fristlose Kündigung durch Mieter

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Murmel, 10.01.2011.

  1. Murmel

    Murmel Neuer Benutzer

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    Neues Jahr - Neue Ereignisse

    Ich habe bereits öfters über mein Problem gebrichtet. Nach einem Telefonat mit unserem Anwalt riet er uns, uns im Rahmen des Gesetztes einfach mal daneben zu benehmen. Heißt, bis 22 Uhr laut Musik hören, Hund und Kinder in unserem Hof zu verbieten etc. Dies haben wir getan und es hat gefruchtet. Ob wir aber der Grund für die Kündigung sind oder andere Gründe sei nun dahin gestellt. Jedenfalls bekamen wir letzte Woche die FRISTLOSE KÜNDIGUNG zugeschickt, da die Wohnung oben nicht ausreichend beheizt ist, die Räume daher nicht bewohnbar sind und das Kinderzimmer schimmelt, so ihre Anschuldigung an uns.

    Geschockt über den Schimmel aber glücklich mache ich mir jetzt so meine Gedanken. Die Wohnung befindet sich in einem 1955 erbauten Haus, welches wir nach dem Kauf komplett saniert haben. Bis auf die Fenster flog ALLES raus, alle Tapeten und Bodenbeläge kamen raus. Wir renovierten oben 4 Monate, es gab keinen Schimmel. Die Mieterin sah die Wohnung im Rohbauzustand und war damals auf der Suche nach Schimmel, fand aber keinen und wollte dann die Wohnung haben. Jetzt, 6 Monate später schimmelt es im Kinderzimmer und wir wären schuld. Das Problem nur, wir, die Vermieter wussten bis zur Kündigung nichts von dem Schimmel. Muss der Mieter uns nicht über soetwas informieren?

    Ungenügende beheizung ist fast unmöglich, nach der Ablesung der Firma, die unsere NK-Abrechnung erstellt ist ersichtlich, dass oben die doppelte Menge an Einheiten verheizt wurden wie hier unten.

    Unser Dach ist gedämmt, nicht besonders gut, aber es ist gedämmt und vor uns haben da oben 15 Jahre lang Menschen gewohnt, ohne Schimmel und ohne zu erfrieren. Die Heizungen sind 100% intakt.

    Ich vermute, dass ihr Freund seinen neuen Job in Stuttgart bekommen hat und man nun einfach schnell hier weg will.

    Habe ich als Vermieter das Recht den Schimmel SOFORT zu begutachten?? Muss die Mieterin mich mit neuen Mietern oben rein lassen? Kann ja nicht erst anfangen nach Mieter zu suchen, wenn sie in 4 Wochen weg ist. Oder hab ich da als Vermieter einfach mal wieder den kürzeren gezogen und muss doch warten??

    Es wird wohl eine größere Summe an Nebenkosten als Nachzahlung fällig, kann ich hierfür die Mietkaution einbehalten? Und ist die Mieterin verpflichtet mir ihre neue Adresse zu geben, damit ich ihr die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung auch zukommen lassen kann??

    Vielen Dank für Eure Geduld.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Taliesin, 10.01.2011
    Taliesin

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    Moin,

    kleine Verständnisfrage... FRISTLOS heißt doch eigentlich, dass das Mietverhältnis quasi per sofort gekündigt ist.

    Kann man sich dann seine Auszugsfrist (hier scheinbar 4 Wochen) dann aussuchen?

    Wenn mein Anwalt mir den Tipp gegeben hat, meinen Mietern fristlos zu kündigen, hat er mir geraten, eine "Schonfrist" von knapp 2 Wochen zu gewähren, aber nicht mehr.

    Gibt es da eindeutige Bestimmungen?

    Gruß
    Tali
     
  4. Murmel

    Murmel Neuer Benutzer

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    Danke für deine Antwort Tali, leider sind das auch meine Fragen und ich weiß keine Antwort darauf. :( Hoffe hier gibt es Menschen die all das beantworten können.
     
  5. #4 Christian, 10.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ja, muss er. Er muss Schäden melden. Gleichzeitig darf er aber auch ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis hat, die Miete mindern.

    Meine persönliche Meinung: Reisende soll man nicht aufhalten. Glaubst du ernsthaft, daß sich das Mietverhältnis zum positiven hin entwickelt, wenn du der fristlosen Kündigung widersprichst?
    Ein oder zwie Monate Leerstand (Mietausfall) wären mir persönlich weitaus angenehmer als ein Gutachterkrieg vor Gericht mit etlichen Hin-und-her-Briefen.

    Falls du Nachzahlungen wegen der Betriebskostenabrechnung erwartest, darfst du diese von der Kaution einbehalten und bis zur Abrechnung so viel von der Kaution behalten, wie vermutlich nachzuzahlen ist.

    Also, lass die Mieter gehen, lege ihnen keine Steine in den Weg, dann hast du vielleicht auch noch Chancen auf die neue Adresse und eventuelle Nachzahlungen, falls die Kaution nicht ausreicht.

    Gruß,
    Christian
     
  6. Murmel

    Murmel Neuer Benutzer

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    Hallo Christian,

    natürlich wird sich hier nichts mehr zum guten wenden und ich will sie auf keinen Fall davon abhalten zu gehen. War ja selbst schon beim Anwalt und wollte sie fristlos kündigen, bloß riet man mir damals, sie rauszuekeln um Kosten zu sparen.

    Ich muss nur ehrlich zugeben, da wir noch in der Umbauphase sind (unsere Wohnung im Haus ist längst nicht fertig saniert) brauchen wir momentan einfach noch jeden Cent und jeden Monat wo die Wohnung leer steht, fehlen uns 400 Euro, die wir hier zum renovieren nutzen könnten.

    Ich werde später kurz beim Anwalt anrufen, ob ich die Kündigung unsererseits irgendwie bestätigen muss und gleichzeitig die von ihr angegebenen Mängel aber zurückweise.

    Wenn ich von nichts weiß, kann ich auch nichts ändern (im Bezug auf den Schimmel) ...

    Ich habe etwas Angst dass mich der Schlag trifft bei der Abnahme ... bis vor 6 Monaten war oben alles nagelneu und wirklich schön :(
     
  7. #6 Max_Headroom, 10.01.2011
    Max_Headroom

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    Also Du musst gar nichts bestätigen - eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung. Allerdings solltest Du in Deinem eigenen Interesse sofort eine Begehung wegen des Schimmels machen! Notiere Dir genau wenn sie die Begehung verzögern oder verhindern - jedes Gespräch, jedes Telefonat, alles mitschreiben!

    Auch eine falsche Dämmung kann Schimmel verursachen; gerade diese Häuser aus dem 50ern sind echt ätzend in diesem Bereich!

    Fristlose Kündigung ist aber nicht haltbar vor allem wenn das vorher nie ein Thema war; das geht eigentlich nur bei wirklich nachgewiesenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen - ich würde die Wohnung zurücknehmen und ihnen bei der Übergabe gleich ein Briefchen in die Hand drücken, daß Du mit einer fristgerechten Kündigung einverstanden bist und dann schön gegen die Kaution rechnen.

    Wird aber vermutlich ja nicht aufgehen wie ich das so sehe, d.h. die hinterlassen dennoch Kosten.

    Also fang an zu sparen und spar Dir den Anwalt (es sei denn, es ist ein Freund und gibt Dir mal so ein paar Tipps) denn die fressen das Geld für nichts und wieder nichts...

    MH
     
  8. #7 ludwig94428, 12.01.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    Sei bloss froh wenn Du die rauskriegst.
    Hatte auch gerade Mieter die nach 4 Monaten ankamen sie können und wollen nicht mehr zahlen und ausserdem sei dies und das in der Wohnung nicht in Ordnung.
    Ich habe ihnen dann gesagt wenn ihr euch die Wohnung nicht mehr leisten könnt und ja angeblich alles mögliche nicht funktioniert dann dürft ihr gerne zum nächsten 1. ausziehen.
    Damit hatten sie dann nicht gerechnet und wollten noch länger bleiben ich habe sie dann aber wirklich zum nächsten 1. draussen gehabt und bei der Übergabe war die vor 4 Monaten renovierte Wohnung in einem top Zustand, die wollten nur die Miete drücken.
    Dummerweise hab ich von den beiden nur eine Monatsmiete Kaution genommen und die langt für die Nebenkostennachzahlung nicht aus, aber man lernt ja nie aus.
    Neue Mieter hats auch schon wieder allerdings steht die Wohnung 2 Monate leer, ist aber immer noch besser wie seinem Geld hinterherzulaufen.

    Gruss

    Christian
     
  9. Berny

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    Dem Max_Headroom darf ich mich voll anschliessen. :top
     
  10. Murmel

    Murmel Neuer Benutzer

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    Für den Fall dass mal jemand das gleiche Problem hat wie ich, hier die vorerste Lösung des Problems (wobei diese Geschichte sicher noch lange nicht gegessen ist), nach Rücksparche mit dem wohl tollsten Anwalt den man sich wünschen kann:

    Eingang des Schreibens (und zwar nur des Schreibens, nicht des Inhaltes) bestätigen (Einschreiben mit Rückschein) und auf die vertragliche Kündigungsfrist hinweißen.

    So sind wir aus allem raus, können die Kaution behalten, sie muss diese einklagen, wenn Sie diese haben möchte. In dem Fall sind zum ersten mal die Vermieter im Recht!!

    Wie es weiter geht werde ich berichten, damit andere sich nicht auch nochmal den Kopf über das Thema zerbrechen müssen.
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Murmel,

    "nach Rücksparche mit dem wohl tollsten Anwalt den man sich wünschen kann:"
    War das ironisch gemeint?

    "Eingang des Schreibens (und zwar nur des Schreibens, nicht des Inhaltes) bestätigen (Einschreiben mit Rückschein) und auf die vertragliche Kündigungsfrist hinweißen."
    Einwurfeinschreiben (2,15€ Porto) genügt. Wenn er das beim Postboten nicht annimmt oder die Benachrichtigung ignoriert, hat er es NICHT(!) bekommen. Ein Einwurfeinschreiben wird in den Briefkasten nachweislich "eingelegt" und gilt dann als zugegangen.

    " können die Kaution behalten, sie muss diese einklagen, wenn Sie diese haben möchte."
    Stimme zu.

    "In dem Fall sind zum ersten mal die Vermieter im Recht!!"
    Nöö, das kann nur ein Gericht entscheiden.
     
  12. Murmel

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    @ Berny

    Nein, das war nicht ironisch. Ich habe wirklich einen tollen Anwalt!!

    Mhhh das mit dem Einwurfeinschreiben macht mich grad stutzig. Dachte immer mit Rückschein wäre sicherer. Klar kann sie das dann ablehnen, aber andererseits kann sie doch auch sagen, ihr Freund hat den Briefkasten geleert und ihr Einwurfeinschreiben ist nie in ihren Händen gelandet oder?? Naja da kommt mir aber auf 2 Euro auch nicht an wenns um die Wurst gehen sollte. Aber DANKE für den Tip.

    Klar entscheidet das ein Gericht, aber im ersten Moment stehen wir am längeren Hebel indem wir einfach die Kaution einbehalten da sie ihre vertragliche Pflicht in Sachen Kündigung nicht einhält. Was ein Gericht hinterher entscheidet steht leider wieder auf einem anderen Blatt.

    Jetzt kann ich aber beruhigt schlafen, wenn ich weiß, dass die Kaution erstmal als Mietersatz auf mein Konto wandert, so muss ich nur noch um die Nebenkosten bangen, die wohl oder übel auch gewaltig sein werden, wenn ich mir die abgelesenen Werte so anschaue ...
     
  13. #12 Klauspanther, 12.01.2011
    Klauspanther

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    Hallo @ Berny

    "
    Mhhh das mit dem Einwurfeinschreiben macht mich grad stutzig. Dachte immer mit Rückschein wäre sicherer. Klar kann sie das dann ablehnen, aber andererseits kann sie doch auch sagen, ihr Freund hat den Briefkasten geleert und ihr Einwurfeinschreiben ist nie in ihren Händen gelandet oder?? "

    Zu Deiner letzten Aussage nur einmal kurz die gängige Rechtsprechung. Sobald jemand ein Schriftstück in Deinen Briekasten schmeißt, bist Du dafür verantwortlich. Du kannst Dich also nicht dadurch exkulpieren, dass Du sagst, Dein Freund hat den Briefkasten gelehrt. In dem Moment bist Du verantwortlich. Also allgemeine Regel: Lieber Einwurfeinschreiben (wird als Zustellung von den Gerichten anerkannt und ist auch noch preiswerter.
     
  14. #13 Max_Headroom, 12.01.2011
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    ...und wenn Du nicht nur Zugang des Briefumschlages, sondern Zugang des Inhaltes gerichtsfest haben möchtest, dann läßt Du das den Gerichtsvollzieher machen. Der kostet aber wesentlich mehr und das wäre mir ein solches Schreiben wirklich nicht wert.

    Gute Anwälte sind selten und Gold wert - gebe ich ja zu. Aber richtig gut zeigt sich der Anwalt erst im Verfahren. Aber in diesem Fall ist es ja Gott-sei-Dank mal so daß der andere zuerst klagen muß!

    MH
     
  15. Berny

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    Ooder, altes Thema hier: Zusammen mit einem Zeugen, der auch den Schrieb gelesen hat, in den Briefkasten "einlegen", wie es so schön heisst. Oder unter der Tür durchschieben. Hauptsache, in den Verfügungsbereich des Empfängers.
     
  16. Murmel

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    Sie sind weg! Seit letzten Samstag. Gekündigt zum 15.2.11 ... bedeutet das für mich dass ich, da ich natürlich keinen mietanteil für februar bekommen habe) dass ich mir die halbe miete von der kaution nehmen kann??

    sie hinterliesen ein kaputtes waschbecken, völlig verdreckte räume, sämtliche leisten waren weg von den wänden und die eck-verbindungen der leisten fehlen teilweise auch.

    darf ich waschbecken und eck-verbindungen auch von der kaution abziehen??

    ich denke von der kaution wird nach der nebenkostenabrechnung eh nicht mehr viel übrig sein ... den letzten rest hätte ich für meine entstandenen schäden übrig ...

    is es rechtens das einzubehalten? lt. anwalt könnte ich die kaution komplett für die miete einbehalten, da die fristlose kündigung mit den angegeben gründen erstunken und erlogen ist ...

    kann mir nochmal jemand helfen? wär echt super.
     
  17. #16 Klauspanther, 11.02.2011
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    Den Schaden auf jeden Fall sauber dokumentieren und Deinen Ex-Mietern die Möglichkeit geben, die Schäden zu beseitigen. Fristsetzung, Einschreiben und so weiter. Sofern erfolgt, kannst Du dann auch die Kosten für die Beseitigung des Schadens von der Kaution einbehalten bzw. zusätzlich in Rechnung stellen.
    Deine Ex-Mieter haben die Wohnung so zu übergeben, wie angetroffen. Hoffentlich hast Du ein Übernahmeprotokoll gefertigt. Es muss immer alles bewiesen werden bzw. glaubhaft gemacht werden können.
     
  18. Murmel

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    Hallo Klauspanther,

    Schaden ist im Übernahmeprotokoll festgehalten, wurde beidseits unterschrieben (und per Foto festgehalten), allerdings nicht von meiner Mieterin, da sie nicht anwesend war bei der Übergabe, sondern von ihrem Freund der da oben unerlaubterweise mitgelebt hat. Frist zum beheben habe ich vergessen, hätte sie wohl allerdings nicht genutzt, da sie 4 Std. weit weg gezogen sind und sicher nicht wegen eines waschbeckens gekommen wären. Dachte ich darf das einfach beheben. Wir haben ein günstiges Waschbecken gekauft und es selbst montiert, darf ich hierfür Arbeitszeit in Rechnung stellen? mag sein dass ich übertreibe, aber so wie sie uns ärgert kann ich sie auch ärgern, wenn das gesetzt hinter mir stünde ...
     
  19. RMHV

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    Man muss unterscheiden zwischen der Nicht- oder Schlechterfüllung vertraglicher Verpflichtungen und Schäden.
    Im ersten Fall hat der Vermieter einen Erfüllungsanspruch, der sich erst nach Ablauf einer Nachfrist in einen Schadenersatzanspruch umwandelt. Bei einem Schaden entsteht der Schadenersatzanspruch dagegen unmittelbar mit dem Schaden. Der Vermieter kann frei entscheiden, ob er nach § 249 Abs. 1 BGB Wiederherstellung verlangt oder nach Abs. 2 Schadenersatz in Geld. Eine Nachfrist muss also in diesem Fall nicht gesetzt werden.

    Wenn eine Frist gesetzt werden muss, wird diese Spekulation auch dann nicht helfen, wenn es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit so kommen würde. Verzug des Schuldners könnte ohne Fristsetzung nach § 286 BGB nur eintreten, wenn der Schuldner die Leistung endgültig verweigert (Abs. 2 Nr. 3) oder der sofortige Verzugseintritt nach einer Interessenabwägung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (Nr. 4). Sich auf Nr. 4 berufen zu wollen, dürfte sehr gewagt sein.


    Bei den genannten Schäden wird eine sofortige Reparatur nicht zu beanstanden sein. Selbstverständlich kann auch für die Arbeitszeit ein Betrag angesetz werden. Der Mieter hat den Betrag als Schadenersatz zu zahlen, der zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands erforderlich ist. Dass der Vermieter die Arbeit selbst macht, kann nicht verlangt werden. Macht der Vermieter die Arbeit selbst, reduziert dies den Anspruch auch nicht. Der Anspruch besteht selbst dann, wenn keine Instandsetzung erfolgt. Grundsätzlich ist allerdings ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen.

    Sinnvollerweise sollten die Schäden beweisbar sein. Die Aufbewahrung defekter Teile könnte sich im Streitfall eventuell als nützlich erweisen.

    Ansprüche wegen einer Verschlechterung der Mietsache unterliegen der kurzen Verjährung von 6 Monaten. Wenn darüber hinaus erhebliche Nachzalungen aus Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind, dürfte eine Aufrechnung der Schäden gegen die Kaution sinnvoll sein. Von der Kaution kann ein angemessener Teil bis zur endgültigen Abrechnung der Betriebskosten eingebehalten werden. In Höhe eines berechtigten Einbehalts wird die Kaution nicht fällig. Die ausstehenden Mieten können sofort eingeklagt werden.
     
  20. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Murmel,

    "Gekündigt zum 15.2.11 ... bedeutet das für mich dass ich, da ich natürlich keinen mietanteil für februar bekommen habe) dass ich mir die halbe miete von der kaution nehmen kann??"
    Ja.

    "sie hinterliesen ein kaputtes waschbecken, völlig verdreckte räume, sämtliche leisten waren weg von den wänden und die eck-verbindungen der leisten fehlen teilweise auch. darf ich waschbecken und eck-verbindungen auch von der kaution abziehen??"
    Ja, alles, was nachweislich fehlt.

    "ich denke von der kaution wird nach der nebenkostenabrechnung eh nicht mehr viel übrig sein ... den letzten rest hätte ich für meine entstandenen schäden übrig ..."
    So sieht's meistens aus...

    "is es rechtens das einzubehalten? lt. anwalt könnte ich die kaution komplett für die miete einbehalten, da die fristlose kündigung mit den angegeben gründen erstunken und erlogen ist ..."
    Der letzte Teilsatz ist allaballa. Grundsätzlich dient die Kaution dazu, SÄMTLICHE berechtigten Forderungen des VM nach Beendigung des Mietverhältnisses (nach Möglichkeit) zu befriedigen.

    "Frist zum beheben habe ich vergessen,"
    Ich würde denen per Einwurfeinschreiben eine tabellarische Liste mit allen Mängeln zukommen lassen und deren Behebung binnen 14 Tagen fordern.
    Bei Erfolglosigkeit kannste das dann selbst erledigen für eigenen Stundenlohn von 30€, keine MwSt. plus den Materialkosten. Oder machen lassen.
    Anschliessend denen die Endabrechnung schicken: Material, Arbeitslöhne, Miete bis 15.2, Nutzungsausfallersatz ab 16.2. bis Fertigstellung, Zahlungsauffordrung offener Betrag mit Frist 14 Tage, anschl. bei Erfolglosigkeit Mahnbescheid.
     
  21. Murmel

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    @ RMHV

    Danke deine Ratschläge sind super und mit den entsprechenden § klingt meine Email an die Mieter auch gleich viel besser :)

    @ Berny

    Ich kann denen nichts schicken außer Email, die neue Adresse wollte man uns nicht geben. Einzig eine Emailadresse habe ich worüber ich Informationen weitergeben kann.

    Ich habe eine Email aufgesetzt worin ich erkläre, dass ich die ausstehende offene halbe Miete für Februar der Kaution abgezogen habe, Materialkosten für Waschbecken und Eck-Dingerns für den Laminat inkl. 30 Euro Montage abgezogen habe und dass ich den rest der kaution bis zur abrechnung sämtlicher nebenkosten einbehalten werde.

    werde den text als PDF datei an die email anhängen, sodass man nichts mehr dran verändern kann und dann einfach warten was passiert.
     
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