Garagendachreparatur; Antrag an den Hausverwalter.

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von sozi1907, 22.10.2014.

  1. #1 sozi1907, 22.10.2014
    sozi1907

    sozi1907 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    wie stellt man einen formell korrekten Antrag an einen Hausverwalter und wie muss er damit umgehen?

    Denn es ist zu klären, ob es sich bei einer Reihen-Garagendachreparatur um Kosten als Gemeinschaftseigentum handelt?

    Meiner Auffassung nach ist in der Teilungserklärung nicht gesondert geregelt worden und somit Kosten der Gemeinschaft.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 22.10.2014
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    Man informiere den Verwalter schriftlich und detailliert über den Schaden. Sofern Notmaßnahmen zu treffen sind, kann und darf der Verwalter dies sofort entscheiden / veranlassen.

    Über die grundlegende Instandsetzung entscheidet die Eigentümergemeinschaft, man fordert (höflich aber bestimmt) also für die nächste ETV einen entsprechenden TOP.

    Dächer sind immer Gemeinschaftseigentum, sofern keine gesonderte Kostentragungsregelung vereinbart ist, zahlt die Gemeinschaft.

    Christian Martens
     
  4. #3 sozi1907, 22.10.2014
    sozi1907

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    Okay, also werde ich diesen TOP zur nächsten Versammlung mit aufnehmen lassen.

    Es besteht jedoch das grundsätzliche Problem, dass der Hausverwalter (...knapp an die 80 Jahre alt :unsicher011:) selber Miteigentümer ist. Seit 20 Jahren musste durch ihn "nur" die Abrechnungen und kleinere Reparaturen durchgeführt werden.

    Nun habe ich ihn mit der Situation und aktuellen Rechtslage zu "Garagendächern" konfrontiert, mit dem Ergebnis, dass er irgendwelche belanglosen Sätze aus der Teilungserklärung anführt und meint, dass für die evtl. Kosten jeder Garagenbesitzer für sich zuständig ist.


    Wie kann ich ihn nur dazu bringen, dass er sich zu dem Antrag über die Rechtslage erkundigt?
     
  5. Andres

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    Gar nicht. Wenn er nicht will, will er nicht. Du musst die entsprechenden Beschlüsse dann eben anfechten, falls sie nicht in deinem Sinn erfolgen.
     
  6. #5 PHinske, 22.10.2014
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    belanglosen Sätze aus der Teilungserklärung

    Ich würde mich zunächst selbst intensiv mit der Teilungserklärung auseinandersetzen, um für die Beratung in der Eigentümerversammlung nicht mit Unkenntnis wegen der Kostenfrage aufzufallen.
    Wenn dazu nicht wirklich ausdrücklich etwas steht, handelt es sich selbstverständlich um Gemeinschaftseigentum mit der Folge Bezahlung durch die Gemeinschaft.

    Vielleicht sollte man sich auch noch einmal in aller Ruhe mit dem Verwalter an einen Tisch setzen und sich von diesem die "belanglosen Sätze" noch einmal ausführlich erklären lassen, weil man das ja noch gar nicht richtig verstanden hat.

    Hilfreich könnte auch sein, den Verwalter zu motivieren, sich ein eigenes Bild von dem bestehenden Schaden zu machen.

    Von der Reparatur, die du für nötig hältst, sind sicherlich auch andere Garagennutzer betroffen.

    Einen Schulterschluss mit denen würde ich anregen, damit du mit deinem Anliegen hinterher nicht ganz alleine stehst in der Versammlung.

    MfG, PHinske
     
  7. #6 sozi1907, 22.10.2014
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    Ich bin jetzt dabei zu versuchen, eine klare anwaltliche Aussage daszu zu bekommen.

    Meine Eigentümerhaftpflicht übernimmt jedoch nur Kosten, wenn ein Schadensfall eingetreten ist. :sauer028: Will nun sie Schiene fahren, dass ich die Kosten für eine Kostenvoranschlag nicht erstattet bekommen und darüber die Sache bei einem Anwalt klären lassen kann. Dann hätten alle Rechtssicherheit und Ruhe ist.


    Klar hat noch ein weiterer Schwierigkeiten mit seinem Garagendach, doch derjenige hat sich vom Hausverwalter die Sache ausreden lassen! :verrueckt004: ..... nach dem Motto:"....ist ja seine private Garage und auch er selber würde nie auf dei Idee kommen das die Gemeinschaft dafür was mitbezahlten sollten"!

    Der Hausverwalter ist ja auch Miteigentümer und somit auch "zahlungspflichtig"!

    Ein gewisser Interessenskonflikt ist gegeben!
     
  8. #7 Martens, 22.10.2014
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    Die Auskunft eines Anwaltes schafft keine Rechtssicherheit, sie stellt nur eine weitere Meinung dar.

    Schick mir die Teilungserklärung (bitte komplett) per email, ich schau mir das an und sage Dir was Sache ist.

    Christian Martens
     
  9. #8 PHinske, 22.10.2014
    PHinske

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    Das Angebot von Martens finde ich aber nett! :-)

    Da es sich nicht um eine Einzelgarage, sondern um eine in einer Reihe handelt, ist unbedingt von Gemeinschaftseigentum auszugehen.

    Für das Dach eines Bauwerks ist IMMER die Gemeinschaft zuständig. Denkbar ist allenfalls, dass eine Teilungserklärung besagen könnte, dass bei Instandsetzungen an Garagen die Kosten nur von diesen Nutzern zu tragen sind. Zuständig für die Vergabe nach einem Instandsetzungsbeschluss bleibt aber trotzdem der Verwalter.

    Wegen des Interessenkonfliktes: So etwas kann auch aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.
    Und wenn DAS der Grund für das Abwiegeln ist, handelt der Verwalter übrigens nicht ordnungsgemäß.

    SELBST für einen Kostenvoranschlag zu sorgen, finde ich, ist nicht der richtige Weg.
    Von der Eigentümerhaftpflichtversicherung kann so ein Schaden kaum abgedeckt sein.

    Bei der ETV muss ein vernünftig gestellter Beschlussantrag gestellt werden, erst danach kann man weitersehen.

    MfG PHinske
     
  10. #9 Martens, 22.10.2014
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    Erstens schrieb ich schon heute Vormittag, daß das Dach Gemeinschaftseigentum ist und zweitens ist auch bei einer Einzelgarage davon auszugehen, daß das Dach als Teil der äußeren Hülle zwingend Gemeinschaftseigentum ist.

    "allenfalls" ist ausschließend.
    Weiterhin ist jedoch denkbar, daß die TE eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Eigentümer über die Verteilung auch der Instandsetzungskosten beschließen dürfen und die Eigentümer das irgendwann mal getan haben. Solche Regelungen sind grundsätzlich wirksam.
    Deshalb bat ich um die komplette TE.

    Wo ist die Lösung? Auch das Geld der Rücklage haben alle Eigentümer eingezahlt, es würden also weiterhin alle Eigentümer zur Kasse gebeten werden.

    Selbst tätig zu werden ist der einzige Weg, der einem bleibt, wenn die WEG oder der Verwalter nichts tun wollen.
    Ob nun ein Kostenangebot oder die fachliche Stellungnahme eines Bau-Ing. sinnvoller ist, hängt vom Schaden ab, der hier noch nicht näher beschrieben wurde.

    Christian Martens
     
  11. #10 Martens, 23.10.2014
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    Nach Durchsicht der Teilungserklärung ergibt sich folgendes Bild:

    1. Die Garagen bilden einzelne Teileigentume.
    2. Es gibt in §3, 4 Abs. 1 die Regelungen zur Kostentragung, diese erfolgt grundsätzlich nacht MEA, nur für Heizung und Verwaltungskosten wird davon abgewichen.
    3. Es gibt in §3, 4 Abs. 3 eine Öffnungsklausel wie folgt:
    "Die Eigentümergemeinschaft kann mit einer 2/3 Mehrheit im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften einen anderen Verteilerschlüssel beschließen."
    4. Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bemißt sich nach MEA.
    5. In §3, 5, 4. Absatz steht:
    "Bei Angelegenheiten, die die Garagen betreffen, sind nur die Eigentümer der Garagen stimmberechtigt."

    Es ergibt sich daraus für mich folgendes:

    1. Die Regelung, daß die Inhaber der Sondernutzungsrechte selbst für die Instandsetzung auzukommen haben (§3, 2, 1. Absatz) greift nicht, da es sich bei den Garagen um Sondereigentum handelt.

    2. Die Öffnungsklausel ermöglicht es den Eigentümern, mit der genannten Mehrheit über andere Verteilerschlüssel zu beschließen.
    Wenn also behauptet wird, die Garageneigentümer müßten die Dächer selbst instandhalten, ist das unzutreffend, wie schon oben dargelegt, die Instandhaltungspflicht liegt weiterhin bei der Gemeinschaft.
    Wenn nun behauptet würde, die Kosten der Instandhaltung wären nur von den Garageneigentümern aufzubringen, ist der entsprechende Beschluß der WEG vorzuweisen und dieser auf Wirksamkeit zu überprüfen.

    Da die WEG 1991 begründet wurde, mag es alte Protokolle aus der Zeit vor Beginn der Beschlußsammlung geben - das ist aber nicht das Problem des Garageneigentümers.

    Spannend wird die Sache durch den 5. o.g. Punkt, dementsprechend die Garageneigentümer selbst bestimmen könnten, daß die Dächer - zu Lasten der WEG - instandzusetzen sind.

    Diese Regelung hat ein gewisses Mißbrauchspotential, bis zur rechtswirksamen Entscheidung darüber, daß ein darauf fußender Beschluß aufgehoben wird oder nichtig sei, würde ich jedoch damit arbeiten.

    Also in Kurzform:
    - Dächer sind Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaft hat sich um die Instandhaltung zu kümmern, alle Eigentümer haben die Kosten zu tragen
    - über Instandhaltungsaufträge zu den Garagen entscheiden nur die Garageneigentümer

    Das sieht doch soweit gut aus, oder?
    Christian Martens
     
  12. #11 sozi1907, 25.10.2014
    sozi1907

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    Ja, vielen Dank.....habe nun auch die Zusage der Versicherung, mich anwaltich beraten und ein grundsätzliches Schreiben aufsetzen zu lassen!
     
  13. #12 Birgit.w, 31.01.2015
    Birgit.w

    Birgit.w Gast

    Sondereigentum Garage

    Hallo.
    Ich habe in einem alten 3-Familien-Fachwerkhaus von meinen Eltern eine ETW und als weiteres Sondereigentum die Terrasse, die über der Garage - die mir auch als Sondereigentum gehört - geerbt. Nun ist die Garage in einem sanierungsbedürftigen Zustand (Mauerwerk). Das bedeutet, dass die Sanierung der Garage nur mit der Sanierung der Terrasse zusammen erfolgen kann (Dach, Mauerwerk). Bin ich jetzt als "Sondereigentümer" alleine für die Sanierung zuständig oder ist das Mauerwerk/Dach der Garage Gemeinschaftseigentum?
     
  14. Andres

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    Mauerwerk und Dach sind als konstruktive Bestandteile des Gebäudes immer Gemeinschaftseigentum.
     
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