Gebrauchte EBK - Wert?

Dieses Thema im Forum "Ausstattung" wurde erstellt von swit, 16.01.2009.

  1. swit

    swit Neuer Benutzer

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    Moin!

    Ich möchte meine ETW vermieten, vor drei Jahren habe ich mir hier eine neue EBK einbauen lassen (Wert ca. 2.500 EUR, durch Fachbetrieb eingebaut). Da wir in unserer neuen Wohnung eine vorhandene Küche übernehmen, soll die EBK in der zu vermietenden WHG bleiben.

    Habe mich nun etwas informiert, ich möchte die Küche ungern mitvermieten, da ich mich in der Zukunft ungern um defekte Geräte oder Schäden kümmern möchte. Habe auch gelesen, dass man die Küche "zur Nutzung überlassen" kann, aber ich denke das wird mir keine viel höhere Miete bringen. Daher war mein Gedanke nun, dass es für mich das einfachst ist, wenn der neue Mieter die EBK übernimmt!?

    Aber was kann man wohl dafür verlangen, ich habe da gar kein Gefühl für? 1.000 Euro, mehr - weniger? Oder ist das eine blöde Idee von mir..? Bin für jeden Tip dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    bei einer 3j alten küche angst um defekte geräte? solange es keine baumarktgeräte dubioser herkunft sind, sollten die einige jahre duchhalten. notfalls bekommt man günstigen, gebrauchten und noch guten markengeräteersatz in zeitungskleinanzeigen/quoka/alles/kijii/ebay o.ä. ich habe in meinen wohnungen zum teil 40 (!) jahre alte aeg-backöfen und 20 (!) jahre alte bosch-/liebherr-kühlschränke stehen. zu hause sind die küchengeräte nun auch 29 jahre alt (lediglich der gespü wurde 1992 mal erneuert). bislang ist mir noch kein großgerät ausgefallen (kleingeräte zu hause wie toaster, entsafter und kaffeeautomaten sterben aber im 2-jahres-rhythmus), lediglich die durchlauferhitzer im bad der mietswohnungen sterben nun der reihe nach (waren ja nun auch 40 jahre alt, aus dem baujahr des hochhauses: 1968). zu aller sicherheit habe ich für bei ausfall und dringlicher handlung in meiner garage bereits je 2 kompatible marken-ersatzherde mit -kochfeldern und -kühlschränke stehen, um schnell handeln zu können und nicht spontan einen 500eur ersatzkühlschrank oder -herd ad-hoc kaufen zu müssen, weil es schnell gehen muß. aber auch hier gäbe es ja schon welche für 150,- in der metro.
    losti hatte mal eine rechnung dazu aufgestellt, ich glaube, den küchenneuwert auf 8 jahre gerechnet als aufschlag auf die miete ohne küche. bei deinem beispiel wären das 26,- extra im monat bei küchenmitvermietung, dich hätten die 3 jahre nutzung also rechnerisch knapp 940,- gekostet. wenn sie ab jetzt noch mehr als 5 jahre durchhält, ergibt sich eine gute rücklage für die nächste oder reparaturen...
     
  4. swit

    swit Neuer Benutzer

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    Leider habe ich tatsächlich schon schlechte Erfahrungen mit den E-Geräten (Marke BEKO) in der Küche gemacht. Zwar wurden die Defekte innerhalb der Garantiezeit behoben, aber die ist nun auch vorbei.

    Da ich weder in der alten, noch in der neuen Wohnung die Möglichkeit habe, Ersatzgeräte zu sammeln und im Fall der Fälle vermutlich (beruflich bedingt) nicht die Zeit habe, mich dann selber darum zu kümmern, könnte es dann doch teuer/aufwändig werden. Die Rechnung geht für mich so auch nicht auf, da ich die Mieteinnahmen ja auch versteuern muss!?

    Ich muss dazu sagen, dass ich mit meinen 25 Jahren vermutlich einer der jüngeren Vermieter bin, der nicht unbedingt dicke finanzielle Polster hat und somit auch finanzielle Risiken ausschließen möchte.. :)

    Mal davon abgesehen - wenn die Küche dann irgendwanneinmal das zeitliche segnet und der Mietvertrag noch besteht - müsste ich sicher auch für Ersatz sorgen, richtig? Klar, könnte man auch das mit einkalkulieren, aber ich müsste wieder in Vorleistung treten. Außerdem denke ich, dass durch die "Aufschläge" der Mietzins wieder unattraktiver und die Mietersuche schwieriger wird. :gehtnicht
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    das kommt aber auch auf den immobilienort, -art und umstand des klientels an. in einer studentenstadt oder im einzugsgebiet von großkonzernen mit wochenendpendlern mit einer recht hohen fluktuation eine kleine wohnung bis 2,5 zimmer ohne küche zu vermieten ist hier quasi unmöglich. auf dem land oder in "besseren städtischen gegenden", wo sich familien längerfristig in großen wohnungen niederlassen, sieht das natürlich wieder ganz anders aus. zudem ist mir noch etwas gem. der sonderform des "hamburger mietvertrages" im ohr, der zwingend eine vom vermieter bereitzustellende kochstelle in einer mietswohnung vorsieht (?)
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es gibt gute Gründe für und gegen jede der denkbaren Alternativen. Der steuerliche Einwand zählt allerdings nicht dazu. Das ist schlicht und einfach nur Unsinn. Einkommensteuer fällt nicht auf die Mieteinnahmen an, sondern - vereinfacht dargestellt - auf den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Instandsetzungskosten sind Werbungskosten und mindern damit nicht nur den Überschuss, sondern auch die Einkommensteuer.

    Das scheint eines der vielen Märchen zu sein, die immer wieder umgehen...
    In Hamburg muss es angeblich der Herd sein, in Berlin eine Spüle. Nun gibt es aber keinerlei Rechtsvorschriften über die Ausstattung einer Wohnung. Es besteht Vertragsfreiheit. Die Parteien können vereinbaren, was auch immer ihnen in den Sinn kommt und der Mieter hat dann Anspruch auf die Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand. Unter Umständen kann man eine bestimmte Einrichtung in einer Region als Verkehrssitte ansehen. Das würde bedeuten, dass ohne weitere Vereinbarung z.B. der Herd in Hamburg in der Wohnung sein bzw. dass der nicht vorhanden Herd im Mietvertrag seinen Niederschlag finden müsste.
     
  7. swit

    swit Neuer Benutzer

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    Ich gebe zu, hier bin ich noch nicht wirklich im Thema :shame Mein Gedanke war folgender:

    Ich gehe davon aus einen Überschuss aus der Vermietung zu erzielen, also würde ich die zusätzliche Miete, (bzw meine gedankliche Rücklage), die mir der Mieter für die Küche zahlt, mit meinem Steuersatz zunächst versteuern.

    Ob ich dann bei Reperaturen oder einer Neuanschaffung die Werbungskosten wieder entsprechend positiv auswirken, hängt dann ja sicherlich von meiner zukünftigen, steuerlichen Situation ab, oder!?

    Ok, das sprengt jetzt vielleicht den Rahmen, aber habe ich da einen Denkfehler?
     
  8. #7 lostcontrol, 17.01.2009
    lostcontrol

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    jepp, wir rechnen 'ne küche (ikea - bei küchen weit besser als der ruf) auf 10 jahre, und das wird dann auf die kaltmiete der wohnung draufgeschlagen.
    d.h. bei küchenzeile mit einbau ca. 2.400 euro sind das 20 euro mehr kaltmiete.
    ABER: der zeitwert von sowas sinkt ja nicht gleichmässig, das geht ja "umgekehrt expotentiell" (sorry, wie schreibt man das nochmal? aber ihr wisst was ich meine, denke ich).

    und es kommt natürlich drauf an was das für 'ne wohnung ist und was die mieter wollen. bei uns ist es halt so, dass wir auch aus anderen gründen garnicht wollen, dass die mieter sich selbst küchen einbauen, nämlich weil:
    a) das enge treppenhaus immer ganz fürchterlich darunter leidet, wenn küchenmöbel hoch- und runtergeschleppt werden (ok, das tuts bei normalen umzügen auch schon, aber halt nicht so sehr),
    b) wenn wir die küche eingebaut haben, sie so gut eingebaut ist, dass da nicht irgendwo siff und feuchtigkeit dahinter kommen und die mauer anfängt zu vergammeln,
    c) wir versicherungsrechtlich auf der sicheren seite sind, wenn unsere handwerker da elektrik und installationen machen (versicherungen zahlen nämlich nur im ausnahmefall, wenn sich mieter da selbst zu schaffen machen) und
    d) gerade bei den kleinen wohnungen eine vorhandene EBK häufig gewünscht wird.

    ich denke man muss das von fall zu fall entscheiden.
    bei uns ergibt das sinn, aber das ist eben nicht überall so.

    bei unseren grösseren wohnungen machen wir das übrigens auch nicht so - aber da ist die fluktuation auch nicht so gross.
     
  9. #8 Taliesin, 17.01.2009
    Taliesin

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    Moin, Herr Nachbar (Oldenburg)

    folgendes Beispiel

    swit bekommt an Miete 1000 Euro im Jahr
    swit hat einen Steuersatz von 30% und muss deswegen 300 Euro Steuern bezahlen

    jetzt geht in der Küche ein Herd für 100 Euro kaputt, den swit ersetzt

    Den Preis für den Herd setzt swit bei der Steuer an, d.h. Miet"einkommen" nur noch 1000Euro - 100 Euro = 900 Euro

    in diesem Jahr muss swit nur noch 270 Euro an Steuern zahlen

    Je nach Sichtweise könnte man sogar sagen, das Finanzamt hat 30% des Herdes bezahlt :wink

    Die Vorleistung hat der Mieter geleistet, indem er Dir die Miete bezahlt hat.
    Denn im Mietpreis sind natürlich die eventuell auftretenden Reparaturen mit einkalkuliert :vertrag

    Wenn Du ohne Küche vermietest, gehst Du das Risiko nicht ein, nur Wohnung ist dann für den Mieter nicht mehr so attraktiv, das Risiko eines Leerstands ist größer. Man muss ja auch erstmal einen Mieter finden, der eine eigene Küche hat (klar gibt es die auch).

    Das Gleiche gilt natürlich auch für die anderen Ausstattungsmerkmale: Bodenbeläge, Badezimmerausstattung, Türen usw. - alles nutzt sich ab, wenn man es benutzt

    Gruß
    Tali
     
  10. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    ikea-küchen werden von "leicht" hergestellt, also kein billigramsch, sondern ein renomierter küchenmöbelbauer mit 80jahriger firmengeschichte aus dem schwäbischen
     
  11. #10 lostcontrol, 17.01.2009
    lostcontrol

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    echt? geil! *lach*
    und die geräte sind sämtlich whirlpool, also BAUKNECHT (auch 'ne gute alte deutsche qualitätsfirma).

    ich hab, nachdem ich für mieters sage und schreibe 4 einbauküchen von ikea gebaut habe, mich selbst auch für ikea entschieden (obwohl muttern mir auch was "besseres" gegönnt hätte).
    bisher keinerlei probleme. das einzige gerät bei dems probs gab steht bei mir (geschirrspüler), und den kaputten geschirrkorb hat ikea mir ohne wenn und aber innerhalb von wenigen tagen zugeschickt. wichtig dabei ist, dass man sich die kaufunterlagen gut aufbewahrt, ikea macht nämlich eine längere garantie als bauknecht direkt und zudem wäre z.b. genannter geschirrkorb bei bauknecht direkt nicht unter die garantie gefallen (da kein für die funktionalität nötiges teil, so idiotisch das auch ist), bei ikea aber schon.

    ein weiterer grosser vorteil von ikea:
    man ist ja eh ab und an dort, und man kann sich da ohne gross nachzudenken diversen kleinkram mitnehmen (besteckeinsätze etc.) die dann für kleines geld perfekt passen.

    allerdings empfehle ich dringend, die arbeitsplatten NICHT von ikea vorher schon aussägen zu lassen (also die löcher für kochfeld, spüle etc.). zum einen weil man erst beim einbau so richtig merkt wie die perfekt positioniert sein sollten, zum anderen weil selbst die dame vom ikea-küchenstudio mir hinter vorgehaltener hand dringend davon abgeraten hat - da gäbs immer wieder jede menge probleme.

    ach ja: und man kann ohne viel stress und für ebenfalls kleines geld ruckzuck mal fronten austauschen oder ähnliches.

    edit: ich schrieb "besteckkorb", gemeint war aber der "geschirrkorb" - halt dieses teil in das man die teller stellt und das man rausziehen kann - in dem fall der untere auszug (fehler in der beschichtung, die ist abgeplatzt und es fing an zu rosten - mit der folge dass ich plötzlich überall flugrost hatte).
    dass das für die funktionalität nicht wichtig wäre, dafür könnte ich BAUKNECHT echt eine feuern - kann mir mal wer erklären wie man 'nen geschirrspüler OHNE dieses ding verwenden soll?
     
  12. RMHV

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    Schlimmer gehts wohl nimmer...

    Es ist nun mal ein grundsätzliches Problem, dass Prognosen, schon weil sie die Zukunft betreffen, immer unsicher sind.

    Wer sich also wegen nur der Unsicherheit der Zukunft von der Vermietung einer Einbauküche abhalten lässt, wird aus genau den gleichen Gründen auch eine Wohnung nicht vermieten können.

    Damit wir uns richtig verstehen: ich persönlich versuche aus den im UP genannten Gründen die Mitvermietung einer EBK so weit wie möglich zu vermeiden. Das bedeutet aber nicht, dass eine Vermietung ohne EBK immer die richtige Entscheidung ist. Ich maße mir auch keine Bewertung an, welche Variante in einem hier erörterten Einzelfall vorzuziehen wäre. Ich betrachte nur die vorgetragene Argumentation als unsinnig.
     
  13. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die einkünfte aus V+V ist wohl noch die einfachere Variante aller Einkünfte im Steuergesetz.
    Die Anschaffung eines Gutes, egal welches ob EBK, Stellplatz oder WaMa, erhöht die Negativeinnahmen, während bei der Vermietung ebendieser die Positiveinnahmen ebenfalls erhöht werden.

    Genauso könnte man meinen, dass das Vermieten einer weiteren wohnung die Steuerlast erhöht, da mehr einnahmen erziehlt werden.

    mE geht es bei einer EBK schlicht und einfach nur um die Zielgruppe. 1ZKB in einer Studentenstadt und Uni/FH fern sind mit EBKs sicher beliebter, als eine EBK in einer 4ZKB in Zentrumsnähe.

    Egal wie man sich entscheidet, man wird entsprechende Mieter "ernten".
     
  14. #13 lostcontrol, 18.01.2009
    lostcontrol

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    das einfachste ist, du sagst den mietern, dass du ihnen die küche überlässt, aber sie nicht mitvermietest (also dich auch nicht um kaputte geräte etc. kümmerst). die kaltmiete kannst du ja dann um 10 euro oder so höher setzen, damit du wenigstens einen teil deiner damaligen ausgaben für die küche wieder "reinholst".
    war ja keine superhochwertige luxusküche (zumindest dem preis nach nicht).
    wenn die mieter die küche nicht haben wollen, dann kannst du sie ja bei spermüll (quoka) oder kijiji oder ebay oder sonstwo verkloppen (mit abholung und selbstabbau).
    mir wärs den stress aber nicht wert.

    1.000 euro finde ich zuviel.

    edit:
    schau doch mal bei sperrmüll / kijiji / ebay & co wieviel da für 'ne vergleichbare küche verlangt wird, das hilft vielleicht weiter.

    so seh ich das auch.
    für eine kleine einfach-wohnung ist so 'ne EBK auch ein weit grösserer mietanreiz als für 'ne 4-zimmer-luxuswohnung.
    und gerade jüngere single-mieter (ich sag jetzt mal so bis ca. 30, häufig auch älter) wissen eine vorhandene EBK sehr zu schätzen.

    was ist das denn für eine wohnung und welche mieter sind deine zielgruppe?
     
  15. swit

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    Es handelt sich um eine 2Z Wohnung (55qm) in guter Lage (grün, ruhig und trotzdem nicht weit von City und Autobahn). Da die Ausstattung schon ganz orderntlich ist (Granitfliesen in Küche und Bad, Parkett, 2006 kompl. saniert..) werde ich wohl preislich eher berufstätige Singles anstatt Studenten ansprechen. Da sich die Whg im dirtten OG (ohne Aufzug) befindet, wohl eher die jüngeren.

    Ich werde mich dann einfach nach den Mietern orientieren - wenn der potenzielle Mieter bereit ist, mir einen fairen Preis (werde mich mal umsehen) für eine Ablöse zu zahlen, wäre mir das am liebsten. Im Zweifel könnte ich aber auch mit einem Aufschlag für die Nutzung auf die Kaltmiete leben.. :)
     
  16. #15 bienemaya, 09.06.2009
    bienemaya

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    Hallo, also wir haben unsere Wohnung zuerst ohne Einbauküche angeboten, da unser Mieter seine neue Küche mitgenommen hat.
    Von vielen jüngeren Interessenten wurde dann doch bemängelt, daß die Wohnung keine EBK hat. Also entschlossen wir uns dazu, eine gebrauchte EBK einzubauen. Nachdem wir keine günstige gefunden haben, nahmen wir unsere alte aus dem Keller und bauten diese zwar alte aber sehr gut erhaltene Einbauküche ein. Wir besorgten eine neue Arbeitsplatte, eine neue Dunstabzugshaube und ein neues Spülbecken. Diverse Blenden und Leisten. Ebenso einen gebrauchten Herd mit Cerankochfeld und Backofen. An Ausgabe hatten wir ca. 550 Euro und genau diese möchten wir von unseren zukünftigen Mietern wieder haben.
    Nun ist sie extra eingepasst worden und jetzt ist es wieder nicht recht, denn momentan bewerben sich mehr Leute, die bereits schon eine Küche haben.
    Jetzt bleibt sie aber drinnen, da sie nicht mehr ausgebaut werden kann ohne das sie dabei kaputt geht. Also gäbe es die Schränke umsonst dazu.

    "Einem Menschen recht getan, ist eine Kunst, die Niemand kann.
     
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