Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug und -ausfall

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von famker, 18.07.2009.

  1. famker

    famker Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich habe leider Schwierigkeiten mit meinem Mieter. Er ist eigentlich ständig im Zahlungsverzug. Ich glaube nicht, dass ich in den letzten Monaten schon einmal pünktlich die Miete erhalten habe. Ich habe ihn deswegen im August letzten Jahres abgemahnt. Die Mai-Miete konnte er nicht vollständig aufbringen, so dass wir bzgl. des Fehlbetrages (220,--) Ratenzahlung vereinbart haben. Diese blieb jedoch aus. Daraufhin habe ich ihn erneut abgemahnt (Einhaltung der Ratenzahlung und Zahlungsverzug). Diese Abmahnung hat der Mieter nun zum Anlass genommen, die Julimiete gar nicht mehr zu überweisen. Er reagiert auf nichts, ignoriert meine zahlreichen Anrufe und antwortet auch nicht auf meine sms (die er nachweislich empfangen hat). Ich werde daher kündigen. Besteht vorliegend auch die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung?

    Vielen Dank vorab!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 19.07.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    es fehlen also aktuell 2 kaltmieten?
    dann kannst du ausserordentlich fristlos kündigen.
    ich würde aber DRINGEND empfehlen hilfsweise ordentlich zu kündigen, falls der mieter doch noch zahlt...
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich gibt es 2 Kriterien für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Bei einem Zahlungsverzug von mehr als 2 Mieten liegt immer ein Kündigungsgrund vor. Darüber hinaus liegt aber schon bei einem Zahlungsverzug von mehr als einer Miete ein Kündigungsgrund vor, wenn der Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine entstanden ist.

    Das Gesetz spricht übrigens nur von Miete, nicht von Kaltmiete. Als Miete wird man die Gesamtmiete ansehen müssen; zumindest ist man als Vermieter bei einer Kündigung damit auf der sicheren Seite.

    Die Zahlungsverrechnung wird im konkreten Fall ein wichtiger Aspekt sein. Miete Mai ist unvollständig bezahlt. Im Juni wurde offenbar eine Miete bezahlt. Wurde vom Mieter keine Verwendungszweck bestimmt, wäre die Zahlung zunächst auf den offen Betrag aus Mai anzurechnen, der Rest auf Juni. Zusammen mit der offenen Miete für Juli würde ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vorliegen. Wäre die Zahlung aus dem Junni dagegen für Miete Juni zu verrechnen, reicht der offene Betrag für eine Kündigung noch nicht aus.

    Es besteht die Gefahr, dass die Teilzahlungsvereinbarung zu einer anderen Beurteilung führen könnte. Anwaltliche Beratung scheint mir aus diesem Grund dringend angebracht.
    Allerdings wird sich ein möglicherweise aus der Teilzahlungsvereinbarung resultierendes Problem eventuell mit Fälligkeit der Miete August ganz allein auflösen. Schon bei verspäteter Zahlung der Augustmiete liegt unabhängig von irgendwelchen Fälligkeitsfragen und unabhängig von der Zahlungen aus Juni ein Kündigungsgrund vor.
     
Thema: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug und -ausfall
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