Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung?

[GS_Schweig]

Hallo zusammen,

Ich schreibe das hier mal rein, weil es vielleicht für die Neuvermieter interessant sein könnte.

Unsere "Problemmieter" (die hier: Terminprobleme Verbrauchszähler-Ablesung) haben Dezember und Januar die Miete nicht bezahlt. In den Jahren davor gab es auch schon ab und zu Verspätungen usw., die ich immer auf dem kurzen Dienstweg geklärt hatte (Anruf, persönliches Gespräch, WhatsApp). Eine offizielle Abmahnung gab es also bislang nicht, und es gab auch aktuell keine.
Da ich mir über den Prozess einer fristlosen Kündigung nicht so ganz im Klaren war und Bedenken hatte, dass ich den Prozess einer "ordentlichen Kündigung" mit dem einer "fristlosen Kündigung" vermische, hatte ich ein Telefonat mit einem Fachanwalt von Haus+Grund Stuttgart. Der sagte mir den Text des Kündigungsschreibens auf, und dass wir den Brief per Einschreiben mit Rückantwort an die Mieter schicken sollen. So haben wir das jetzt auch gemacht. Von einer vorherigen Abmahnung war da nicht die Rede.
Jetzt sind wir mal gespannt, was passiert.
Wir planen auch, das Haus zu verkaufen und haben Kontakt mit einem Maklerbüro dort in der Gegend. Auch die Maklerin riet uns, "denen schnell kündigen".
Jetzt hoffe ich, dass ich hier nicht dem Druck nachgegeben habe und einen entscheidenden Schritt im Kündigungsprozess übersprungen habe.

 

[Andres]

Jetzt hoffe ich, dass ich hier nicht dem Druck nachgegeben habe und einen entscheidenden Schritt im Kündigungsprozess übersprungen habe.

Hast du nicht. Eine fristlose Kündigung erfordert (zumindest grundsätzlich) keine vorherige Abmahnung. Das Konzept von "dem Vermieter ist nicht zumutbar, eine Kündigungsfrist abzuwarten" ist einfach überhaupt nicht kompatibel mit "vorher mal Bescheid sagen, dass bei Wiederholung auch eine Kündigung folgen könnte".

Es ist halt so: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist heilbar. Der Mieter kann bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Rückstände ausgleichen und damit löst sich die Kündigung in Wohlgefallen auf. Im Gegensatz dazu wäre eine ordentliche Kündigung nicht heilbar, aber diese Kündigung erfordert (in diesem Kontext und grundsätzlich) eine vorherige Abmahnung.

Hat dir das der Anwalt nicht vermittelt?

dass wir den Brief per Einschreiben mit Rückantwort an die Mieter schicken sollen.

Dieser Rat ist unsinnig und wir haben das hier im Forum schon tausendfach erläutert. Erstens kann der Mieter bei diesem Verfahren die Zustellung leicht sabotieren. Er nimmt die Sendung nicht an, im Idealfall noch nicht einmal in der Form, dass er förmlich die Annahme verweigert, sondern indem er einfach nicht aufmacht, wenn der Austräger klingelt, und die hinterlegte Sendung nie abholt. Zweitens beweist das Einschreiben nur den Zugang eines Umschlags und nicht dessen Inhalt.

Wenn man sich Sorgen macht, dass der Mieter den Zugang der Kündigung bestreiten könnte, ist die Zustellung über den Gerichtsvollzieher das Mittel der Wahl. Spielt preislich in der gleichen Liga wie Einschreiben/Rückschein. Wenn man sich weniger Sorgen macht, tut es auch das Einwurfeinschreiben (Zustellung ist schwerer zu verhindern), und oft genug wird der Zugang überhaupt nicht bestritten und dann hätte auch einfache Post getan.

Wenn Anwälte schreiben, stellt sich die Sache etwas anders dar, weil deren Bürokräften (und der Organisation, die dahinter steht) vor Gericht regelmäßig mehr geglaubt wird, als dem Vermieter, der beteuert, ganz bestimmt nicht die Geburtstagskarte für Tante Erna in den Umschlag gesteckt zu haben.

Wir planen auch, das Haus zu verkaufen und haben Kontakt mit einem Maklerbüro dort in der Gegend. Auch die Maklerin riet uns, "denen schnell kündigen".

Irgendwie muss ich die Aufnahme von Immobilienmaklern in den Katalog des RDG verpasst haben.

 

[GS_Schweig]

Es ist halt so: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist heilbar. Der Mieter kann bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Rückstände ausgleichen und damit löst sich die Kündigung in Wohlgefallen auf. Im Gegensatz dazu wäre eine ordentliche Kündigung nicht heilbar, aber diese Kündigung erfordert (in diesem Kontext und grundsätzlich) eine vorherige Abmahnung.

Hat dir das der Anwalt nicht vermittelt?

Nein, hat er nicht. Das "Beratungsgespräch" war generell ruppig, der Anwalt nicht vorbereitet (angeblich hat er mein Mail nicht bekommen). Ich habe ihm dann kurz zusammengefasst, wo die Probleme sind, also das Thema "zu viele Tiere", Aggro-Hund, und jetzt die fehlenden Mietzahlungen. Natürlich lese ich hier im Forum mit, verlasse mich aber doch gerne auf die Aussagen eines Profis. Aber wie man's macht ...
Ich weiß nicht, wie das bei Haus + Grund in anderen Städten ist, aber mit dem Verein hier in Stuttgart bin ich gerade ziemlich durch. Das ist nämlich nicht das erste Mal, dass ich von deren Fachanwälten so versch**** wurde.

Irgendwie muss ich die Aufnahme von Immobilienmaklern in den Katalog des RDG verpasst haben.

Wie meinen? Ich vermute, die Maklerin hat hier einfach Erfahrungswerte weitergegeben.

Aktueller Stand: Das Kündigungsschreiben hatten wir gestern abend auf die Post, heute kam es schon an (!) und wurde auch entgegen genommen.
Ich hatte heute vormittag das Smartphone nicht griffbereit, weil ich stundenlang in einem Besprechungszimmer gesessen habe. Als ich zurück kam, waren da mehrere Einträge über den Facebook-Messenger, ein verpasster Anruf und ein Mail.
Inhalt Messenger: verzweifelte Bitten, ihnen nochmal eine Chance zu geben, sie seien auf die Wohnung angewiesen. Und später ein Foto mit einem Überweisungsträger. Seine Eltern haben jetzt die offenen Mieten überwiesen, die Kündigung ist hinfällig. Dann habe ich noch einen "Wiederruf" (mit ie) in Mailform bekommen.

Ich werde mich heute abend mal hinsetzen und sie (schriftlich) um eine Stellungnahme biten, wie sie sich künftig die Terminfindung mit Handwerker- und Besichtigungsterminen unter der Woche vorstellen.

 

[Ferdl]

RDG

= Rechtsdienstleistungsgesetz

 

[Andres]

Wie meinen? Ich vermute, die Maklerin hat hier einfach Erfahrungswerte weitergegeben.

Das mag sein. Ich kenne ja nur deine Beschreibung und da liest sich ...

Auch die Maklerin riet uns, "denen schnell kündigen".

... nicht wie ein Erfahrungswert. Mir geht es auch weniger darum, ob die Maklerin nun wirklich eine Rechtsdienstleistung erbracht hat. Ich halte es allgemein für eine weniger gute Idee, in solchen Fragen auf den Makler zu hören. Die Frau kann die Rechtslage höchstens zufällig richtig beurteilen, aber in der gleichen Logik könnte ich auch meinen Elektriker fragen.

Offensichtlich kann man auch Anwälten nicht uneingeschränkt trauen, aber die Chance auf eine richtige Antwort ist eben doch ein gutes Stück höher, wenn man das mal studiert hat, sich regelmäßig weiterbilden muss und es in der täglichen Berufspraxis erlebt. Davon abgesehen wäre der Anwalt auch noch an seine Schweigepflicht gebunden und ist nicht wirtschaftlich mit dem Verkauf der Immobilie verstrickt, was mögliche Interessenskonflikte ausschließt. Mit der Maklerin würde ich diese Geschichte wirklich nicht besprechen ...