Gebäudewert Afa MFH wie ermitteln

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von kPat, 09.07.2014.

  1. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    Ich habe ein 3Fam Haus mit Grundstück gekauft. Bsp 500000 euro. Es ist kein Gebäudewert angegeben. Wie wird dieser ermittelt? Man darf ja nur die 2% Afa für das Gebäude ansetzen. Ich weiß, dass auch die Kaufnebenkosten angegeben werden können. Mich interessiert jedoch erst einmal die Afa für das Gebäude ohne Modernisierung usw.

    Konnte im Internet nichts finden...
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du kannst selber schätzen, jedoch ermittelt das Finanzamt nach, wenn es nicht ca. Stimmt.:15:
     
  4. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    Ich habe 15% als Grundstückswert bei einer ETW in Ettlingen gelesen. Das 3Fam Haus steht in Karlsruhe. Ist eine Aufteilung zwischen 15 und 20 % realistisch? Also 80% wohn und 20% Grundanteil? Habe überhaupt keine Ahnung in welchem Bereich es sich bewegt.

    Das Objekt hat 280qm Wohnfläche und 390qm Grund. Die Lage ist sehr gut. Das Dach kann noch ausgebaut werden. Dann wäre die Fläche ca 300qm. Die Raumhöhe ist ca. 2.9m. Also würde ich sagen, dass die Wohnfläche oder Kubatur rel. groß im Vergleich zum Grund ist. Das ist in guter Lage aber wahrscheinlich normal.
     
  5. #4 immodream, 09.07.2014
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    Hallo Kpat,
    in vielen Gemeinden gibt es eine Bodenrichtwertkarte. Teilweise im Internet einzusehen. Dort siehst du, was der m² deines Grundstückes wert ist.
    Diesen Wert x Grundstückgröße vom Kaufpreis abgezogen und du hast den Wert, den du in den nächsten 50 Jahren mit 2 % Abschreibung in deiner Steuererklärung berücksichtigen kannst.
    Sollte das Grundstück im Verhältnis zum bebauten Teil sehr groß sein oder besonders tief sein , gibt es Faktoren, die den Bodenrichtwert verringern, so das die Abschreibung höher wird.
    Ich hab meine letzte Berechnung vor über zwanzig Jahren durchgeführt.
    Google einmal.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 Aktionär, 10.07.2014
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    Hier geht es dann um sogenanntes "Gartenland", dass mit geringeren Werten angesetzt werden kann. Gleiches gilt für Grundstücksteile, die z.B. durch Bebauungsgrenzen, nicht als Bauland nutzbar sind. Hier wird der Bodenrichtwert ebenfalls deutlich herabgesetzt.

    Wichtig ist, dass Deine Berechnung für das FA nachvollziehbar ist ohne, dass erst großartig recherchiert und nachgefragt werden muss. Sind die Wertansätze plausibel geht das ganze dann gut durch. Muss der SB beim FA erst einmal tiefer einsteigen in Deinen Fall geht das i.d.R. nicht in Deinem Sinne aus. Viel Erfolg.
     
  7. kPat

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    Vielen Dank.Mit Bodenrichtwert karlsruhe konnte google mir eine passende Karte liefern. Mit den zuvor verwendeten Suchbegriffen gab es nur Immobilienangebote, allgemeine Afa Erklärungen usw.
    Ich denke mit 389qm Grundfläche und 286qm Wohnfläche ist der Garten nicht so gross, dass man ihn etwas abziehen kann. Werde einfach die Fläche mal Richtwert nehmen. Der Richtwert ist auch noch im Rahmen, so dass genug fürs Haus bleibt.

    Die ganzen Kaufnebenkosten kann ich ja auch noch absetzen. Und wir werden noch Modernisierungsmaßnahmen durchführen.
     
  8. Andres

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    Danach wolltest du ja explizit nicht fragen. Daher jetzt: Die Nebenkosten sind ebenfalls im Verhältnis Grundwert:Gebäudewert aufzuteilen, können also nur anteilig abgeschrieben werden.
     
  9. Duncan

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    Hm - Kaufpreis - (Bodenrichtwert/m² x Grundstücksgröße in m²) gleich negativer Betrag. :unsicher017: Wat nu? Sprach Zeus und fluchte.

    Nö, keine abbruchreife Ruine. Normaler Instandhaltungs- und Pflegezustand. Aber der VK hatte über 6.650km "Abstand" zur Immobilie und seiner Ex-Ehefrau gesucht und brauchte dringend flüssiges Geld u.a. um drückende Kredite los zu werden.
     
  10. kPat

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    Jetzt habe ich doch noch fragen zur Abschreibung von Baumaßnahmen bezüglich 15% Grenze innerhalb drei Jahre:

    Wir möchten bereits nach einem Jahr das Das neu eindecken lassen, da dies notwendig ist. In diesem Zuge möchten wir Obersparrendämmung durchführen und Wohnraum schaffen. Die Schaffung von neuem Wohnraum ist bestimmt eine Abschreibung über 50 Jahre, da es eine erhebliche Verbesserung mit sich bringt. Was ist mit dem Rest:

    Rechenbeispiel Abschreibung

    3Fam Haus, 300qm, jede Etage 100qm
    600.000 Euro Objektkosten
    200.000 Euro Anteilig Grundstückswert

    Afa 400.000 Euro

    60.000 Euro(max. Abschreibung innerhalb 3 Jahre (15% von 400.000))

    Frage:
    Modernisierung Dach und gleichzeitiger Ausbau des Daches (Wohnraumgewinnung ist erhebliche Verbesserung)
    Dachmodernisierungskosten inkl. Dachfenster (gab es noch nicht vorher ) 60.000 Euro
    Innenausbau 25.000 Euro (Abschreibung über 50 Jahre Laufzeit, da erhebliche Verbesserung vorliegt)

    Darf man die Fenster aus den Kosten des Daches herausrechnen, da diese zur Instandhaltung ja nicht nötig gewesen wären?

    Falls ein Mieter (innerhalb der drei Jahre) auszieht und wir die Wohnung teilweise modernisieren, laufen wir dann Gefahr bezüglich der 15% Grenze? Bsp. Das Dacheindecken schreiben wir über 6 Jahre ab. Die Kosten belaufen sich auf 50.000 Euro. Zusätzlich haben wir die Hauselektrik für 5000 Euro (nicht Wohnung) modernisiert. Falls wir die Elektrik der Wohnung verbessern und auch das Bad (da durch die Elektrik das Bad zu erneuern ist) Angenommen dies kostet 14.000 Euro. Somit wären wir über den 60.000 Euro. Was passiert hier?
    Wir könnten die Wohnung vielleicht auch ohne Modernisierung weiter vermieten. Nur wenn sie einmal leer steht kann man natürlich z.B. den Strom einfach wieder auf Stand bringen. Es gibt es momentan nur eine Sicherung in der Wohnung. Von daher lohnt sich diese Maßnahme, da wir auch langfristige Mieter suchen würden.
     
  11. #10 Aktionär, 14.07.2014
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    In einer Beleihungswertermittlung würde der Bodenwert abzüglich Abrisskosten angesetzt, auch wenn das Gebäude erhalten bleibt. Aber wie das FA das sieht ... ?
     
  12. #11 immodream, 14.07.2014
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    Hallo Kpat,
    ich habe immer versucht, in den ersten drei Jahren die Investitionen innerhalb der 15 % Grenze zu halten. Da heißt, Reparaturen mit dem persönlichen Steuersatz durchgeführt.
    Wenn du tatsächliche Reparaturen durchführst, kannst du auch in den 3 Jahren die 15 % überschreiten.
    Das kommt auch darauf an, ob der zuständige Sachbearbeiter beim Finanzamt Langeweile hat oder wie bei dem für mich zuständigen Finanzamt vollkommen überlastet ist und froh ist, über jede durchgewunkene Steuererklärung.
    Grüße
    Immodream
     
  13. Pitty

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    Auf Nummer sicher gehst Du, wenn Du drei Jahre wartest. Ich würde da kein Risiko eingehen.
     
  14. #13 immowertMM, 25.07.2014
    immowertMM

    immowertMM Gast

    Hallo Kpat,
    hier erstmal ein Link für dich:
    Kaufpreisaufteilung: So sparen Sie Steuern › GeVestor
    Hier kann man lesen, dass eigentlich FA gerne die Aufteilung 20/80% verwendet, jedoch das das keine Vorschrift ist.
    Ich bin in ähnlicher Situation wie du, meine Investition betrug 220.000,- € und werde eine aufteilung für 2013 15 zu 85% probieren beim FA durchzusetzen.
    Warum? In meinem Falle sind die Bodenrichtpreise ungünstig denn sie werden ständig aktualisiert und die Lage ist gut, also teuer. Ich habe nur 260 m² Grund und Bodenrichtwert beträgt 225,- €. Das macht (ungünstig für die AfA) 58.300,- €. Wenn ich aber 20/80% anwende, die die FA gerne akzeptieren, habe ich nur für das Grundstück 44.000,- €, was für meine AfA schon besser aussieht. Aber auch damit bin ich nicht zufrieden und werde so rechnen: Ich habe 3 Wohnungen ing. 200 m² x 900,- €/m² (Wert der Wohnungen) = 180.000,- € plus Suterrainwohnung 30 m² x 400,-€/m² = 12.000,- €. Zusammen: 192.000,- €. Für das kleine (nicht mehr babaubare Grundstück) verbleiben 28.000,- € (etwa 13%).
    Versuche ähnliche Kalkulation in deinem Fall zu machen.
    Gruß
    immowertmm
     
  15. kPat

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    Hallo Immowertmm,

    Danke für den link. Ich werde nach der Übertragung einen Termin bei dem Finanzamt machen. Ich werde versuchen einfach die 20% Regel durchzuführen. Das würde uns schon viel helfen. Nicht nur bezüglich Afa auch in Hinblick auf die 15% Regel für Wiederherstellung in den ersten drei Jahren. Der Grundwert ist hier sehr hoch... ist wie in dem Link ein altes schönes Gebäude in zentraler Lage. Nur nicht ganz so schlimm. Mit der 20% Regel ist der Gebaudewert ungefähr 100000 Euro höher. Das ware sehr gut wenn es funktioniert.
    Schade, dass Notar und Steuerberater nicht einen Tipp im Vorfeld gegeben haben. Sonst hätten wir am besten den Wert für Objekt und Boden schon mit diesen Zahlen festgesetzt.
     
  16. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    jetzt habe ich doch Fragen zu den Kaufnebenkosten, da sie ja auch über die 50 Jahre abgesetzt werden müssen.

    Der BodenWert muss wahrscheinlich auch davon abgezogen werden. Folglich kann ich den Kaufpreis durch Kaufpreis + Makler + Notar + Grundsteuer erstezen. Somit ist der Kaufpreis ca. 10% erhöht.

    Oder wird der Bodenwert nur auf den Kaufpreis angewendet und die Nebenkosten kann man in vollem Umfang absetzen?

    Und im Anschluss z.B. die 80/20 Regel. Ich weiß, dass das Eintragen der Schuld sofort abgesetzt werden kann, aber dass sind ja gegen die anderen Nebenkosten kleine Beträge.
     
  17. Andres

    Andres
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    Irgendjemand hatte dazu schonmal etwas geschrieben ...

     
  18. kPat

    kPat Benutzer

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    Danke,

    die Nebenkosten hatte ich damals nicht im Fokus...
     
  19. nogut

    nogut Neuer Benutzer

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