Fristlose Kündigung wegen Mängeln

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von d3m0nxxl, 09.01.2016.

  1. #1 d3m0nxxl, 09.01.2016
    d3m0nxxl

    d3m0nxxl Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe zum 01.01. ein Einfammilienhaus vermietet.
    Die Mieter wollten möglichst schnell in die Wohnung. Haben sogar freiwillig schon eine halbe Dezembermiete bezahlt und durften schon vorzeitig in die Wohnung.
    Mitte Dezember 2015 kündigten sie fristgerecht (zum 15.03. -> Ich habe die Kündigung zum 31.03. bestätigt).

    Auf Nachfrage, ob wir die Schlüssel schon haben könnten, um Besichtigungen durchzuführen, kam ca. 10 Tage später das Angebot, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Außerdem wurde eine Mängelliste mitgeliefert, die als Grund für die Kündigung genannt wurde.
    Die Mängel sind meiner Meinung nach nicht erheblich bzw. ließen sich problemlos beheben: Loch in einer Fußbodenfliese, weitere lockere Fliese. Abdeckung bei Lichtschalter und Antennenanschluss fehlen, Rollogurt klemmt, Toilette verschmutzt, Schrauben an Toilette und Wasserhahn oxidiert, Fehlende Schlüssel für die Wohnungstüren etc.
    Ein Mangel (undichtes Fenster) hat sich als nicht ordentlich geschlossenes Fenster herausgestellt.
    Das Mietobjekt ist zwar schon älter, aber durchaus in guten Zustand. Zudem ist es auch vergleichsweise günstig.
    Ein Handwerker ist inzwischen informiert, der die Mängel behebt. Es bleibt die Kündigung.

    Nun kam vor ein paar Tagen die außerordentliche Kündigung aufgrund der Mängel hinterher.

    Ich habe den Eindruck, dass der Mieter vorschnell sich für die Wohnung entschieden hat und vielleicht etwas anderes gefunden hat. Die Wohnung wurde über einen Makler vermittelt - es sind also nicht unerhebliche Kosten angefallen, die von mir getragen werden.

    Die fristlose Kündigung wird mit der Unzumutbarkeit des Objektes, monatelanger Renovierungsmaßnahmen, Baulärm, Verschmutzung und gesundheitliche Einschränkungen begründet. Völliger Quatsch! :(
    Die Behebung der Mängel wurde angeboten, aber auch hier war der Mieter relativ unkooperativ, beispielsweise gestattet er Zugang durch den Handwerker nur nach Rücksprache und während seiner Anwesenheit und ist nicht bereit einen Schlüssel bereitzustellen. (Er ist ja nicht eingezogen. Es wäre ja sogar vor offiziellem Mietbeginn noch die Möglichkeit gewesen, in einem Rutsch die Mängel zu beheben.)

    Weiterhin weißt er darauf hin, dass - falls keine Einigung zustande kommt - ein Bausachverständiger hinzugezogen müsste, was zu weiteren Kosten führen würde.

    Ich halte das alles für ziemlichen Quatsch. Meiner Meinung nach versucht der Mieter seinen eigenen Schaden durch eine Fehlentscheidung zu minimieren und Druck aufzubauen.

    Die Frage ist, wie man hier angemessen reagiert, um sich ggf. Probleme bei einem folgenden Rechtsstreit zu sparen.

    Viele Dank im voraus!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 09.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2016
    Pharao

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    Hi,

    das ist ja erstmal das gute Recht deines Mieters und dagegen kannst du i.d.R. auch nichts machen, außer du hättest zB einen Kündigungsausschluss vereinbart oder die Kündigung wäre formal falsch.

    Im übrigen kannst du auch hier die Maklerkosten nicht "gegen" rechnen. Und ansonsten nur als Info, eine Kündigung muss man nicht bestätigen, weil das eine einseitige, zugangsbedürftige Willenserklärung darstellt. D.h. du als Empfänger musst diese nur zu Kenntnis nehmen.

    Naja, das bedeutet nicht das diese Kündigung deswegen gültig seinen muss. Wenn du hier auf Nummer sicher gehen willst, dann empfehle ich dir natürlich einen Fachanwalt.

    Einige aufgezählte Mängel würde ich als Laie sogar zu "gemietet wie gesehen" zählen. Andere sind m.E. jetzt nicht so gravierend, das diese gleich für eine fristlose Kündigung ausreichen a`la es wäre unzumutbar bzw. man will dir hier ja auch nicht mal die Möglichkeit geben, das du diese beanstandeten Mängel beheben kannst.

    Gleiche Vermutung hätte ich jetzt auch gehabt, denn man zieht i.d.R. nicht so schnell wo aus, was man erst gerade neu angemietet hat, wenn man keine neue, ggf. bessere Bleibe hat. Sicherlich wollen die hier sich einfach nur das Geld für eine Doppelmiete sparen.

    Die fristlose Kündigung würde ich nicht "akzeptieren", aber dem Mieter als Alternative eine Individualvereinbarung anbieten, wie zB das wenn du einen neuen Mieter findest innerhalb der normalen Kündigungsfrist bis Ende März, das man dann das bestehende Mietverhältnis im gegenseiten Einverständnis beendet. Das setzt natürlich voraus, das du wenigstens die Schlüssel vorab bekommst bzw. eine vorab Abnahme der Wohung machst. Ansonsten Endet das Mietverhältnis zur normalen Kündigungsfrist Ende März. Wenn der Mieter sich darauf einlässt, dann sollte man m.E. auch gleich mitvereinbaren im Aufgebungsvertrag, das der Mieter auf eine Betriebskostenabrechnung verzichtet bzw. das aus dem Mietverhältnis beiderseits auf mögliche weitere geldliche Ansprüche verzichet wird.

    Ganz wichtig noch, versuche alles schriftlich festzuhalten, denn an mündliche Vereinbarungen (die ggf. zu lasten des Mieters sind) wollen sich gerade solche Personen später gerne mal nicht mehr erinnern. Und ja, ggf. musst du vor deinen Mietern hier auch etwas "Pokern", denn wenn die Wissen das du nicht vor Gericht gehen wirst (egal wie die Rechtslage dazu aussieht), dann hast du so gut wie schon verloren bei solchen Mietern.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Verstehe ich das jetzt richtig?: Mitte Dezember 2015 zogen die Mieter ein und kündigten direkt zum 15.03.2016?
     
  5. #4 d3m0nxxl, 10.01.2016
    d3m0nxxl

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    Fast. Bzw. noch schlimmer... Sie sind garnicht erst eingezogen und haben vor offiziellem Start des Mietverhältnisses schon gekündigt! ;-)
     
  6. Syker

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    Hallo d3m0nxxl,

    Im Grunde wäre das ja gar nicht so schlecht, aber die M haben ja wohl doch schon den Besitz an der WHG, oder?
    ...
    Jetzt wäre die Frage was willst du erreichen? Deinen Schaden minimieren, oder gänzlich Richtung null bringen.
    Und ganz wichtig wie solvent sind die Leute?
    ...
    Wenn letzteres eher negativ ist, dann würde ich die fristlose akzeptieren und mir sofort die Schlüssel zurück geben lassen. Dann Schließzylinder tauschen und neu vermieten.

    VG Syker
     
  7. #6 Akkarin, 10.01.2016
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    Die Frage ist doch, was ist durchsetzbar. Ich wuerde die Fristlose nicht akzeptieren und auf Vertragserfüllung bestehen.
    Wenn das als Plan a nicht aufgeht, kann man ja versuchen sich zu einigen. Er hat den Schlüssel, du brauchst einen Nachmieter. Du hast ein Recht auf Besichtigungstermine. Versuchs erstmal mit Schadensersatz Ankündigungen: Wenn Sie die Besichtigungen verhindern und ich nicht neu vermieten kann..

    Plan B kann dann immer noch sein, er gibt die Schlüssel sofort zurück, und du gibst dich im Gegenzug mit der Kaltmiete zufrieden. Oder, oder..
     
  8. #7 d3m0nxxl, 16.02.2016
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    So, es tut sich wieder etwas...

    Nachdem ich die fristlose Kündigung abgelehnt habe, ist nun ein Schreiben vom Anwalt gekommen, in der eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt wurde und Mietminderung angedroht wurde. Die Frist war extrem kurz (6 Tage nach Erhalt des Schreibens). Zuerst war es nicht möglich die Mieter zu erreichen, um zur Mängelbehebung in die Wohnung zu gelangen (die ja immer noch unbewohnt ist). Das ganze gelang dann 1-2 Tage vor Verstreichung der Frist. Die Mängel sind also aus unserer Sicht behoben.

    Nun habe ich ein Schreiben an den Anwalt formuliert, in dem ich die Sache aus meiner Sicht schildere und erneut die fristlose Kündigung abgelehnt.
    Gleichzeitig möchte ich mich bereit erklären, auf die letzte Kaltmiete zu verzichten und eine vorläufige Nebenkostenabrechnung zu erstellen (es gibt quasi nur wenige Fixkosten wie Versicherungen etc. - Strom, Heizung etc. laufen direkt über den Mieter). Voraussetzung ist die unmittelbare Übergabe der Wohnung und der Schlüssel.

    Die Mieter scheinen übrigens solvent zu sein, sie haben bisher Kaution, NK-Vorauszahlung und Miete sehr pünktlich überwiesen.

    Ich bin gespannt, wie es weiter geht.... :-/
     
  9. murgi

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    ich empfehle dir einen Fachanwalt an dieser Stelle. Ich habe bereits Erfahrung mit solchen Fällen gehabt. So kommst du auf eigene Faust nicht weiter.
     
  10. #9 Akkarin, 16.02.2016
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    :059sonst::043sonst::060sonst::062sonst::31::33::60:
     
  11. murgi

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    da kannst du nur weinen oder?

    ich drücke mich nohcmals klar aus fahanwalt?
     
  12. #11 d3m0nxxl, 16.02.2016
    d3m0nxxl

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    Hmmm jetzt verunsicherst du mich... Ich habe mich an die Haus und Grund Rechtsberatung gewandt (kostenlose Erstberatung). Der verantwortliche Anwalt meinte, ich solle widersprechen. Irgendwann würden die Mieter die Zahlung einstellen und die Schlüssel zurückschicken. Dem könnte man dann erneut widersprechen. Und später versuchen rechtlich dagegen vorzugehen und offene Zahlungen einzufordern. Dann mit anwaltlicher Hilfe. Allerdings haben sie ja bisher pünktlich bezahlt, also sind die in der Pflicht. Und es ist ja nur noch ein Monat offen... Was meint ihr denn? Kann ich in dem Schreiben, in welchem ich einfach nochmal widerspreche irgendwelche groben Fehler machen?
    Das Angebot zum Erlass begründe ich mit einem außergewöhnlichen Entgegenkommen und der schnellen Beilegung der Streitigkeit, um ein Schuldeingeständnis zu vermeiden.
     
  13. #12 Akkarin, 16.02.2016
    Akkarin

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    Hallo Murgi, mit deiner Antwort kann man grundsätzlich nicht viel falsch machen.

    In diesem konkreten Fall braucht aber der Mieter den Fachanwalt. Der Mieter will fristlos kuendigen= Der Mieter muss beweisen, dass er zur fristlosen berechtigt ist. Als VM muß man hie nur Noe sagen.
     
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  14. Nanne

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    Den Fachanwalt benötigt vorerst der Mieter.
    Findet keine gütliche Einigung statt und es landet bei Gericht, wird auch der VM einen Fachanwalt brauchen. Diese Sache ist nicht so eindeutig, dass man da ohne Anwalt beikommt. Meine Meinung.
     
  15. murgi

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    stimme dem Vorredner zu...good point
     
  16. #15 Akkarin, 16.02.2016
    Akkarin

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    Liebe Nanne,

    meine Lieblingsantwort, die ich bei uns im Büro fast universell verwende:
    WOZU DAS?

    Der Mieter hat zum 31.03. fristgerecht gekündigt. Er muss also spätestens am 01.04. die Schlüssel zurückgeben und das wird ehr, da sein Interesse ist ja Monate einzusparen und nicht noch Monate dranzuhängen.

    (unterstellte) Fakten:
    es gibt einen MV, der gültig ist.
    es gibt eine ordentliche Kündigung zum 31.03. die auch gültig ist.
    es gibt eine fristlose Kündigung des Mieters, die vielleicht gültig ist.
    heute ist der 16.02. es geht also noch um genau eine Monatsmiete, die der VM verlangt => März 2016

    Der VM kann nun auf Basis des MV in Verbindung mit der ordentliche Kündigung bis zum 31.03. Miete verlangen.
    Zahlt der Mieter alles gut.
    Zahlt der M nicht, Mahnen, ggfs Mahnverfahren oder Kautionsverrrechnung ist ja nur eine Miete, das übliche halt.
    Wenn der Mieter der Abrechnung widerspricht, ist es an dem Mieter zu klagen und nachzuweisen, dass es Gründe gab,
    die eine fristlose Kündigung rechtfertigen ( Gründe die eine 100% Mietminderung rechtfertigen sind irrelevant- er hat ja nicht gemindert sondern fristlos gekündigt.)

    Und die sehe ich hier weit und breit nicht. Daher abwarten und Tee trinken.

     
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  17. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    @Akkarin
    Sollte die Sache bei Gericht landen - und danach sieht es aus - wird auch der VM gut daran tun, sich einen RA zu nehmen. So mein Hinweis. Das ist es ja gerade, dass bei strittigen Mietsachen, egal wer es anzettelt, beide Parteien fast gezwungen sind einen Anwalt zu beauftragen.
    Selbst wenn ich als VM obsiege, die Arbeit und Nerven ersetzt mir niemand.
     
  18. #17 Pharao, 16.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 16.02.2016
    Pharao

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    Hi,

    öhm :? Der Anwalt vom Mieter geht doch hier garnicht auf die evtl. ungültige Kündigung des Mieters ein, sondern er sagt letztlich nur, es gibt Mängel an der Mietsache und die sollst du jetzt beheben. Soweit alles korrekt, dafür hätten die Mieter m.E. aber letztlich keinen Anwalt benötigt.

    Als zweites ist es m.E. immer sehr ungünstig, wenn man selber Laie ist, aber die Gegenseite mit Anwalt ankommt. Die Chance das du einen Fehler machst und die Gegenseite das knadenlos ausnutzt, ist durchaus gegeben, sodass ich dir hier immer nur empfehlen kann, ggf. dich auch wenigstens mal anwaltlich Beraten zulassen, gerade wenn du die Rechtslage nicht sicher weist.

    Falls es zum Streitfall vor Gericht landet, kann es sinnvoll sein, das man ggf. auch Beweisen kann, das der Mieter aktiv nicht gerade mitgearbeitet hat, das du den Mangel beseitigen konntest (falls es unstrittig ist, das hier überhaupt ein Mangel an der Mietsache bestand). Je nach dem kann es dann m.E. nämlich sein, das der Mieter dann kein Recht auf Mietminderung hat, obwohl ggf. ein Mangel an der Mietsache bestand.

    Aber ok, die Sache mit den Mängel hat sich dann wohl erledigt. Dann sehe ich aber auch keinen Grund, warum man jetzt noch ein Schreiben an den Anwalt vom Mieter senden will, zumal du ja den Mieter schon darauf schriftlich hingewiesen hast, das hier keine Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen bzw. diese Kündigung deinerseits so nicht akzeptiert werden kann. Wenn ich das aber richtig weis, hat der Mieter ja auch noch ordentlich gekündigt und dagegen wirst du m.E. nichts machen können.

    Warum so kompliziert? Mach doch einfach den Mietern den Vorschlag, das du durchaus bereit wärst, ggf. einem Aufhebungsvertrag unter deinen Bedingungen xy ihnen anzubieten. Hier kannst du letztlich fast alles Vereinbaren, solange beide Vertragsparteien dem zustimmen bzw. unterschreiben.

    Versteh den Zusammenhang hier gerade so garnicht, aber das liegt sicherlich daran, das uns hier nicht alle Fakten im einzelnen bekannt sind bzw. ggf. müsste man den ganzen Thread nochmals von Anfang an lesen.

    Grundsätzlich würde ich aber eh hier sagen, mach das was dein Anwalt dir anrät, denn wir sind nur Laien.


     
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  19. #18 ImmerPositiv, 17.02.2016
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    Ähnlich würde ich es auch machen.

    Die M.haben gekündigt zu Ende März und haben dann eine fristlose auf Grund der Mängel nachgeschickt (richtig?)

    Normalerweise würde ich es als M.so machen dass ich wenn fristlos kündigen würde,hilfsweise Fristgerecht zum xyz.

    In der Situation jetzt als VM würde ich mir den Stress selbst nicht an tun, würde den Mieter aus dem MV entlassen ....alles andere würde vermutlich einiges an Talern mehr kosten wenn man sich noch einen RA nimmt ,es vor Gericht geht (und man ggfls verliert -noch teurer)

    Nee, Reisende sollte man nicht aufhalten ...

    Dann würde ich die *Mängel* beseitigen und alles mietgerecht fertig machen und neue inserieren z.B.

    Meine persönliche Meinung dazu :-)

    LG
     
  20. #19 immodream, 17.02.2016
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    Hallo,
    genauso wie ImmerPositiv würde ich das auch handhaben. Weg mit dem Mieter. Lieber auf eine Miete verzichten, man kann ja auch wieder früher vermieten.Wie heißt es " man soll schlechtem Geld nicht noch gutes Geld hinterher werfen ".
    Grüße
    Immodream
     
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  21. #20 d3m0nxxl, 17.02.2016
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    So, erstmal vielen Dank für die vielen Ratschläge!!! :-D

    Ja, prinzipiell möchte ich die Mieter möglichst schnell aus der Wohnung heraus bekommen. Aber der Mietvertrag geht eh nur noch bis Ende März.
    Ich hatte gerade ein Schreiben an deren Anwalt vorbereitet, in dem ich die Mängel bestreite, bzw. als Schönheitsreparaturen bezeichne. Es sind wirklich haarsträubende Vorwürfe... Der Keller sei komplett nass etc. Stimmt nichts davon.
    In dem Schreiben hätte ich sogar den Erlass der März-Miete als Gegenzug zu einer Beilegung des Streitfalles vorgeschlagen.
    Nun ist promt heute das nächste Schreiben vom Anwalt eingetrudelt.
    Die Mängel seien nicht vollständig behobe -> Erneut Fristlose Kündigung, Übergabe übermorgen, ansonsten Schlüssel per Post.
    Nun wird mir das zu viel und ich gebe die Sachen morgen an den Anwalt weiter. Ich rechne fest damit, dass das nicht der letzte Brief sein wird. Nach der fristlosen Kündigung und Übergabe wird bestimmt die Miete zurück verlangt werden...

    Die Gefahr, dass ich plötzlich implizit irgendwelche Mängel anerkenne ist mir zu groß... :-(
     
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