibt Dir einige Hinweise, wie es für Dich sinnvoll ist, weiter vorzugehen.

    Viel Erfolg,

    Melanie
     
  15. galaxy

    galaxy Erfahrener Benutzer

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    Kleines Update,

    das Gericht hatte uns vorsorglich drauf hingewiesen, dass wir den Briefkasten des Mieters mit Namen beschriften sollten, damit die Räumungsklage zugestellt werden kann. Nachdem der Mieter die aufgeklebten Namensschilder immer wieder abgerissen hat, haben wir den Namen mit Edding auf den Briefkasten geschrieben. Vor zwei Wochen wurde die Räumungsklage erfolgreich zugestellt.

    Der Mieter ist gleich am nächsten Tag zur Rechtsantragsstelle des Amtsgerichts gegangen und hat erklärt, dass er sich gegen die Klage verteidigen möchte und der Kündigung widerspricht. Die Begründung würde durch einen Rechtsanwalt nachgereicht. Das Gericht hat daraufhin einen Termin zur mündlichen Verhandlung für Ende September anberaumt.

    Der Mieter hat erstmal mindestens drei weitere Monate Zeit gewonnen, in denen er in der Wohnung bleibt und sicherlich auch keine Miete mehr zahlen wird. Wir warten erstmal ab, ob er wirklich einen Anwalt beauftragt hat. Ich kann mir das eigentlich nicht vorstellen, denn womit will er sich verteidigen? Seit April hat er nichts mehr gezahlt. Die Kündigung ist formal in Ordnung und wurde auch nachweisbar dem Mieter zugestellt.

    Und danke Melanie 123 für deinen Bericht.

    Viele Grüße, Galaxy
     
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