Gastherme von Mieter eingebaut- wer zahlt Reparaturen etc.

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ronny451, 22.09.2012.

  1. #1 Ronny451, 22.09.2012
    Ronny451

    Ronny451 Benutzer

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    Hallo, wir haben eine Mietpartei (alter DDR Vertrag), die sich bereits vor der richtigen Sanierung eine eigene Gastherme einbauen liess (laut Auskunft hat das die Krankenkasse finanziert - richtig ungewohnt großzügig, finde ich :) ) - Der Einbau ist mehr als 10 Jahre her. Die Mieter kümmern sich auch immer um das Gerät, Thema Wartung. Ob bereits Reparaturen stattfanden, weiss ich nicht. Daher meine Frage für die Zukunft: Muss ich zahlen, wenn das Gerät defekt ist ? Muss ich dann ggf. ein neues Gerät anschaffen (das wird richtig teuer..)?
    Anmerkung : Der Mieter zahlt eine geringe Miete, weil der letzte Verwalter meinte, er hätte ja (aus Sicht des Mieters) laut Vertrag eine Wohnung mit Ofenheizung.

    Danke für Eure Antworten, beste Grüße: Ronny
     
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  3. #2 lostcontrol, 22.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    damit ist doch schon alles gesagt?
    die gastherme können die mieter übrigens auch ausbauen und mitnehmen, wenn sie ausziehen - es ist ihr eigentum. du kannst aber verlangen dass der vorherige zustand wieder hergestellt wird, also die ofenheizung wieder eingebaut wird (falls sie nicht noch vorhanden ist).
    weil die gastherme ihr eigentum ist (und nicht mitvermietet) bist du auch nicht zuständig für wartung, reparatur oder gar ersatz.
     
  4. #3 Pharao, 22.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2012
    Pharao

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    Hi Ronny451,

    normaler Weise ist der Mieter für sein eingebrachtes Zeug selber verantwortlich.

    Allerdings wäre ja die Frage, was wenn die Gastherme jetzt komplett den Geist aufgibt ? Hierzu wäre interessant, wie alternativ in dieser Wohnung geheizt werden kann, denn eine Heizungsmöglichkeit wirst du dem Mieter schon bieten müssen.

    Naja, bedenke das du dann 10 Jahre nix an dieser Wohnung in die Heizung gesteckt hast, also auch keine Anschaffungs-, keine Reparatur- & keine Wartungskosten, ect.

    Und so teurer sind diese Gasthermen jetzt auch nicht, gerade wenn das Warmwasser anders erzeugt wird. Außerdem musst du dem Mieter ja kein Luxus-Gerät einbauen, ein einfaches Modell tut es ggf. auch.

    Das die Miete gering ist, spielt hier m.E. keine Rolle. Interessanter ist die Frage, ob in der Wohnung eine Ofenheizung ist und ob diese auch funktioniert bzw was auch evtl im Mietvertrag als Heizungsart drinnen steht. Denn wenn die Ofenheizung mitvermietet ist, wärst du ja für diese auch zuständig.

    Ansonsten stell ich mir gerade die Frage (also wenn du jetzt eine neue Gastherme einbauen lassen würdest), ob eine Gastherme nicht eine wesendliche dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse darstellt im Vergleich mit einer Ofenheizung, denn dann könnte ja evtl der §559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) zutreffend sein.
     
  5. #4 Ronny451, 22.09.2012
    Ronny451

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    Vielen Dank für die turboschnellen Antworten- toll!

    Noch als Ergänzung: Die Ofenheizungen sind nicht mehr vorhanden, das muss ich klären, wer die entfernt hat. Größte Wahrscheinlichkeit: Sie wurden während der Sanierung entfernt, seinerzeit wurden auch die E-Stränge und Steigeleitungen komplett erneuert.

    Ich würde selbstverständlich die Neuanschaffung einer Therme als Modernsierungskosten lt. BGB auf die Miete umlegen. Da die Therme für die komplette Heizung und WW Bereitung notwendig ist, würde das auch sehr teuer (China Geräte kommen nun einmal nicht ins Haus :) ).

    So ganz verstanden habe ich aber die Sache mit " Einbauten gehen nach 10 Jahren in den Besitz des Eigentümers über- mit allen Vor-und Nachteilen".

    Da wir im Ganzen nette und friedliche Mieter haben, würde ich im Ernstfall immer im Guten verhandeln, das klappt in 99 % der Fälle am besten.

    Gruss: Ronny
     
  6. #5 Pharao, 22.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2012
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    Hi,

    steht das im Mietvertrag ? Dann wäre evtl mal zu prüfen, ob das überhaupt gültig ist, da u.a der Mietvertrag ja auch schon etwas älter wäre. Sorry, ich kenn diesen Satz leider nicht, deswegen kann ich dazu auch nix sagen.

    Wenn du aber bedenkst, das du damals ja eh saniert hast und für mich klingt das so nach incl. Heizungen, dann hast du trotzdem jetzt 10 Jahre in diese Wohnung nix rein gesteckt.

    "Sehr teurer" ist wohl relativ, wie man es sehen will. Aber eine Heizungsart wirst du dem Mieter schon bieten müssen und da der Ofen ja wahrscheinlich auf deine Kosten rausgeflogen ist ......
     
  7. #6 Ronny451, 22.09.2012
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    .. Das war missverständlich, bitte um Entschuldigung: Mein Satz:

    "So ganz verstanden habe ich aber die Sache mit " Einbauten gehen nach 10 Jahren in den Besitz des Eigentümers über- mit allen Vor-und Nachteilen""- hat unser letzter Verwalter mir mündlich mitgegeben.

    Habe mal überschlagen: Hätten wir damals auf unsere Kosten die Therme eingebaut und seitdem den höheren Wert für die Miete eingenommen, wären das bei rund EUR 2,--/qm nach 10 Jahren rund 22.000 EUR mehr Einnahme. Davon hätte man ja bereits das zweite Mal eine Luxusvariante "Therme" einbauen können und auch etliche Reparaturen bezahlt. Ausserdem das Gerät meiner Wahl in Punkto Sicherheit und Energieeffizienz.

    Ergo: Die derzeitige Konstellation ist schlecht, da die Miete somit auf Jahre auf dem niedrigen (niedrigsten) Niveau verharrt. Das möchte ich natürlich ändern, die Frage ist nur wie.

    Gruss: Ronny
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn dieser Satz überhaupt gültig wäre, dann m.E. nur, wenn er im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung so drinnen stehen würde. Das so was pauschal gilt, das glaube ich eher nicht, denn letztlich ist die jetzige Therme weiterhin Eigentum des Mieters.

    Ändert aber nichts daran, das du damals dann auch das Geld für diese Therme aufbringen hättest müssen. Und da du einen alten Mietvertrag hast, wären auch die regelmässigen Wartungskosten dazu gekommen + evtl Reparaturen, ect.

    Also Thema Sicherheit dürfte es keine Unterschiede geben, egal für welches Gerät du dich entscheidest. Und was die Energieeffizienz angeht, ob es da so große Unterschiede zwischen den Modellen gibt ? Wenn ja, dann wäre aber trotzdem Interessant, steht der Aufpreis zum Nutzen insbesondere zu deinem Nutzen.
     
  9. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Gastherme...

    Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so trifft ihn grundsätzlich, und zwar auch ohne entsprechende Vereinbarung, die gesamte Instandsetzungs- und Erneuerungspflicht für die von ihm durchgeführte Maßnahme (hier Einbau einer Gastherme). Gleiches gilt auch für erforderliche Wartungskosten. Diese Grundsätze gelten jedenfalls dann, wenn die Parteien keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen haben. Anders kann es auch sein, wenn Mietereinbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Dann trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung und Wartung der vom Mieter geschaffenen Einbauten. Einbauten gehen beispielsweise dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn sich der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat und wenn vereinbart ist, dass der Mieter die Einbauten bei seinem Auszug zurückzulassen hat (BGH, NJW 1996, 916, 917). Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter auf sein Wegnahmerecht und ggf. eine Abgeltung für die Einbauten verzichtet.
    Einbauten gehen auch dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn dem Mieter bei Einbau die Absicht gefehlt hat, die Einbauten beim Auszug wieder zu entfernen und er dazu auch nicht verpflichtet wäre ? regelmäßig ist der Mieter aber zur Entfernung seiner Einbauten verpflichtet (LG Berlin, GE 1985, 935; LG Berlin, GE 1987, 39, 41).
    Außerdem gehen Einbauten stets in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie sich auf eine Vermieterleistung beziehen. Beispiel: Eine vorhandene Kohleetagenheizung ist defekt, eine Reparatur nicht möglich, der Vermieter bleibt untätig, und der Mieter baut im Wege der Ersatzvornahme eine Gasetagenheizung ein. Fazit: Entscheidend ist also, ob eine der vorstehend geschilderten Fallkonstellationen vorliegt, bei der die Gastherme in das Eigentum des Vermieters übergegangen wäre. Ist das Eigentum an der Gastherme aber beim Mieter verblieben, hat er alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten selbst zu tragen.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach... durch eine Modernisierung. Alte Therme des Mieters raus, neue einbauen und die Jahresmiete um 11% der Kosten erhöhen.

    Da die Investitionskosten des Mieters inzwischen wohl abgewohnt sein sollten, wird der Mieter sich vermutlich nicht auf eine besondere Härte berufen können.
    Abgewohnt sind Mieterinvestitionen in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren. Wenn - wie im UP geschrieben - ein Dritter die Kosten getragen hat, kann die Investition des Mieters nicht sehr hoch gewesen sein.
    Der Mieter kann auch nicht vorbringen, dass die Wohnung schon eine Therme hat. Maßstab für die Bewertung, ob eine Verbesserung vorliegt, ist ausschließlich der vom Vermieter geschuldete Zustand.
     
  11. #10 Ronny451, 22.09.2012
    Ronny451

    Ronny451 Benutzer

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    @ Tisha: Vielen Dank für die detaillierte, mühevolle Antwort mit Angabe der Urteile- das hilft mir sehr!

    @RMHV: Vielen Dank auch an Dich. Werde jetzt mal Angebote für eine Neu-Therme einbauen und die Modernisierung ankündigen (mündliches Gespräch). Die Mieter sind eher betagt und nett und ich glaube auch das die Wohnung ihnen zu groß ist (bei der Besichtigung waren 2 Räume lediglich "als Rumpelkammer" genutzt). Ich will da keinen Riesendruck machen, aber evt. ist so eine Mod.ankündigung auch ein Grund sich eine neue, kleinere Wohnung zu suchen.

    Gruss und schönes Wochenende: Ronny
     
  12. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo Ronny,

    mach dir bitte nicht so einen Kopf wegen dem Einbau einer neuen Therme. Hab letztens eine Neue in meinem Haus einbauen müssen und hab mit Einbau, Entsorgung der alten Therme und allem Pipapo etwas 3000,-€ bezahlt. Ist ein gutes Markengerät aus Deutschland, eingebaut vom Fachbetrieb, zwar keine mit Wärmerückgewinnung aber sie ist trotzdem sehr gut und auch sparsamer als die vorherige alte Gastherme.
    Ist also nicht die Welt so eine Anschaffung.

    Lieben Gruß,
    Icke
     
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