Fristlos oder Fristgerecht kündigen ?

[jpucky]

Moin,
ich habe mal eine Frage an die Expertenrunde. Folgende Situation: Momantan schuldet mir meine Mieterin Kaution + 1xMiete + 1x10EUR im ersten Monat zu wenig gezahlt = 1440 EUR für die Monate 09-11.2006.

Ich habe im Oktober nur gemahnt, obwohl ich, so wie ich meinen Online-Anwalt verstanden habe, bereits hätte kündigen können (Schulden: 1153 EUR > 2Warmmieten: 1140 EUR). Heute kam die Miete für diesen Monat, aber dennoch belaufen sich die Schulden durch die fehlende Kaution und Miete für 10.2006 auf 1440 EUR. (Riecht irgendwie nach Profimiet-Made, deswegen würde ich gern kündigen). Nachdem ich mich hier ein bischen umgesehen habe, bin ich mir mit einmal nicht mehr sicher, ob ich das jetzt fristlos oder fristgerecht machen muss/kann.

Werden die Kautionsbeträge jetzt dazugerechnet oder nicht ? Wenn nein, würde das bedeuten, dass sich die Schulden "nur" auf 580 EUR belaufen. Kann ich dann wenigsten fristgerecht kündigen wg. fehlender Kaution? Ich hatte den Vertrag so angesetzt, dass er am 01.09.2006 beginnt und am 01.12.2006 endet. Mit der Klausel "Tritt zum Ablauf der Probezeit keine Kündigung ein, so verlängert sich der Vertrag stillschweigend um 3 Monate" wäre ich doch in der Lage, ab nächste Woche zu kündigen (Mit dem heutigen Tag ist die 3-Werktageregel ja leider verstrichen). Das würde dann bedeuten, dass sie bis 31.02.2007 raus muss. Hat irgendeiner Ahnung? Der Online Anwalt bringt mich nicht so richtig weiter.

Hier ist nochmal die Rechnung in der Übersicht. Die Textformatierung bleibt leider nicht erhalten. Im Quelltext ist die Formatierung OK (rechte Maustaste, Quelltext ansehen), bzw. habe ich sie auch nochmal als Screenshot angehangen.

Monat | 09 | 10 | 11 |
-------------------------------------
Kaution | 286,67 | 286,67 | 286,67 |
Miete | 430 | 430 | 430 |
NK | 140 | 140 | 140 |
-------------------------------------|
Kumulierte| 856,67 |1713,33 |2570 |
Kosten | | | |
-------------------------------------
Bisher ge-| 560 | --- | 570 |
zahlt | | | |
-------------------------------------
Differenz zu ung- | 296.97 | 1153 |1440 |
unsten des Mieters| | | |

2Warmmieten-Schallgrenze: 2x570 = 1140 EUR.
Kaution : 2x430 = 860 EUR.

Vielen Dank im Vorraus,
jpucky

 

[Immobilien-Ralf]

Hallo JPUCKY,

ich würde dem Mieter fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen.

Fristlos deshalb, weil er mit der Mietzahlung an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist ($543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) siehe http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html Diese Vorschrift wird häufig vergessen und nur auf zwei Monatsmieten (Nr. 3b des o.a. §) abgestellt.

Hilfsweise fristgerecht deshalb, weil er so nicht durch Zahlung die Kündigung unwirksam machen kann. Außerdem kannst Du hier auch die nicht gezahlte Kaution reinpacken. Die zählt zwar nicht zu den Monatsmieten im Sinne des vorgenannten § 543 BGB, ist aber auch eine Zahlungsverpflichtung aus dem Mietverhältnis, der der Mieter nicht nachkommt.

Viel Erfolg und sei aufmerksam bei der Kündigungsformulierung (schriftlich mit Zugangsnachweis, Widerspruchsbelehrung, Begründung, etc.)

Gruß
Ralf

 

[jpucky]

Hallo Immobilien-Ralf,
vielen Dank für die Antwort. Ich hab ihr erstmal fristlos gekündigt, da ich am 3.11 gezwungen war zu handeln. Aber ich denke, ich werde dein Tip mit der fristgerechten Kündigung auch noch beherzigen, da sie mir wahrscheinlich langfristig Probleme bereiten wird. Die 1. Kündigung hat sie ignoriert, die 2. per Einschreiben bisher nicht angenommen. Am Telefon gibt sie sich ganz harmlos, beteuert Besserung und gesteht alles falsch gemacht zu haben, hat gerade eine Pechsträne, usw., das Übliche.

Viele Grüße aus Frankfurt,
jpucky

 

[fizzgig]

fristlos, bedarfsweise fristgerecht.
müsste so eigentlich in der kündigung stehen, sonst wird nur die fristlose verhandelt. wird die abgeschmettert beginnt alles wieder von vorne.
mit der "doppelten" kündigung ziehst du dann alle fristen mit ein.

ps: rumgeheule von mietern die besserung schwören, hat noch nie was gebracht, vor allem weil sie die post ablehnt. scheint ein alter fuchs zu sein :wisper

 

[Immobilien-Ralf]

Hallo jpucky,

was meinst Du mit "Einschreiben bisher nicht angenommen"? Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, die muss nicht angenommen werden. Falls Du das entgegennehmen des Briefes meinst: Einwurf-Einschreiben verwenden, das wird in den Briefkasten geworfen und gilt damit als zugestellt. Oder, die beste Lösung: per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Der dokumentiert sogar, dass nicht nur irgendein Brief zugestellt wurde (wie beim Einschreiben), sondern auch, dass es sich um genau diesen Brief handelt. Es soll Mieter gegeben haben, die behaupteten, das Einschreiben sei leer gewesen oder irgendwas belangloses drin und sie hätten sich schon gewundert...

Einfach das Schreiben an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieher beim Amtsgericht senden und um Zustellung durch den GV bitten. Ist gar nicht so teuer. Ich glaube, 18 €. Ist aber schon drei Jahre her, dass ich so verfahren bin.

Fizzgig hat Recht, es sollte ein Schreiben mit Kündigung "fristlos, hilfsweise fristgerecht" sein. Sonst gehst Du wegen der Fristlosen vor Gericht und wirst aus irgendwelchen Gründen abgeschmettert. Die Fristgerechte wird anschließend zu einem separaten Verfahren. Wenn Du's in einemSchreiben ausführst, wird's auch nur ein Verfahren.

Viel Erfolg.

Gruß
Ralf