fristlose bei nicht gezahlten erhöhten Abschlägen erst nach 2,5 Jahren möglich?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Klingone, 20.02.2015.

  1. #1 Klingone, 20.02.2015
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    Hallo Forum,

    ich habe einen Hartz-IV-Mieter, der die letzten 3 Betriebskostennachzahlungen nicht bezahlt hat. Da wird es demnächst einen gerichtlichen Mahnbescheid geben. Aber da er nichts hat, würde auch eine Vollstreckung nur Kosten verursachen.

    Bei der letzten Abrechnung habe ich die Abschläge erhöht. Die Miete zahlt das Jobcenter, allerdings ohne die erhöhten Abschläge. Sehe ich das richtig, dass ich den Mieter erst dann fristlos kündigen kann, wenn sich die Summe der nicht gezahlten erhöhten Abschläge auf zwei Bruttomonatsmieten summiert hat? Das wären 2,5 Jahre! Und es wird noch weitere Betriebskostenabrechnungen mit Nachzahlungen geben, die er nicht bezahlt.

    Er wohnt gar nicht mehr in der Wohnung und will das Jobcenter nicht misstrauisch machen, deshalb gibt er die Bk-Abrechnungen nicht dort ab und läßt sie sich erstatten.

    Gibt es noch andere Möglichkeiten für mich, den Mieter zu kündigen?

    Danke für Eure Antworten
     
  2. AdMan

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  3. keiner

    keiner Gast

    Wenn der Mahnbescheid durch ist, einfach das Kontopfänden lassen.
    Den richitgen Zeitpunnkt Abwarten. Das Konto ist dann erstmal zu und
    er kann auch die Miete nicht zahlen.
    Sind dann 2 Mieten zusammen kannst du kündigen.
     
  4. #3 Klingone, 20.02.2015
    Klingone

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    das hört sich gut an. Ich habe noch nie vollstrecken lassen, daher die Frage: Was bedeutet, "den richtigen Zeitpunkt abwarten"?
     
  5. Syker

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    Hallo Klingone,


    Für eine Kontopfändung würde ich meinen das möglichst viel Geld auf dem Konto ist...

    VG Syker
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Klingone,

    2 MM ist zwar richtig, aber es geht auch wenn der Rückstand 1 MM + 1 ct beträgt aber dann muss sich der Rückstand über 2 Zahlungstermine erstrecken.

    VG Syker
     
  7. #6 BHShuber, 20.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    im wesentlichen ist hierbei zu unterscheiden zwischen Regelzahlungen und Einmalzahlungen, die Nachzahlung bei Nebenkosten sind Einmalzahlungen!

    Rückstände, die sich aus Einmalzahlungen wie einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, sind hingegen keine periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen, siehe auch Palandt/Weidenkass BGB-Kommentar § 543 R. 23, somit ist der fristlose Kündigungsgedanke bereits aussen vor, allenfalls kann aufgrund der Nichtzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses ordentlich gekündigt werden, doch müssen auch hierfür weitere Kriterien bezüglich des Mietverhältnisses vorhanden sein.

    Der Mieter befindet sich mit den Nachzahlungen in Zahlungsverzug nach § 286 BGB und es sollte ein Mahnbescheid oder Klage noch vor der Verjährungsfrist eingeleitet werden!

    Es droht eine Verwirkung der Ansprüche, diese Verwirkung kann, da gesetzlich nicht genau geregelt und sich aus § 242 BGB Treu u. Glauben ergibt, sein:

    Ein Recht vom Berechtigten längere Zeit nicht geltend gemacht wird und der Verpflichtete darauf vertraut hat und vertrauen durfte, dass der Berechtigte auch künftig sein Recht nicht ausüben wird.

    Das lässt dem Mieter natürlich jetzt Interpretationsspielraum aufgrund des Versäumnisses des Vermieters die Nachzahlung einzutreiben.

    Fazit, es sollte nun ganz schnell Klage auf Nachzahlung der Kosten eingeleitet werden!

    http://www.mietrecht.org/heizkosten/zahlungsfristen-heizkostenabrechnung/

    Gruß

    BHShuber
     
  8. #7 Pharao, 20.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2015
    Pharao

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    Und du weist schon, wo die Pfändungsgrenzen sind bzw. was der Mieter/Alg2-Empfänger als erstes machen wird, wenn er einen Mahnbescheid erhält? Zwar darf ein Alg2-Empfänger auch ein gewisses Vermögen besitzen, aber ....

    Hier brauchen wir ganicht drumrum reden, das ist Betrug!

    Natürlich kannst du dies dem JC mitteilen, das du den Verdacht hast, das der Mieter dort garnicht mehr wohnt (sondern evtl. bei der Freundin), nur dann stellen die ggf. erstmal die Zahlungen ein, falls sich dieser Verdacht bestätigt. Das wiederum bedeutet für dich dann aber, du könntest dem Mieter bei 2MM Rückstand fristlos kündigen. Die Chance das der Mieter die fristlose durch "heilen" ungültig macht, ist hier dann eher gering, sodass du damit den Mieter los werden kannst.

    Teilst du dem JC nichts mit, wird das JC sicherlich auch nicht die ausstehenden Nachzahlungen begleichen, geschweige denn den höheren Abschlag zahlen bzw. im schlimmsten Fall kann das JC auch komplett die NK-Zahlungen einstellen, wenn der Kunde auf Aufrage keinen Nachweis erbringt, also die Betriebskostenabrechnung einreicht. Letztlich ziehst du das ganze damit nur in die Länge, weil es i.d.R. bei einem Alg2-Empfänger nix zu Pfänden gibt und der Schuldner dies i.d.R. auch nicht aus eigener Taschen zahlen will bzw kann.
     
  9. #8 Klingone, 20.02.2015
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    Ich danke Euch und resumiere mal die Möglichkeiten:

    - Mahnbescheid, Vollstreckung, Kontopfändung, fristlose bei Mietausfall
    - Klage auf Nachzahlung der Nebenkosten
    - Anschwärzen beim JobCenter (das will ich eher nicht)

    Die erste Option finde ich eigentlich am besten, weil der Mieter meist unangenehmes aussitzt und hier dann evt. die Prüfung der Bk-Abrechnungen entfällt, bevor ich einen Titel habe. Aber nach der Kontopfändung hat doch der Mieter jeweils 7 Tage Zeit zum Abholen des JobCenter-Geldes, oder? Sozialleistungen sind nicht pfändbar, habe ich gelesen. Oder was heißt "das Konto ist dann erstmal zu"? Wenn er immer rechtzeitig sein Geld abholt und die Miete vom Konto eines Bekannten aus überweist, wird die fristlose wieder nicht klappen. Ich bin mir auch gar nicht sicher, ob bei ihm nicht schon eine Pfändung läuft, was ich aber erst an dem Punkt merken würde, wo ich den Pfändungsbeschluss beantrage, richtig? Würde das JobCenter mitbekommen, wenn sein Konto gepfändet wird?
     
  10. Andres

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    Sinnlos, sinnlos und sinnlos. Beim Mieter ist nichts zu holen, Zwangsmaßnahmen verursachen nur Kosten. Man kann sich die Forderung für den Fall titulieren lassen, dass der Mieter irgendwann doch mal wieder zu Geld kommt. Das ist aber schon die Variante für Optimisten ...


    Ja, aber das dauert, wie du richtig festgestellt hast.


    S.o., das bringt einen hübschen Titel den man als Notfallreserve zum Toilettenpapier packen kann.


    Wenn du nicht 2,5 Jahre warten willst, bis ein ausreichender Rückstand für eine fristlose Kündigung besteht, wäre das aber das Mittel der Wahl. Im Gegensatz zum Versuch der Vollstreckung deiner Forderungen ist das nämlich kostenlos.
     
    ImmerPositiv gefällt das.
  11. #10 Pharao, 21.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2015
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    Hi Klingone,

    zu deinem jetzigen Weg: du gehst davon aus, das wenn du den Mahnbescheid eröffnest bzw. deinen Titel hast, das der Mieter dann letztlich irgendwie seine Miete nicht zahlen kann und du ihm deswegen dann kündigen kannst. Aber was wenn dem nicht so ist :?

    Sobald der Mahnbescheid dem Schuldner vorliegt (und zu dem Zeitpunkt hast du noch keinen Titel), hat der Schuldner noch ganz viel Zeit sich ein P-Konto einzurichten (wenn er dies nicht eh schon hat, weil du ja vermutest das schon eine Pfändung gegen ihn läuft). Ich würde also nicht darauf bauen, das es bei einem Alg2-Empfänger was zu pfänden gibt. Hier geht es m.E. eher darum, das sich dieser Zustand ggf. in der Zukunft mal ändern wird und man dann so an sein Geld rankommt.

    Natürlich solltest du hier irgendwie tätig werden, denn durch Untätigkeit wirst du sicherlich auch nicht dein Geld bekommen, geschweige denn für die Zukunft. Und die Schulden steigen ja alleine schon, wenn der Mieter den höheren NK-Abschlag nicht zahlt, sodass bei der nächsten Abrechnung wieder eine Nachzalung zu erwarten ist. Das Problem hier ist nur, um den Mieter rauszubekommen benötigst du eben einen gültigen Kündigungsgrund oder der Mieter geht freiwillig (was i.d.R. eher selten ist). Dein jetziger Weg kann also auch bedeuten, das das mit dem kündigen noch ein bischen dauern könnte, bis der Kündigungsgrund erreicht ist und das du im Fall der Fälle auch erstmal kein Geld durch pfänden sehen wirst :(
     
  12. #11 Klingone, 23.02.2015
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    Ok, nochmal danke Euch. Ich möchte jetzt doch einen gerichtlichen Mahnbescheid schicken und finde nichts zu der Frage, ob ich als Adresse seine Meldeadresse eintragen soll oder seinen Aufenthaltsort seit über 12 Monaten, den ich ebenfalls kenne. Die Kosten des Mahnverfahrens werden wohl weg sein, genauso wie andere. Aber nichts tun ist auch keine Lösung.
     
  13. Andres

    Andres
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    Ich neige immer dazu, lieber an eine bekannte, aktuelle Adresse zuzustellen. Steht sein Name dort auf dem Briefkasten?
     
  14. #13 Klingone, 25.02.2015
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    Name steht nicht auf dem Briefkasten seiner Aufenthaltsadresse, damit das Jobcenter nicht mißtrauisch wird. Allerdings ist von den diversen Mahnungen, die ich dorthin geschickt habe bisher noch keine zurück gekommen. Deshalb werde ich den Mahnbescheid wohl auch versuchen, dorthin zu schicken. Wenn er als unzustellbar zurück kommt, kann ich ja noch einen an die Meldeadresse schicken.
     
  15. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Klingone,

    Er ist doch noch dein Mieter oder?
    Was spricht gegen die Adresse deiner Wohnung?

    VG Syker
     
  16. keiner

    keiner Gast

    Mahnbescheid an die Adresse deiner Wohnung zu stellen lassen. Dort ist doch seine Meldeadresse.

    Richtiger Zeitpunkt heißt. Du versucht die Pfändung so zu legen, dass dein Mieter keine Miete zahlen kann.
    Banken schließen regelmäßig nach einer Pfändung das Konto. Der Kontoinhaber kann dann zwar Anträge stellen, dass er bestimmte Beträge bezahlt werden. Das dauert jedoch ein paar Tage.

    Mit etwas "Glück" (oder guter Kalkulation) sind dann die 2 Monatsmieten erreicht und du kannst kündigen.
     
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ein möglicher Grund wäre, dass man vielleicht möchte, dass der Empfänger das Schreiben auch tatsächlich liest. Warum auch immer - vielleicht aus taktischen Gründen, oder um keine unnötigen zeitlichen Verzögerungen zu haben.

    Wenn man dann an eine Adresse schickt, die zwar rechtlich einwandfrei wäre, aber vom Mieter nie aufgesucht wird (und man davon ausgehen kann dass der Brief tatsächlich nie den Empfänger erreichen wird), ist man (manchmal) keinen Schritt weiter.
     
  18. Andres

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    Das sind denkbar schlechte Voraussetzungen für eine förmliche Zustellung.


    Was dort abläuft, ist schwer zu beurteilen. Vielleicht hat er den Briefträger davon überzeugen können, seine Post dort einzuwerfen. Ich halte es jedenfalls für eher unwahrscheinlich, dass der Briefträger das ebenso hemdsärmelig machen wird, wenn er eine PZU unterschreiben soll.


    Unter diesen Umständen würde ich dann eher an die gegenwärtige Meldeadresse zustellen lassen.
     
  19. #18 Klingone, 26.02.2015
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    Als zugestellt gilt es, wenn der Briefträger den Bescheid in einen Briefkasten wirft, wo der Name des Empfängers draufsteht? Auch wenn es nicht seine Meldeadresse ist? Ich sehe grade nicht ganz durch. Jedenfalls ist es nicht Bedingung, dass der Zusteller ihm den Brief persönlich übergibt, oder? Ich schätze, dass ich im Zweifelsfall später nachweisen muss, dass ich den Mahnbescheid an den "Wohnsitz" des Schuldners habe schicken lassen.

    Nach §7 BGB (1) "Wer sich an einem Orte ständig niederlässt, begründet an diesem Orte seinen Wohnsitz." wäre das sein Aufenthaltsort, auch wenn er sich nicht wie gefordert umgemeldet hat. Aber was der Zusteller macht, wenn er den Namen nicht am Briefkasten findet? Wenn es der normale Zusteller ist, dann kennt er seinen Namen, da bin ich sicher. Es ist ein eher ungewöhnliches Grundstück in einem Dorf. Sowas merkt man sich als Postbote.
     
  20. Andres

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    Ob der Name drauf steht, ist eigentlich nicht so wichtig. Nur wird der Briefträger vermutlich nicht einwerfen ...


    Jetzt wird's knifflig. Die Meldeadresse ist eigentlich ziemlich egal. Interessant ist der Wohnsitz - der tatsächliche, nicht der gemeldete. Es muss auch nicht der Hauptwohnsitz sein.

    Ich gehe nach deiner Schilderung davon aus, dass der Mieter seinen Hauptwohnsitz (mindestens aber eine Nebenwohnung) an der neuen Adresse hat. Daher wäre das grundsätzlich eine geeignete Zustelladresse. Der fehlende Name am Briefkasten könnte aber ein Problem werden. In jedem Fall sollte eine passende c/o-Angabe aufgenommen werden.

    An die von dir vermietete Wohnung könnte man dagegen unproblematisch zustellen. Hier stellt sich aber die Frage, ob überhaupt noch ein Wohnsitz vorliegt. Wenn er sich tatsächlich gar nicht in der Wohnung aufhält (und du davon sogar Kenntnis hast), ist für mich fraglich, ob dorthin noch wirksam zugestellt werden kann.


    Nein. Das wird im Regelfall auch gar nicht versucht. Die übliche Zustellung ist die "Niederlegung", also auf gut deutsch der Einwurf in den Briefkasten.


    Ich würd's jetzt einfach mal mit der bekannten neuen Adresse versuchen. Wenn das scheitert, käme noch öffentliche Zustellung in Betracht.
     
  21. #20 KleineKaffeetante, 20.11.2015
    KleineKaffeetante

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    Ich kann nachvollziehen, dass man nicht mitteilt wenn man zur Freundin zieht, um weiter den Regelsatz zu erhalten, anstelle von Kürzung/Streichung je nach Einkommen der zweiten Person der Bedarfsgemeinschaft, aber ansonsten irritiert mich das Verhalten und ich frage mich um welches JC es sich handelt dass er immer noch die "alte" Miete zahlen kann.

    Bei mir lief es so, dass ich pünktlich in der ersten Februarwoche ein Schreiben des JC im Briefkasten hatte, mit der Bitte die BK-Abrechnung vorzulegen "... weil sonst die Zahlungen mangels Mitwirkung bis auf weiteres eingestellt werden..." - ganz egal wie lange der aktuelle 6 Monatsbescheid noch läuft inkl. einem mehrseitigen Anhang mit Paragraphen. Auch wenn der VM natürlich mehr Zeit hat, ich muss reagieren/mich erklären, mir evtl. bescheinigen lassen dass ich noch keine Abrechnung habe um nicht zum nächsten ersten Pleite zu sein. Daher frag ich mich wie er weiter Zahlungen leisten kann. BK/Heizkosten werden Centgenau ausgezahlt, Nachzahlungen, er könnte einfach das Mehrgeld weiterleiten. Auch wenn er zustimmt dass das JC direkt an die zahlt macht das in meinen Augen keinen Unterschied.

    Wenn er den Umzug verheimlichen will muss ein Mieter auch regelmäßig nach Post schauen, JC adressiert seine Schreiben an die aktuelle Adresse wofür Miete gezahlt wird, verpasste Termine etc lassen die Geldquelle ebenso schnell versiegen.

    Nur mal so meine Erfahrungen.

    Zu meiner Person, ich bewohne als Langzeitarbeitslose Hassmieterin meine Wohnung jetzt 5,5 Jahre, meine Miete wurde immer pünktlich gezahlt, ich gehe Teilzeit arbeiten mittlerweile, aber an Erfahrung mangelt es mir nicht. Und mir wurde noch nie was gekürzt etc was mich davon abgehalten hat meine Miete zu zahlen, man kann sich an ein paar einfache Spielregeln halten auch wenn man den Sinn nicht versteht immer.
     
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