Geerbtes Haus abschreiben?

[Andy]

Kann man eigentlich für ein geerbtes Haus, das bis zum Tod des Erblassers selber bewohnt (also viele jahrzehntelang nicht vermietet) wurde, bei einer Vermietung von den Mieteinnahmen AfA absetzen? Was und wie genau?

Herstellungskosten zum Zeitpunkt der Erbauung? (Hierfür liegen nur noch teilweise Rechnungen vor)
Versicherungswert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Erbfalls? (Versicherungssumme ist eindeutig)
Etwas anderes?

 

[feelflows]

ohne Anspruch einer Steuerberatung:

Die Erbschaft stellt steuerlich einen unentgeltlichen Erwerb dar. Der Rechtsnachfolger tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Für Deinen konkreten Fall bedeutet dies: Du kannst das Gebäude mit 2% (oder ggf. 2,5 %, wenn vor dem 01.01.1925 fertiggestellt) abschreiben. Ggf. kommt auch noch die sog. degressive Gebäude-AfA in Betracht, hier kommt es auf den Zeitpunkt des Bauantrags oder auf eine positive Günstigerprüfung an. Bemessungsgrundlage sind die ursprünglichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten.

Da die Belege nicht vollständig sind und das Objekt noch nie vermietet und somit abgeschrieben wurde, würde ich die ursprünglichen Herstellungskosten zum Errichtungszeitpunkt unter Zuhilfenahme der vorhandenen Rechnungen schätzen lassen, am besten durch einen Gutachter. Du kannst das ganze ja inhaltlich etwas vorbereiten, damit die Kosten für den Gutachter nicht so hoch sind. Der Gebäudekatalog der Normalherstellkosten könnte hier eine Hilfe sein.

Der Ansatz des Versicherungswerts oder eines anderen Ansatz wird m.E. nicht anerkannt.

 

[Michael_62]

Grundlage der AfA sind die Anschaffungs - oder Herstellungskosten.

Da hier keine Anschaffungs- und Herstellungskosten angefallen sind wird eine Abschreibung nicht möglich sein.

Bei Anschaffungs- und Herstellungskosten handelt es sich im die Kosten des Steuerpflichtigen und nicht um die des Erblassers.

Inwieweit gezahlte Erbschaftssteuer ansetzbar ist, sollte ein Steuerberater klären. Inwieweit eine andere Konstruktion (Verkauf an eine Gesellschaft o.ä.) Sinn macht kann auch nur ein Fachberater rechnen.

 

[RMHV]

Original von Michael_62
Grundlage der AfA sind die Anschaffungs - oder Herstellungskosten.

Richtig...

Original von Michael_62
Da hier keine Anschaffungs- und Herstellungskosten angefallen sind wird eine Abschreibung nicht möglich sein.

Bei Anschaffungs- und Herstellungskosten handelt es sich im die Kosten des Steuerpflichtigen und nicht um die des Erblassers.

Falsch...
Nach § 11d EStDV führt - vereinfacht dargestellt - der Erbe die AfA des Erblassers fort.

 

[feelflows]

Nach § 11d EStDV führt - vereinfacht dargestellt - der Erbe die AfA des Erblassers fort.

Genauso ist es. Der Erbe tritt als Rechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein und kann diesselbe AfA geltend machen, die der Erblasser hätte ansetzen können, wenn er vermietet hätte.

Die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers sind dem Rechtsnachfolger zuzurechnen und stellen die Bemessungsgrundlage für die AfA dar.

Inwieweit gezahlte Erbschaftssteuer ansetzbar ist

Die im Zusammenhang mit einem unentgeltlichen Erwerb angefallene Erbschafts- oder Schenkungssteuer sind keine Anschaffungskosten, sondern nicht abziehbare Personensteuern (§ 12 Nr. 3 EStG).

 

[nobrett]

Genau. Aber interessant auf was für Ideen manche Leute kommen.

Du schreibst das Gebäude genau so weiter ab wie es der Erblasser getan hat.

 

[Andy]

Danke!
Wenn der Erblasser es also überhaupt nicht abgeschrieben hat (Und ich die letzten Jahre auch nicht, weil nicht dran gedacht), dann kann ich also mal langsam mit 2% jährlich anfangen?

 

[RMHV]

Original von Andy
Danke!
Wenn der Erblasser es also überhaupt nicht abgeschrieben hat (Und ich die letzten Jahre auch nicht, weil nicht dran gedacht), dann kann ich also mal langsam mit 2% jährlich anfangen?

Nicht ganz...
Die 2% werden vermutlich zutreffend sein. "Anfangen" darf aber nicht in dem Sinn verstanden werden, dass der Erbe nun die gesamten AK bzw. HK in den nächsten 50 Jahren abschreiben könnte. Er steigt vielmehr bei dem Restwert ein, der sich bei einer planmäßigen Abschreibung seit Anschaffung oder Herstellung durch den Erblasser ergeben würde.

 

[nobrett]

Original von RMHV
Nicht ganz...
Die 2% werden vermutlich zutreffend sein. "Anfangen" darf aber nicht in dem Sinn verstanden werden, dass der Erbe nun die gesamten AK bzw. HK in den nächsten 50 Jahren abschreiben könnte. Er steigt vielmehr bei dem Restwert ein, der sich bei einer planmäßigen Abschreibung seit Anschaffung oder Herstellung durch den Erblasser ergeben würde.

Quelle? Ich hätte getippt, dass von aktuellen Wert des Gebäudeanteils abgeschrieben wird. Der wäre z.B. duch ein Gutachten zu belegen wenn kein Verkauf stattgefunden hat.

 

[RMHV]

Original von nobrett
Quelle? Ich hätte getippt, dass von aktuellen Wert des Gebäudeanteils abgeschrieben wird. Der wäre z.B. duch ein Gutachten zu belegen wenn kein Verkauf stattgefunden hat.

§ 11d Abs. 1 Satz 2 EStDV

 

[nobrett]

Original von RMHV
§ 11d Abs. 1 Satz 2 EStDV

Danke! Dich kann man wenigstens was fragen.

 

[lostcontrol]

wow, wahnsinn, ist das jetzt echt wahr?
menschenskinder, da könnt ich ja echt noch was rausholen wenn das so stimmt, sogar beim privathaus wegen der einliegerwohnung...

muss man sowas sofort nach erb- oder schenkungsantritt angehen/anmelden?
(bzw. gilt das überhaupt auch bei schenkungen/überschreibungen?)

 

[Andy]

SCHLECHTE NACHRICHTEN:

Ich war eben beim Finanzamt und man sagte mir, AfA geht nur, wenn das Haus zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet war (Also nicht vom Erblasser selber bewohnt). Die Abschreibung wird sozusagen fortgesetzt und weil es für ein selbstgenutztes Haus keine AfA gibt, wird also "Null" fortgesetzt.

So sieht es das Finanzamt in Hamburg.

Andere Erfahrungen?

 

[feelflows]

Original von Andy
SCHLECHTE NACHRICHTEN:

Ich war eben beim Finanzamt und man sagte mir, AfA geht nur, wenn das Haus zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet war (Also nicht vom Erblasser selber bewohnt).

Schwachfug! Lass Dir doch einmal die Rechtsgrundlagen für diese "Auffassung" nennen oder frag einmal scherzhaft nach, ob Du dann auch die Mieteinnahmen weglassen könntest ;-).

Es kommt auf die aktuelle Verwendung des Gebäudes an, nicht auf die frühere Verwendung durch den Erblasser. Da Du ganz offenbar vermietest und damit steuerpflichtige Einkünfte beziehst, kannst Du auch die AfA ansetzen (§ 9 Nr. 7 EStG).

§ 11 d EStDV kennt in Satz 2 nur eine Ausnahme: "Absetzungen für Abnutzung durch den Rechtsnachfolger sind nur zulässig, soweit vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommene Absetzung für Abnutzung ... bei dem Wirtschaftsgut noch nicht zur vollen Absetzung geführt hat."

Da das AfA-Volumen in Deinem Fall aber noch nicht aufgebraucht ist, gilt das vorher Gesagte. Du kannst das Gebäude abschreiben.

Ich würde jetzt auch gar nicht persönlich mit einem Finanzbeamten streiten, sondern die AfA mit plausibler Ermittlung und unter Angabe des § 11 d EStDV in der Steuererklärung ansetzen und fertig.

Sollte das Finanzamt die AfA im Steuerbescheid nicht ansetzen wollen, muss dieser Nichtansatz begründet werden. Und auf diese Begründung wäre ich dann mal gespannt.

 

[Andy]

Das hört sich ja gut an! Sind das Deine eigenen Erfahrungen? Gibt es da ein Urteil, wo sich vorher Finanzamt und Steuerpflichtiger gestritten haben?
Dem Finanzbeamten ging es insbesondere um die Tatsache, dass für das Haus zum Zeitpunkt des Erbfalls keine AfA möglich war, da selbstgenutzt.

Wäre das Haus schon damals vermietet gewesen, hätte es keine Probleme mit einer Fortschreibung der AfA gegeben. So will er eben nur "Null" fortschreiben...

Interessant vielleicht auch noch die Tatsache, dass ich selbst das Haus nach dem Erbfall für etwa ein Jahr selber genutzt habe, aber am Ende war mir der tägliche Weg nach Hamburg und zurück zu weit.

 

[feelflows]

Eigentlich ist dieser Punkt unstrittig, weil sich aus dem Wortlaut des § 11d S.1 EStDV schon alles ergibt:

"Bei den nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern, die der Steuerpflichtige unentgeltlich erworben hat, bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers oder dem Wert, der beim Rechtsvorgänger an deren Stelle getreten ist oder treten würde, wenn dieser noch Eigentümer wäre, zuzüglich der vom Rechtsnachfolger aufgewendeten Herstellungskosten und nach dem Hundertsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Wirtschaftsguts wäre.

Mit anderen Worten: Wie sähe es aus, wenn der Erblasser heute noch Eigentümer wäre und jetzt - nach Jahren der Selbstnutzung - auf einmal erstmalig vermieten würde ?

---> Er könnte erstmalig eine AFA ansetzen und müsste sie an den historischen AK/HK bemessen.

Dasgleiche gilt für Dich!