Fristlose Kündigung - und nun?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von abelius, 17.12.2013.

  1. #1 abelius, 17.12.2013
    abelius

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    Hallo allerseits,

    meinem Mieter wurde vor 6 Wochen wg. Nichtzahlung der Miete seit April fristlos gekündigt. Er rührt sich nicht und zahlt auch weiterhin nicht - ein Mietnomade.

    Frage: Wenn ich jetzt tagsüber das Schloss austauschen lasse, ihn somit aussperre (er ist ja kein Mieter mehr, hat seinen Anspruch auf die Mietwohnung verwirkt), was kann mir da realistisch und konkret passieren=? Was wird mir aller Voraussicht nacht passieren?

    Hat da jemand Erfahrungen? Antworten bitte so realitätsnah wie möglich.

    Danke!
    LG
    Abbelius
     
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  3. Syker

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    Rein theoretisch kommst du wegen Hausfriedensbruch für 1 Jahr in den Bau.
    Desweiteren können auch Schadensersatzforderungen auf dich zukommen.

    VG Syker
     
  4. #3 abelius, 17.12.2013
    abelius

    abelius Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) wird nicht greifen, da ich ja nicht in seine Wohnung eindringe, sondern nur das Schloss des EFH austausche. Ich hatte vergessen anzugeben, dass es sich um ein EFH handelt und er die Dachwohnung bewohnt.

    Also: Hausfriedensbruch scheidet aus. Was könnte mir sonst passieren?
    LG
    Abelius
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Beitrag zurück das was hier stand war blödsinn
     
  6. #5 Sebastian-D, 17.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.12.2013
    Sebastian-D

    Sebastian-D Benutzer

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    Meines erachtens scheidet genau das eben nicht aus.
    Um das Schloss austauschen zu lassen, musst du ja die Türe öffnen "lassen".
    Sobald die Türe geöffnet ist, ist das schon schon Hausfriedensbruch.

    Was ich mich aber frage.. wenn die ausgebliebenen Zahlungen derweil schon so hoch sind
    warum hast du vorher nicht reagiert?

    Und von April bis Heut, das sind 9 Monate.

    1. Da hättest du den Mieter anschreiben sollen, was los ist.

    2. Abmahnen

    2.1 Bei weiterem ausbleiben der Miete (ab 2 offenen MM kann fristlos gekündigt werden]
    Durch Zahlung der Mietrückstände wird die Fristlose Kündigung mehr oder minder "Abgesetzt".

    3. Bei der art der Höhe, hätte dann die Kündigung Fristlos, als auch als Normale kündigung (Kündigungsfrist 3 Monate bzw. jenachdem wielange der Mieter schon dort wohnte [Genaue angaben hab ich grad nicht zur Hand])

    Wenn der Mieter jetzt dennoch die Miete gezahlt "hätte", dann wäre die Fristlose Kündigung gegenstandslos, aber die Reguläre Kündigung würde dennoch weiter laufen.

    Hast du zu der Kündigung einen Nachweis, das die Kündigung deinem Mieter eingegangen ist!?

    4. Hast du ggf. einen Mahnbescheid beantragt?

    Wenn jetzt hier von Mieterseite nicht darauf reagiert worden ist, dann ergibt sich daraus
    schonmal automatisch ein für dich zu erstreckendes urteil, (TITEL) nachdem du vollstrecken lassen kannst.

    Das erstmal ansich zum Rechtlichen Teil, was man VORHER erledigt haben sollte.

    Ich habe den Eindruck, das du dies noch nicht erledigt hast.

    Für alle anderen Fragen, über das was du vor hast, empfehle ich dir einen Ra. Spezialisiert auf Mietrecht.

    Miet & Wohneigentumsrecht, und Frage dort mal nach, was du für Optionen hast.

    Der RA kann dir dabei dann schon eher dinge bennen, was auf dich zu kommen kann, bzw. kommt.

    Ich denke aber, das der RA. dich zunächst auch erstmal zu den von mir aufgezählten Punkten ansprechen wird, und dich da fragt, ob und vor allen dingen was du bisher in
    dieser Angelegenheit getan hast.

    Da du bisher wohl wie aus dem eingangspost erwähnt die Schriftliche Fristlose Kündigung geschrieben hast
    gehe ich rein Spekulativ erstmal davon aus, das der Ra. sagen würde, das dies nicht ausreichend genug ist.

    Ich würde dabei auch vermuten, das du erst hättest Kündigen dürfen, wahlweise auch mit der Fristlosen Kündigung, wenn vorher eine Abmahnung von dir an den Mieter zugestellt wurde.

    Jetzt dann einfach schlösser austauschen lassen, das kann nicht sein.

    Ggf. solltest du nen GV einschalten, der soweit ich weiß über das Gericht bestellt werden muss.
    Hier wärst du aber ebenfalls an dem Punkt 4. angelangt, der mit sicherheit nicht gemacht wurde.

    Viel möglichkeiten "Rechtlich" betrachtet sehe ich nicht.

    Wiegesagt, suche ggf. einen RA auf, und kläre das mit ihm ab.
    Gerne kannst du dann die Lösungsvorschläge dann hier Posten.
     
  7. Syker

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    das Problem wird sein das dem M Zugang zu seinen Sachen ermöglichen müsstest, weil du dich sonst der Freiheitsberaubung (239 StGB) schuldig machst. Der M also trotzdem Zugang zur Wohnung erhält oder du ggf 5 Jahre einsitzt ;-)

    VG Syker
     
  8. #7 Papabär, 17.12.2013
    Papabär

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    Nur mal zur allgemeinen Begriffsbestimmung:
    Nomaden sind Wandervölker, das trifft auch auf Mietnomaden zu. Die brauchst Du nicht rausschmeißen - die gehen von ganz alleine.

    Das was Du hast, ist ein stinknormaler Mietschuldner, der es nicht verdient mit Berbern, Beduinen und Tuareg in einen Topf geschmissen zu werden.



    Wie soll das denn bitte gehen? Besteht das Haus nur aus Dach?
    Oder hast Du evtl übersehen, dass EFH für "Einfamilienhaus" steht?

    Wenn es in dem Haus eine 2. Wohneinheit gibt, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus.


    Bei einem EFH sehe ich die Öffnung der Haustür durch den Vermieter in der Tat bereits als kritisch an. Bei einem MFH sollte dies hingegen keine Probleme verursachen (in aller Regel).

    Ausnahmsweise stimme ich - zumindest in groben Zügen - mal mit Sebastian-D überein, auch wenn Dir das "hätte/wäre/wenn" jetzt auch nichts mehr nützt. Ich gehe wohl davon aus, dass Du bislang noch KEINEN Titel erwirkt hat, oder?



    Hm ... ich bin zwar im StGB jetzt nicht so ganz fit, aber Freiheitsberaubung hat m. E. doch eher etwas mit Ein- und seltener mit Aussperren zu tun, oder?

    Meines Erachtens handelt es sich hier vielmehr um ein Eigentumsdelikt.

    Allerdings kann eine solche Aussperrung eine einstweilige Anordnung nebst Besitzeinweisung durch einen Gerichtsvollzieher nach sich ziehen ... und die Kosten dafür sind m.E. nicht ohne (keine Ahnung, ob in diesem Zusammenhang auch gleich ein Bußgeld verhängt werden kann).




    Nebenbei: Ein
    hätte ich ja auch ganz gerne mal. Ich hab´ zwar keine Ahnung, was das sein soll - aber es hört sich erst mal wichtig an. :smile018:
     
  9. #8 abelius, 17.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.12.2013
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    HAllo an beide, danke für die Antworten. Hier eine Stellzungnahmen:

    1. DA er ja nur die DAchwohnung im EFH bewohnt, habe ich selbstverständlich Schlüssel und Zugang zum Haus und zur UNTEREN Wohnung. Also HAusfriedensbruch sehe ich wirklich nicht.

    2. Den Erbschein habe ich erst im Oktober erhalten, von daher konnte ich erst ab dann tätig werden.

    3. Kündigung lief selbstverständlich über meinen Rechtsanwalt.

    4. Mahnungen etc sind bei einer fristlosen Kündigung wg Nichtzahlung irrelevant. Einzige Voraussetzung sind die Nichtzahlung von mindestens 2 Monatsmieten der Höhe nach. Diese ist bei weitem bereits überschritten.

    5. Freiheitsberaubung will ich ja nicht begehen, da ich ihn natürlich nicht EIN- sondern AUSsperren will. :verrueckt008:

    6. JA, Kündigung wurde selbstverständlich rechtskräftig zugestellt.

    7. Es handelt sich um ein EFH mit Einliegerwohnung unterm DAch.

    8. Selbstverständlich würde ich ihm jederzeit erlauben, seine Sachen abzuholen.

    Summa summarum steht Anfang Januar die Räumungsklage meines RA an, es sei denn, bis dahin erübrigt sich das, wenn ich ihn AUSsperre.

    Von daher besteht weiterhin die Frage: was kann mir da passieren? Hausfriedensbruch und Freiheitsberaubung fallen ja flach.

    LG
    Abelizus
     
  10. #9 Papabär, 17.12.2013
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    So etwas gibt´s nicht (Ja, ich bekenne mich der Haarspalterei für schuldig) - dann handelt es sich zumindest um ein Zweifamilienhaus.

    Die Frage nach dem Hausfriedensbruch sollte sich damit aber erübrigt haben.



    Nach Neun Monaten!? ... Holladiewaldfee - das war aber in der Tat mal ein langwieriges Vorverfahren.
    Was war da los? Hat Dein Anwalt getrödelt oder dauert es bei Euch so lange bis man einen GVZ für die Zustellung der Fristlosen bekommt?



    Weiterhin die gleiche Antwort:
    Bei dem bislang vorgelegten "Tempo" solltest Du Deinem RA mal auf das Thema Sicherungsanordnung (gem. Mietrechtsreformgesetz v. 01.05.13) ansprechen.

    Das kann die Sache evtl. etwas beschleunigen, indem Du dann Deinerseits eine EA auf Besitzeinweisung beantragen kannst ... und sollte der Mieter sich an die Anordnung des Gerichts halten (d.h. zahlen) wird zumindest Dein finanzieller Schaden etwas kompensiert.
     
  11. #10 Sebastian-D, 18.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2013
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    Mit dem Urteil meinte ich ja eigentlich den Titel :/
    Ich habe mich nur nen wenig in der Wortwahl vergriffen.

    Aber im Grunde ist es für mich ja schon wie ein Urteil, auch wenn es blos nen Titel ist ;o)

    Bliebe dann die Frage, ob es dann auch was zu holen gibt, wenn es da nichts gibt, dann nützt der Titel zwangsläufig gesehen auch nicht wirklich etwas.
    Oder bekommen diese Titel nicht Automatisch eine bestimmte laufzeitg, wonach sie dann Gültig sind?
    Ich weiss das nicht, ich habe mit sowas keinerlei erfahrung machen müssen, weil ich noch nicht in so eine Situation gekommen bin.
    Bin selbst nur "Mieter" aber von dem von mir o.g. Angaben hört und liest man ja eigtl. immer wie man es ansich
    machen sollte, damit etwas Rechtswirksam wird. - Vom Prinzip bräuchte man dazu ja kaum nen Ra.

    Ich habe wegen meinem Theater mit dem VM ja vielerlei infos ja hier aus dem Forum, mit ergänzendem Fachwissen (Nachfrage ob das so geht)
    von meinem Ra. und das klappt sehr gut.
     
  12. #11 Pharao, 18.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2013
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    Hi,

    natürlich kannst du dann das Schloss austauschen und der Mieter wird das Schloss dann öffnen lassen auf deine Kosten oder ggf. selber aufbrechen oder ggf. die Polizei dazu holen, da du ihm den Zugang zu SEINER Wohnung verwehrst. Und solange eben der Mieter die Mietsache nicht zurückgegeben hat, ganz egal ob du ihm gekündigt hast, ect, solange bleibt erstmal die Mietsache weiterhin in seinem Besitz.

    Wenn sich also der Mieter weigert dir die Wohnung trotz Kündigung, ect zurückzugeben, dann benötigst du leider einen Gerichtsvollzieher, denn NUR der kann dir dann die Wohnung zurückgeben.

    Dir ist aber durchaus klar, das ein Mieter eine firstlose Kündigung "heilen" kann, also unwirksam machen kann :? Ich mein, halte ich zwar für sehr unwahrscheinlich, wenn der Mieter schon seit April keine Miete mehr zahlt, aber möglich wäre es.
     
  13. #12 Pharao, 18.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2013
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    @ Sebastian-D,

    ich glaube du verwegbuchselst hier was.

    Erstmal geht es um die Räumung, d.h. wenn man alles nötig gemacht hat und Recht bekommt, dann kann man einen Gerichtsvollzieher beauftragen die Wohnung ggf. polizeilich räumen zu lassen, da der Mieter ja nicht freiwillig gehen will. Hier geht es also in erster Linie nur darum, das der Eigentümer wieder Besitzer der Wohnung wird. Wie man dann die ganzen Kosten und Mietschulden wieder vom Ex-Mieter bekommt bzw ob`s da was zu holen gibt, das steht auf einen ganz anderen Blattpapier und kann nicht so Pauschal beantwortet werden.
     
  14. #13 Aktionär, 18.12.2013
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    Mit Ablauf der in der fristlosen Kündigung gesetzten "Schonfrist" zur Räumung der Wohnung endet zwar offiziell das Mietverhältnis, aber solange der Ex-Mieter nicht freiwillig das Feld räumt und sich z.B. gegen die anstehende Räumungsklage verteidigen will, wird aus Mietzahlung eine Nutzungsentschädigung. Der Bewohner bleibt dir erstmal erhalten. Und wie sich das dann mit der Räumungsklage hinziehen kann, wenn Du an einen findigen Bewohner geraten bist kannst Du in meinem Thread unter der Rubrik "Räumungsklage" nachlesen.
    Viel Erfolg.

    Achja, wenn der Bewohner halbwegs clever einzuschätzen ist, würde ich an Deiner Stelle lieber die Finger vom Schlosswechsel lassen.
     
  15. Syker

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    Hallo Papabär


    wenn man vom Titel des Gesetzes ausgeht hat das nur mit einsperren zu tun, liest kann aber den Gesetzestext sind alle Handlungen eingeschlossen wo jemand seiner Freiheit beraubt wird.

    Um das Beispiel auf den Fall des TE Zu übertragen: hier könnten für den M wichtige Dinge/Unterlagen (Autoschlüssel Führerschein Pass) in der Wohnung sein.

    Jetzt hat der TE m.E. zwei Möglichkeiten:

    1.) Er geht in die Wohnung des M und händigt diesem besagte Dinge aus --> neben versuchter Freiheitsberaubung sind wir wieder beim Hausfriedensbruch

    2.) Er lässt dem M wieder in die Wohnung.

    VG Syker
     
  16. #15 abelius, 18.12.2013
    abelius

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    Hallo allerseits,

    Ihr habt mich - vorerst - überzeugt. Ich habe mich nun für die "kalte Dusche" entschieden:

    Darf man in meinem Fall die Heizung / Warmwassser einfach abstellen?

    Ja, man darf. Denn das Abstellen der Wasser- oder Stromversorgung greift nicht in das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ein, sondern betrifft nur den Mietgebrauch! (vgl. BGH, Urt.v. 06.05.2009, 12 ZR 137/07).

    LG
    Abelius
     
  17. Syker

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    Dann hoffe ich das du das Urteil sehr sehr gründlich studiert hast. Und wünsche dir viel Erfolg.

    VG Syker
    PS dass das trotzdem in die Hose gehen könnte kannst du hier im Forum bei den Beiträgen des Users NÜRNBERG nachlesen...
     
  18. #17 Papabär, 18.12.2013
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    Stimmt ... allerdings gibt´s da ´ne ganze Menge zu lesen. Die genannte Entscheidung des XII. Senats des BGH (welcher ausdrücklich nicht für Wohnraummietverhältnisse zuständig ist) dürfte da kompakter sein.
     
  19. #18 abelius, 22.12.2013
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    Hurra, er ist ausgezogen.
    Mehr gibt es kaum zu sagen, außer dass Freude überwiegt!
    LG
    Abelius
     
  20. Andres

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    Na, das ist doch mal eine gute Nachricht. Weniger als 2 Monate zwischen Kündigung und Rückgabe - das ist wirklich gut gelaufen!

    Schön wäre, wenn du aus der Sache vielleicht noch etwas lernst, auch wenn es in diesem Fall nicht geholfen hätte: Wichtig ist, dass man bei Zahlungsrückständen - wie bei allen anderen Problemen auch - schnellstmöglich zur Tat schreitet. Der größte Teil des Schadens ist vor der Kündigung entstanden.
     
  21. #20 abelius, 22.12.2013
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    Hallo, danke schön.

    Ja, Du hast Recht. Ich hatte leider jedoch nur das Pech, dass ich erst im Oktober 2013 den Erbschein erhielt; vorher hätte ich leider nicht früher tätig werden können.

    Trotz des entstandenen Schadens: ich finde auch, es ist ziemlich gut gelaufen. Ich hatte wirklich schon mit dem schlimmsten gerechnet.

    Er hat mir sogar eine Auszugserklärung unterschrieben; ich war ja vorbereitet. Und demnach wird er (hilfsweise ich) alles zurückgelassene über den Sperrmüll entsorgen. So habe ich also auch seine Unterschrift dafür von ihm.

    LG
    Abelius
     
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