Fristlose Kündigung · Textbaustein

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Friederich, 08.08.2015.

  1. #1 Friederich, 08.08.2015
    Friederich

    Friederich Neuer Benutzer

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    Guten Tag, ich bin neu hier (und auch relativ neu als Vermieter). Jetzt muß ich einen Mieter wegen größerer Mietrückstände (4 Monate) fristlos kündigen. Das will ich einerseits rechssicher machen, andererseits deswegen aber auch keinen Anwalt beschäftigen. Gibt es für diesen Standardfall einen Textbaustein, den einer der Profis hier verlinken könnte?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 08.08.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Einfach mal "Vorlage", "fristlose Kündigung", "Mietrückstände" oder irgendwas in der Art in die Suchmaschine eingeben. Da kommt einiges.
    Es gibt auch Bücher mit DVDs, die solche Muster enthalten.
     
  4. #3 lostcontrol, 08.08.2015
    lostcontrol

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    Es gibt massenhaft gute Beispiele im Netz.
    Wichtig ist natürlich:
    • der Kündigungsgrund,
    • die hilfsweise ordentliche Kündigung,
    • das entsprechende Widerrufsrecht (inkl. der Fristen),
    • dass man einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gleich vorsorglich widerspricht
    • und - meiner Meinung nach - der Hinweis darauf dass für jeden Tag Nutzungsentschädigung und/oder Schadensersatz geltend gemacht wird wenn die Wohnung nicht herausgegeben wird.
    Viel Glück!
     
  5. #4 Friederich, 08.08.2015
    Friederich

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    Schieße ich mich da nicht selbst ins Knie? Für den Fall, daß der Mieter aufgrund der Kündigung den Rückstand ausgleicht, wäre mir eine Fortsetzung ja recht, zumal es parallel Verhandlungen mit dem Jobcenter über eine künftig direkte Abtretung der Miete gibt. Ich habe dem Mieter vor ca. anderthalb Jahren eine Einbauküche maßschneidern lassen, weswegen ich bei erfolgreicher Kündigung und Auszug auch den Schaden hätte.
     
  6. #5 lostcontrol, 08.08.2015
    lostcontrol

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    Wenn Du den Mieter natürlich trotzdem behalten willst.
    Würde ich nicht machen. Aber ich hab leicht reden, wir haben hier eine gigantische Anfrage.

    Wieso hättest Du da einen Schaden? Die EBK kannst Du doch weiter mitvermieten?
     
  7. #6 Friederich, 08.08.2015
    Friederich

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    Die Nachfrage ist hier (strukturschwache Gegend) eher bescheiden. Ist zwar meine beste Wohnung, trotzdem ist erst mal mit Leerstand zu rechnen.

    Die ist halt genau nach Mieterwunsch gebaut. Was weiß ich, was andere Mietinteressenten für Vorstellungen haben? Auch weiß ich nicht, in welchem Zustand die ist und habe da so meine Bedenken …

    Wie ist das überhaupt: Ich habe, weil ich die Küche eben extra für den Mieter gebaut habe, eine Mindestvertragsdauer von fünf Jahren in den Vertrag geschrieben, um die Küche amortisieren zu können. Die sind noch lange nicht erreicht. Kann ich da Schadenersatz vom Mieter verlangen?
     
  8. #7 lostcontrol, 08.08.2015
    lostcontrol

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    Tja. DEIN Fehler (sorry wenn ich das so hart sage). Wenn wir eine EBK mitvermieten, dann wird die so ausgesucht und eingebaut dass sie ziemlich neutral ist - eben weil die Geschmäcker halt doch sehr verschieden sind.
    Es bleiben ja noch die Wände und die Accessoires mit denen man den Raum individuell gestalten kann.

    Übermäßige Abnutzung kannst Du geltend machen. Da braucht's aber schon viel dafür.

    Mindestvertragsdauer oder Kündigungsverzicht? Ich hatte dieses Problem zwar noch nie, aber darüber gibt's hier auch immer wieder Diskussionen und entsprechend viele Threads. Soweit ich das überblicke scheinen die meisten dieser Klauseln zumindest angreifbar zu sein, viele davon aber tatsächlich schlicht ungültig.

    Deine Kalkulation in allen Ehren (wir kalkulieren unsere EBKs allerdings auf längere Zeit und evtl. mehrere Mieter), aber einen Ausgleich für übermässige Abnutzung könnte man - sofern nachweisbar - vermutlich mit der Kaution verrechnen. Dir würd ich empfehlen erstmal zu gucken was noch zu retten ist und das ansonsten als "Lehrgeld" zu verbuchen.
     
  9. Syker

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    Hallo Friedrich,

    Wie ist denn deine Mindestmietdauer formuliert? Kannst du die mal bitte zitieren?

    VG Syker
     
  10. #9 Friederich, 08.08.2015
    Friederich

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    Da hast Du wohl recht. Ich bin halt in meinem sonstigen Leben Dienstleister und will Kunden glücklichmachen. :unsicher006: (Desto ärgerlicher, wenn das so mißbraucht wird. Man stelle sich vor, da bekommt jemand schon die Miete vom Amt, muß also keinen Handschlag dafür machen, und verdödelt sie dann auch noch.)


    Gern:

    § 5: Mietdauer
    Das Mietverhältnis beginnt am MM. MM. MMMM und läuft mindestens für die Dauer von fünf Jahren. Danach verlängert es sich auf unbestimmte Zeit, wenn keine der Vertragsparteien dem nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf schriftlich widerspricht.
    Nach Ablauf der Mindestvertragslaufzeit bestimmt sich das Kündigungsrecht des Vermieters und der Mieter nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Kündigung bedarf der Schriftform.


    Ich habe auch schon gehört, daß solche Vereinbarungen möglicherweise nichtig sind. Fände ich freilich schon bedenklich, wenn die Vertragsfreiheit derartig eingeschränkt würde.
     
  11. #10 lostcontrol, 08.08.2015
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    Das bist Du als Vermieter letztendlich auch. Eine neutrale Kücheneinrichtung (ähnliches gilt natürlich für Badezimmer & Co.) vergrössert die Anzahl der möglichen Kunden=Mieter denen die Küche gefallen könnte.

    Wenn Du's entsprechend begründen kannst (z.B. weil Du danach Eigenbedarf anmelden wirst) ist das kein Thema.
    Aber so gänzlich ohne Grund fände ich das schon auch ziemlich willkürlich zum Schaden der Mieter.
     
  12. #11 Glaskügelchen 2, 08.08.2015
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    Ist auch so:
    http://juris.bundesgerichtshof.de/c...nt.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=32448&pos=0&anz=1

    Aber auch davon abgesehen finde ich die folgenden Formulierungen seltsam bis heikel:

    Steht da irgendwo noch etwas anderes dazu im Vertrag? Das bedeutet nämlich strenggenommen, dass du gar nicht kündigen darfst, und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt.
    Normalerweise formuliert man das so ähnlich wie:
    "Für die Dauer von X Jahren verzichten beide Parteien auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung."
    Damit ist sichergestellt, dass beide Vertragsparteien weiterhin ihr Recht auf die ausserordentliche Kündigung behalten.

    Überflüssig! Als Vermieter kannst du bei dieser Formulierung gar nicht widersprechen, da ein Befristungsgrund fehlt, und der Mieter muss 6 Monate vorher nichts tun, da er sowieso kündigen kann.

    Und was ist vorher? S.o.


    Kündigungsausschluss geht auch ohne Grund. Nur der Zeitmietvertrag, also dass der Mieter nach einer gewissen Zeitspanne raus muss, geht nicht ohne Grund.
    Hier ist irgendwie beides vermischt.
     
  13. #12 Martens, 08.08.2015
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    Solche Vereinbarungen sind in dieser Form unwirksam.
    Wenn Du die Vertragsfreiheit eingeschränkt siehst, besprich das mit Deinem Bundestagsabgeordneten.
    Wenn Du rechtswirksam vermieten willst, informiere Dich über die geltenden Bestimmungen.

    Christian Martens
     
  14. #13 lostcontrol, 08.08.2015
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    Ich sag ja: Ich hab mich da (mangels Notwendigkeit) nicht wirklich eingelesen sondern nur am Rande mitgekriegt dass das hier im Forum häufig diskutiert wird und dass es da eben häufig ungültige Klauseln gibt.
    Beim Thema "fristlose Kündigung" bin ich dafür aktuell auf dem Laufenden :-)

    Dass und warum ich wenig Sinn darin sehe eine EBK für einen einzelnen Mieter einzubauen bzw. zu kalkulieren brauch ich ja nicht weiter zu erläutern, bei kleinen Wohnungen sowieso nicht.
     
  15. #14 Glaskügelchen 2, 08.08.2015
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    EBKs einzubauen macht bei kleineren Wohnungen durchaus Sinn.
    Ich denke du meintest EBKs speziell für den Geschmack eines bestimmten Mieters. Das macht in der Tat absolut keinen Sinn. Schliesslich darf der auch seine Badezimmerfliesen nicht selber aussuchen.
    Wir haben nur eine EBK in der kleinsten Wohnung und da habe ich "versucht" die mit den Mietern zusammen auszusuchen. Das hatte überhaupt keinen Wert.
    Was ich evtl. noch machen würde: 2 oder 3 Küchen aussuchen, die mir passend erscheinen und den Mieter am Schluss entscheiden lassen.
     
  16. Duncan

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    Da gibt es aber schon Sonderfälle, wo es Sinn machen kann.
    Einmal hab ich die EBK auch nur auf einen Mieter abgeschrieben, aber über 10 Jahre Mindestvertragslaufzeit (Gewerbe, "Teeküche"), auch mit Sonderwünschen bezüglich Dekor und Ausstattung. In einem anderen Fall hatten wir das Bad behindertengerecht angepasst, die Mieterin saß im Rollstuhl, die speziell für sie gestaltete Küche war halt so nur durch sie nutzbar. Aufgrund ihrer Behinderung war aber auch deutlich der Wunsch da so lange es nur irgendwie möglich ist in der Wohnung zu bleiben. Da in der Solvenz keine Bedenken bestanden, wurde das so umgesetzt, ist jetzt rund 12 Jahre her.
    Wie gesagt Sonderfälle. Ansonsten bin ich voll bei dir, allgemeiner Massengeschmack, möglichst zeitlos, pflegeleicht und haltbar.

    Hier kann die schlampige Vertragsgestaltung durch Nichtigkeit durchaus mal ein Vorteil sein. Ich würde aber lieber ein paar Monate Leerstand in Kauf nehmen als einen solch zuverlässigen Mieter zu behalten. Wenn das JobCenter die Miete zahlt, übernehmen die die Rückstände auch nur wenn direkte Wohnungslosigkeit droht. Wobei ich nicht nachvollziehen kann das es da lange Verhandlungen gibt, beim hiesigen JobCenter war das ein Telefonat und die Übermittlung der Bankverbindung per E-Mail. Eine einmalige zu späte Zahlung (~10 Tage) durch den Klienten reichte denen als Begründung.
     
  17. #16 Glaskügelchen 2, 08.08.2015
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    Schön, wenn Solvenz vorhanden ist, und der Wunsch so lange wie möglich in der Wohnung zu bleiben. Aber was hättest du gemacht, wenn die Mieterin ein Jahr nach Einzug verstorben wäre?
    Auch in diesem Fall wäre es sinnvoller gewesen, wenn die Mieterin die Küche selbst gekauft hätte. Ok, es ging zufälligerweise gut.
    So wie es gutgehen kann, wenn man Mieter nicht auf Solvenz überprüft, Mieter mit negativer Schufa nimmt, etc.

    Leider nicht, denn es können nur die Betragsbestandteile unwirksam sein, die zum Nachteil des Mieters sind, nicht aber die, die zum Nachteil des Vermieters sind.
     
  18. #17 lostcontrol, 08.08.2015
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    Ja sicher - wir haben in allen kleinen Wohnungen EBKs und wenn die mal "durch" sind, gibt's halt eine neue (die dazugehörigen Geräte werden selbstverständlich auch repariert bzw. ausgetauscht wenn sie ausfallen).
    Bei größeren Wohnungen sieht das anders aus - aber da ist die Fluktuation halt auch deutlich geringer.
     
  19. #18 lostcontrol, 08.08.2015
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    Da kommt das berühmt-berüchtigte "unternehmerische Risiko" zu tragen. Aber - so hart das jetzt klingen mag - Rolli-Wohnungen werden doch eigentlich überall DRINGEND gesucht, oder nicht?

    Wir haben keine einzige EG-Wohnung, das ist typisch schwäbisch eigentlich immer Gewerbefläche.
    Hätten wir eine, ich würde sie bei der nächsten Gelegenheit entsprechend umbauen. Vielleicht bin ich ja da auch durch einen Rolli-Fall in der Familie sensibilisiert.
     
  20. #19 Glaskügelchen 2, 08.08.2015
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    Es ist nicht nur die Fluktuation. In kleinere Wohnungen ziehen halt oft "Anfänger" oder "Neudurchstarter", die keine eigene Küche haben.
     
  21. #20 lostcontrol, 08.08.2015
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    Das natürlich auch. Aber stell Dir vor da würde jede/r seine eigene Küche mitbringen, die Wände sähen ja danach aus wie Schweizer Käse.
    Und das Thema "Treppenhaus + Arbeitsplatten" will ich da garnicht erst ansprechen.
     
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