Fristlose Kündigung durch Aufrechnung unwirksam?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von galaxy, 29.08.2013.

  1. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Unser Mieter hat mehrere Monate die Miete gemindert wegen angeblicher Mängel. Außerdem hat er unberechtigterweise eigene Anwaltskosten von der Miete abgezogen. Wir haben allen Kürzungen widersprochen und mehrere Abmahnungen geschickt, ohne Erfolg.
    Daraufhin einen Anwalt eingeschaltet. Der hält die Mietminderungen ebenfalls für unbegründet. Er rät uns, nach Rückstand von 2 Monatsmieten die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung auszusprechen. So ist es geschehen.

    Der Mieter widerspricht der Kündigung und zieht nicht aus. Es wurde Räumungsklage eingreicht. Im laufenden Verfahren macht der Anwalt des Mieters dann eine Hilfsaufrechnung geltend. Es geht um eine Forderung von Anwaltskosten für eine Zurückweisung eines Mieterhöhungsverlangens. Diese beabsichtigte Mieterhöhung liegt schon ein Jahr zurück und die Anwaltskosten wurden bisher nicht beim Vermieter geltend gemacht.

    Sollten diese Anwaltskosten berechtigt sein und mit den Mietrückständen aufgrechnet werden können, wäre der Mietrückstand weniger als 2 Monatsmieten und die fristlose Kündigung damit hinfällig.

    Nun zu der Frage: Was ist in dem Fall mit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung? Kann eine unberechtigte Mietminderung als schuldhafte Pflichtverletzung gelten? Und der Zahlungsverzug? Die Mietrückstände liegen dann immer noch weit über einer Monatsmiete.

    Was ist mit der Räumungsklage, wenn die fristlose Kündigung zwar umwirksam ist, die ordentliche Kündigung jedoch nicht? Die Frist für die ordentliche Kündigung ist bereits abgelaufen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 29.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.08.2013
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Hallo

    Ähm nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a darf Mann den Mieter Fristlos Kündigen wenn er für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist

    Gemäß § 569 Abs., 3 Satz 1 ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt

    ich schlussfolgere daraus wenn er mehr als eine Monatsmiete im Verzug ist ( 1 1/4 Monatsmieten)
    ist die Fristlose Kündigung trotzdem Gültig
     
  4. #3 Papabär, 29.08.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Das funktioniert auch schon ab einem Betrag von 1 Monatsmiete plus 1 Cent ... allerdings muss diese Summe aus den zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammen - und daran wird´s hier wohl scheitern.



    Da der Vermieter hier bislang nicht wegen der gegnerischen RA-Kosten in Anspruch genommen wurde, würde ich der anwaltlichen Inanspruchnahme sowie der Kostennote erst einmal widersprechen. Allerdings habt Ihr Euch ja bereits selber in anwaltliche "Obhut" begeben - von daher sollten alle Aktionen zuvor mit diesem Anwalt abgestimmt werden.
     
  5. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Der Anwalt des Mieters hatte die Mieterhöhung damals aus formellen Gründen zurückgewiesen, zu Recht, ohne Geltendmachung von seinen Kosten. Bei einem formellen Fehler kann der Mieter keinen Schadensersatz geltend machen. Wir haben die Mieterhöhung dann nicht weiter verfolgt.

    Im nun laufenden Verfahren der Räumungsklage wird uns jetzt vorgehalten, das Mieterhöhungsverlangen sei inhaltlich falsch und begründe einen Schadensersatzanspruch wegen Täuschungsabsicht. Wir haben als Grundlage für die Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche angegeben. Es gibt keine vertragliche Wohnflächenvereinbarung, der vorherige Eigentümer ist bei früheren Mieterhöhungen jedoch irrtümlicherweise von einer anderen, niedrigeren Wohnfläche ausgegangen. Allerdings wurde uns beim Kauf des Hauses ein Gutachten vorgelegt, in dem die tatsächliche Wohnfläche ausgewiesen ist. Danach haben wir uns gerichtet, denn diese Wohnfläche wurde durch eine nachträgliche Vermessung der Wohnung ermittelt.

    Demnach war die frühere Wohnfläche falsch und unsere Wohnfläche in der Mieterhöhung richtig. Der Mieter besteht jedoch auf der falsche Wohnfläche als Maßstab, mit der Begründung, das war schon seit 20 Jahren so.

    Die Mietrückstände haben sich über mehrere Monate durch Mietkürzungen aufgebaut.
    Die Frage ist nun, falls das Gericht doch eine der Mietminderungen anerkennt und der Mietrückstand dann nicht mehr zwei, aber noch mehr als eine Monatsmiete beträgt, ob dann die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wirksam wird?
     
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