Fristlose Kündigung möglich?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Memo, 08.08.2010.

  1. Memo

    Memo Benutzer

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    Hallo zusammen.

    Ich habe Ende April 2010 ein Gewerberaum vermietet. 2 Tage später kam der neue Mieter und sagte mir, dass das Arbeitsamt die Miete für 2 Jahre übernehmen werde und die erste Miete + Kaution sich um ein paar Tage verspäten würden. Da das Objekt mehrere Jahre leer stand, habe ich zugesagt, damit endlich wieder Miete fließt. Seit dem wäre der neue Mieter in Verbindung mit dem Arbeitsamt und es würde so lange dauern. Wir haben jetzt Mitte August und ich habe weder die Kaution bekommen, noch die Miete. Dem neuen Mieter habe ich zwar die Schlüssel (dummerweise) gegeben, aber im Objekt hat der neue Mieter keinen Handschlag getan. Ohne die endgültige Zusage des Arbeitsamts dürfe er nichts machen. Jetzt habe ich das Gefühl, dass er mich benutzt, um vom Arbeitsamt evtl. eine gewisse Summe zu kassieren. Anders kann ich es mir nicht erklären. Nun möchte ich diese Person loswerden. Ich denke, dass ich ohne Probleme fristlos kündigen kann, richtig? Wie sind jetzt die nächsten Schritte, um auf der sicheren Seite zu sein? Einfache fristlose Kündigung oder muss noch etwas beachtet werden? Heute hatte ich neue Interessenten. Kann ich das Objekt jetzt sofort an die neuen Interessenten vermieten? Habe ich eine Chance, den Mieter auf Schadensersatz zu verklagen, sodass er mir zumindest für die 2 Jahre (Vertragslaufzeit) eine gewisse (monatliche) Summe bezahlen muss?

    Danke im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 09.08.2010
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    du kannst Fristlos Kündigen wenn 2 MKM Rückstand erreicht sind
    du kannst nach einer Abmahnung wegen nicht bezahlter Kaution Fristlos Kündigen

    weitervermieten darfst du erst wenn er die Kündigung akzeptiert und dir die Schlüssel über geben hat
    ansonsten musst auch du den weg übers Gericht und Gerichtsvollzieher gehen

    und zu guter letzt

    ja du kannst schadenersatz verlangen (aber halt nur die tatsächlich Höhe des Schadens)
     
  4. Memo

    Memo Benutzer

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    Vielen Dank für die Info. Komisch ist nur der Part, dass ich erst dann weitervermieten kann, wenn die Kündigung akzeptiert wird (trotz 4-monatigem Mietrückstand).

    Letze Frage: ich nutze das Programm Hausverwalter von WISO. Dort gibt es eine Vorlage "Fristlose Kündigung", die jedoch nur für Wohnräume zählt. Kann ich diese genauso für ein Gewerbeobjekt nutzen oder gibt es beim Gewerbe spezielle Punkte, auf die geachtet werden muss?

    Danke.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das trifft auch nicht zu...

    Grundsätzlich ist ein Mietverhältnis mit einer wirksamen fristlosen Kündigung beendet. Ein Anerkenntnis der Kündigung ist nicht erforderlich und einer Neuvermietung ist unter rechtlichen Aspekten jederzeit möglich.

    Das Problem bei der Weitervermietung ist also nicht, dass man - im Sinne von dürfen - nicht weitervermieten kann. Der Zeitpunkt der Rückgabe durch den Mieter ist bei einer fristlosen Kündigung immer mit beträchtlichen Unwägbarkeiten verbunden. Es ist daher nicht sinnvoll, mit einem neuen Mietvertrag Verpflichtungen einzugehen, die man mit einer recht großen Wahrscheinlichkeit nicht erfüllen kann. Man kann also durchaus, sollte aber nicht.

    Zahlungsverzug ist Zahlungsverzug. Es spielt dabei zunächst keine Rolle, ob es sich dabei um Wohnraum handelt oder nicht. Das Recht zur fristlosen Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB. Der einzige Unterschied ist, dass der Wohnraummieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung durch Zahlung der ausstehenden Beträge unwirksam machen kann. Dieses Recht steht dem Gewerberaummieter nicht zu.
     
  6. #5 nobrett, 16.08.2010
    nobrett

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    Pro Forma fristlos kündigen, Schlösser tauschen und neu vermieten.

    Warum da lange fackeln? Dein alter Mieter hat Dich doch nur verarscht. Wenn er was will soll er klagen. Wird er aber nicht tun. Was hat er denn in der Hand ausser einem Vertrag den er selbst nie erfüllt hat?

    Ich bin ja immer ein Freund von Freundlichkeit und Entgegenkommen zur Stressvermeidung, aber in dem Fall gibt es ja wohl keinerlei Basis dafür.
     
  7. #6 armeFrau, 16.08.2010
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    Ja, denke auch, das sind jede Menge Lügengeschichten des Mieters.
    Seit wann zahlt das AA die Miete für einen Gewerberaum???
    Ich würde mich rechtlich beraten lassen, damit so schnell wie möglich neu vermietet werden kann.
     
  8. #7 lostcontrol, 16.08.2010
    lostcontrol

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    die agentur für arbeit gibt zuschüsse zur existenzgründung - das wird wohl gemeint sein.
     
  9. #8 armeFrau, 17.08.2010
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    Soviel mir bekannt ist, sind das 600€ im Monat.
    Davon muß man alles bestreiten, denn das AA setzt voraus, dass man das Übrige von Gewerbeeinnahmen finanziert.
     
  10. #9 lostcontrol, 17.08.2010
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    ja klar - aber auch das ist meiner meinung nach schon zuviel.
    aber wir wissen ja auch nicht wie hoch die miete ist, vielleicht geht's ja nur um 200 euro, wer weiss?
     
  11. #10 armeFrau, 17.08.2010
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    Auch meine Meinung!
    Aber, soviel ich da herauslese, wohnt der Mann ja gar nicht da. Also, zahlt er noch woanders.

    @Memo
    Schreibe doch einmal das AA an und teile denen mit, dass derjenige seit .........einen Gewerberaum bei Dir gemietet hat und keine Zahlungen dafür leistet. Mietrückstände soundsoviel. Schreibe auch, dass Du eine Zusage bekommen hast, dass das AA diese Miete für 2 Jahre zahlt und das der Raum jetzt zum .......gekündigt ist..
    Denke zwar, da kommt keine Antwort, aber vlt. nützt es was, wenn von dort Druck gemacht wird.
    Kündigen würde ich auf jeden Fall!
     
  12. #11 hausbesitzernrw, 09.09.2010
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    Ich würde fristlos kündigen, das Schloss austauschen und weitervermieten.

    Außerdem würde ich einen Mahnbescheid gegen den alten Mieter beantragen. Die im Mietvertrag vereinbarte Miete bis zur Kündigung sowie die Zinsen stehen dem Vermieter zu. Einen Mahnbescheid kann man unter www.online-mahnantrag.de ganz ohne Rechtsanwalt beantragen. Das kostet etwa 75 € und bringt, sofern der Mieter nicht wiederspricht, einen vollstreckbaren Titel. Wenn der Miter nicht in Privatinsolvenz geht, kannst du den Gerichtsvollzieher zu ihm schicken. Wenn er allerdings derzeit arbeitslos ist, wird nicht viel zu holen sein. Mit einem vollstreckbaren Titel hast du aber 30 Jahre Zeit. Ohne vollstreckbaren Titel verjährt deine Forderung nach 3 Jahren.

    Ob sich die Kosten für den Mahnbescheid lohnen, hängt vom Schuldner ab. Wenn Hoffnung besteht, dass bei diesem in Zukunft noch einmal etwas zu holen sein wird, würd ich es machen. Sobald man den vollstreckbaren Titel hat, kann man ihn 5 Jahre liegen lassen und dann der Gerichtsvollzieher beauftragen den Betrag plus Zinsen einzutreiben.
     
  13. #12 lostcontrol, 09.09.2010
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    seit wann kostet das 75€?
    ich hab's ja bisher mit dem klassischen formular gemacht, da hat mich das nie mehr als den preis fürs formular im schreibwarenladen gekostet...
     
  14. #13 nobrett, 09.09.2010
    nobrett

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    Beides nicht richtig. Die zu entrichtenden Gerichtskosten richten sich nach der Höhe der Forderung.

    Lost..., wenn Du das das nächste Mal übers Internet machst sparst Du Dir das Geld fürs Formular, das Internetformular ist kostenlos (Das müsste Dich als Schwäbin doch interessieren, man kann 2,- Euro sparen!! ;) ).

    Aber wie gesagt, das Tätigwerden des Amtsgerichts kostet dann auf jeden Fall was.
     
  15. #14 lostcontrol, 09.09.2010
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    ich hab da noch nie was bezahlen müssen.
    musste immer der schuldner bezahlen.

    klar mach ich das das nächste mal übers internet, das war ohnehin der plan.
    aber glücklicherweise hab ich das schon 'ne ganze weile nimmer gebraucht (*aufholzklopf*) und beim letzten mal gab's das noch nicht online bzw. ich wusste es nicht.

    aber nicht den gläubiger sondern eben den schuldner.
    zumindest sofern die sache gerechtfertigt ist.
     
  16. #15 hausbesitzernrw, 09.09.2010
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    Die Gerichtskosten beim Mahnbescheid richten sich nach der Höhe der Forderung. Die Gerichtskosten muss zunächst der Antragsteller, also der Gläubiger vorstrecken. Nur wenn beim Schuldner etwas zu holen ist, bekommt der Gläubiger diese von ihm zurück. Insofern besteht bei einem arbeitslosen Schuldner im vorliegenden Fall die Gefahr, dass man auf den Gerichtskosten sitzen bleibt.
     
  17. #16 lostcontrol, 09.09.2010
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    sofern überhaupt gerichtskosten anfallen. soll ja vorkommen dass die schuldner freiwillig zahlen.
     
  18. #17 hausbesitzernrw, 09.09.2010
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    Wenn man einen Mahnbescheid beantragt, kriegt man als erstes eine Rechnung. Der Bescheid wird dem Schuldner erst zugestellt, wenn der Gläubiger die Gerichtskosten vorgestreckt hat.

    Wenn der Schuldner freiwillig zahlt, braucht man keinen Mahnbescheid. Tut der Schuldner dies nicht und man beantragt den Mahnbescheid, fallen Gerichtskosten an.
     
  19. #18 lostcontrol, 09.09.2010
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    war bei mir bisher nie so. ich hab noch nie 'ne rechnung fürs beantragen eines mahnbescheids bekommen oder gar bezahlen müssen.
    bei mir haben die schuldner aber auch immer bezahlt, nachdem sie ihren gelben brief bekommen haben.

    ich meinte das so, dass der schuldner freiwillig zahlt wenn er den gelben brief bekommen hat. wenn die mahnung berechtigt ist bringt's ihm ja auch nicht viel das ganze zu ignorieren, denn dann wird's ja erst recht teuer für ihn.
     
  20. #19 hausbesitzernrw, 09.09.2010
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    Kommt vieleicht auch darauf an wer der Schuldner ist. Ich habe vor zwei Monaten einen Mahnbescheid gegen eine GmbH beantragt. Dort musste ich die Gerichtskosten wie zuvor geschrieben vorstrecken. Der Schuldner hat nicht widersprochen, so dass ich dann einen vollstreckbaren Titel erwirkt habe. Mit diesem konnte ich dann den Gerichtsvollzieher beauftragen.
     
  21. Memo

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    Hallo zusammen!

    Update zum Thema:
    - ich war diesbezüglich beim Anwalt und habe ihm alles geschildert. Dieser hat ihm einen Mahnbescheid zukommen lassen (durch das Amtsgericht?). Nachdem dennoch kein Geld geflossen ist, wurde der Gerichtsvollzieher vorbeigeschickt. Da die Dame Hartz-4-Empfängerin ist (laut eigener Aussage), war nicht zu holen. In der Wohnung war ebenfalls nichts zu holen. Soweit habe ich es ja verstanden.

    Nur habe ich ein Problem mit der Arbeitsweise des Gerichtsvollziehers/des Anwalts oder ich verstehe die Welt nicht mehr. Die Dame hatte mir erzählt, dass sie zwar Hartz-4 bezieht, jedoch würde sie noch einem 400,-€ Job nachgehen (konnte ich aber nicht nachprüfen, nur eigene Aussage). Ebenfalls weiß ich, dass sie noch eine Witwenrente bekommt, da der Mann verstorben ist und dass sie mit ihrem Sohn zusammenwohnt. Hierbei bin ich mir sicher, da ich auf diese Infos bei meinen Nachforschungen gestoßen bin.

    Aber all das hat der GV nicht geprüft, sondern sich nur auf die Aussagen der Dame verlassen. O-Ton: "Beziehe nur Hartz-4, wohne mit meinem Sohn zusammen, der ebenfalls arbeitslos ist". Natürlich habe ich nicht erwartet, dass die Dame all ihr Vermögen offenlegt, aber ich dachte bis heute, dass alle möglichen Einkommen oder Vermögen durch den GV geprüft werden (wie auch immer) und man sich nicht auf die Aussagen verlässt. Ich glaube kaum, dass jemand in so einer Situation die Wahrheit sagt. Es wurden nicht einmal die Kontoauszüge überprüft. Auch von der Witwenrente war keine Rede.

    Kann es so etwas überhaupt sein?? Es wäre doch möglich, dass sie auf der Bank ein Vermögen hat und dennoch ihre Schulden nicht bezahlt. Ist es wirklich so einfach? Ich kann es nicht fassen. Nach Rückfrage beim Anwalt wurde mir nur bestätigt, dass es wirklich "so einfach" ist, die Schulden nicht zu bezahlen.

    Die einzige Möglichkeit wäre noch die Abgabe einer eidesst. Versicherung. Aber laut Anwalt wäre dies auch nicht zwingend erfolgsversprechend, da man immer noch prüfen/beweisen müsste, dass Vermögen vorliegt. Und das kann/mach niemand.

    Jetzt habe ich nicht nur den Mietausfall, sondern auch die Anwaltskosten.

    Ich könnte kotzen. Hätte ich das gewusst, wäre ich nie und nimmer zum Anwalt gegangen, sondern hätte sie persönlich besucht.
     
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