Funktionierende Heizung erneuern nach 30 Jahren ab 4 WE

[Telemark]

Hallo an das Competence Center

Ich hab mich gerade angemeldet, weil ich als Vermieter das Thema Heizungserneuerung angehen "muss".

Lage der Dinge:

Ich betreibe in meinem 4-Familienhaus eine Gasheizungsanlage, die bereits knapp 30 Jahre läuft und schnurrt wie ein Kätzchen vor dem Kamin.
Nun ist es ja so, dass (zumindest hier) diese Heizung spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden muss.
Die alte Heizung ist eine Niedertemperatur-Gasheizung, die neue eine Gas Brennwert Heizung.
Aufgrund der derzeitigen Energiekrise drängt sich ein Austausch gerade jetzt auf, da ab 2024 ja mindestens 65% regenerative Energien dabei sein müssen.
Da ich weder die Dachfläche verfügbar habe, noch in meinem Vorgarten ein Windrad installieren darf und auch das Anlegen eines Wasserspeicher-Kraftwerkes nicht möglich ist,
muss ich heute schon an morgen denken. Also werde ich folgendes machen müssen:
Ich werde mir die bisher nötigen Prozente über 10% erneuerbare vom Lieferanten und die restlichen Punkte über eine Energieberatung holen. Damit sollte ich erstmal Ruhe haben.
Die Neue Heizung kann Gas, LNG und LPG, zur Not über eine Flaschengasanlage.
Die Leistung ist beauftragt, jetzt geht es mir um die Umlegung der Kosten.
Ich muss das ja 3 Monate vorher ankündigen - richtig?
Falls darin ein Formfehler nachweisbar ist, aber erst 9 Monate später umlegbar - richtig?

Ich weiß jetzt allerdings nicht, wie hoch die "eh-da Kosten" dabei berücksichtigt werden müssen, ich tausche die Heizung ja nicht zum Spaß, sondern weil ich dazu genötigt werde und weitere Kosten der Sanierung über Zufallsenergie ab 2024 nocheinmal enorme Mehrkosten bedeuten würden.
Ich sehe das jedenfalls im Moment als die einzige Möglichkeit, vorerst im Spiel zu bleiben, bis das Perpetum Mobile endlich auf den Markt kommt.

Es handelt sich doch um eine Modernisierung, auch wenn die Anlage schon alt ist oder?
Meine Mieter gehen bei jeder Kleinigkeit zum Mieterverein, das macht die Sache nicht einfach.
Die Kosten der Anlage liegen bei rund 25 k €, anteilig wären das rund 5 k€ pro vermieteter Einheit. Davon 8 % wären 400 € p.a..
Wie ist das dann mit der Kappungsgrenze von 3€/m2, ich hoffe, das ist auf die Monatsmiete bezogen und nicht auf die Jahresmiete.
Dazu kommt ja auch noch, dass möglicherweise die besondere Härte eingebracht wird.

Zusammengefasst folgendes:
Ist diese Moderniesierung überhaupt umlagefähig?
Wenn ja, mit welchen eh-da Kosten müsste ich ungefähr rechnen?
Wie ist das mit der Kappungsgrenze?
Wie sieht so ein Ankündigungsformular aus, gibt es da Beispiele, die ich als Leitfaden verwenden kann (gerne auch als PN)

Fragen über Fragen, aber vorab schon vielen Dank für eure Hilfe

Gruß Telemark

 

[Ferdl]

Competence Center

Wer, wie, was auch immer, ich nicht.

Was bleibt nach dem ganzen Gejammer? Eine Heizung, wo die gesetzliche Auflagen nicht mehr erfüllt wird ersetzt.
Wo soll da die Modernisierung sein? Ich sehe eine Modernisierungsumlage eher skeptisch.

 

[ehrenwertes Haus]

Ist diese Moderniesierung überhaupt umlagefähig?

Kommt drauf an.

Wenn ja, mit welchen eh-da Kosten müsste ich ungefähr rechnen?

Neu ./. Restwert bzw. fiktive Instandhaltungskosten = umlagefähige Kosten

Wie ist das mit der Kappungsgrenze?

8 % der umlagefähigen Kosten mit "Kappungsgrenze" abhängig von der aktuellen m²-KM

Wie sieht so ein Ankündigungsformular aus, gibt es da Beispiele, die ich als Leitfaden verwenden kann (gerne auch als PN)

Gibt es von diversen Vermieter- und Hausbesitzer-Vereinen, z.B. H+G, aber auch von Mietervereinen.
Besser wäre einen Anwalt mit diesem Mieterhöhungsanschreiben zu beauftragen, da solche Mieterhöhungen nicht nach so vergleichsweise einfachem Schema ablaufen wie Mieterhöhungen über Mietspiegel.

Ich betreibe in meinem 4-Familienhaus eine Gasheizungsanlage, die bereits knapp 30 Jahre läuft und schnurrt wie ein Kätzchen vor dem Kamin.
Nun ist es ja so, dass (zumindest hier) diese Heizung spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden muss.

Dein Bezirksschornsteinfeger entscheidet wie lange diese Anlage betrieben werden kann bzw. darf.
Es gibt eine Reihe von Kriterien, nach denen eine Heizung nicht automatisch nach 30 Jahren zwingend komplett getauscht werden muss. Hier hat der Kaminkehrer (noch) einen relativ großen Ermessensspielraum.

Einfach mal mit deinem Kaminkehrer beraten, welche Chancen er für eine längere Laufzeit sieht, wenn du keinen Tausch vor technischem KO möchtest.

In meinen Buden sind teilweise auch Heizungen am laufen, die 30+ Jahre auf dem Buckel haben. Solange sie technisch i.O. sind und die Abgaswerte passen, sehen meine Kaminkehrer keinen Grund für einen vollständigen Zwangstausch aus Altergründen.

 

[immodream]

Hallo,
ich hatte bis vor 2 Jahen in einem Mehrfamilienhaus eine Vissmann Gasheizung aus 1979 noch in Betrieb.
Die Abgaswerte waren einwandfrei und bei der Wartung meinte der Monteur, eigentlich dürfte er mir den Brenner gar nicht zeigen, so sauber wäre der.
Ich habe dann auf drängen des Chefs der Heizungsbauerfirma vor 2 Jahren eine Gasbrennwerttechnik-Heizung einbauen lassen. Verbrauchsminderung ca. 20 % /Jahr .
Da ich die Mieten in dem Objekt immer sehr gut ausgereizt habe, wurde auf eine Umlage der Modernisierungskosten verzichtet.
Die wurden bei den nächsten Neuvermietungen neu eingepreisst, so dass ich mich mit meinen Altmietern gar nicht rumstreiten mußte.
Grüße
Immodream

 

[set]

Die Kosten der Anlage liegen bei rund 25 k €...

Was soll den da gemacht werden? Die Summe erscheint mir für den Austausch eines Heizkessels und des Warmwasserspeichers recht hoch.
Wie schon erwähnt, entscheidet letztendlich der Schornsteinfeger ob die Heizungsanlage ausgetauscht werden muss. Du solltest aber bedenken, das für solch alte Heizgeräte nicht unbedingt noch alle Ersatzteile vorhanden sind. Da kann eine Kleinigkeit kaputt gehen und du musst dann letztendlich doch das ganze Heizgerät austauschen. Bei den Momentanen Lieferschwierigkeiten kann es schon mal ein paar Tage oder gar Wochen dauern bis der Handwerker entsprechenden Ersatz hat. Kommt im Winter bei den Mietern sicher nicht gut an, und über eine evt. Modernisierung Maßnahme brauchst du dir dann auch keine Gedanken mehr machen.

 

[immodream]

Hallo set,
das sehe ich alles genauso wie du.
Ich habe vor 2 Jahren für eine Umrüstung auf eine Gasbrennwertheizung ohne Warmwasserversorgung mit dem Kunststoffrohr im Kamin und natürlich neuer Umwälzpumpe 10 000 € bezahlt.
Grüße
Immodream

PS er Austausch des Warmwasserspeichers hat vor einigen Jahren immer ca. 1600- 1800 € gekostet.Dürfte Heute 2500 € - 2700 € kosten.

 

[Andres]

Nun ist es ja so, dass (zumindest hier) diese Heizung spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden muss.
Die alte Heizung ist eine Niedertemperatur-Gasheizung

... und damit gibt es keine Austauschpflicht. Die gibt es nur für Konstanttemperaturheizungen, die älter als 30 Jahre sind.

Aufgrund der derzeitigen Energiekrise drängt sich ein Austausch gerade jetzt auf, da ab 2024 ja mindestens 65% regenerative Energien dabei sein müssen.

Erstens ist das noch nicht beschlossen, zweitens gilt das nur für neue Heizungen und wir haben ja gerade festgestellt, dass das für dich gar nicht zutrifft, drittens wird es sicherlich wieder spannend werden, was auf diese 65 % alles angerechnet wird (man beachte die aktuelle Praxis bei den 15 % in manchen Bundesländern), und viertens dürfte es wohl auch Ausnahmen und Härtefallregelungen geben, denn wenn die Quote faktisch nicht erreichbar ist, wird sich die Politik kaum schulterzuckend hinstellen können und "dann halt Abriss/Neubau" sagen.

An diesem Punkt schon Zwischenergebnis: Deine Annahmen sind falsch.

Die Leistung ist beauftragt, jetzt geht es mir um die Umlegung der Kosten.

Immer der absolute Idealfall: Erst Fakten schaffen, dann nachfragen, wie man es angehen sollte.

Ich muss das ja 3 Monate vorher ankündigen - richtig?

Ja.

Falls darin ein Formfehler nachweisbar ist, aber erst 9 Monate später umlegbar - richtig?

Ja, ansonsten wären es 3 Monate. Die Frist beginnt mit der Erklärung der tatsächlichen Mieterhöhung. Neben "Formfehlern" (zu denen man auch das vollständige Unterlassen der Ankündigung zählen könnte) wäre noch die Überschreitung der tatsächlichen Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 Prozent zu nennen.

Wie so oft bietet es sich an, solche Dinge direkt an der Quelle nachzulesen, §§ 555b ff. und 559 ff. BGB.

Ich weiß jetzt allerdings nicht, wie hoch die "eh-da Kosten" dabei berücksichtigt werden müssen, ich tausche die Heizung ja nicht zum Spaß, sondern weil ich dazu genötigt werde und weitere Kosten der Sanierung über Zufallsenergie ab 2024 nocheinmal enorme Mehrkosten bedeuten würden.

Mir kommen die Tränen. (Wenn wir schon bei Gesetzen sind: Die Nötigung kannst du in § 240 StGB nachlesen.)

Die Kosten der Anlage liegen bei rund 25 k €, anteilig wären das rund 5 k€ pro vermieteter Einheit.

Damit besteht neben der von ehrenwertes Haus genannten Möglichkeit, die Kosten der Instandhaltung herauszurechnen, noch die Möglichkeit des "vereinfachten Verfahrens", § 559c BGB. 30 % der Kosten werden pauschal als Erhaltungsmaßnahme angerechnet.

Wie ist das dann mit der Kappungsgrenze von 3€/m2, ich hoffe, das ist auf die Monatsmiete bezogen und nicht auf die Jahresmiete.
Dazu kommt ja auch noch, dass möglicherweise die besondere Härte eingebracht wird.

§ 559 Abs. 3a und 4 BGB.

Meine Mieter gehen bei jeder Kleinigkeit zum Mieterverein, das macht die Sache nicht einfach.

In gewisser Weise schon, daher der wichtigste Rat zum Schluss:

Wie sieht so ein Ankündigungsformular aus, gibt es da Beispiele, die ich als Leitfaden verwenden kann (gerne auch als PN)

Lass das von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht machen. Wenn jetzt schon absehbar ist, dass die Mieter ohnehin alles rechtlich prüfen (lassen), ist das die beste Wahl.

 

[Telemark]

Danke für die Antworten, wenn ich das richtig verstanden habe, könne ich mit dem vereinfachten Verfahren 30 % der anteiligen Kosten abziehen und das dann spätestens nach 9 Monaten auf die Miete umlegen, auch wenn ich eine fehlerhafte Ankündigung oder gar keine gemacht habe. Auf die 6 Monate a 30 € kann ich auch verzichten, die Anwaltskosten wären bestimmt höher.

Immer der absolute Idealfall: Erst Fakten schaffen, dann nachfragen, wie man es angehen sollte.

ja, das ging sehr schnell, Angebot Mitte Dezember, Beschluss Hausverwaltung Ende Dezember, Auftrag 2. Januar, Ausführung Februar. Eigentlich bin ich ein Fan von schnellen Lösungen, vor Allem dieser Tage, man weiß ja nie, was da überhaupt noch lieferbar ist und zu welchem Preis. Steuerbereinigt sind die 25k ja auch nicht mehr so heftig.
Aber trotzdem Danke für eure Antworten, auch @ehrenwertes Haus.

Da ich die Mieten in dem Objekt immer sehr gut ausgereizt habe, wurde auf eine Umlage der Modernisierungskosten verzichtet.
Die wurden bei den nächsten Neuvermietungen neu eingepreisst, so dass ich mich mit meinen Altmietern gar nicht rumstreiten mußte

ja, so ist es bei mir auch. Wenn da jetzt Härtefall dazu kommt, dann könnte es eng weden mit der Erhöhung.

... und damit gibt es keine Austauschpflicht. Die gibt es nur für Konstanttemperaturheizungen, die älter als 30 Jahre sind.

hmm, hier scheint es so zu sein, dass ab einem 4-Familienhaus die Austauschpflicht besteht. Ob das natürlich für Niedertemperatur auch gilt, muss ich nochmal nachhaken. Jedenfalls ist ein Heizungstausch sicher nötig, auch die Pumpen etc, und es gibt auch Leitungserneuerungen und Tausch aller alten Schieber, die immer wenn man sie braucht entweder aushängen oder nicht mehr dicht schließen. Auch die Flaschenanlage wird zumindest vorbereitet, falls ein Umstellung nötig wird.

Zum Schluss noch eine Frage, es gibt doch Klimaanlagen, die im Umkehrbetrieb als Wärmepumpe funktionieren.
Weiß jemand, ob das auch angerechnet werden kann, die Dinger sind deutlich günstiger und kleiner als die Wärmepumpen.
Ich hab mal gelesen, dass die sogar staatlich gefördert werden können, hat da jemand Erfahrung?

VG