Geerbtes Objekt renovieren und vermieten

Diskutiere Geerbtes Objekt renovieren und vermieten im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe ein paar steuerliche Fragen zu einem geerbten Objekt: 1. Das Objekt hat 1960 z.B. 100.000,- DM gekostet und wurde immer...

  1. #1 kierpse, 19.02.2017
    kierpse

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    Hallo zusammen,

    ich habe ein paar steuerliche Fragen zu einem geerbten Objekt:

    1. Das Objekt hat 1960 z.B. 100.000,- DM gekostet und wurde immer nur selbst bewohnt. Der heutige Wert wurde aber z.B. mit 200.000,- € beziffert/bzw. amtlich bestätigt. Welcher Wert gilt jetzt für die 2-prozentige Gebäudeabschreibung?

    2. Muss man irgendetwas beachten wenn man jetzt renoviert? Das Haus soll z.B. neue Fenster, teilweise neue Elektrik, neue Bäder und Wasserinstallationen erhalten. Außerdem ist es vorgesehen die Heizung, die in spätestens 5 Jahren ausgetauscht werden muss zu erneuern. Vorraussichtlich entstehen Kosten für die Renovierung in Höhhe von 50.000 - 60.000,- €. Wie muss man diese Kosten angeben.

    3. Lohnt es sich in diesem Fall im Vorfeld mit einem Steuerberater zu sprechen? Bisher mache ich die Steuerklärung immer noch selbst. Ist es hier vielleicht in Zukunft ratsam die ganze Steuererklärung einen Steuerberater machen zu lassen? Wie teuer wird das im Normalfall wenn es um die Steuererklärung von 2 erwerbstätigen und ein vermietetes Objekt geht.

    Vielenn Dank für eure Hilfe!
    BG Kierpse
     
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  3. #2 immobiliensammler, 19.02.2017
    immobiliensammler

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    Hallo Kierpse,

    1 und 3 ist leicht zu beantworten und löst dadurch gleichzeitig auch 2

    1: Der Wert für die Afa beträgt exakt ausgerechnet 0 Euro, Grund ist, dass die 40 (oder sogar 50) Jahre Afa-Volumen durch die Eigennutzung ausgereizt ist
    3. Ich würde wegen 2 einen Steuerberater hinzuziehen, der kann Dir hier evtl. diverse Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen (welche Arbeiten jetzt, welche später etc.), und spart dadurch sicher mehr Steuern als er kostet!
     
  4. #3 kierpse, 19.02.2017
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    Das ist glaube ich nicht richtig. Meines Wissens nach fängt die Afa erst an, wenn das erste mal vermietet wird. Die Zeit der Eigennutzung bleibt davon unberührt!


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  5. #4 immobiliensammler, 19.02.2017
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  6. #5 Stadtkind, 19.02.2017
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    Das ist richtig. Die Abschreibung beginnt mit dem Erwerb, die Nutzung ist irrelevant. Du kannst halt nur bei Vermietung Abschreibungen steuerwirksam ansetzen. Als Erbe trittst du in die Fusstapfen des Erblassers, wirst also so gestellt, als ob du 1960 das Haus erworben/erbaut hättest.
     
  7. #6 kierpse, 19.02.2017
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    Stadtkind das heißt dann also, dass ich die ursprünglichen 100.000,-€ ansetzen muss, richtig? Da vorher nicht vermietet wurde würden jetzt die 50 Jahre beginnen? Machen sich dann die Renovierungskosten bei der Afa bemerkbar oder sind das Werbungskosten?


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  8. #7 Stadtkind, 19.02.2017
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    Ja.

    Nein, die Vermietung oder Eigennutzung ist irrelevant. Es zählt der Erwerbszeitpunkt. Im Erbfall bei dir ab 1960 (Fussstapfentheorie). Daher ist die Abschreibung schon durch.

    kommt auf die Arbeiten drauf an. Bei normalen Renovierungskosten/Instandsetzungsarbeiten, d.h. ohne Hebung des Standards sind das im Normalfall Werbungskosten. Den Einzelfall besser mit dem steuerberater überprüfen.
     
  9. #8 Goldhamster, 20.02.2017
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    Hallo,

    ich bin u. a. ja auch über Erbengemeinschaft Miteigentümer sehr alter Häuser. Alle über 50Jahre im Besitz der Voreigentümer und Vorvoreigentümer.

    Der Steuerberater dieser Erbengemeinschaft trägt einfach immer weiter AFA wie im Vorjahr ein... hihi.
    Ich muß mal gucken, ob das FA das einfach so geschluckt hat.


    Kann mir jemand sagen, seit wann es die Regelung mit der nach 50J auslaufender AFA gibt?

    Goldhamster
     
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  10. #9 immobiliensammler, 20.02.2017
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    Meines Wissens eigentlich schon immer, es ist die von Stadtkind schon erwähnte Fußstapfentheorie. Du trittst bei Erbschaft, Schenkung etc. (also bei praktisch allem auser Kauf) in die Fußstapfen des Vorbesitzers und führst steuerlich praktisch das weiter so durch. Damit zählt für Dich die Afa auch als "verloren", welche der Vorbesitzer schon in Anspruch genommen - oder wegen Eigennutzung nicht in Anspruch genommen - hat.
     
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    ... was sich noch nicht einmal gegenseitig ausschließt, denn auch bei Selbstnutzung gab es in der Vergangenheit schon Steuererleichterungen.
     
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  12. #11 kierpse, 20.02.2017
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    Welche Steuererleichterungen gibt es denn bei Selbstnutzung?


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  13. #12 immobiliensammler, 20.02.2017
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    7b, 10e fallen mir auf Anhieb ein

    Wenn die in Anspruch genommen wurden würde das Dein Afa-Volumen (sicher weiß ich das bei 7b) eher noch weiter verringern, ist aber trotzdem wohl schon durch ...
     
  14. #13 taxpert, 20.02.2017
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    Ihr wisst schon, dass ihr ganz schön gemein seid!!?? Ich sitze hier einsam und allein in meinem Hotelzimmer in Lusaka und freue mich auf ein wenig "Arbeit" hier im Forum und ihr? Ihr beantwortet einfach eine Steuerfrage nahezu perfekt! Was soll ich jetzt noch tun?

    Wenn überhaupt, dann wurde hier Abschreibung nach §7b EStG genutzt! Zu der Zeit gab es aber auch noch die Nutzungswertbesteuerung! Aber auch die Inanspruchnahme des §7b EStG führt nicht zu einer Änderung der gesamten AfA-Laufzeit von 50 Jahren! Es konnte daher zuletzt für das Jahr 2010 AfA geltend gemacht werden!

    Bei den beschriebenen Maßnahmen dürfte es ich nicht um eine Hebung des Standarts sondern "nur" um eine Wiederherstellung des ursprünglichen Standarts handeln. Von daher m.E.n. auf jeden Fall sofort abzugsfähiger Aufwand!

    Andererseits is der BFH in seiner echtssprechung zum Teil ziemlich restriktiv, wenn es um die Zuordnung dieser Kosten zur Eigennutzung oder zur Vermietung geht! Von daher kann der Gang zum StB BEVOR man mit den Massnahmen beginnt durch aus sinnvoll sein! Die Kosten kann man vorher erfragen. Meistens ist das gut ivestiertes Geld, denn nachher kann auch ein Berater kaum noch etwas "retten" wenn es falsch angefangen wurde! Außerdem kann man in den Folgejahren entsprechend dieser Erklärung die Erklärungen wieder selber machen!

    Nur zur Info... damit seit Ihr voll im §378 AO, wenn nicht sogar im §370 AO drin. Und der StB steht genauso im Feuer, wird Euch also kaum Rückendeckung geben!

    taxpert
     
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  15. #14 kierpse, 20.02.2017
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    OK... aber jetzt mal so rum gefragt: Die ca. 50.000,-€ müssen auf jeden Fall in diesem Jahr investiert werden, damit man überhaupt einen vernünftigen Mieter findet. Insofern reicht es wahrscheinlich auch wenn man nachträglich zum StB geht, oder?


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  16. #15 immobiliensammler, 20.02.2017
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    Wenn Du die Rechnungen erst mal hast kann der Steuerberater auch nicht mehr viel machen, für eine gute Beratung würde ich diesen - wie auch schon von anderen geraten - vorher einbinden. Kostet auch nicht viel mehr, spart aber ggfs. wesentlich mehr Steuern
     
  17. #16 kierpse, 20.02.2017
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    OK es geht also um die Ausgestaltung der Rechnungen.


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  18. #17 taxpert, 20.02.2017
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    Da ich im Moment nun mal nicht grade "um die Ecke" bin, hab ich keinen guten Zugriff auf die Rechtsprechung.

    Wenn ich das Risiko sehe, dass 50.000 € Aufwand steuerlich vielleicht "verschwinden", dann sollte mir doch eine fachkundige Beratung die 100 bis 200 € wert sein, die eine Erstberatung wohl Kosten wird!

    Aber es ist natürlich Ihre Entscheidung!

    taxpert, kein StB, sondern von der dunklen Seite der Macht!


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  19. #18 kierpse, 20.02.2017
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    Langsam habe ich es verstanden... werde den Rat nach einholen aller Angebote befolgen. Danke allen erstmal an dieser Stelle!


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  20. dots

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    Nö.
     
Thema: Geerbtes Objekt renovieren und vermieten
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