fristlose Kündigung wegen nicht bezahlter Miete. der Mieter ist untergetaucht.

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von 1000vermieter, 29.07.2008.

  1. #1 1000vermieter, 29.07.2008
    1000vermieter

    1000vermieter Neuer Benutzer

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    Guten Tag!
    ich habe mal eine Frage. meine Mieterin zahlt seit diesem Monat (Juli.2008) keine Miete. unter ihrer Handy.nr. kann ich sie nicht erreichen. ich habe schon am 21.Juli eine Mahnung verschickt (keine Antwort). wie soll ich weiter machen? welche Schritte? hat Jemand Ahnung?... wieviel Mahnungen soll ich noch versenden. um fristlos (am Besten ab August) den Vertrag kündigen und die Mieterin rausschmeissen?.... ich möchte am Wochenende direkt hinfahren, um zu erkündigen, ob Miterin noch da ist. soll sie nicht in der Wohnung sein, dann kann ich par Mahnungen noch unter der Tür schmeissen und falls danach von ihr nichts gehöhrt wird, kann ich überhaupt die Wohnung selber oder durch Jemnad(möchte wissen wer?) die Wohnung aufmachen, ihre Klamoten rausschmeissen und die neuen Mieter suchen? darf ich es überhaupt?.... bitte um detalierte Antwort... danke! Sie können auch mir eine e-mail schreiben.
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 29.07.2008
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    sollte die mieterin die wohnung klar verlassen haben (wohnung leer oder eindeutig nur noch müll) hat sie den besitz aufgegeben und sie können rein.

    ist das nicht klar, müssen sie den besitz wiedererlangen, d.h. einen räumungstitel erwirken. (kann bis zu 2 jahren dauern und i.d.R. bleiben sie auf allen kosten sitzen)

    ich hoffe also für sie, die wohnung ist leer oder nur noch müll (machen sie auf jeden fall fotos und nehmen sie einen zeugen mit, wenn sie in die wohnung reingehen, nachdem sie schriftlich, telefonisch und persönlich mehrfach versucht haben, die mieterin zu erreichen natürlich erst.)
     
  4. #3 lostcontrol, 30.07.2008
    lostcontrol

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    also für 'ne kündigung braucht's einen mietrückstand von ZWEI kaltmieten.
    das geht also so noch nicht.

    einfach in die wohnung einzudringen ist hausfriedensbruch.
    auch wenn die wohnung leergeräumt ist heisst das nicht automatisch dass sie den besitz aufgegeben hätte (wie pragmatiker schreibt) - es könnte auch sein dass sie leergeräumt hat, weil sie handwerker erwartet, die während ihres urlaubs z.b. die komplette wohnung neu tapezieren und streichen oder sowas in der art.
    ohne kündigung geht sowieso nichts.

    hilft alles nichts: der mietvertrag ist noch gültig, es gibt noch korrekten kündigungsgrund und auf mahnungen muss der/die mieter/in nicht antworten.

    vielleicht ist sie ja auch einfach nur in den urlaub gefahren und hat vergessen zu überweisen?
     
  5. #4 1000vermieter, 30.07.2008
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    Mahnungen versenden kann ich jede Woche, aber ich möchte den Vertrag kündigen, und ich denke es muss ein Weg sein, wo man einseitig Mietverhältnisse beenden kann. Soll ich mich vielleich an einen Anwalt wenden? das ist doch unmöglich 2 Jahre zu warten-((... ich dachte mir, wenn ich mehrmals hinfahre(100km von mir entfernt - unpraktisch), und Mieterin doch treffe, kann ich dann einen neuen befristeten Vertrag mit ihr abschliessen, der in 2-3 Monaten endet.
    p.s. ich habe schon gelesen Die fristlose Kündigung
    Mietrückstände § 543 II Nr.3 BGB - da steht genau ",wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mietraten ganz oder teilweise nicht gezahlt hat" dan kann der Vertrag fristlos gekündigt werden, aber ich weiss es nicht ob es für meinen Fall passt?(wenn die MIeterin noch im August die Miete nicht zahlt)? bitte um Antwort.
     
  6. #5 lostcontrol, 30.07.2008
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    gibt es leider nicht. du brauchst einen kündigungsgrund. und welche das sein können ist ja klar definitiert (siehe hierzu auch links in der liste unter "vermieterkündigung").

    der wird dir das gleiche sagen. dir fehlt im moment ein kündigungsgrund.

    wer sagt dass du das musst?
    jetzt warte halt noch die eine woche ob die augustmiete bis zum vertraglich festgelegten termin auf deinem konto ist oder nicht. wenn nicht, dann kannst du ja die kündigung schreiben - fristlos (hilfsweise eine ordentliche kündigung).
    es soll ja mieter geben die eine kündigung stillschweigend akzeptieren.

    du kannst nicht einfach einen bestehenden vertrag abändern.

    warum sollte das für deinen fall nicht gelten?
     
  7. #6 pragmatiker, 30.07.2008
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    stimmt nicht lost control, eine fristlose kündigung wegen mietrückstand setzt einen rückstand von 2 monatsmieten voraus, eine ordentliche nicht.

    außerdem gibt es auch noch weitere gründe ein mietverhältnis fristlos oder fristgemäß auszusprechen.
     
  8. #7 lostcontrol, 30.07.2008
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    also wenn der kündigungsgrund die ausgebliebene miete sein soll, dann braucht's auch für die ordentliche kündigung 2 fehlende kaltmieten.

    jepp, hab ich doch oben geschrieben (und sogar auf die entsprechende liste hier im forum verwiesen....)
     
  9. #8 1000vermieter, 30.07.2008
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    ok, ich warte bis zum 3.Aug.2008, und wenn ich kein Geld auf dem Konto habe, dann sind es 2 fehlende Miete - also - kündigungsgrund! jetzt kann ich fristlose Kündigung schreiben, aber die Frage ist, wenn die Mieterin nicht in der Wohnung zurzeit ist, wie kann sie darüber erfahren? gilt dann diese Kündigung überhaupt? und was bedeutet - "eine ordentliche kündigung"? also wann kann ich die Wohnung leeren lassen und den neuen Mieter suchen? sorry für so viel Fragen, aber ich möchte mich einfach drauf vorbereiten, damit es nicht zu spät wäre.
     
  10. #9 lostcontrol, 30.07.2008
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    nein, noch nicht.
    im mietvertrag steht doch sicher "bis zum 3. werktag des monats" oder?
    das wäre dann der 5. august (bzw. der 4., wenn man den samstag mitzählt, aber das macht man bei banken glaub' nicht).
    auf jeden fall solltest du vorher in den mietvertrag gucken was da diesbezüglich steht - sonst ist die kündigung von vornherein ungültig.

    du solltest sicherheitshalber hilfsweise ordentlich kündigen.
    widerspruchsrecht nicht vergessen!
    kündigung unbedingt gerichtsverwertbar zustellen!

    die ordentliche kündigung ist die kündigung nach der normalen gesetzgebung (also die mit den 3 monaten kündigungsfrist). du könntest also im august ordentlich kündigen auf 30. november.

    du kannst die wohnung nicht einfach so leeren lassen.
    dazu müsstest du erstmal 'ne räumungsklage durchziehen.
     
  11. #10 1000vermieter, 01.08.2008
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    irgendwo im Forum, habe ich gelesen "wenn es zu fristlose Kündigung kommt, und der Mieter keine Miete bezahlt, dann muss der Mieter innerhalb 3-5 Tage die Wohnung verlassen".
    und noch, gestern hat ein Freund von meiner Mieterin angerufen, und bewundert sich, warum er die Mahnung bekommen hat, und er meint, wenn der Monat nicht vorbei ist, kann er keine MIete zahlen, und die Verspätung begründet er damit, dass er Selbständig ist, und Geld nicht immer hat. dann sage ich ihm über die Kündigung, und er will jetzt keine Miete 3 Monaten lang noch nicht zahlen, sondern alles von der Kaution abgeziehen lassen.(wobei Kaution ist nur 400.-, aber die Miete 300mtl.)
    und noch möchte ich Fragen - soll ich überhaupt mit ihm reden, wenn er sogar im Vertrag nicht steht, oder soll er eine Vollmacht wegen REDEN mit mir von Mieterin mir zeigen?
    jetzt habe ich mit ihm einen Termin am Sonntag ausgemacht, ich fahre hin, und möchte alles klar stellen. und brauch ich jetzt Ihren Rat - wie soll ich ihm sagen dass er mir die Miete für den lezten Monat zahlt, und verschwindet oder noch 3 Monaten Miete zahlt und dann verschwindet. für mich ist es noch lieber wenn er wie möglich früher die Wohnung verlässt. kann ich dazu was machen? an wen soll ich mich wenden?
     
  12. RMHV

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis...
    Im konkreten Fall denke ich an § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
    Demnach ist für eine fristlose Kündigung keineswegs ein Mietrückstand von 2 Mieten erforderlich. Es reicht aus, wenn für 2 aufeinanderfolgende Termine ein Betrag von mehr als einer Miete offen ist. Man wird sich aber sicher nicht an einem einzelnen Cent festbeißen können.
    Ein Rückstand von 2 Mieten ist nur dann Voraussetzung für eine Kündigung, wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum als 2 Fälligkeitstermine aufläuft.
     
  13. #12 lostcontrol, 01.08.2008
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    was ja hier evtl. dieser tage der fall sein wird...
     
  14. #13 1000vermieter, 01.08.2008
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    dann stimmt es wohl! in meinem Fall ist es der 5.August. danach kann ich fristlos(also, ohne 3 Monate zu warten) die Mieterin kündigen. und wenn die Mieterin nicht raus will, dann muss ich die ganze Sache vor Gericht bringen?...
     
  15. #14 lostcontrol, 01.08.2008
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    ja, kannst du. aber ich würde dir trotzdem empfehlen hilfsweise ordentlich zu kündigen, denn sonst kommt deine mieterin aus der situation problemlos wieder raus, indem sie die miete bzw. einen teil der miete bezahlt.

    eine räumungsklage dauert mit hoher wahrscheinlichkeit länger als die 3 monate.
     
  16. RMHV

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    Ich weiß, dass ich mich wiederhole, aber ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis.
    Die fristlose Kündigung wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter "hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird". Diese Befriedung kann nicht durch eine Teilzahlung erreicht werden, sondern ausschließlich durch vollständigen Ausgleich aller Zahlungsrückstände einschließlich der geforderten Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Zugang der fristlosen Kündigung.
     
  17. #16 lostcontrol, 02.08.2008
    lostcontrol

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    okok, ich korrigiere:
    ... denn sonst kommt deine mieterin aus der situation problemlos wieder raus, indem sie die miete bezahlt.
    es empfiehlt sich also grundsätzlich zur fristlosen kündigung hilfsweise ordentlich zu kündigen.

    die handlungsempfehlung meinerseits bleibt also die selbe.
     
  18. #17 Eddy Edwards, 02.08.2008
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    Ein Deutsch ist das wieder hier! Nach mehrmaligen lesen kann man es dann doch noch verstehen...

    Wie schon richtig erkannt wurde, scheint der Freund nicht Mietvertragspartner zu sein. Davon unabhängig sollte gerade er als Selbstständiger wissen, dass Verträge einzuhalten sein. (Oder ist das gerade der Grund, warum er nicht immer Geld hat - Reine Spekulation!)

    Die Verrechnung der Mietaussenstände mit der Kaution empfehle ich nicht. Abgesehen davon, reicht diese für mehrere Monate gar nicht aus.
    Wenn Sie tatsächlich einen Ortstermin durchführen, dann die Absprachen niederschreiben und gleich vom rechtmäßigen MIETER unterschreiben lassen - Anderenfalls kann man sich alle Bemühungen sparen!
     
Thema: fristlose Kündigung wegen nicht bezahlter Miete. der Mieter ist untergetaucht.
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