fristlose Kündigung - Räumungsklage ?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von laser, 15.03.2011.

  1. laser

    laser Benutzer

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    Hallo!
    Ich habe ein Problem mit meinem Mieter und möchte euch mal meine bisherige Vorgehensweise schildern. Vielleicht ist jemand mit Ahnung und Erfahrung so nett und könnte sagen ob ich alles richtig gemacht habe oder mir da eventuell (Form?)Fehler unterlaufen sind.

    Also: Ich habe vor einiger Zeit eine kleine Wohnung gekauft. Sie war bereits vermietet, das Mietverhältnis habe ich übernommen. Der Mieter hatte mich vor dem Kauf netterweise die Wohnung und die dazugehörigen Räume (Keller etc.) besichtigen lassen. Er machte mir einen recht netten und gepflegten Eindruck und erklärte sich auch gerne bereit ggfls. auszuziehen, sollte ich die Wohnung nutzen wollen. Wollte ich aber vorerst nicht, also blieb er drin.

    Einige Monate lang ging alles gut. Die Miete wurde pünktlich zum Monatsanfang überwiesen. Irgendwann kam aber mal ein Anruf dass er gerade vorübergehend etwas knapp bei Kasse sei und die nächste Miete nicht zahlen könne, diese aber zusammen mit der übernächsten überweisen werde. Es kam aber nichts. Erst im dritten Monat überwies er lediglich eine Monatsmiete und seitdem nichts mehr. Es stehen also drei Monatsmieten aus. Angemerkt sei hier noch dass er telefonisch nicht zu erreichen ist. Angeblich habe er auch kein Handy mehr (ich weiß aber dass das nicht stimmt).

    Als er auch nicht auf eine freundliche schriftliche Zahlungserinnerung reagiert hat, habe ich ihm daraufhin fristlos gekündigt. Kündigungsschreiben wurde vom Gerichtsvollzieher zugestellt. Wohnung sollte demnach innerhalb von 20 Tagen übergeben werden andernfalls folge eine Räumungsklage.

    Daraufhin ruft er mich an und meint dass er nicht so einfach ausziehen könne, mehr Zeit dafür brauche, dass es sich das Geld leihen und am nächsten Monat überweisen werde und mich danach noch mal anrufen möchte. Wieder kam aber nichts.

    Bevor ich die Räumungsklage einreiche, habe ich nochmal versucht mit ihm zu reden um zu sehen ob es evtl. auch einen anderen außergerichtlichen Weg gibt. Leider scheint er sich zu „verstecken“ so dass man nicht mit ihm reden kann. Ich habe jetzt mal jemandem aus dem Wohnhaus der ihn einigermaßen kennt gebeten ihm auszurichten dass er sich doch mal melden sollte und dass ich evtl. sogar bereit wäre ihm Teil der Mietschulden zu erlassen wenn er bald ausziehen würde. Ein paar Tage warte ich jetzt noch und dann bleibt mir wohl nichts anderes übrig als die Räumungsklage einzureichen. Das wollte ich eigentlich nicht da dass alles mit Kosten und Aufwand verbunden ist und –wie ich fürchte- auch sehr lange dauern kann.

    Hat jemand vielleicht noch diesbezüglich Tipps für mich?
     
  2. AdMan

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  3. #2 armeFrau, 15.03.2011
    armeFrau

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    Hallo,

    meiner Ansicht nach hält der Mieter nur hin.
    Du hast ihm schon viele Möglichkeiten gegeben...zuviele..wahrscheinlich nimmt er dich nicht ernst.
    Du wirst wohl in den sauren Apfel beißen müssen und eine Räumungsklage einleiten müssen, sonst passiert nichts.
    Sollte er doch ausziehen, was ich nicht glaube, kannst du die Klage immer noch zurückziehen.
    Du solltest auch noch ordentlich kündigen, sonst kann die Räumung mit Zahlung abgewendet werden und das Spiel geht nach kurzer Zeit wieder los.
     
  4. laser

    laser Benutzer

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    Danke für die Antwort!
    Ja evtl. sollte ich von Anfang an härter durchgegriffen haben aber das ist ja auch eine Charaktersache. Ich gebe Leuten eben gerne mal Chancen.
    Ordentlich habe ich (noch) nicht gekündigt. Ich gehe davon aus dass er kein Geld hat die Rückstände zu begleichen und dass er evtl. auf ein Angebot meinerseits eingehen wird die Wohnung unter Minderung oder Erlass der Mietschulden bald zu räumen. Aber vielleicht sollte ich die ordentliche doch noch nachholen. Wie muss die denn verfasst werden. Ganz "normal", also so als ob es die frislose gar nicht gibt oder etwa z.B. "...hiermit kündige ich Ihnen zusätzlich zur fristlosen Kündigen auch ordentlich zum xx.xx.xx. ....? "
    Und noch eine Frage: Das zurückziehen der Räumungsklage ist ja auch nicht kostenlos. Wie viel würde denn das in etwa kosten? Wäre das auch abhängig von Streitwert oder gibt's da einen Pauschalbetrag?
     
  5. #4 armeFrau, 15.03.2011
    armeFrau

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    Ok, dem Mieter eine Möglichkeit zu geben, sich zu erklären oder die Zahlungen nachzuholen, ist ja nicht verkehrt.
    Nur, wenn der Mieter dann "abtaucht" ist s ja wohl offensichtlich.
    Schaue mal hier:

    http://www.jurablogs.com/de/ordentliche-kuendigung-wegen-zahlungsverzug

    Texte für diese Kündigung findet man bestimmt auch über google..

    Ich würde an deiner Stelle alle rechtlichen Möglichkeiten, die der Vermieter hat, ausschöpfen, du weißt nicht, wie s weitergeht und was auf dich zukommt.
    Was die Kosten betrifft, kann man auch im Net weiterkommen, da gibts Rechner für Gerichtskosten z.B.
    Ich bin mir nicht sicher, ob das Zurückziehen der Klage auch was kostet, ich mußte meine Klage durchziehen.
    Aber ein Anruf beim Amtsgericht macht schlauer.
    Das Beste ist noch, jetzt sofort beim Rechtspfleger des Gerichts vorzusprechen.
    Der kennt das ganze Prozedere und kann gut beraten, auch über Kosten.
    Die Vorsprache beim Rechtspfleger ist kostenlos.
     
  6. #5 Soontir, 16.03.2011
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    Naja, die Kosten fürs Gericht sind ja nicht das schlimmste.

    Richtig teuer wird es erst, wenn du wirklich den Räumungstitel vollstrecken lässt. Da sind gleich mal 2-3 TEUR fällig.

    Zieh das ganze jetzt durch und lass dich nichtmehr hinhalten.
    Ich habe bisher die Erfahrung gemacht, dass die meisten nach der Kündigung erstmal toter Mann / Frau spielen und kurz vor der Räumung ausziehen.

    Gruß
     
  7. #6 nobrett, 17.03.2011
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    Ich stimme meinen Vorrednern grundsätzlich zu, ABER...

    ...ich würde für die offenen Mietern sofort einen Mahnbescheid erwirken. Geht einfach über den Online Mahnantrag. Am Ende hast Du dann einen Vollstreckungstitel und bekommst so heraus, ob der Mieter pfändbares Vermögen hat oder nicht. Falls man pfänden kann, würde ich nicht kündigen und räumen, sondern pfänden. Der Mieter wird dann schon von sich aus entweder den Frieden wieder herstellen wollen oder kündigen und ausziehen. Bei manchen reicht auch der Schreck, Post vom Amtsgericht zugestellt zu bekommen und sie zahlen dann lieber schnell.

    Dafür ist es in Deinem Fall aber schon zu spät. Du kommst also um den Rechtsweg nicht herum. Hauptsache: keine Teit mehr verlieren, sondern so schnell es geht entweder den alten Mieter rauswerfen und neu vermieten oder wieder Geld bekommen. Ich gebe Menschen auch gerne Chancen, aber Zeitverlust kostet mein Geld, darum ist es wichtig sofort zu handeln und sich nicht hinhalten zu lassen wenn man mit seinen Versuchen die Situation friedlich zu lösen nicht weiterkommt.
     
  8. #7 Soontir, 17.03.2011
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    Muss ich Dir aus meiner Erfahrung leider widersprechen.

    Diese Leute juckt es meist herzlich wenig, wenn da ein Mahnbescheid oder gar der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht.

    Bei denen gibts meistens eh nix zu holen, dann geben sie ne E.V. ab, aber los bist du sie immer noch nicht.
     
  9. #8 nobrett, 17.03.2011
    nobrett

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    Ich stimme Dir zu.

    Aber der Mahnbescheid ist eine sehr preiswerte Variante um rauszufinden ob es da was zu holen gibt. Und deshalb meine erste Wahl bevor ich dann zu teuereren Maßnahmen greife. Und eine gute Grundlage um dann die geeigneten Maßnahmen zum Rauswurf auszuwählen.
     
  10. #9 Soontir, 17.03.2011
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    Okay, da gebe ich dir recht.

    Nur hast du ein Problem, wenn du pfänbare Masse findest, kann deine Kündigung hinfällig werden und du verlierst Zeit.

    Mein Anwalt ratet mir immer sofort nach 2 Monaten Zahlungsverzug zu kündigen und alles weitere in die Wege zu leiten.
     
  11. Berny

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    Naja, so schnell wird die Kündigung, wenn überhaupt, nicht hinfällig. Die pfändbare Masse müsste erst mal in Form schwarzer Zahlen auf meinem Konto sein.
     
  12. laser

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    In der Räumungsklage (also im Antrag) müssen ja u.a. auch die Mietrückstande angegeben werden. Außerdem noch "weitere Rückstände". Meine Frage: Kann/sollte man da auch z.B. folgendes angeben:

    "...zzgl. xxx,xx Euro für jeden weiteren Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses (Kündigung) an dem des Beklagte die Wohnung des Klägers nutzt bzw. letzterer diese nicht nutzten kann"

    oder so ähnlich?
     
  13. Berny

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    Dies sind dann weder Miet- noch Rückstände, sondern Nutzungsentgelte für die widerrechtliche Nutzung der Mietsache (grundsätzlich brutto wie die Miete bisher).
     
  14. laser

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    Ja ich weiß.. aber sollen die Forderungen für die Nutzungsentgelte auch im Antrag der Räumungsklage aufgeführt werden (so wie in meinem Beispiel oben) oder werden diese anders eingefordert / eigeklagt?
     
  15. Berny

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    Original von laser:

    "Ja ich weiß.. aber sollen die Forderungen für die Nutzungsentgelte auch im Antrag der Räumungsklage"
    Njet. Die Räumungsklage ist eines, die Zahlungsklage ist ein anderes...
     
  16. laser

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    Und was ist davon zu halten:

    "Wenn schon aufgrund ausstehender Mietzahlungen und daraufhin erfolgter Kündigung des Mietverhältnisses gegen den säumigen Mieter Räumungs- und Zahlungsklage erhoben werden muss, so sollte diese Räumungs- und Zahlungsklage mit einer Klage auf künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung verbunden werden, um gegen den säumigen Mieter auch einen vollstreckbaren Titel in Form eines gerichtlichen Urteils über den Nutzungsausfallschaden zu erhalten, der dem Vermieter bis zur freiwilligen oder unfreiwilligen Räumung des Mietobjektes durch den ehemaligen Mieter entsteht."

    (aus http://www.miettourist.de/downloads/Wenn_der_Mieter_nicht_mehr_zahlt.pdf)

    ?
     
  17. #16 armeFrau, 20.03.2011
    armeFrau

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    In meiner Räumungsklagenantrag stehen evtl. Nutzungsentschädigungen nicht mit drin.
    Im Normalfall geht der Anspruch auf Mietzahlungen weiter, da das Gericht zuerst über die Rechtmäßigkeit der Kündigung enscheidet.
     
  18. laser

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    kleines Update

    So...
    Die Räumungsklage ist jetzt bereits seit eingereicht und der vom LG angeforderte Betrag für die Gerichtskosten etc. sind auch schon seit Mitte April überwiesen.
    Meine Frage: Wie geht es jetzt weiter? Muss ich noch etwas tun oder heißt es jetzt nur noch abwarten bis Post vom LG kommt? Sollte man beim LG mal nachfragen was Stand der Dinge ist? Diese Sachen brauchen sicherlich ihre Zeit aber auf wieviele Wochen/Monaten "Wartezeit" sollte ich mich einstellen?
    Danke!
     
  19. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ich bin immer wieder begeistert: keine Ahnung, davon ganz viel, einen Igel in der Tasche und die Erwartung, dass hier im Forum die erforderlichen Kenntnisse zum Verfahrensrecht kostenlos geliefert werden.
    Wo wurde denn die Anspruchsbegründung abgeschrieben?
     
  20. #19 laser, 23.05.2011
    Zuletzt bearbeitet: 23.05.2011
    laser

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    Anerkenntnisurteil erhalten!

    So...
    es gibt wieder mal Neuigkeiten:
    Ich habe jetzt das „Anerkenntnisurteil“ zugestellt bekommen!

    Demnach wird mein Mieter verurteilt
    -die Wohnung sofort zu räumen und geräumt an mich herauszugeben und
    -die rückstandige Miete zu zahlen

    weiter heißt es u.a. „Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar“

    Was ist jetzt am besten zu tun? Sollte ich eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils beantragen und dann zum Gerichtsvollzieher zwecks Zwangsräumung?
    Oder sollte ich mal auf den Mieter eingehen (falls er sich mal endlich kontaktieren lässt) dass es auch für ihn besser sei ausziehen ohne Zwangsräumung wegen der Kosten etc.? Und wie sieht es mit den Mietrückständen aus? Wie komme ich am besten an das Geld (falls überhaupt etwas zu holen ist)? Muss da wieder der Gerichtsvollzieher eingeschaltet werden?
    Ehrlich gesagt ist mir am wichtigsten dass der Mieter rasch auszieht. Ich würde dafür evtl. auch auf einen Teil der Mietrückstände verzichten wenn dafür alles recht flott ablaufen würde.
    Bin für jeden Tipp dankbar!


    P.S.
    @ RMHV. Ich kann deine Bemerkung leider nicht ganz nachvollziehen. Es wird doch hier niemand zu einer Antwort gezwungen.
     
Thema: fristlose Kündigung - Räumungsklage ?
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