Fristlose Kündigung

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  1. Majora

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    Die fristlose Kündigung

    Für die fristlose Kündigung ist es unerheblich, was für ein Mietvertrag vorliegt. Die Kündigung kann durch Mieter und Vermieter erfolgen. Auch befristete Mietverträge können fristlos gekündigt werden.
    Besondere Kündigungsgründe des Vermieters:

    Weitere als die gesetzlich bestimmten Kündigungsgründe für die fristlose Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter können auch im Mietvertrag nicht vereinbart werden.

    • Mietrückstände § 543 II Nr.3 BGB
      Dies setzt voraus, dass der Mieter zwei aufeinander folgende Mietraten ganz oder teilweise nicht gezahlt hat. Die Gesamtsumme muss erheblich sein, bei der Wohnungsmiete muss sie eine Monatsmiete übersteigen. Auch wenn sich die ausstehende Miete während eines lägeren Zeitraumes anhäuft kann der Vermieter kündigen, wenn die geschuldete Gesammtsumme zwei Monatsmieten beträgt. Der Mieter muss mit der Zahlung der Miete in Verzug sein, das bedeutet, er muss die Zahlung schuldhaft unterlassen haben. Verschulden liegt auch vor, wenn die Verzögerung der Mietzahlung durch eine verspätete Auszahlung z.B. des Wohngeldes erfolgt. Der Mieter kann sich gegen die Kündigung also nicht mit dem Argument wehren, er sei nicht daran Schuld, dass er momentan das Geld nicht habe.
    • vertragswidriger Gebrauch der Wohnung § 543 II Nr.2 BGB
      Klassisches Beispiel hierfür ist die Ausübung der Prostitution in einer Mietwohnung, z.B. das Urteil des OLG Koblenz, das als Voraussetzung für die fristlose Kündigung eine vorherige Abmahnung verlangt. Ein Kündigungsgrund wegen vertragswidrigem Gebrauch kann auch gegeben sein, wenn der Mieter mehrfach Schäden verursacht hat, bei unberechtigter Untervermietung oder bei gravierender Vernachlässigung der Wohnung, die eine Gefährdung der Bausubstanz zur Folge hat.
    Besondere Kündigungsgründe des Mieters:


    • Gesundheitsgefahren in der Wohnung § 543 BGB
      Die Gefahr muss von den Räumen ausgehen. Eine Gefährdung des Mieters, weil dieser besonders empfindlich ist, reicht nicht aus. Die Ursache ist unerheblich, z.B. unzureichende Beheizbarkeit, Feuchtigkeit des Mauerwerks oder häufiges Auftreten von Ungeziefer oder Schimmelpilz.
    • wenn der Vermieter dem Mieter den Bezug der Wohnung oder die Nutzung anderer Räume nicht ermöglicht oder sie ihm später wieder entzieht.
      Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn die Wohnung nicht so übergeben wird wie vereinbart, wenn z.B. eine vertraglich vereinbarte Renovierung vom Vermieter nicht vorgenommen wurde. Der Mieter kann dann kündigen, wenn der Vermieter auch nach einer Abhilfefrist die Wohnung nicht ordnungsgemäß überlässt.
    Besonderer Kündigungsgrund sowohl des Mieter als auch der Vermieters § 543 I BGB:


    • liegt bei grober, schuldhafter Pflichtverletzung des jeweils anderen vor, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.
    Formale Voraussetzungen der Kündigung

    Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und der "wichtige Grund" muss im Schreiben genannt werden. Beruht der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen einer Seite, so ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann nach § 543 III BGB nur entfallen wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bei Mietverzug und aus sonstigen besonderen Gründen.
     
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