geerbtes, vermietetes, sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Fachwerkhaus, 02.12.2008.

  1. #1 Fachwerkhaus, 02.12.2008
    Fachwerkhaus

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    Liebe Leserschaft,

    folgendes Problem: Als unser Vater letztes Jahr ins Alten- und Pflegeheim kam, wurde das alte (von 1811) und sanierungsbedürftige Fachwerkhaus (ca. 95qm Wohnfläche) an meinen Cousin (er brauchte dringend eine Bleibe) durch seine Mutter (damals Betreuerin des Vaters und unsere Tante) für 280€ kalt vermietet. Nun ist mein Vater verstorben und meine Schwester und ich haben das Haus geerbt. So weit so gut. Das Haus ist das letzte Mal vielleicht in den 60er, was Elektro und Sanitär etc. angeht, renoviert worden und wird auch nur über einen Öl-Kachelofen beheizt, der immer wieder Probleme macht (schon das ein oder andere mal explodiert) und auch aktuell nicht voll funktionsfähig ist und entweder stillgelegt werden muß oder für ca. 2000€ repariert. Es ist uns ja schon klar, daß man den Mieter nicht so einfach im kalten sitzen lassen kann, aber eigentlich wäre eine grundlegende Sanierung mit allem drum und dran (komplett neue Heizung, Innendämmung, Elektro, Sanitär etc.) fällig. Kann man dem Mieter wegen "Unbewohnbarkeit" kündigen, oder sind wir dazu verpflichtet immer und immer wieder Geld in eine Anlage zu stecken, die eigentlich ersetzt gehört. Welche Möglichkeiten haben wir diesbezüglich?

    Vielen Dank für Eure Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 02.12.2008
    lostcontrol

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    also ich hab ja nun hinreichend erfahrung mit ölkachelöfen, drum die frage:
    wird bei diesen ölkachelöfen das öl schon automatisch hochgepumpt oder muss man noch mit dem kännchen öl aus dem keller holen?

    ansonsten: wir haben einige der alten ölkachelöfen mittlerweile saniert (also mit neuen brennereinsätzen ausgestattet - was dem preis nach in etwa das sein dürfte, was dir an "sanierung" vorschwebt) und sie laufen alle super einwandfrei und sind im verbrauch ausgesprochen sparsam.
    der vorteil an ölkachelöfen ist, dass die mieter die volle kontrolle über ihre heizkosten haben - das läuft in etwa wie bei etagenheizungen und ähnlichem, wo der mieter selbst bestimmen kann wann er wieviel heizt.
    allerdings gibt's natürlich leute, die sowas grundsätzlich ablehnen - oft aus unwissenheit.

    wichtig ist:
    die dinger müssen regelmässig einmal im jahr (am besten vor beginn der heizperiode) gründlich gereinigt und gewartet werden. passiert das nicht, dann steigt erstens der verbrauch und zweitens die gefahr der verpuffung (das meinst du wohl mit "explosion").

    eine komplette neue heizung einzubauen ist so 'ne sache für sich, hierfür müssen ja dann wirklich grosse maßnahmen ergriffen werden, und das wird verdammt teuer.

    wichtig bei derartigen sanierungsplänen:
    ERST wärmeschutz, DANN heizung.
    der klassische fehler ist es, zuerst eine neue heizung einzubauen, die dann später zu gross ausgelegt ist für den vollwärmeschutz - was letztendlich wieder energie vergeudet.

    mein fazit:
    man kann mit ölkachelöfen prima leben, sofern die auf einem neueren stand der technik sind. und sparsam sind sie eigentlich auch.
    auch die wartungskosten halten sich in grenzen, sofern man selbst regelmässig ein bisschen reinigt.
     
  4. #3 Fachwerkhaus, 02.12.2008
    Fachwerkhaus

    Fachwerkhaus Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Also das Öl wird wohl automatisch hochgepumpt. Zumindest steht der Öltank in einem Schuppen im Hof und eine Leitung läuft durch den Hof (unter der Erde) ins Haus. Allerdings meinte meine Schwester, daß der Hof vor Jahren "tiefer gelegt" wurde, und deshalb die Leitung vielleicht auch nicht mehr tief genug liegt??? Könnte es dadurch auch zu Problemen kommen? Soweit ich es verstanden habe, ist bei den Kosten für die Reparatur ein neuer Brennertopf, Zündtrafo/Automatik und ein Öldruckregler, sowie Gesellenstunden dabei. Kommt man da auf 1700€? (bisher 350€ für Ölzuleitung reinigen? und Funk & Zündelement erneuern). Das mit der jährlichen Reinigung ist leider völlig an uns vorüber gegangen, da wir zu dem Zeitpunkt (Vater im August verstorben, Testamentseröffnung im Oktober) handlungsunfähig und vor allem unwissend waren.
     
  5. #4 lostcontrol, 02.12.2008
    lostcontrol

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    das kann ich dir natürlich nicht beantworten.
    klar - wenn die leitung(en) beschädigt wurden hast du ein problem.
    und zwar nicht nur, weil dann kein öl mehr beim brenner ankommt, sondern auch mit dem umweltschutz, weil dann womöglich öl im erdreich versickert (darauf stehen strafen!!!).

    bei uns wurde immer der komplette einsatz ausgetauscht. also nichts repariert, sondern komplett alt raus und neu rein.
    die dinger sind jetzt vollautomatisch, haben 'n kleines schaltkästchen mit thermostat und sind programmierbar.
    bei den alten musste man immer noch von hand anzünden (ich hab das auch jahrelang durchexerziert - nervig, aber eigentlich problemlos machbar) und das mit der regelung ging auch nicht so doll.

    mal als beispiel: bei einer 55qm-wohnung wurde von der mieterin (rentnerin, also eigentlich viel zuhause!) gerade mal im schnitt in den letzten 4 jahren 350 liter öl verbraucht. und sie hat ganz sicher nicht gefroren, ich schätze mal bei ihr hatte es definitiv mindestens 20°C. ok - die wohnung ist 'ne "sandwich-wohnung", will heissen: darüber und darunter wird ebenfalls geheizt.

    kann ich dir beim besten willen nicht sagen. komplett neue einsätze waren jedesmal ein ziemlicher brocken. aber den letzten haben wir 2004 ausgetauscht und ich denke mal das hängt auch vom modell und vom ofenbauer ab.
    ergo: lass dir am besten mehrere kostenvoranschläge machen.

    **********
    edit aus brandaktuellem anlass:
    habe im moment wieder eine kündigung erhalten. da in dieser wohnung auch noch ein alter ölkachelofen bzw. in diesem ofen ein alter brennereinsatz drin ist, habe ich kurz mit meiner mutter (die ja letztendlich immernoch die eigentümerin ist) darüber konferiert ob wir nicht die gelegenheit nutzen sollten auch da den einsatz auszuwechseln, und sie sagte mir, dass das - bei gleicher konstellation im haus meines bruders - gerade erst insgesamt 2.100 € gekostet hat.

    **********


    reinigen solltest du genaugenommen sogar öfter. das spart nämlich energie (je weniger dreck, desto effizienter arbeiten die brenner).
    wichtig ist die WARTUNG durch einen fachmann.
    bei den neuen brennereinsätzen ist das nicht ganz so dramatisch wichtig, aber gerade bei den alten geräten ist die wartung absolut unverzichtbar - aber das habt ihr offensichtlich ja leider schon feststellen müssen (verpuffung).

    ich hab in den mietverträgen der mieter mit ölkachelöfen einen entsprechenden absatz drinstehen, dass sie sich um diese wartung (auf ihre kosten natürlich) kümmern müssen und mir bei bedarf eine kopie der rechnung vorlegen können müssen. das hat aber mehr damit zu tun, weils mir einfach zu nervig ist, mich um die termine zu kümmern, das ist ja schlimmer als einen sack flöhe zu hüten. wenn die mieter selbst einen termin mit dem ofenbauer ausmachen klappt das viel unkomplizierter.
    wie ihr das dann machen werdet müsst ihr selbst wissen.

    aber ich würde an eurer stelle DERZEIT lieber den ölkachelofen mit einem neuen brenner ausstatten als für irrwitziges geld eine zentralheizung einzubauen.
    wir haben zwar selbst kein einziges echtes fachwerkhaus (trotz historischer altstadt die berühmt ist für ihre fachwerkhäuser) - aber ich bin da echt froh drum, weil ich von freunden, die welche haben, ständig von jeder menge ärger damit höre.
    ich hab zwar altbau zu betreuen, aber zum glück kein fachwerk.
    aber zu fachwerk passen die ölkachelöfen ja ganz gut, und dass dann keine heizkörper in den fensternischen stehen entspricht ja auch der bausubstanz.
    oft wird ja viel an der bausubstanz kaputtgemacht, wenn man alte substanz mit neuer technik kombinieren möchte. das erfordert eben sehr viel fingerspitzengefühl und sehr enge zusammenarbeit mit einem guten bauphysiker.
    ob ihr euch das wirklich antun wollt müsst ihr selbst wissen - die sanierung des ölkachelofens könnte euch da in jedem falle erstmal 'ne ganze ecke zeit verschaffen.
     
Thema: geerbtes, vermietetes, sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus
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