Garage kaufen statt Wohnung, um Zinskosten zu umgehen

[memetmü]

Liebe Leute, ich habe mich heute registriert, weil mich eine grundlegende Frage umtreibt und ich gerne Eure Meinung hätte.

Ich suche seit 3 Jahren eine Wohnung zur Geldanlage, da ich in einer extrem günstigen Mietwohnung lebe und meine 72-jährige Vermieterin nie erhöht, Ein Auszug in Eigentum macht daher keinen Sinn. Leider sind mir die guten Zinskonditionen weggelaufen.

Ich wollte eigentlich etwas für 200.000 kaufen und zu 80% finanzieren, ich habe 55.000 EK. Derzeit finde ich wegen der Zinsen aber kein Modell, das sich rechnet.

Nun die neue Idee: Ich kaufe eine gut vermietete Garage mit mindestens 4% Rendite ohne Finanzierung, um die aktuell so hohen Zinsen aus der Rechnung raus zu haben. Damit wäre keine Risiko da, wenn der Zins noch weiter steigt. Zudem ist die Vermietung hier in Hamburg sehr leicht, weil immer mehr Stellplätze vernichtet werden, auch gibt es keine Mietpreisbremse.

Was gibt es für Meinungen dazu?

Danke

 

[immobiliensammler]

Was gibt es für Meinungen dazu?

Machen, wenn es sich rechnet und die Vermietbarkeit gesichert ist. Es gibt Firmen, die sich auf solche ganzen Garagenparks (also auch für den größeren Geldbeutel) spezialisiert haben. Bitte die Restnutzungsdauer der Garage und die Instandhaltungskosten (Dach, Tor etc.) einberechnen.

Genauso kann man von Bauträgern manchmal Restanten an Tiefgaragenstellplätzen billig kaufen - dann ist man aber Teil einer WEG mit entsprechenden (anteiligen) Instandhaltungspflichten.

 

[memetmü]

Genauso kann man von Bauträgern manchmal Restanten an Tiefgaragenstellplätzen billig kaufen - dann ist man aber Teil einer WEG mit entsprechenden (anteiligen) Instandhaltungspflichten.

Hört sich spannend an.
Wo finde ich solche Restanten? Auf den großen Portalen sind eher wenig TG Plätze im Angebot.

 

[Fremdling]

Hört sich spannend an.

Kann es auch werden... Nämlich durch die von @immobiliensammler ins Gespräch gebrachte WEG. Gehen wir mal von einer solchen Konstruktion aus:

Damit kaufst Du nicht nur schlicht Deine Garage (besser: Deine i.d.R. unverschlossene Fahrzeugabstellfläche im Kellergeschoss) sondern auch einen ideellen Miteigentumsanteil an der Immobilie, wofür je nach Immobil und dessen Ausstattung in der Höhe unterschiedliche Hausgelder (monatlich) fällig werden.
Gleichzeitig bist Du hinsichtlich künftiger Investitionen nicht mehr Dein eigener Herr sondern Teil einer per Mehrheit bestimmenden Gemeinschaft.
Befindet sich die Tiefgarage -wie so oft- unter Wohnungen, stellt sich regelmäßig die Frage des Zugangsweges und dabei speziell der Tiefgaragentorkonstruktion.

Kurz: Es sei Dir angeraten, Dich VOR Kaufentscheidungen hinreichend zu informieren, damit Du weißt, mit welchen konkreten Folgen Du was genau einkaufst.

 

[Ferdl]

Nur für ein oder zwei TG Stellplätze würde ich mir das WEG-gedöns nicht antun wollen.

 

[immobiliensammler]

Hört sich spannend an.
Wo finde ich solche Restanten? Auf den großen Portalen sind eher wenig TG Plätze im Angebot.

Im Moment so gut wie gar nicht! Auch der ETW-Markt ist aktuell ein Verkäufermarkt, also entweder kaufst Du die ETW so wie ich sie Dir anbiete oder es kauft sie eben ein anderer.

Früher war das noch anders:
- In der Baugenehmigung ist festgehalten, dass z.B. für 20 Wohnungen 30 Tiefgaragenstellplätze gebaut werden mussten
- Jetzt kommt Oma Erna und kauft eine Wohnung, sagt aber ich werde nie mehr ein Auto besitzen, ich kaufe die Wohnung nur ohne Stellplatz
- Wenn dann ein Käufermarkt war hat der Bauträger das meist akzeptiert, in der Hoffnung, dass vielleicht ein anderer zwei Stellplätze kaufen will
- Daraus entstand dann Worst-Case beim Bauträger nach Abverkauf der Wohnungen noch ein Restbestand an TG-Stellplätzen
- Diese Bauträger waren dann nicht abgeneigt, den Restbestand zu einem verbilligten Preis an einen Käufer loszuwerden (nur weg damit, macht nur Arbeit)

 

[Fremdling]

Nur für ein oder zwei TG Stellplätze würde ich mir das WEG-gedöns nicht antun wollen.

Mir ginge es ähnlich und mehrere Stellplätze in unterschiedlichen WEGs wäre für mich ein glasklares No-Go, weil lediglich potentielle "Nachteile" vervielfacht würden.

Wenn ich es korrekt erinnere, bleiben i.d.R. nur überschüssige Plätze (@immobiliensammler hat's während meines Tippens bereits erklärt) unverkauft, sofern die Anzahl der Stellplätze die der Wohnungen übersteigt und zugleich kein Bewohner mehr als einen PKW durch die Welt kutschiert. In annoncierten Einzelfällen (Investor will nicht zum Schnäppchenpreis veräußern) wurden weder Verkaufs- noch Mietangebote von WEG-externen genutzt, obwohl im direkten Umfeld immenser Parkplatzmangel herrscht.

M.E. Finger von die Dinger!

 

[Duncan]

ich habe 55.000 EK

Das ist doch schon mal eine Basis, mit der man was anfangen kann, auch ganz ohne Fremdkapital. Reicht auch für die eine oder andere Wohnung oder einen kleinen Garagenpark, kann aber auch nur ein einzelner Stellplatz sein...

Was gibt es für Meinungen dazu?

Unterschiedlichste. Ja, man kann mit Garagen gutes Geld verdienen bei überschaubarem Aufwand, man kann mit der Vermietung von Garagen/Stellplätzen aber auch ganz gehörig auf die Nase fallen und in der Insolvenz landen.

Wo finde ich solche Restanten? Auf den großen Portalen sind eher wenig TG Plätze im Angebot.

z.B. bei Insolvenzversteigerungen, weil ein Bauträger liquidiert wird. Mein Spitzenreiter war ein Stellplatz, auf dem eine Grundschuld von 5 Millionen eingetragen war, ja ein einziger Stellplatz.

Wenn ich es korrekt erinnere, bleiben i.d.R. nur überschüssige Plätze (@immobiliensammler hat's während meines Tippens bereits erklärt) unverkauft, sofern die Anzahl der Stellplätze die der Wohnungen übersteigt

auch die können höchst interessant sein, ich habe einige davon, Leerstand sehr überschaubar, seit einigen Jahren deutlicher Überhang an Nachfragen, könnte bestimmt doppelt so viele vermieten.

M.E. Finger von die Dinger!

M.E. man muss wissen, was man da wie tut, ansonsten Finger weg, und erst kundig machen. Danach nochmal genau überlegen.

 

[immobiliensammler]

z.B. bei Insolvenzversteigerungen, weil ein Bauträger liquidiert wird. Mein Spitzenreiter war ein Stellplatz, auf dem eine Grundschuld von 5 Millionen eingetragen war, ja ein einziger Stellplatz.

Darf ich raten: Eine stehengebliebene Globalgrundschuld?

 

[Duncan]

Darf ich raten: Eine stehengebliebene Globalgrundschuld?

Ja, so ähnlich. Die über 23 und 1,2 Mio. hat man aber nicht vergessen obwohl zeitlich davor und danach eingetragen und alle von der gleichen Bank ...

 

[memetmü]

Unterschiedlichste. Ja, man kann mit Garagen gutes Geld verdienen bei überschaubarem Aufwand, man kann mit der Vermietung von Garagen/Stellplätzen aber auch ganz gehörig auf die Nase fallen und in der Insolvenz landen.

M.E. man muss wissen, was man da wie tut, ansonsten Finger weg, und erst kundig machen. Danach nochmal genau überlegen.

Bitte erkläre das genauer, wie kann man mit Garagen denn in der Insolvenz landen? Ich denke mir, dass man das mit einer Wohnung viel eher kann.

Beispiel aus dem Freundeskreis: Ein Schulfreund hat eine Wohnung gekauft, für 950 kalt vermietet und der Mieter hat die Miete dann über die Mietpreisbremse gerichtlich auf 640 Euro senken lassen. Hätte mein Freund nicht ein gutes Einkommen, und wäre die Wohnung größer gewesen, könnte ihm nun wirklich die Insolvenz drohen, Das kann mir bei einer Garage nicht passieren.

Bei uns in Hamburg haben viele Neubauten nur noch 0,5 TG Plätze pro Monat, da herrscht ein großer Mangel. Parallel kann man kaum draussen parken. Ein Freund in der Hafencity zahlt 280 Euro Miete für seinen Platz und selbst ich zahle in einem Normalo-Stadtteil 175 Euro für einen schäbbigen TG Platz.

Bezogen auf die letzten 10 Jahre habe ich das Gefühl, dass Stellplatzmieten viel stärker steigen, als Wohnungsmieten. Daher halte ich das für eine gute Idee.

Nun kommen noch die Elektroautos dazu, welche einen festen Stell- und Ladeplatz immer wichtiger machen.

 

[dots]

Bezogen auf die letzten 10 Jahre habe ich das Gefühl, dass Stellplatzmieten viel stärker steigen,

Und genau das führt vermehrt dazu, dass manch einer das Auto "abschafft". Gerade jüngere Menschen haben nicht mal einen Führerschein.
Gerade in den Ballungsgebieten gibt es Alternativen (ÖPNV, Carsharing, Mietkonzepte).
In Ballungsgebieten wird das Auto auch aufgrund der Verkehrsdichte olimmer unattraktiver.

Nur, weil irgendwas in der Vergangenheit auf eine bestimmte Art entwickelt hat, heißt das nicht, dass das in Zukunft auch so sein wird!

 

[memetmü]

Und genau das führt vermehrt dazu, dass manch einer das Auto "abschafft". Gerade jüngere Menschen haben nicht mal einen Führerschein.
Gerade in den Ballungsgebieten gibt es Alternativen (ÖPNV, Carsharing, Mietkonzepte).
In Ballungsgebieten wird das Auto auch aufgrund der Verkehrsdichte olimmer unattraktiver.

Nur, weil irgendwas in der Vergangenheit auf eine bestimmte Art entwickelt hat, heißt das nicht, dass das in Zukunft auch so sein wird!

Ich habe schon die feste Prämisse, dass Garagen immer knapper werden und der Ladeplatz immer wichtiger, was Laternenparken sehr unpraktisch macht. Wenn ich alle meine Bekannten in Hamburg und Berlin ansehe, kauft keiner von denen mehr einen Verbrenner und fast alle wohnen in der Stadt und suchen potenziell eine Garage mit Lademöglichkeit. Das muss doch ein großer Markt werden. Eigentlich müssen die Preise für Garagen noch viel mehr explodieren, als bis heute schon.

 

[dots]

Dann guck doch mal, wer deine Bekannten sind, die ein E-Auto kaufen. Wohnen die eher in der Stadtvilla mit mehreren Garagen auf dem eigenen Grundstück, oder in der 13. Etage des Hochhauses?

 

[immobiliensammler]

Wenn ich alle meine Bekannten in Hamburg und Berlin ansehe, kauft keiner von denen mehr einen Verbrenner und fast alle wohnen in der Stadt und suchen potenziell eine Garage mit Lademöglichkeit. Das muss doch ein großer Markt werden. Eigentlich müssen die Preise für Garagen noch viel mehr explodieren, als bis heute schon.

Und wie viele Garagen mit integrierter Wallbox kennst Du? Gleiches gilt für TG-Stellplätze!

 

[Fremdling]

Nun kommen noch die Elektroautos dazu, welche einen festen Stell- und Ladeplatz immer wichtiger machen.

Jeder mag seine Meinung haben und tun, was er für sining hält. Von mir diesbezüglich kein Widerspruch.

Falls Du allerdings mit einem (WEG-)TG-Platz liebäugelst, würde ich Dir zur realistischen Einschätzung des Potentials zusätzlich zu Erkundigungen zum Konstrukt WEG auch die Erkundigung zur Installation von Wallboxen in TGs raten, sofern noch nicht geschehen. Auch wenn nach Gesetzesänderungen im WEG [§ 20 (2) 2] und BGB [§ 554] die Neuregelungen vom "Recht auf elektrisches Laden" für Wohnungseigentümer und Mieter künden, kann die lokale Situation zeitintensive und kostenträchtige Vorarbeiten fordern, die jede Renditerechnung torpedieren.
Hinzu kommt als wichtigste Voraussetzung die Verfügbarkeit hinreichender Energie, die mitunter einen Ausbau des Hausanschlusses oder sogar eine aufwändige Ertüchtigung des lokalen Verteilnetzes voraussetzt. In dem Zusammenhang ist u.a. interessant, dass bei einem Anschluss Dauerstromentnahmen ab 12kW dem Netzbetreiber nicht nur angezeigt sondern bei diesem beantragt werden müssen [NAV § 19 (2)].
Das mag alles easy ausschauen, falls Dein Kaufobjekt bereits mit einer Wallbox ausgestattet ist, was aber wiederum Deinen Einstand erhöhen dürfte.

Soweit das "Wort zum Sonntag".

 

[Ferdl]

Bitte erkläre das genauer, wie kann man mit Garagen denn in der Insolvenz landen?

In dem da ein "Klotz" dranhängt, sei es als WEG oder Teil eines Garagenparks.
Oder durch Reparaturen, Dach, Tor,Elektrischer Anschluss, Trafostation,...

Ich denke, niemand will dir das wirklich ausreden und auch ich denke das das Potential hat.
Aber ganz so einfach ist das nicht und allzu blauäugig kann das in die Hose gehen.

Nu noch meine Meinung, TG Stellplätze können OK sein wenn du sowieso dich mit der Thematik auseinandersetzen musst, weil du eh schon 20 Wohnungen in WEGs hast oder verwaltest, nur für ein oder zwei Parkplätze wäre es mir zu Aufwändig die innerhalb einer WEG zu betreiben.
Auf freier Flur musst du halt schauen was angeboten wird, je nach Lage bekommst du für dein Geld einen Laternenparkplatz oder eine Doppelgarage mit allem Komfort. Beides kann sich rechnen, muss es aber nicht.
PS: Meiner Wahrnehmung nach haben die meisten Garagen, wenn überhaupt Strom, dann nur für Licht und max eine Steckdose oder so. Da wird nix mit Wallbox.

 

[Duncan]

Nun kommen noch die Elektroautos dazu, welche einen festen Stell- und Ladeplatz immer wichtiger machen.

Durchaus richtig, aber kannst Du diesen Markt auch bedienen?

suchen potenziell eine Garage mit Lademöglichkeit.

eine solche muss als schon vorhanden sein, das wird sich jemand entsprechend bezahlen lassen. Wir sind also eher bei obigen 50 T€ pro Stellplatz in der Hamburger Innenstadt-Randlage.

Das muss doch ein großer Markt werden.

nicht so wirklich, weil die Angebotsseite stark begrenzt bleiben wird.

Ich hab nun schon mehr als einen Anlauf genommen Ladesäulen zu errichten oder ein Parkhaus mit Wallboxen auszurüsten. Bei den Kosten war ich da oft recht schnell 6-stellig oder bei Amortisationszeiten, die deutlich außerhalb meiner Restlebenserwartung liegen und ich bin erst Mitte 40...

Und auch in Garagen können schöne Kostenfallen stecken, Wellasbestdächer sind die offensichtlichen, Bodenkontaminierungen die sich bis ins Grundwasser auswirken können sind oft schon weniger offensichtlich. Die Kosten für Bodensanierungen können schnell ins uferlose gehen. Habe mal ZV-Unterlagen studiert, da konntest 19 Hektar Grund mit diversen Gebäuden für 1 € (in Worten: einen Euro) erwerben. Mit Wasserblick! Nur wenige hundert Millionen für Freilegung, Munitionsbergung und Bodenaustausch waren gutachterlich veranschlagt. Oder du landest mit deinem Stellplatz in einer Eigentümergemeinschaft, die für dich zur Unzeit Sanierungen/Modernisierungen beschließt und du hast gerade keine liquiden Mittel, um die bedienen zu können.

 

[memetmü]

Jeder mag seine Meinung haben und tun, was er für sining hält. Von mir diesbezüglich kein Widerspruch.

Falls Du allerdings mit einem (WEG-)TG-Platz liebäugelst, würde ich Dir zur realistischen Einschätzung des Potentials zusätzlich zu Erkundigungen zum Konstrukt WEG auch die Erkundigung zur Installation von Wallboxen in TGs raten, sofern noch nicht geschehen. Auch wenn nach Gesetzesänderungen im WEG [§ 20 (2) 2] und BGB [§ 554] die Neuregelungen vom "Recht auf elektrisches Laden" für Wohnungseigentümer und Mieter künden, kann die lokale Situation zeitintensive und kostenträchtige Vorarbeiten fordern, die jede Renditerechnung torpedieren.
Hinzu kommt als wichtigste Voraussetzung die Verfügbarkeit hinreichender Energie, die mitunter einen Ausbau des Hausanschlusses oder sogar eine aufwändige Ertüchtigung des lokalen Verteilnetzes voraussetzt. In dem Zusammenhang ist u.a. interessant, dass bei einem Anschluss Dauerstromentnahmen ab 12kW dem Netzbetreiber nicht nur angezeigt sondern bei diesem beantragt werden müssen [NAV § 19 (2)].
Das mag alles easy ausschauen, falls Dein Kaufobjekt bereits mit einer Wallbox ausgestattet ist, was aber wiederum Deinen Einstand erhöhen dürfte.

Soweit das "Wort zum Sonntag".

Vielen Dank für Dein Wort zum Sonntag. Du hast völlig Recht, denn ich möchte natürlich auch günstig kaufen, um eine gute Rendite zu haben. Ich stelle mir 30.000 im Maximum vor, damit ich zwei Plätze kaufen kann.

 

[memetmü]

In dem da ein "Klotz" dranhängt, sei es als WEG oder Teil eines Garagenparks.
Oder durch Reparaturen, Dach, Tor,Elektrischer Anschluss, Trafostation,...

Ich denke, niemand will dir das wirklich ausreden und auch ich denke das das Potential hat.
Aber ganz so einfach ist das nicht und allzu blauäugig kann das in die Hose gehen.

Nu noch meine Meinung, TG Stellplätze können OK sein wenn du sowieso dich mit der Thematik auseinandersetzen musst, weil du eh schon 20 Wohnungen in WEGs hast oder verwaltest, nur für ein oder zwei Parkplätze wäre es mir zu Aufwändig die innerhalb einer WEG zu betreiben.
Auf freier Flur musst du halt schauen was angeboten wird, je nach Lage bekommst du für dein Geld einen Laternenparkplatz oder eine Doppelgarage mit allem Komfort. Beides kann sich rechnen, muss es aber nicht.
PS: Meiner Wahrnehmung nach haben die meisten Garagen, wenn überhaupt Strom, dann nur für Licht und max eine Steckdose oder so. Da wird nix mit Wallbox.

Der Aufwand ist nicht so ein großes Argument, weil ich ja in diesen Markt reinkommen möchte und gerne auch Erfahrungen mit WEG sammeln möchte.