Garagenmietvertrag - Betriebskosten auf Mieter umlegbar?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Stellplätze" wurde erstellt von Sukoe, 12.06.2013.

  1. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    Hallo

    Meine Mieter haben einen Garagenmietvertrag von 2007.
    Der Text stammt jedoch noch aus DM-Zeiten. Dieser besagt:

    "Der Mietzins beträgt monatl. 35,00 €" (DM aus dem alten Vertrag wurde nat. gestrichen)
    "Außerdem sind monatl. zu zahlen für Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 der 2. Berechnungsverordnung:_____________." (Hier ist nichts eingetragen!)
    Meine Frage nun:
    Kann ich die anfallenden Betriebskosten (Grundsteuer, Feuerversicherung, Wartung/Strom/Hausmeister) auf den Mieter umlegen, auch wenn angegeben ist, dass diese monatl. zu zahlen sind und hierfür noch nicht mal ein Betrag eingegeben ist?
    Ich würde dann einfach wie bei einer Wohnung hierfür eine Nebenkosten-Abrechnung erstellen.

    Vielen Dank im Voraus für eure Antwort

    VG Sukoe
     
  2. AdMan

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  3. GJH27

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    Ist die Garage einzeln vermietet oder zusätzlich zu ner Wohnung? Meiner Meinung nach sind jedenfalls Betriebskosten zusätzlich zur Miete nicht vereinbart.

    Aber wenn die Garage einzeln vermietet ist, kannst ja auch die Miete erhöhen, ist doch einfacher, als mit dem Mieter über zusätzliche Betriebskosten zu diskutieren.

    Wenn die Garage jedoch zusätzlich zu ner Wohnung vermietet wurde, ist das als einheitliches Mietverhältnis zu betrachten - selbst wenn ein gesonderter Vertrag abgeschlossen wurde. Dann geht ne Mieterhöhung für die Garage nur zusammen mit ner Mieterhöhung für die Wohnung.
     
  4. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    Die Garage ist einzeln vermietet.
    Erhöhung der Mietkosten kommt nicht in Frage.

    Ich möchte nur für den Mieter und den Vermieter faire Grundlagen schaffen und die tatsächlich angefallenen Betriebskosten korrekt abrechnen.

    Notfalls würde ich evtl. eine "Änderungskündigung des Garagen-Mietvertrages" in Betracht ziehen, welcher die Mieter hoffentlich zustimmen würden.
     
  5. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Und wieso kommt eine Mieterhöhung nicht in Frage?

    Wenn Du zusätzlich zur Miete die Betriebskosten umlegen willst, muss der Mieter doch auch mehr zahlen als wenn er nur die vereinbarte Miete zahlen muss...
     
  6. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    Darum geht es doch nicht - Man muss doch eine Frage nicht mit einer Gegenfrage unnötig in die Länge ziehen

    Ich möchte einfach nur wissen, ob:

    ich die anfallenden Betriebskosten (Grundsteuer, Feuerversicherung, Wartung/Strom/Hausmeister) auf den Mieter umlegen kann, auch wenn im Mietvertrag angegeben ist, dass diese monatl. zu zahlen sind und hierfür noch nicht mal ein Betrag angegeben ist?

    Mehr nicht.


    Sorry, aber vielleicht bekomme ich von jemand anders eine passende Antwort.
     
  7. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Sonst geht's aber noch? Muss ich mich dafür anpflaumen lassen, Dir helfen zu wollen? Dabei lassen sich Nachfragen einfach nicht vermeiden.

    Und um mich Deinem pampigen Tonfall anzupassen: les aufmerksam die Antworten, direkt in meiner ersten war nämlich zu lesen:


    Das darf doch echt nicht wahr sein...
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die passende Antwort gibt es gerne von mir...

    Man muss sich nicht dümmer stellen als man - hoffentlich - ist.

    Ausgehend davon, dass der Sachverhalt vollständig ist, gibt es für die Vereinbarung
    nur eine denkbare Auslegung: es ist kein zu zahlender Betrag vereinbart.
    Diese fehlende Vereinbarung wird sich auch nicht dahingehend umdeuten lassen, dass die Zahlung sämtlicher Betriebskosten (nach einer Abrechnung) vereinbart sein soll und lediglich keine Vorauszahlungen vereinbart sind.

    Darüber hinaus drängt sich eine andere Frage geradezu auf: nach welchem Umlageschlüssel sollten Betriebskosten wohl mit dem Mieter abgerechnet werden? Mangel einer Aussage dazu im Sachverhalt bleibt nach § 556a Abs. 1 BGB nur Wohnfläche als Umlageschlüssel in Betracht, was wiederum die Frage aufwirft, wie groß die Wohnfläche einer Garage wohl sein könnte.

    Ich denke, dass diese einfachen Zusammenhänge auch mit geringfügigen eigenen Denkanstrengungen erkennbar gewesen wären.

    Auf zur nächsten Pöbelei... ich halte das aus.
     
  9. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Und ich glaub, bei Dir reicht es auch so langsam irgenwann mal mit diesen herablassenden Antworten. Entweder antwortest Du hier, weil Du helfen möchtest und machst das dann ruhig und sachlich oder Du lässt es bleiben.

    @GJH27 und Sukoe

    Versucht hier nicht unbedingt eine Diskussion loszutreten. Sowas kann man sicherlich auch friedlich lösen ;)
     
  10. #9 GJH27, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ich find die Reaktion von Sukoe in #5 einfach reichlich unverschämt vor dem Hintergrund der Fragestellung:

    Der Text in #1 ist ja so zu verstehen, dass Sukoe zusätzlich zur vereinbarten Miete auch gern die anfallenden BK vom Mieter erstattet hätte, verbunden mit der Frage, ob das laut den vertraglichen Vereinbarungen möglich sei.

    Dass dies meiner Ansicht nach nicht möglich ist, habe ich in #2 geschrieben.

    Zusätzlich wollte ich mit der Mieterhöhung eine Alternative aufzeigen, auch ohne wirksame BK-Vereinbarung die Einnahmen zwecks Begleichung der anfallenden BK zu erhöhen, da dies ja offenbar gewünscht ist.

    Für die Tatsache, dass ich mir Gedanken darüber mach, wie das Problem von Sukoe gelöst werden kann, brauch ich mich sicher nicht von Sukoe anpöbeln zu lassen!

    Soviel dazu.
     
  11. Wubbu

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    Aus diesem Grund hab ich ja auch beide angesprochen ;)
     
  12. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Passt! :005sonst:

    ...ähm, noch kurz: wär diese Frage nicht besser bei den Stellplätzen aufgehoben als bei den Aufzügen...?
     
  13. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    @RMHV, GJH27, Wubbu: vielen Dank für die freundliche Begrüßung
    @Wubbu: Ich werde keine Diskussionen lostreten.
    @GJH27: Sollte ich jemandem auf den Schlips getreten sein, tut mir das leid.

    Sorry, kann man das Thema auch noch in die richtige Position verschieben? Ich habe nicht gemerkt, dass ich in "Aufzug" schreibe, ursprünglich war ich bei "Betriebs- u. Heizkosten".

    So jetzt zu meinem eigentlichen Problem:

    Die Tiefgarage in der sich meine Garagenplätze befinden hat 22 Garagenplätze, drei davon gehören mir.
    -Ein Garagenplatz wird zusammen mit einer Wohnung vermietet (Wohnungsmietvertrag der auch den Garagenplatz beinhaltet)

    -zwei Garagenplätze sind unabhängig von Wohnungen vermietet. Hierbei hat ein Garagenplatz schon einen "neuen Mietvertrag", in dem klar geregelt ist, dass die Betriebskosten jährlich abgerechnet werden.
    Da es sich bei dem anderen, unabhängig vermieteten Garagenplatz, um einen "alten Mietvertrag" handelt, (welcher damals von meinen Eltern, die als Nießbrauchsberechtigte weiterhin Vermieter meines Eigentums sind, erstellt wurde) in dem nicht klar ersichtlich ist, wie die Betriebskosten abgerechnet werden, habe ich mich hilfesuchend an dieses Forum gewendet.

    Umlageschlüssel:
    Ich würde den Garagenplatz als Miet-Einheit abrechnen, alles andere erscheint mir unlogisch. Aber ich sehe ein, dass das aufgrund der fehlenden Angabe im Mietvertrag nicht korrekt ist und evtl. bemängelt werden kann.

    VG Sukoe
     
  14. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Kann ich verschieben, ist kein Problem.
     
  15. Berny

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    Sukoe:

    "Die Garage ist einzeln vermietet. Erhöhung der Mietkosten kommt nicht in Frage."
    - Richtig, denn es gibt auch keine Mietkosten, bestenfalls Miete oder Mietzins...

    "Ich möchte nur für den Mieter und den Vermieter faire Grundlagen schaffen und die tatsächlich angefallenen Betriebskosten korrekt abrechnen."
    - Richtig, dann erspare Dir und dem Mieter den nichtsnutzen Aufwand.

    "Notfalls würde ich evtl. eine "Änderungskündigung des Garagen-Mietvertrages" in Betracht ziehen, welcher die Mieter hoffentlich zustimmen würden."
    - Einer solchen brauchen die Mieter nicht zuzustimmen.
     
  16. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    OK.....
    Ich meinte nat. nicht die Erhöhung der Mietkosten sondern des Mietzins. Richtig so?

    Den Mietzins möchte ich nicht erhöhen, weil in dieser Gegend die Preise bei 35 € liegen.

    Weiter...

    Die Hälfte der Garagenplätze werden von Eigentümern zum Teil selbst genutzt.
    Kosten für Grundsteuer, Strom u. Feuerversicherung wurden bisher von den Eigentümern bzw. den Vermietern getragen.
    Die Wartung des elektr. Rolltores, Reinigung: der Tiefgarage, der Zugangs-u. Zufahrtswege und auch der Winterdienst fand bisher in Eigenregie statt. Das sorgte im Laufe der Zeit für Unstimmigkeiten. Deshalb wurde 2011 ein Hausmeisterservice beauftragt, der all diese Aufgaben, die lt. Mietvertrag in das Aufgabengebiet der Mieter bzw. der Eigentümer der unvermieteten oder selbsgenutzten Garagenplätze gehören.
    (Das hatte ich bisher vergessen zu erwähnen)

    Die anfallenden Betriebskosten sollten doch demnach anteilsmäßig auf die Mieter umlegbar sein, auch wenn wie in meinem Fall im Mietvertrag steht:
    "Außerdem sind monatl. zu zahlen für Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 der 2. Berechnungsverordnung:_________ €." (Hier ist nichts eingetragen!)

    VG Sukoe
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Sukoe,

    ist hier die Rede von einer Garage oder einem (Tief-)Garagenstellplatz?
     
  18. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    Hallo Berny,

    Es ist eine Tiefgarage mit 22 Garagenstellplätzen, in der sich der betreffende Garagenplatz befindet.
    Die TG gehört zu zwei 12-Partien-Häusern, ist also nicht öffentlich und auch nur mit Schlüssel erreichbar - also absolut nicht vergleichbar mit einem Garagenstellplatz in einer öffentl. Garage.

    Die eine Hälfte der TG gehört zu dem Wohnhaus mit 4 Eigentümern (inkl. meiner Wenigkeit), die alle ihre Plätze vermietet haben. Die andere Hälfte dagegen gehört zu dem anderen Wohnhaus mit mehreren Eigentümern (Anzahl?), welche ihre Plätze meines Wissens selbst nutzen.

    VG Sukoe
     
  19. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Sukoe


    Grundsätzlich wird ein Vereinbarung über die Umlage der BK möglich sein.
    Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
    • als Pauschale
    • als Vorauszahlung mit Abrechnung
    Und jetzt kommt dein Problem bei der Sache:
    Das ganze muss im MV vereinbart sein,
    was m.E. bei dir nicht der Fall bzw. nicht eindeutig ist.

    Für eine Änderung muss der M zustimmen,
    eine s.g. Änderungskündigung sollte bei einem reinen Garagen-MV möglich sein.


    VG Syker
     
  20. Sukoe

    Sukoe Neuer Benutzer

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    Das habe ich mir fast schon so gedacht.

    Das bedeutet doch dann, dass ich eine Änderungs-Kündigung machen müsste, entweder mit:

    - dem Zusatz einer "Nebenkosten-Pauschale", die dann auch im MV in € beziffert werden muss, oder

    - dem Zusatz: ..."Außerdem sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu zahlen, welche jährlich abgerechnet werden:
    Versicherungs-, Strom-, Wartungs- und Winterdienstkosten / anteilig;
    Grundsteuer / laut dem Bescheid der Gemeinde."

    Das wären doch zwei elegante Lösungen, ohne eine Erhöhung des Mietzinses die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.

    Da ich von Natur aus ein umgänglicher Mensch bin, werde ich mich also als Eigentümer mit den Vermietern (meine Eltern - da Nießbrauchsberechtigte) und den Mietern zusammensetzen und darüber reden. Natürlich schon mit den zwei Ausführungen der Änderungskündigung im Gepäck.
    http://www.vermieter-forum.com/images/smilies/huepfend013.gif

    Vielen Dank für eure Hilfe

    War anfänglich etwas schwierig hier im Forum, zumal ich mit meinem Thema in die falsche Schublade gerutscht bin.
     
  21. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Nein, sondern weil Du immer von einer Garage geschrieben hattest, bis dass der dumme Berny Dich fragte, WAS es denn nun für ein Platz sei.
    Ich kenne es so, dass die Betriebskosten der gesamten TG ein Teil der BK der gesamten Immobilie sind, also sehr sehr gering sind.
    Und, dass Du jetzt daran (vor lauter Langeweile?) daran herumschrauben willst, sei Dein Privatvergnügen, falls es Dich glücklich macht...:unsicher016:
     
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