Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag

Diskutiere Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag zusammen. Ich habe mich aus ureigenem Interesse inzwischen ein wenig durch das Forum zum Thema "Vermietung von EFH" gewühlt und ja, ich...
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #1

Enspade

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Guten Tag zusammen. Ich habe mich aus ureigenem Interesse inzwischen ein wenig durch das Forum zum Thema "Vermietung von EFH" gewühlt und ja, ich weiß, dass gerade in Bezug auf die Vermietung von EFHs eine oftmals wohl begründete Skepsis vorherrscht und möchte mitnichten die Risiken kleinreden, die mit einer etwaigen Vermietung einhergehen.

Zunächst einmal jedoch die Ist-Situation: Die geerbte Immobilie wurde Ende der 70er Jahre erbaut. Seitdem wurde dort nicht viel erneuert (Erneuerung des Heizkessels, kleine PV für Warmwasser, Wintergarten-Anbau). Größe und Lage sprechen dabei wahrscheinlich eher dafür, selbst einzuziehen oder zu verkaufen. Selbst einziehen ist jedoch aufgrund des dadurch immens verlängerten Arbeitsweges sowie der beruflich unklaren Zukunft der Partnerin aktuell kein Thema, könnte dies jedoch evtl. perspektivisch werden. Aus diesem Grund war der Gedanke zunächst befristet zu vermieten, um die perspektivische Eigennutzung ggf. in Anspruch nehmen zu können und sich diese Option zumindest über einen fest definierten Zeitraum offen zu halten.
Die Kosten, die im Zusammenhang mit einem etwaigen Leerstand einhergehen, wären insofern über diesen Zeitraum nicht die Variante der Wahl, da ich aktuell selbst zur Miete wohne und somit doppelte Nebenkosten + hypothetisch fehlende Mieteinnahmen über einen Zeitraum von mehreren Jahren hätte.

In diesem Zusammenhang stellt sich selbstverständlich die Folgefrage, wie viel Investitionen vor einer etwaigen Vermietung sinnvoll sind oder nicht. Ich würde natürlich den Ist-Zustand von Elektrik, Dach, Heizung und Fenstern zunächst genauer begutachten lassen und unbedingt notwendige Investitionen tätigen, tendiere jedoch ansonsten ehrlicherweise dazu, aktuell nicht allzu viel zu investieren.

Selbstverständlich kenne ich die Einwände, dass eben diese Ausgangssituation im "Worst-Case-Szenario" ein eher ungünstiges Mieterklientel anzieht und/oder durch in Eigenarbeit herbeigeführte Schäden an der Mietsache die notwendigen Folgeinvestitionen umso höher ausfallen könnten. Demgegenüber steht jedoch das "Best-Case-Szenario", dass für den fest definierten Zeitraum, einige Mieteinnahmen hinzukommen, die später bei Eigennutzung in die Modernisierung investiert werden können und man sich ohne doppelte Kosten (selbst Mieter + fehlende Mieteinnahmen) die Zeit erkauft, nach Ablauf des Zeitmietvertrages später zu entscheiden, ob man letztendlich selbst einzieht oder doch verkauft.

Ich weiß sehr wohl, dass einige meiner Überlegungen hier mit Sicherheit nicht unkritisch gesehen werden, wäre jedoch sehr dankbar für ein offenes Feedback unter Berücksichtigung der individuellen Lebenssituation.
 
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Hutchinson Hatch

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Zur Zeit ist natürlich nicht einfach, eine Immobilie am Markt gut zu verkaufen. Ist das Haus zumindest so nah, dass du bei Problemen vor Ort sein kannst, oder mußt für alle Kleinigkeiten Firmen vor Ort beauftragen? Beim "richtigen" Mieter kann dies sehr nervig werden.

Nichtsdestotrotz gibt es bei entsprechenden Immobilien durchaus eine hohe Mieternachfrage, weil viele Leute ihre Baupläne durch die steigenden Zinsen verschoben oder aufgegeben haben. Die meisten Mietverhältnisse dürften auch im EFH problemlos ablaufen. Wenn die zeitliche Begrenzung vorher rechtlich einwandfrei formuiert wird (mit Begründung!), warum nicht? Nur dürfte ein Zeitmietvertrag den Mieterkreis stark einschränken. Bei wahrscheinlicher Eigennutzung würde ich vielleicht eher auf die spätere Eigenbedarfskündigung ausweichen, bevor ich mit einem Zeitmietvertrag keinen vernüftigen Mieter bekäme.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #3

Ferdl

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Ich vermiete ein EFH, bewusst und ohne Absicht auf Eigennutzung.
Dann ist das Ok, find ich.
Sobald da Emotionen dranhängen ist das Mist, weiß ich.
Zeitliche Begrenzung ist rechtlich wie praktisch schwierig. Eigenbedarfskündigung geht wenn es real ist, kann aber dauern.
So vage wie sich das aus deinem Text anhört würde ich, bei den zur Zeit völlig überzogenen Preisen eher zum Verkaufen raten. Ich weiß, schlimmer geht immer, aber ich habe meine Zweifel ob die Immoblase noch lange hält.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #4

Enspade

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Vielen Dank zunächst einmal für die Rückmeldungen!
Zur Zeit ist natürlich nicht einfach, eine Immobilie am Markt gut zu verkaufen. Ist das Haus zumindest so nah, dass du bei Problemen vor Ort sein kannst, oder mußt für alle Kleinigkeiten Firmen vor Ort beauftragen? Beim "richtigen" Mieter kann dies sehr nervig werden.

Nichtsdestotrotz gibt es bei entsprechenden Immobilien durchaus eine hohe Mieternachfrage, weil viele Leute ihre Baupläne durch die steigenden Zinsen verschoben oder aufgegeben haben. Die meisten Mietverhältnisse dürften auch im EFH problemlos ablaufen. Wenn die zeitliche Begrenzung vorher rechtlich einwandfrei formuiert wird (mit Begründung!), warum nicht? Nur dürfte ein Zeitmietvertrag den Mieterkreis stark einschränken. Bei wahrscheinlicher Eigennutzung würde ich vielleicht eher auf die spätere Eigenbedarfskündigung ausweichen, bevor ich mit einem Zeitmietvertrag keinen vernüftigen Mieter bekäme.
Der Fahrtweg zum Haus beträgt etwa 30 Minuten, liegt also durchaus in einer Distanz, die es mir ermöglichen würde im Zweifelsfall schnell vor Ort zu sein.


Die Problematik des stark eingeschränkten Mieterkreises bei einem potentiellen Zeitmietvertrag ist mir bewusst, allerdings stelle ich mir die potentielle Eigenbedarfsnutzung nach Ablauf der Befristung schneller und unkomplizierter umsetzbar vor als bei einer unbefristeten Vermietung mit einer Eigenbedarfskündigung. Hier mag ich mich aber auch irren und müsste mich gerade bzgl. letzterer Alternativoption auch noch einmal rechtlich beraten lassen.

Ich vermiete ein EFH, bewusst und ohne Absicht auf Eigennutzung.
Dann ist das Ok, find ich.
Sobald da Emotionen dranhängen ist das Mist, weiß ich.
Zeitliche Begrenzung ist rechtlich wie praktisch schwierig. Eigenbedarfskündigung geht wenn es real ist, kann aber dauern.
So vage wie sich das aus deinem Text anhört würde ich, bei den zur Zeit völlig überzogenen Preisen eher zum Verkaufen raten. Ich weiß, schlimmer geht immer, aber ich habe meine Zweifel ob die Immoblase noch lange hält.
Emotionen spielen eine durchaus untergeordnete Rolle, was sowohl bei potentieller Vermietung als auch beim etwaigen Verkauf nicht unproblematisch ist.

Der Hauptgrund für den Nicht-Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sind allerdings nicht Emotionen, sondern tatsächlich die langfristige Absicherung durch eine im Zweifelsfall selbst nutzbare Immobilie (gerade bei zunehmend volatilen Märkten und steigender Inflation). Ein Verkauf wäre tatsächlich nur eine Alternative bei gleichzeitiger Reinvestition in eine örtlich günstig gelegene, selbst bewohnbare Immobilie (zurzeit jedoch schwierig aufgrund der einleitend beschriebenen, unklaren Arbeitszukunft der Partnerin).

Könntest du auf Erfahrungswerte bzgl. angedeuteten rechtlichen wie praktischen Schwierigkeiten einer zeitlichen Begrenzung noch etwas detaillierter eingehen? Dass eine Befristung (z.B. durch Eigenbedarfsnutzung oder umfangreiche Sanierungsarbeiten, die im bewohnten Zustand nicht möglich sind) lediglich aus sehr genau definierten Gründen rechtlich zulässig ist, ist mir bewusst.


Darüber hinaus: Wie seht ihr den Gedankengang im Falle einer Vermietung jetzt nur die notwendigsten Investitionen zu tätigen, sofern sie denn wirklich unabdingbar sind und eine umfangreiche Modernisierung erst im Falle der späteren Eigennutzung in Angriff zu nehmen oder eben für den Fall eines späteren Verkaufs eben nicht mehr vorzunehmen?
 
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  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #5

Hutchinson Hatch

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Darüber hinaus: Wie seht ihr den Gedankengang im Falle einer Vermietung jetzt nur die notwendigsten Investitionen zu tätigen, sofern sie denn wirklich unabdingbar sind und eine umfangreiche Modernisierung erst im Falle der späteren Eigennutzung in Angriff zu nehmen oder eben für den Fall eines späteren Verkaufs eben nicht mehr vorzunehmen?

Genauso würde ich es auch machen, solange die Immobilie gut vermietbar ist und nicht zuviele Besuche von Fachfirmen vor Ort nötig sind.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #6
immodream

immodream

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Hallo Enspade,
du schreibst , dass das Haus Ende der siebziger Jahre erbaut wurde.
Wie ist denn der optische Zustand?
Mein Haus ist aus 1981.
Da ist der vorherrschende Grundton beige, mit beigen oder braunen Sanitär, verholzte Decken und Wände .
So etwas läßt sich Heutzutage nicht mal mehr an eine Hartz Familie mit zahlreichen Kindern vermieten.
Und wenn das Haus so gruselig aussieht , wie ich mir ein Haus aus Ende der siebziger Jahren vorstelle, dürften die Kosten um Bäder , Böden, Elektrik, Frisch und Abwasserleitungen, Zimmertüren, Teile der Heizung , evtl. sogar neue Fenster so hoch sein, das du durch eine Vermietung nicht annähernd die aufgewandten Sanierungskosten hereinbekommen wirst.
100 000 € sind bei einer Teilsanierung eines Einfamilienhaus schnell versenkt, ohne dass man alle Gewerke erneuert hat.
Grüße
Immodream
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #7

Ferdl

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Emotionen spielen eine durchaus untergeordnete Rolle, was sowohl bei potentieller Vermietung als auch beim etwaigen Verkauf nicht unproblematisch ist.
Der Satz ist widersprüchlich, was möchtest du aussagen?
Könntest du auf Erfahrungswerte bzgl. angedeuteten rechtlichen wie praktischen Schwierigkeiten einer zeitlichen Begrenzung noch etwas detaillierter eingehen? Dass eine Befristung (z.B. durch Eigenbedarfsnutzung oder umfangreiche Sanierungsarbeiten, die im bewohnten Zustand nicht möglich sind) lediglich aus sehr genau definierten Gründen rechtlich zulässig ist, ist mir bewusst.
Die Antwort hast du dir schon selbst gegeben, du weißt weder wann noch was du willst, wie willst du darauf eine Befristung stützen?
oder eben für den Fall eines späteren Verkaufs eben nicht mehr vorzunehmen?
Neben dem Verkauf die vernünftigste Option.
Da ist der vorherrschende Grundton beige, mit beigen oder braunen Sanitär, verholzte Decken und Wände .
So etwas läßt sich Heutzutage nicht mal mehr an eine Hartz Familie mit zahlreichen Kindern vermieten.
Das würde ich nicht so eng sehen, allerdings schränkt es die Mieterauswahl deutlich ein.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #8

Enspade

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Da ist der vorherrschende Grundton beige, mit beigen oder braunen Sanitär, verholzte Decken und Wände .
So etwas läßt sich Heutzutage nicht mal mehr an eine Hartz Familie mit zahlreichen Kindern vermieten.
Das trifft so ähnlich (abzüglich der verholzten Wände) in etwa zu. Aus genau diesem Grund würde ich die Sanierungen jedoch zum jetzigen Zeitpunkt auch auf das Nötigste beschränken, da diese bei aufwändigen Sanierungsarbeiten zum Zwecke der Vermietung absolut nicht wirtschaftlich wären.


Der Satz ist widersprüchlich, was möchtest du aussagen?
Der Satz zu den Emotionen sollte in Bezug auf die Varianten Vermietung oder Verkauf Folgendes aussagen:

Im Falle eines etwaigen Verkaufs wollte ich damit verdeutlichen, dass mir dieser zwar nicht leicht fallen würde, ich jedoch meine Emotionen einem solchen nicht im Weg stehen lassen würde. Voraussetzung für einen Verkauf wäre für mich allerdings dann der gleichzeitige Erwerb einer örtlich für beide Partner günstig gelegenen Immobilie zur Eigennutzung. Die Bestimmung dieser günstig gelegenen Örtlichkeit ist allerdings aktuell nicht möglich, weil die berufliche Zukunft der Partnerin unklar ist.

Daher stammt auch der Gedanke der zunächst temporären Vermietung, um zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die berufliche Situation etwas klarer ist, entscheiden zu können, was final mit der Immobilie passiert. Dabei lägen dann vom Verkauf, über dauerhafte Vermietung, bis hin zur Eigennutzung sämtliche Optionen auf dem Tisch. Auch eine potentielle Eigennutzung würde aber nicht aus emotionalen Gründen erfolgen (daher auch hier die untergeordnete Rolle), sondern nur dann, wenn die Lage der Immobilie für die täglichen Arbeitswege beider Partner geeignet ist.

Die Antwort hast du dir schon selbst gegeben, du weißt weder wann noch was du willst, wie willst du darauf eine Befristung stützen?
Soweit ich weiß, ist die Rechtslage bzgl. einer zulässigen Befristung wie folgt: Ist als Befristungsgrund der zukünftige Eigenbedarf angegeben, besitzt der Mieter vier Monate vor Ablauf des Vertrages ein Auskunftsrecht gegenüber dem Vermieter, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Besteht dieser nicht mehr, endet der Mietvertrag mit Ablauf des Befristungsdatums und wird dann entweder nicht oder aber als unbefristeter Mietvertrag fortgeführt, weil eine weitere Befristung nicht zulässig ist.

Sollte ich hier rechtlich daneben liegen, korrigiere mich bitte. Sofern dies jedoch zutrifft, wäre es doch aber rechtlich zulässig die zukünftige Eigenbedarfsnutzung als Befristungsgrund anzugeben, weil die Entscheidung darüber, ob diese Eigennutzung letztendlich wirklich in Anspruch genommen wird, erst zum Ablauf des befristeten Mietvertrages erfolgen muss.

Dass ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht genau weiß "wann" ich "was" möchte, ist nicht etwa meiner Unentschlossenheit aus emotionalen Gründen geschuldet, sondern alleine der Tatsache, dass aktuell aufgrund der offenen Berufszukunft der Partnerin leider unklar ist, wo der für uns günstige Wohn- und Lebensmittelpunkt liegt. Aus diesem Grund kann eben leider gerade nicht gesagt werden, ob die betroffene Immobilie günstig liegt oder nicht. Auch ein Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung aus dem Verkaufserlös der betroffenen Immobilie ist daher aktuell nicht möglich.

Eine andere Frage hätte ich jedoch zur generellen Vermietung von EFHs: Dass davon abgeraten wird, EFHs zu vermieten, zu denen ein emotionaler Bezug besteht und die zukünftig selbst genutzt werden sollen, ist klar. Selbst ohne diese Faktoren würde mich jedoch interessieren, warum jemand ein EFH vermietet, wenn die Risiken derart groß sind: Rausgerissene Wände, planierte Gärten, Schädigung der Bausubstanz etc. stellen doch auch bei einem reinen Renditeobjekt wirtschaftliche Risiken dar, die sich im "Worst Case" auch über die potentiellen Mieteinnahmen nicht rechnen. In diesem Fall müsste die Empfehlung bei einem EFH doch selbst bei einem reinen Renditeobjekt immer der Verkauf sein. Interessant wäre daher, warum überhaupt jemand ein EFH vermietet und dieses Risiko eingeht?
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #9
immobiliensammler

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Selbst ohne diese Faktoren würde mich jedoch interessieren, warum jemand ein EFH vermietet, wenn die Risiken derart groß sind: Rausgerissene Wände, planierte Gärten, Schädigung der Bausubstanz etc. stellen doch auch bei einem reinen Renditeobjekt wirtschaftliche Risiken dar, die sich im "Worst Case" auch über die potentiellen Mieteinnahmen nicht rechnen. In diesem Fall müsste die Empfehlung bei einem EFH doch selbst bei einem reinen Renditeobjekt immer der Verkauf sein. Interessant wäre daher, warum überhaupt jemand ein EFH vermietet und dieses Risiko eingeht?

Es ist halt wie in jedem Mietverhältnis, das kann gut gehen oderauch nicht, im Fall der Fälle gibt es aber eigentlich keine Kontrollinstanz, der Mieter kann im Haus und auf dem Grundstück eigentlich erstmal machen was er will. Und wenn das einer macht dann wird das halt für den Vermieter ziemlich teuer.

Das Problem ist das Mieterklientel, das man anzieht. Diejenigen die sich die Miete leisten können könnten das Haus aber auch selbst kaufen, Frage ist dann warum die das nicht machen. Es gibt Leute, die Gründe dafür haben aber das ist wohl die Ausnahme. In Nürnberg kenne ich eine Villensiedlung, da werden etliche Häuser auch immer "temporär" vermietet und das klappt gut. Das sind dann aber auch Häuser so mit200 m ² aufwärts, "Kundschaft" sind dann Leute mit auch leicht 6stelligen Jahreseinkommen, die mit ihren Familien wie Nomaden (nicht zu verwechseln mit Mietnomaden) durch Deutschland oder die Welt ziehen. Da ist Mieter dann ein Fußballprofi, der Manager eines Dax-Konzern, der Professor mit befristeten Lehrauftrag an der Uni, der Chefarzt etc etc. Wenn deren Vertrag ausläuft ziehen die zum nächsten Arbeitgeber und mieten dort neu.
 
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Ferdl

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würde mich jedoch interessieren, warum jemand ein EFH vermietet, wenn die Risiken derart groß sind:
Wirtschaftlich tragbar wird das bei Häusern am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebenserwartung.
Auch wenn das eine bittere Wahrheit ist, dies trifft bei deinem Haus möglicherweise zu. Dann muss man aber auch die Entscheidungen dahingehend treffen.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #11
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Wenn du ein EFH vermietest, trägt der eine Mieter 100% der Kosten wie z.B. Grundstückspflege, Schornsteinfeger, Grundsteuer, Dachrinnenreinigung, Winterdienst, Straßenreinigung, Versicherung(en) ...
Und jetzt nehmen wir mal an, dass auf dem Grundstück kein EFH mit 200qm Wohnfläche, sondern ein MFH mit 4 Wohnungen zu je 50qm, also in Summe auch 200qm, steht.
Jeder Mieter trägt nur noch ein Viertel der Kosten.
 
  • Geerbtes EFH - Notwendige Sanierung und Zeitmietvertrag Beitrag #12
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Interessant wäre daher, warum überhaupt jemand ein EFH vermietet und dieses Risiko eingeht?
Weil man nicht gerechnet hat oder nicht rechnen kann?
Weil das EFH geerbt wurde und einen selbst somit nichts gekostet hat?
Weil man an den Grundsatz "hohes Risiko - hohe Chance" glaubt?
 
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