Gehört nun Spitzboden zu Wohnung?

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von w_owner, 05.11.2007.

  1. #1 w_owner, 05.11.2007
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    Hallo zusammen,
    ich habe im Einfamilienhaus die zweite Wonung (OG) und Spitzboden vermietet.
    Eine Messung der Wohnfläche nach Din 27schlag mich tot ergab als Wohnraum 72 qm.
    Jetzt sagt die Mieterin, das vermietete Objekt sei ja nur 72 qm groß.
    Ich behaupte, dass der Spitzboden (nur dieser Wohnung zgeordnet, auch eine qm hat.
    Oben sind Dachfenster, Stromanschluss und Dämmung, war früher auch eine Stromheizung vorhanden. Man gelangt nur über eine komfortable Treppe der Wohnung oben in den Spitzboden. Uns hat er früher als Spielraum für die Kinder gedient. Was die Mieterin damit macht, weiss ich nicht.
    Ist das nun Wohnraum? Ich würde rechnen: Grundfläche 40 qm, davon nur die Hälfte wegen Höhe, also 20 qm und noch einmal die Hälfte, weli ja keine Etagenheizung da ist.

    Was spricht dagegen? Es kann ja wohl nicht sein, dass der Mehrwert dieses Raumes nicht in die qm Berechnung der Wohnung eingeht, und damit meine geplante Mieterhöhung verhindert. Hab darüber widersprüchliches gelesen. Wer kennt die Wahrheit;-)
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Wenn der Raum, nicht beheizbar ist, kann es kein Wohnraum sein. Schlie´lich musst du 18°C Raumtemp bringen und das wird im Winter ohne Heizung schwer...
     
  4. #3 w_owner, 06.11.2007
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    Hallo nochmal,
    warum zählen dann Galerien, Wintergärten und Balkone dazu?
    Ich will es ja auch nur prozentual einfließen lassen, außerdem haben wir damals brütende Hitze mit einer Stromheizung erzielt. Etwas unlogisch, oder besser inkonsequent, oder.
     
  5. RMHV

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    Das ist - vorsichtig formuliert - völlig daneben...

    Zunächst gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dass in einem Raum keine Heizung vorhanden ist, ist vertrgsgemäßer Zustand und steht einer Anrechnung auf die Wohnfläche nicht entgegen. Der Vermieter schuldet für diesen Raum keine Beheizung und damit auch keine bestimmte Raumtemperatur. Da ein Stromanschluss vorhanden ist, ist der Raum auch beheizbar und er befindet sich innerhalb der Wohnung. Es ist absolut nicht erkennbar, warum dieser Raum nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden sollte. Im übrigen gibt es wohl kaum Zweifel daran, dass auch unbeheizte Abstellräume innerhalb einer Wohnung auf die Wohnfläche angerechnet werden. Warum also soll plötzlich alles anders sein?

    Werfen wir einen Blick in die Wohnflächenverordnung...

    § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
    (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören...

    Der Spitzboden soll ausschließlich über die Mieterwohnung über eine Treppe erreichbar sein. Einer Anrechnung des ausgebauten Spitzbodens steht m.E. auch nicht entgegen, dass nach Abs. 3 d) Bodenräume nicht anzurechnen sind. Bodenräume sind hier genannt im Zusammenhang mit Keller, Waschküchen, Trockenräume und Garagen, also mit Räumen, die im allgemeinen außerhalb der Wohnung liegen und - von Garagen mal abgesehen - in den meisten Fällen nicht einem Mieter zum alleinigen Gebrauch überlassen werden.

    Bei der Auslegung der Wohnflächenverordnung wird man berücksichtigen müssen, dass die Verordnung zur Wohnflächenberechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erlassen wurde und im frei finanzierten Wohnungsbau nicht unmittelbar gilt, sondern nur zur Auslegung herangezogen wird, wenn die Wohnfläche vereinbart wurde. Man wird also zu berücksichtigen haben, dass das Leitbild der Verordnung größere Mehrfamilienhäuser sein dürften und Wohnungen über 2 Etagen im preisgebundenen Wohnungsbau eher selten vorkommen werden.

    Ich sehe auch keine grundsätzliche Notwendigkeit, für den Spitzboden - über die höhenbedingte Anrechnung hinaus - irgendeinen Abschlag vorzunehmen.
     
  6. #5 w_owner, 07.11.2007
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    Danke für diese fundierte Analyse. Oft sind nicht die naheliegenden Lösungen die richtigen!

    Wir haben dauernd das Problem, dass die Mietgesetze für Etagenwohnungen á la standard gemacht sind, und für ein geteiltes Haus einfach nicht passen. Da es in dem Vermietungsort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, kommen wir an dem auch nicht vorbei. Ich hatte diesbezüglich einmal eine Anfrage an die Stadt Bochum gestellt. Antwort war, dass "Man sollte doch das Objekt als Etagenwohnung lt. Mietspiegel auffassen und den Mehrwert wie "eigener Eingang" (wer hat das schon in einer Mietwohnung), Gartenfläche in Sondernutzung etc ,geneigt ergänzen, da gehört für mich ein Auslaufbereich für die Familie einfach dazu. Danke nochmal füe die scharfe Analyse!
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich nicht so sehen...
    Dass es in einer Stadt einen Mietspiegel gibt kann nicht bedeuten, dass alle Mietsachen auch in die Strukturen des Mietspiegels gepresst werden müssen. Wenn irgendwelche Objekte in der Datenbasis nicht vorkommen und damit im Mietspiegel nicht abgebildet sind, ist der Mietspiegel für den konkreten Fall eben zur Begründung einer Mieterhöhung untauglich. Daran ändert auch die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel nichts. Der Mietspiegel liefert in dieser Situation schlicht und einfach kein Ergebnis.

    Die Vorstellung, dass jeder nach Belieben Zuschläge zu irgendwelchen Mietspiegelwerten vornimmt um damit unvergleichbare Dinge vergleichbar zu machen, scheint mir mehr als nur lächerlich. Dadurch wird der Ansatz eines Mietspiegels ad absurdum geführt.
    Der Mietspiegel gibt per Definition die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Dazu müssen die Mieten zwingend nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen differenziert erfasst worden sein. Die Datenerhebung ist auch dann Grundvoraussetzung, wenn Ausstattungsmerkmale möglicherweise nicht mit jeweils einem eigenen Feld, sondern in Form von Zu- oder Abschlägen zu irgendeinem Wert vorgesehen sind. Hier handelt es sich aber um die Gestaltung der Ergebnisdarstellung und nicht um die freihändige Festlegung von Zu- oder Abschlägen für beliebige Merkmale.
    Bildet ein Mietspiegel eine konkrete Wohnung nicht hinreichend genau ab, ist er für diesen Fall auch dann untauglich, wenn es sich durch Anerkenntnis irgendwelcher Verbände um einen qualifizierten Mietspiegel handelt.
    Diese Erkenntnis wird man mit allergrößter Wahrscheinlichkeit streitig durchsetzen müssen. Der Mieter wird mit Sicherheit behaupten, dass der Mietspiegel eine verwertbare Angabe zur Wohnun enthalten würde.
    Das Ergebnis ist offen. Anwaltliche Beratung dürfte unverzichtbar sein.
     
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