Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Mieter und Geld weg, Müll noch da

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von dieschwarze1980, 04.08.2014.

  1. #1 dieschwarze1980, 04.08.2014
    dieschwarze1980

    dieschwarze1980 Neuer Benutzer

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    Guten Morgen,

    bin neu hier im Forum. Wir haben zum 1. Mal eine Wohnung bei uns im Haus vermietet und gleich beim ersten Mal einen Griff ins Klo gemacht:

    Aktuelle Situation:
    - Wir haben den Mieter fristlos gekündigt zum 1. Juli nach 2 offenen Mietenzahlungen (Mai und Juni) und einer Abmahnung in 2013 wegen verspäteten Zahlungen des Mietzinses, beides mit Empfangsbestätigung
    - Offene Forderung aus Miete und Nebenkosten: ca. 1500 € (Kaution bereits verrechnet)
    - Hinzu kommen zukünftiger Mietausfall, Entsorgungskosten für Müll in der Wohnung und Renovierung: geschätzt ca. 5.000 €
    - Mieter ist ausgezogen (Möbel hat er mitgenommen) und will nun Übergabe machen, obwohl Wohnung nicht komplett geräumt (ca. 100 m2 von Müll bedeckt) und nicht gereinigt bzw. renoviert ist (Laminat und Wände sind stark geschädigt durch Tier-Urin bzw. von Katzen verkratzt, was normale Gebrauchsspuren nach 2 Jahren bei Weitem übersteigt)
    - Mieter hat vor 1 Jahr seinen Job gekündigt und geht seither zur Technikerschule, bezieht seitdem nur BAföG und Kindergeld
    - Seit Mai ist sein Konto gepfändet wegen offener Forderung in Höhe von ca. 950 € (Mietschulden aus 2012 bei Vorvermieter), Strom in unserer Mietwohnung ist abgeschaltet wegen Zahlungsverzug seitens des Mieters


    Fragen:
    - Ist es besser eine Übergabe zu machen und im Übergabeprotekoll festhalten, dass Mieter alle weiteren anfallenden Kosten bis zur Neuvermietung tragen muss, oder weiterhin auf Räumung der Wohnung beharren und ggf. auf Zwangsräumung verklagen?
    - Kann man im Übergabeprotokoll einen Kostensatz für Privatpersonen (z.B. 15 € / Stunde) für Entsorgung und Reingung festlegen?
    - Ab welchem Schuldenbetrag lohnt sich eine Privatinsolvenz und was passiert mit unseren Forderungen im Falle einer Privatinsolvenz?
    - Mit welchen zusätzlichen Kosten (Anwalt und Gericht) müssen wir rechnen, wenn wir gerichtlich vorgehen?
    - Ist es sinnvoll ein Inkasso-Unternehmen zu beauftragen, wenn ein Titel vorliegt? Wir haben da ein Angebot, das besagt, dass bei einer Beauftragung für uns keine Kosten entstehen? Die AGBs des Unternehmens sagen jedoch etwas anderes aus.
    - Besteht die Möglichkeit strafrechtlich gegen den Mieter vorzugehen und Ihn anzuzeigen?

    Ich bin ziemlich verzweifelt, wie wir am besten vorgehen und die Kosten für uns möglichst gering halten. Vom Mieter ist wahrscheinlich nix zu holen. Wir müssen den Kredit für das Haus noch abbezahlen und ich bin außerdem schwanger.

    Vielen Dank für Eure Hilfe!
    Melanie
     
  2. AdMan

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  3. #2 Leipziger82, 04.08.2014
    Leipziger82

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    Eine Abnahme solltet Ihr schon mal unbedingt machen, sonst besteht die Gefahr, dass der Mieter komplett weg ist und Ihr auf Räumung klagen müsst.
    Was meinst Du mit " anfallenden Kosten bis zur Neuvermietung"? Ihr könnt nur Kosten der Beräumung, Schönheitsreparaturen und offene Mieten geltend machen.
    Ich würde die Wohnung auf jeden Fall abnehmen. Die Kosten der Beräumung dürften günstiger sein, als eine Klage.

    Im Übergabe- oder Abnahmeprotokoll wird der zustand der Wohnung bei Auszug protokolliert. Nicht mehr und nicht weniger.

    Ab dem Zeitpunkt einer Zahlungsunfähigkeit. Das kann man nicht an einem Betrag fest machen. Hier ist das Verhältnis von Einkünften und Ausgabe/Schulden maßgeblich. Eure Forderungen könnt ihr dann vergessen, es sei denn ihr vergleicht Euch außergerichtlich. Da müssen dann aber ausnahmslos alle Gläubiger mitspielen.
    Ich würde vermutlich erst einmal einen Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid beantragen, um die Verjährungsfristen auszuhebeln, bzw. zu verlängern
    Egal, ob er nun in die Insolvenz geht, oder nicht. Er ist Zahlungsunfähig. Da ist momentan nichts zu holen.

    Bei einer Räumungsklage? Das kommt auch auf die Wohnungsgröße an. Kommt noch ein Gerichtsvollzieher ins Spiel, wird es nochmal teurer. Ins blaue hineingetippt: Kann durchaus sein, dass Euch der Spaß dann nochmal 2.000€ + X kostet.
    Auf die Räumungsklage würde ich verzichten.

    Dann bezieht Euch auf das Angebot oder klärt das genauer.
    Ansonsten: Das Konto ist gepfändet, er hat Schulden und ist Arbeitslos. Was soll das Inkassounternehmen da eintreiben?

    Nur, wenn er eine Straftat begangen hat. Das bloße Nichtzahlen von Mieten ist keine Straftat.

    Nehmt die Wohnung zurück, beräumt und renoviert entsprechend der rechtlichen Vorgaben und versucht es von vorn.
    So ärgerlich das auch sein mag, sehe ich nicht viele Chancen, dass Ihr hier noch einen Cent seht. Jetzt noch einen Anwalt zu beauftragen und eine Räumungsklage einzuleiten treibt die Kosten nur noch mehr in die Höhe.
     
  4. #3 anitari, 04.08.2014
    anitari

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    Hallo Melanie,

    auch mein Rat Wohnung zurücknehmen, in einen vermietbaren Zustand bringen und so schnell als möglich wieder Vermieten.

    Und neu Mieter vorher genauer unter die Lupe nehmen.

    Offene Forderungen die nicht mit der Kaution gedeckt sind per Mahnbescheid einfordern. Wird zwar auch nichts bringen, aber dann habt Ihr einen 30 Jahre vollstreckbaren Titel. Evtl. sind ja die späteren Erben zahlungswillig.
     
  5. Syker

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    Hallo zusammen,

    Im ÜP die Mängel gut dokumentieren nicht vergessen.
    Ggf. dem M eine rel.kurze Frist zur Nachbesserung einräumen, aber in jedem Fall alle Schlüssel an dich nehmen (ggf. neuen Zylinder einbauen). Dann müsstest du zwar u.U. dem exM nochmal aufschließen, aber den Schlüssel würde ich dem exM nicht mehr uberlassen.

    VG Syker

    VG Syker
     
  6. #5 dieschwarze1980, 04.08.2014
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    Hi

    Danke für die schnelle Antworten!

    Naja, Miete muss er zahlen bis zur Übergabe oder? Und da wir danach die Räumung erst räumen müssen bzw. Boden und Wände komplett neu machen, können wir nach der Übergabe nicht gleich vermieten. Kann man den Mietausfall somit nicht auch geltend machen?

    Der Mieter macht gerade eine Ausbildung zum Techniker, danach geht er hoffentlich wieder arbeiten. Also in etwa 1 Jahr. Als Techniker wird man beim Arbeitsamt ja schnell vermittelt. Das wäre im Moment so unser Lichtblick.

    VG
    Melanie
     
  7. #6 Sweeney, 04.08.2014
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    Ja.

    Um Schadenersatzansprüche aus "entgangenen Mieten" zu erheben, müsstest du im Zweifelsfall in der Lage sein, den tatsächlich entstandenen Schaden nachzuweisen. Konkret würde dies bedeuten, dass bereits ein Mietvertrag mit einem neuen Mieter abgeschlossen wurde, dieser jedoch erst verspätet einziehen kann aufgrund Verschuldens des Vormieters. Hier gibt es noch zahlreiche Faktoren die evtl. schmälernde Auswirkungen haben könnten.

    Grundsätzlich kann ich mich meinen Vorrednern nur anschließen. Konzentriere dich nicht auf theoretische Ansprüche, die du auf dem Rechtsweg einklagen kannst, sondern auf die realen Gegebenheiten. In diesem Fall scheint mir ohnehin wenig bis gar nichts zu holen sein. Bedenke, dass du für Anwalts- und Gerichtskosten in Vorleistung gehen würdest. Ich halte es nicht für ratsam weiteres Geld zu investieren, denn die Erfolgsaussichten je einen Cent wiederzusehen (zumindest in absehbarer Zeit) scheinen doch relativ gering.
     
  8. #7 Leipziger82, 04.08.2014
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    Dann solltet Ihr Eure Forderungen mittels Mahn-/Vollstreckungsbescheid sichern.
    Beachtet bei den Forderungen aus Schönheitsreparaturen die verkürzten Verjährungsfristen nach § 548 BGB.
     
  9. #8 dieschwarze1980, 04.08.2014
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    Hab gerade nachgelesen: 6 Monate, das ist ja krass.

    Aber gilt ein aufgequollener Laminat noch als Schönheitsreparatur?
    Die Wohung ist, selbst nach einer Räumung, nicht bewohnbar, wegen Gestank, Schäden etc.

    Übergabe würden wir eh nur mit 1 - 2 Zeugen machen, die nicht mit uns verwandt sind.
     
  10. #9 dieschwarze1980, 04.08.2014
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    Ach und vielen vielen Dank nochmals für Eure Hilfe!!! :wink4::wink4::wink4:
     
  11. #10 Leipziger82, 04.08.2014
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    Der Paragraph bezieht sich generell auf eine "Verschlechterung der Mietsache". dazu gehört auch der Boden.
    Es sei erwähnt, dass die bloße Ankündigung, bzw. die Zusendung einer Rechnung diese Fristen nicht aufhebelt. Habt ihr 6 Monate nach Abnahme der Wohnung kein Mahnbescheid in den Händen, könnt ihr die Forderung nicht mehr geltend machen.
     
  12. Duncan

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    russisch-indisch Inkasso.
    Nieren, Leber, Herzklappen, (Augen)Hornhäute, Sehnen, Milz,...

    :104:
     
  13. Nero

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    Fristtlose Kündigung wg. Zahlungsverzug

    @duncan

    Ja, mit solch einem Geschäftsmodell könnte man richtig Kasse machen - wenn sonst nichts mehr geht.

    Ansonsten gibt es ein Rezept aus dem Elsass, es heißt ""Bäggeofen" - In diesen kann man auch so allerlei verschwinden lassen, was nicht gefällt. oderaber v. a., was gut schmeckt.
     
  14. #13 johannes8, 05.08.2014
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    Technikerschule

    leider aber mit Lebenserfahrung sage ich das ist kein "Lichtblick" denn er wird nicht arbeiten und diese Schule auch nicht abschließen. Zumindest vorerst nicht.

    Ansonsten haben hier alle schon geantwortet "Schlechtem Geld kein gutes nachwerfen" !!!

    Sei froh das er weg ist und die Wohnungübergeben will. Das hätte auch noch viel schlimmer kommen können. z.B. Freundin mit Kind und Katzen noch in der Wohnung und er weg aber keine Miete. Alles schon da gewesen.

    Viel Glück und eine gute Hand beim nächsten mal wünsche ich dir !
     
  15. Duncan

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  16. #15 Manhattan, 06.08.2014
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    Ohne Auskunft geht gar nichts! Vermieten ist ein Kredit, also bitte genauso den Kreditnehmer/Mieter aussuchen. Frag mal eine Bank, ob sie blanko 50.000 bis 100.000 Euro (Wert einer durchschnittlichen Wohnung) mit negativer Schufa + Hartz 4 gibt.

    Beim Nächsten eine Auskunft einholen und im Zweifel lieber leer stehen lassen.
     
  17. Nero

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    @ Vorredner:

    Da hast Du/ihrvollkommen Recht - v. a. mit Letzerem:

    Bei dem geringsten Zweifel auf die Vermietung verzichten und einen Leerstand in Kauf zu nehmen.
     
  18. #17 EinMieter, 07.08.2014
    EinMieter

    EinMieter Neuer Benutzer

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    Die Auskunft ist weder Garant für künftig gesicherte Einkünfte, noch für
    Sauberkeit und Akkuratkeit des Mieters, geschweige für Dauerhaftigkeit
    einer intakten Familie.

    Wenn Auskunft das Allheilmittel wäre, dann müsste jeder Handwerker,
    der z.Bsp. an einem Haus das Dach neu eindecken soll, auch eine
    Auskunft über den Eigentümer (Vermieter) einholen. Na, wie würde
    das schmecken, von jedem Sanitär-, Maler-, Gerüstbau-, Fensterbau-,
    Heizungsbau-, oder Dachdeckerbetrieb "überprüft" zu werden?

    Denn ein Haus oder eine Whg zu besitzen, bedeutet nicht automatisch
    schuldenfrei zu sein.

    Also bitte: Mieter nicht als niedrige Rasse ansehen!
     
  19. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo einM



    Das hat auch keiner wirklich behauptet, denn ...

    Ich gehe davon aus, dass das viel häufiger passiert als du dir grad vorstellen kannst.

    VG Syker
     
  20. #19 Manhattan, 07.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2014
    Manhattan

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    Sicher ist nur der Tod. Aber wer schon den Offenbarungseid abgegeben hat, der ist tabu! Und der ist im Niedriglohnparadies Deutschland bei weitem heutzutage keine Seltenheit mehr.

    Alltägliches Geschäft. Dumm, wenn ein Handwerker keine Abfrage macht.

    Im Wesentlichen liegt da nur ein riesiger Unterschied vor zwischen einem Schuldverhältnis (Wohnungseigentümer <-> Handwerker) und einem Dauerschuldverhätnis (Vermieter <-> Mieter). Ein Schrecken mit Ende oder ein Schrecken ohne Ende.

    Ein Handwerker schließt im Regelfall kein Dauerschuldverhältnis, d.h. er liefert/werkelt und wird nicht bezahlt. Das wars.

    Ein Vermieter liefert und wird nicht bezahlt. Jetzt muss der Vermieter weiter liefern und darf sich zur Belohnung gerichtlich auf seine Kosten vom Kunden befreien.

    Deswegen ist ein Mietverhältnis auch dem Kredit viel naher. Wobei die Bank nur das Geld verliert, ein Wohnungseigentümer muss dem Mieter noch monatelang alle Nebenkosten bezahlen. Da steht die Bank noch besser da. Und keine Bank gibt einen Kredit ohne Auskunft. Sind Kreditnehmer jetzt eine niedrige Rasse?

    Das war nicht ich, sondern das Gesetz. Wohnraummieter werden gesetzlich deutlich anders behandelt als normale Vertragspartner. Mieter werden vor allem und jedem geschützt als wären sie ein Mündel und der Wohnungseigentümer ein Gelddrucker. Das es oft andersherum ist, dürfte klar sein. Großkonzerne sind nahezu immer Mieter, da dies steuerlich viel interessanter ist. Auch Topmanager mit Millionengehalt, die heute hier und morgan da sind, mieten für die Zeit ihres jeweiligen Aufenthaltes.

    Übrigens werden Kreditnehmer auch ähnlich überbeschützt. Allerdings fliegt der Kreditnehmer bei nicht Zahlung eiskalt aus seiner selbstbewohnten finanzierten Wohnung ohne jeglichen Rechtsschutz in der Zwangsvollstreckung, passiert dem Mieter natürlich nicht.

    Leider hat der Gesetzgeber den Mieter überbeschützt. Deswegen gilt für den Vermieter besonders: drum prüfe, wer sich ewig binde.
     
  21. Nero

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    @einmieter
    Auch ich finde, dass dein Eindruck falsch, deine Bewertung abwegig ist.
    Mal abgesehen davon, dass der "Rassebegriff" historisch etwas out (verpönt) ist.

    Hier war die Rede von einer geringen Anzahl von Mietern, die, wenn sie zum Zuge kommen, dem VM einen hohen finanziellen und materiallen Schaden verursachen.

    Nur ein masochistischer VM - mit selbstruinöser Absicht - würde es unterlassen, sich gegen einen solchen "Gau" abzusichern.

    Die Wahl der Mittel ist ja jedem selbst überlassen - aber anwenden sollte man sie schon. Siehe vorstehendes Sprichwort.
     
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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Mieter und Geld weg, Müll noch da

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