Gastronomie - Lärm und Geruch

Diskutiere Gastronomie - Lärm und Geruch im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Erstmals will ein Gastronom Gewerberäume mieten, die bisher von Einzelhändlern genutzt wurden. Reicht es, den Mieter vertraglich zu verpflichten...

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Erstmals will ein Gastronom Gewerberäume mieten, die bisher von Einzelhändlern genutzt wurden.

    Reicht es, den Mieter vertraglich zu verpflichten die Interessen der anderen Mieter und Nachbarn zu achten und die Geruchs- und Geräuschsemission auf eigene Kosten zu minimieren oder müssen konkrete Vorgaben gemacht werden, z. B. Abluft nur über Schornstein, Schallisolation?
     
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  3. #2 Papabär, 15.06.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Wenn man kein Problem damit hat, dass der Mieter selber an der Abwasseranlage herumpfuscht und/oder eine Abluftanlage mit entsprechendem Schornstein an die Fassade flanscht ...

    Sorry, aber das Thema ist zu komplex, um es mit hier angemessenem Aufwand zu beantworten.
     
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  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Klar reicht das.
    Während man Krach und Gerüche produziert, kann man sicherlich nebenbei darauf achten, ob die anderen Mieter und Nachbarn Interessen haben. Und welche. Z.B. durch telefonische Nachfragen.
    Dann noch schnell den Geruch und die Geräusche um 0,0001% verringern, und schon ist alles perfekt.
     
  5. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Meine Frage war eigentlich, ob es reicht allgemein die Verhinderung vermeidbarer Emissionen zu vereinbaren oder ob konkrete Vorgaben (Decke mit xxx-Schallschutz) gemacht werden sollten.

    Über die Öffnungszeiten wollte ich auch nichts in den Vertrag schreiben, da ich mir denke, dass das Ordnungsamt und andere Behörden sicher genug Regeln zum Thema vorgeben, ist das falsch gedacht?
     
  6. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Du weisst aber schon, das eine Veränderung der Nutzung unter Umständen auch einige größere bauliche Veränderungen mit sich bringen kann und da spielt es keine Rolle wie Du es gerne möchtest, sondern das fordert das Bauamt, die Lebensmittelüberwachung bzw. die jeweiligen Rechtsvorschriften - Landesmäßig, National wie EUmäßig -- bzw. alle die noch davon betroffen sind

    Zumal es sich hier wahrscheinlich um den Umgang mit Lebensmitteln handelt .
    Das erfordert unter Anderem auch
    • Trennung Reiner Raum/UnreinerRaum im Produktionsbereich
    • bei Beschäftigung von Personal - Umkleideräume
    • Abwaschbare Wände,
    • ggf. Abflüsse im Boden,
    • ggf. Be- und Abluftanlagen,
    • Toilettenanlagen deren Türen nicht in Produktionsräume öffnen dürfen
    • Handwaschbecken teilweise mehrfach,
    • Waschecken für Lebensmittel
    • Spülbecken und/oder Spülmaschinenanschluss
    • etc etc je nach Risikobereich der Branche
    einen Teil kann man nachlesen unter EU VO 852/2004. Des Weiteren gibt es - je nach Bereich - noch einige andere Verordnungen die auch noch in Betracht gezogen werden müssen -
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Vermietung an Gastronomie ist so ziemlich die hohe Schule der Gewerbevermietung. Für diese Nutzungsform gibt es diverse baupolizeiliche Auflagen (vor allem Bandschutz), diverse ordnungsrechtliche Auflagen, nachbarschaftliche Problemfelder und dann noch knallharte wirtschaftliche Zwänge.

    Eigentlich brauch der Gastronom einen Miet-/Pachtvertrag der ihm erlaubt bis auf Veräußerung und Totalabriss so ziemlich alles machen zu dürfen. Als Vermieter/ET dürfte so ziemlich das Gegenteil eines solchen Mietvertrages dir vorschweben. Vor allem die Regelung der Tragung der einzelnen Kosten ist dann interessant. Umnutzungen sind heute fast mehrheitlich mit einem unwirtschaftlichen und unzumutbarem Aufwand verbunden.
     
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  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das hängt davon ab, was dein Ziel ist.
    Wenn dein Ziel ist, dass vermeidbare Emissionen verhindert werden (von wem auch immer - vom Vermieter?), dann reicht es, das so zu vereinbaren.
    Wenn dein Ziel ist, dass die Decke einen xxx-Schallschutz hat, solltest du halt das so vereinbaren. Und dir schon mal die Antwort auf die beiden Fragen überlegen:
    - wer sorgt dafür dass die Decke - wie vereinbart - einen xxx-Schallschutz hat? Der Vermieter?
    - was ist, wenn sich die Nachbarn trotz xxx-Schallschutz beschweren?
     
  9. #8 RP63VWÜ, 16.06.2019
    RP63VWÜ

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    Wobei mir allgemein hier viel zu allgemein ist.
    Was ist das für ein Gastronom?
    Der Edel-Italiener, der zur Berieselung seiner Gäste einen Piano-Spieler eingestellt hat?
    Oder der Heavy-Metal-Freund, der gerne Live-Acts mit Metallica und Konsorten zelebriert?
    Gerne genommen wird auch die simpelst ausgestattete Kneipe mit Flatrate-Saufen.
    Oder all you can eat vom Holzkohlegrill …
     
  10. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke, das wollte ich wissen. Und die Aufteilung der Pflichten und Kosten kann man doch regeln.

    Das wirtschaftliche Risiko (lohnt sich der Aufwand?) liegt beim Mieter. Und für den Fall des Scheitern werden Sicherheitsleistungen vereinbart.

    Bleibt das Risiko, dass Bestandsmieter sich beschweren aber das hat man immer wieder, wenn es Veränderungen gibt.

    Wenn der Mieter schon mehrere Restaurants hat, wird er wissen, was er an Genehmigungen braucht und welche Auflagen er erfüllen muss. Dass die Vermieterin nicht für die Eignung der Räume zum Restaurant garantiert ist klar und dass der Mieter alle Anforderungen auf eigene Kosten erfüllen muss auch. Am Ende ist der Zustand bei Vertragsbeginn wiederherzustellen, auch das kann man vereinbaren.

    Daran hatte ich nicht gedacht, Danke für den Hinweis. Bei unterkellerten Räumen ist das aber auch kein Problem, denke ich.
     
  11. SaMaa

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    Ohne Dir nun zu nahe treten zu wollen. Aber wenn ich Deinen Text lese, frage ich mich:

    Wenn Sie doch alles weiß und alles kein Problem ist, warum fragt sie dann überhaupt?

    Begründung:
    Zwischen den Zeilen kann ich die mir die Wahrnehmung eines „ schnippischen“ Antwort-Tons nicht verwehren.

    Aber vielleicht leitet mich meine Wahrnehmung auch nur in die Irre.
     
  12. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Oh, Entschuldigung, schnippischen wollte ich keinesfalls sein! In der Tat bin ich ziemlich nervös, weil ich keine Erfahrung mit Gastronomie habe und "Vermietung an Gastronomie ist so ziemlich die hohe Schule der Gewerbevermietung" (Zitat: Duncan).

    Natürlich weiss ich nicht alles, deshalb versuche ich herauszukriegen, was ich übersehen habe. Vielleicht kommt meine heimliche Freude, dass ich vieles, das genannt wird, bereits bedacht habe, als schnippischer Tonfall rüber. Das täte mir, wie gesagt, Leid.
     
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  13. dots

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    Bitte. Bist du dir sicher, dass du meinen Beitrag (richtig) verstanden hast? Ich nicht.

    Sicher. Die Frage ist nur, ob man das vor oder nach dem Gerichtsverfahren regelt (regeln kann).
     
  14. #13 Goldhamster, 17.06.2019
    Goldhamster

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    Hallo,
    mach dich auf das Schlimmste gefasst.

    Ist das Gebäude als WEG aufgeteilt und hast du somit vertragliche Verknüpfungen mit Miteigentümern die dann ja die benachteiligten Nachbarn sind?

    Wenn es nur die Nachbargrundstücke sind, die von den Immissionen betroffen sein könnten, hast du ja keine privatrechtlichen Vertragsverbindungen. Der Schutz der Grundstücksnachbarn obliegt dem Baurecht.

    Der Schutz der Nachbarn im eigenen Haus ist eigenverantwortlich von den Eigentümern zu regeln. Da kannst du dich nicht auf das Bauamt verlassen.


    gerne Verlässliches hat
    DER HAMSTER
     
  15. susi

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    Ja, mein Ziel ist. dass vermeidbare Emissionen vom Mieter verhindert werden.

    Das ist nicht mein Ziel. Und wenn sich Mieter oder Nachbarn trotz der Schallschutzmassnahmen des Mieters beschweren, muss der Mieter nachbesser, denn er hat sich vertraglich verpflichtet vermeidbare Emissionen zu verhindern.

    Was habe ich übersehen oder falsch verstanden?

    Und nein, im Haus gibt es keine WEG.
     
  16. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Soweit wie ich informiert bin, gibt es aber auch einen Grundsatz der oft zur Anwendung kommt:

    Die Nachruhe des Einzelnen geht über die Existenz des Anderen...

    Somit kann unter Umständen auch ganz schnell wieder Ende mit „ lustig“ sein ;)
     
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  17. #16 Aktionär, 17.06.2019
    Aktionär

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    Hallo!
    Was sind denn "vermeidbare Emissionen" und wer entscheidet, ob sie zu vermeiden gewesen wären? Ich tippe mal am Ende tut das ein Richter / ein Gericht.

    Nur weil die Vermietung an einen Gastronomen vielleicht lukrativer erscheint als der bisherige Einzelhandel würde ich mich da nicht ohne weiteres heran wagen wollen. Wünsche Dir trotzdem viel Erfolg.
     
  18. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Und die unvermeidbaren Emissionen müssen nicht verhindert werden - es darf also volle Pulle emittiert werden, solange die Emissionen nicht vermeidbar sind?
    Ab wann ist eine Emission vermeidbar? Wer definiert die Grenze zwischen vermeidbaren und nicht vermeidbaren Emissionen? Gibt es bereits eine Grenze?
    Wenn das wirklich dein Ziel ist, dann ist ist das hier ...
    ... eindeutig nicht ausreichend.
    Ach ja? WOMIT und wann und wie hat sich der Mieter verpflichtet, vermeidbare Emissionen zu verhindern? Und warum sollte er jetzt plötzlich nachbessern müssen? Hat er sich dazu etwa verpflichtet? Wodurch?

    Ich habe die Befürchtung, dass du das, was ich dir sagen möchte, überhaupt nicht verstehst - oder verstehen willst. Ich weiß nicht, wie ich dir das anders vermitteln könnte (ohne gegen Regeln zu verstoßen). Vielleicht schafft das ja jemand anderes hier, falls es nicht unmöglich sein sollte.

    Offensichtlich sehr viel. Ich tendiere dazu, die Frage mit "(fast) alles" zu beantworten.
     
  19. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Nach der Art der Fragestellung, und, bei einem solch Komplexen Thema überhaupt, möchte ich dir sehr dringend die Konsultation eines erfahrenen Fachanwaltes für (Gewerbe)Mietrecht empfehlen.
    Eine Auseinandersetzung mit dem entsprechenden Gewerberecht wird sicher auch nicht schaden.
    Da lauern mehr Fallstricke als du dir in deinen schlechtesten Träumen vorstellen kannst.
    Die Emisionen könnten bald deine geringsten Probleme sein.
    Hier kann sehr schnell der Grundstein für den zukünftigen Ruin des Vermieters gelegt werden.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 17.06.2019
    ehrenwertes Haus

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    Also dürfen die Besucher der Gaststätte sich nur über ernste Themen unterhalten. Lautes Lachen wäre damit ja vermeidbar..., eine lautstarke Diskussion nicht.
    Personen mit sehr lauter Stimme erhalten pauschales Redeverbot, Schwerhörige haben nur mit Hörgerät oder wenn sie in Gebärdensprache kommunizieren Zutritt.

    Wie soll das ein Gastronom ernsthaft kontrollieren können?
    Kontrollieren kann er nur die selbst produzierten Geräusche und Gerüche, aber nicht die seiner Gäste.
    Von einer Gaststätte geht immer eine gewisse "Störung" aus und wenn es nur die Taxis sind, die öfters vor der Türe halten.

    Zu welchen Zeiten darf angeliefert werden? Nur zu den Geschäftszeiten oder auch Nachts?
    Viele Gastros haben Anlieferungen zu Uhrzeiten, die Nachbarn schnell als störend empfinden können.
     
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  21. #20 Goldhamster, 19.06.2019
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo SaMaa,

    es ist im Einzelfall sehr schwer sein Recht durchzusetzen. Es muß dann der Klageweg begangen werden. Wer soll klagen, die WEG oder der einzelne Eigentümer? Und wo gegen soll geklagt werden. Auf Einstellung der gastronomischen Nutzung oder auf leisere Gäste oder auf was?

    Das ist - gerade im Verflecht einer WEG - nicht einfach durchzusetzen.


    durchsetzen mag sich
    dER HAMSTEr
     
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Gastronomie - Lärm und Geruch

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