Garage oder Eigentum als Kapitalanlage wenn selber Mieter?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Stellplätze" wurde erstellt von seereal, 06.03.2015.

  1. #1 seereal, 06.03.2015
    seereal

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    Hallo zusammen,

    ich überlege seit kurzem in Garagen/stellplätzen zu investieren und diese zu vermieten.
    Meine Frau und ich leben zur Miete (sie will nicht kaufen, lieber zur Miete bleiben :-(

    Daher frage ich mich, ob meine Investitionsidee so sinnvoll ist..

    hier ein Beispiel:
    - 9 Garagen für 125.000€
    - Dazu kommt 6,5% Grunderwerbsteuer (NRW) und Notarkosten (wie hoch eigentlich?)

    die 9 Garagen bringen 550€ Miete im Monat = 6600€ im Jahr, die zu versteuern sind.
    - Eigenkapital könnte bis zu 40.000€ sein, wobei bei den niedrigen Zinsen macht es vielleicht sinn, vollzufinanzieren?

    Jetzt meine fragen:
    - wie kann ich genau ermitteln, wieviel netto mir am Ende des jahres bleibt?
    Ich muss die Einnahmen (minus ggfs. Nebenkosten) mit dem selben Steuersatz wie meinen Gehalt eintragen, oder?
    - Wie kann ich die Steuerersparnis der Abschreibung kalkulieren? Ich habe von 5% über 20 Jahre gelesen. Heißt es dass ich jedes Jahr 6250€ Werbungskosten eintragen kann?
    - nach wieviele Jahre max sollte man Gewinn erzielen können?

    Dann ist aber mein Eigenkapital weg und der Traum einer Eigentumswohnung in max 5 Jahren nciht mehr zu realisieren... :-( Denn ich müsste für den Verkauf der Garage wieder Steuern zahlen, oder?

    Eine gewagte andere Option wäre 28 Garagen für 259.000€... und 18.000€ brutto bzw. 15.000€ nach Abzug der Nebenkosten...


    Danke für die Antworten!

    viele Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das kommt darauf an, welche Leistungen der Notar erbringen soll (Bestellung Grundschuld, treuhänderische Verwahrung des Kaufpreises, ...) und wie hoch der Geschäftswert ist. Wenn du einen Wert für Zahlenspiele brauchst, würde ich mit grob 2000 € rechnen. Gebührenrechner gibt es aber wie Sand am Meer - die Suchmaschine deiner Wahl hilft dir.


    ... bei Vollvermietung. Der Preis deutet zwar auf eine starke Nachfrage hin, aber trotzdem wirst du mal den einen oder anderen Monat Leerstand haben.


    Weil du Guthabenzinsen bekommst, die über deinen Darlehenszinsen liegen? Oder wie darf ich mir das vorstellen?

    Egal ob Wohnimmobilie oder nicht: Wenn du 60 % des Beleihungswerts (der im Regelfall unter dem Kaufpreis liegt) überschreitest, werden die Darlehenskonditionen schlechter. Wenn du 80 % überschreitest, werden die Konditionen deutlich schlechter.


    Mit einer hochwertigen Glaskugel eines namhaften Markenherstellers. :brille002:

    Ein Vermieter ist ein Unternehmer. Risiken lassen sich vielleicht abschätzen, aber nie endgültig festlegen. Wenn unter deinem Garagenhof die Kölner U-Bahn gebaut wird, hast du damit meistens nicht gerechnet. Das ist ein extremes Beispiel, aber im kleinen Maßstab kann dir das täglich passieren.


    Außerdem sollte noch ein angemessener Einbehalt für die Instandhaltung der ganzen Anlage eingeplant werden. Dass die nicht planmäßig anfällt, macht die Steuer etwas schwer kalkulierbar.

    Vom zu versteuernden Einkommen ist außerdem noch die Zinslast (nicht aber die Tilgung) abzuziehen, außerdem eine Abschreibung.

    Das verbleibende zvE kannst du überschlägig mit deinem aktuellen Grenzsteuersatz (nicht dem Durchschnitt!) ansetzen, wobei diese Schätzung systematisch etwas zu niedrig ausfällt.


    Das wäre schön. :unsicher029:

    Der Wert des Grundstücks ist nicht abzuschreiben, weil das Grundstück sich nach steuerlicher Vorstellung nicht "abnutzt". Welcher Wert für das Grundstück anzusetzen ist, ergibt sich im Zweifelsfall aus der Bodenrichtwerttabelle.

    Ansonsten liegst du richtig: Für eigenständige Garagenanlagen ist eine Abschreibung über 20 Jahre zulässig.


    Das ist wie bei einer Wohnimmobilie, nur das die Besonderheit der eigenen Wohnnutzung wegfällt: Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn das Grundstück mindestens 10 Jahre gehalten wird. Daher sollte eine Rechnung zur Wirtschaftlichkeit neben der laufenden Einnahmen-/Ausgabensituation auch auf zunächst 10 Jahre ausgelegt werden. Unter Berücksichtigung der Wertentwicklung der Immobilie (was wieder ein Fall für die Glaskugel ist) sollte sich dann eine angemessene Rendite ergeben. Das bedeutet nicht, dass man ohne Verkauf Geld entnehmen kann ...

    Was mir wichtiger erscheint: Wenn man keine Grundstücks-/Immobilienspekulation betreiben will, sollte der Kauf einer Immobilie auf einen Horizont von mindestens 20-30 Jahren ausgelegt sein. Natürlich gibt es frühere Ausstiegszeitpunkte, aber wer sich nicht grundsätzlich mit einer derartigen Bindung anfreunden kann, ist meiner Meinung nach bei Immobilien grundsätzlich falsch.


    Solange keine Bewirtschaftungskosten und Darlehenskonditionen bekannt sind, kann ich dir nur sagen, was du auch selbst ausrechnen könntest: 125.000 KP bei 6.600 Einnahmen ist Faktor 19, 259.000 KP bei 18.000 Einnahmen ist Faktor 14. Für einen Garagenhof finde ich beides nicht besonders ansprechend.
     
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